Какой путь могут выбрать собственники, если управляющий не созывает внеочередное общее собрание?

1. Время проведения очередного общего собрания и порядок созыва В соответствии со статьей 29 Закона о долевой собственности № 634 (ЗДС), совет собственников квартир собирается не реже одного раза в год в сроки, указанные в плане управления, а если такие сроки не указаны, то в первый месяц каждого календарного года. В решениях Верховного суда подчеркивается, что сроки, определенные в плане управления, носят характер обязательного договора для собственников квартир (Верховный суд 5-й ГД-2024/12507 К). Хотя для очередных собраний, как правило, не предусмотрен специальный срок для созыва в соответствии со статьей 29/1 ЗДС, если в плане управления имеется противоположное положение (например, требование уведомления за 15 дней), то это положение должно быть соблюдено.

2. Действия в случае несозыва собрания управляющим

A. Письменное обращение в управляющую компанию и процедура предупреждения 

В случае, если собственники квартир, управляющий или правление не созывают общее собрание, прежде всего возможно обратиться в правление с письменным заявлением с требованием созвать собрание. 20-я Гражданская палата Верховного суда (2017/3417 K) заявила, что собственники квартир могут обратиться в управляющую компанию с заявлениями, содержащими их имена и подписи, с требованием провести новые выборы и созвать собрание для обсуждения пунктов повестки дня, и что в случае, если управляющая компания не выполнит это требование в разумный срок, начнется судебный процесс.

B. Созыв внеочередного собрания по требованию одной трети собственников квартир 

В случае, если управляющий не проводит очередное собрание, согласно статье 29/2 Закона о кондоминиумах (KMK), внеочередное собрание может быть созвано в любое время по требованию одной трети собственников квартир. В этом случае правление может быть созвано путем уведомления всех собственников квартир о причине собрания посредством подписанного ими приглашения или заказного письма не менее чем за 15 дней до даты собрания (Верховный суд, 20-я Гражданская палата-2017/2842 K, 18-я Гражданская палата-2012/2897 K). Если в плане управления установлен более низкий процент или другой порядок, то в первую очередь применяются положения плана управления (Верховный суд, 20-я Гражданская палата-2017/3134 K).

C. Обращение в Мировой гражданский суд (Вмешательство судьи)

 В случае, если управление не удовлетворяет запросы о созыве собрания, собственники квартир могут обратиться в Мировой гражданский суд по месту нахождения недвижимости в рамках статьи 33 Закона о кондоминиумах и потребовать вмешательства судьи.

Назначение представителя и уполномочивание: Суд, в случае принятия иска, может назначить представителя/попечителя для созыва и проведения внеочередного общего собрания или, предоставив существующему управлению короткий срок, может приказать запустить законный процесс (Верховный Суд 20. Гражд. Отд. 2017/3417 

Предварительное условие: Не может быть напрямую запрошено назначение управляющего судом или отстранение действующего управляющего. Прежде всего, необходимо обратиться к собранию собственников квартир согласно статье 32/2 Закона о кондоминиумах или исчерпать законные пути (запрос о созыве и т.д.) для созыва собрания (Верховный Суд 20. Гражд. Отд. 2017/6203 

3. Отмена собраний, проведенных с нарушениями или без созыва 

В случае, если управляющий проводит собрание без надлежащего созыва или исключая некоторых собственников квартир, для отмены решений, принятых на этом собрании, может быть подан иск в Мировой гражданский суд.

Причины отмены: Несоблюдение условий по доставке созыва всем собственникам квартир (под подпись или заказным письмом) и несоблюдение законных сроков (15 дней для внеочередных собраний) является основанием для отмены (Верховный Суд 20. Гражд. Отд. 2017/1160 K, 18. Гражд. Отд. 2014/8333 

Сроки подачи иска: В соответствии со статьей 33 Закона о кондоминиумах (KMK), собственник, участвовавший в собрании, но проголосовавший против, может подать иск об отмене в течение 1 месяца с даты принятия решения; а собственник, не участвовавший в собрании, может подать иск об отмене в течение 1 месяца с момента, как он узнал о решении, и в любом случае в течение 6 месяцев (Верховный суд 20. Отдел гражданских дел — 2017/10660 K).

Исключение: Если собственник помещения участвовал в собрании, несмотря на ненадлежащее уведомление, он не может требовать отмены только по причине ненадлежащего уведомления (Верховный суд 20. Отдел гражданских дел — 2017/3072 K

Часто задаваемые вопросы

Заключение и оценка В случае, если управляющий многоквартирным домом не созывает очередное общее собрание, собственники помещений должны: сначала подать письменное заявление в управление, если результат не достигнут, созвать внеочередное собрание большинством в 1/3 голосов собственников помещений, или в соответствии со статьей 33 Закона о кондоминиумах (KMK) обратиться в мировой суд с требованием назначить представителя для созыва собрания. Для собраний, проведенных ненадлежащим образом или без созыва, сохраняется право подать иск об отмене в установленные законом сроки.

Yönetim olağanüstü genel kurul çağrısını yapmazsa mahkeme doğrudan yöneticiyi görevden alır mı?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2018 tarihli, E.2017/3417 – K.2018/4600 sayılı kararında; site kat maliklerinin isim ve imzalarını taşıyan dilekçelerle olağanüstü genel kurul yapılması, blok temsilcileri ile yönetim kurulunun yeniden seçilmesi talebini yönetime iletmelerine rağmen yönetimin bu çağrıyı makul süre içinde yerine getirmemesi üzerine, kat maliklerinin KMK m.33 kapsamında hakimin müdahalesini talep edebileceği kabul edilmiştir. Somut olayda mahkeme, doğrudan yönetici atamak veya mevcut yönetimi görevden almak yerine, olağanüstü genel kurulun yapılabilmesi için toplantıya çağrı yapmak ve toplantıyı yürütmekle sınırlı yetkiye sahip bir temsilci atanmasını hukuka uygun bulmuş; Yargıtay da bu yaklaşımı onaylayarak, kat mülkiyetinde esas olanın iradenin kat malikleri kurulunda tecelli etmesi, hakimin ise yalnızca toplantının yapılmasını sağlamakla sınırlı şekilde sürece müdahale edebileceğini açıkça ortaya koymuştur.

Apartman yöneticisi olağan genel kurulu hiç çağırmazsa ne yapılmalı?

Kat malikleri öncelikle yazılı bir dilekçe ile yönetime başvurarak genel kurulun toplanmasını talep etmelidir. Bu başvuru sonuçsuz kalırsa, kat maliklerinin üçte biri (1/3) kendi imzalarıyla olağanüstü genel kurul çağrısı yapabilir. Bu yol da işletilemezse KMK 33. madde uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesine başvurularak hakimin müdahalesi istenebilir.

Kat maliklerinin 1/3’ü yöneticiyi devre dışı bırakıp toplantı çağrısı yapabilir mi?

Evet. KMK 29/2 uyarınca, yöneticinin çağrı yapmaması halinde kat maliklerinin üçte biri, olağanüstü genel kurul çağrısını doğrudan kendileri yapabilir. Bu çağrının toplantıdan en az 15 gün önce, tüm kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi zorunludur. Yönetim planında farklı bir oran veya usul varsa, öncelikle yönetim planı uygulanır.

Doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya yöneticinin görevden alınması istenebilir mi?

Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, doğrudan mahkemeden yönetici atanması veya görevden alma talebi dinlenmez. Öncelikle kat malikleri kurulunun toplanması için yasal çağrı yollarının tüketilmesi gerekir. Ancak bu yollar sonuçsuz kalırsa, mahkeme sadece toplantıyı yaptırmak üzere temsilci/kayyım atayabilir.

Usulsüz veya çağrısız yapılan genel kurul kararları iptal edilebilir mi?

Evet. Toplantı çağrısı tüm kat maliklerine yapılmamışsa, yasal sürelere uyulmamışsa veya bazı maliklerin toplantıdan dışlandığı ispatlanırsa, alınan kararlar iptal edilebilir. Ancak çağrı usulsüzlüğüne rağmen toplantıya katılan malik, sırf bu nedenle iptal davası açamaz.

Genel kurul kararlarının iptali için dava açma süresi ne kadardır?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik: Karar tarihinden itibaren 1 ay
Toplantıya katılmayan malik: Kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay,
Her hâlükârda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür.

Yönetici olağanüstü genel kurul çağrısı yapmazsa kat malikleri hangi yolu izleyebilir?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 18.06.2018 tarihli, E.2017/3417 – K.2018/4600 sayılı kararına konu olayda; site kat malikleri, isim ve imzalarını taşıyan dilekçelerle blok temsilcisi ve yönetim kurulu seçimlerinin yenilenmesi ile bazı gündem maddelerinin görüşülmesi amacıyla olağanüstü genel kurul çağrısı yapılmasını site yönetiminden talep etmiş, ancak yönetim bu talebi uzun süre boyunca yerine getirmemiştir. Bunun üzerine kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 kapsamında hakimin müdahalesini istemiş, mahkeme de doğrudan yöneticiyi görevden almak yerine, olağanüstü genel kurulun yapılabilmesi için toplantıya çağrı yapmak ve toplantıyı yürütmekle sınırlı yetkiye sahip bir temsilci atanmasına karar vermiştir. Yargıtay bu yaklaşımı onaylayarak, yöneticinin çağrı yapmaması hâlinde kat maliklerinin mahkeme yoluyla genel kurulun toplanmasını sağlayabileceğini, ancak hâkimin yetkisinin kat malikleri iradesinin yerine geçmek değil, bu iradenin ortaya çıkmasını sağlamakla sınırlı olduğunu açıkça ortaya koymuştur.

Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı 15 gün önceden usulüne uygun çağrı yapılmadan yapılırsa ne olur?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 20.12.2017 tarihli, E.2017/1160 – K.2017/10825 sayılı kararına konu olayda; olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı, KMK m.29/2’de öngörülen şekilde tüm kat maliklerine toplantıdan en az 15 gün önce, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmeden yapılmış, bazı kat malikleri toplantıya hiç katılamamış ve gündeme bağlılık ilkesine de uyulmamıştır. İlk derece mahkemesi bu nedenle toplantı ve alınan kararların iptaline karar vermişse de Yargıtay, somut olayda sitenin henüz toplu yapı yönetimine geçmemiş olması sebebiyle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiğini, dolayısıyla görevli mahkemenin Sulh Hukuk değil Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu belirterek kararı bozmuştur. Bu karar, olağanüstü genel kurul toplantılarında 15 günlük çağrı süresine uyulmamasının kural olarak iptal sebebi olduğunu, ancak öncelikle doğru görevli mahkemede dava açılmasının zorunlu olduğunu somut biçimde ortaya koymaktadır.

Почему необходима поддержка адвоката-специалиста?

Споры, связанные с управлением многоквартирными домами и жилыми комплексами, особенно в районах с плотной застройкой, таких как Стамбул, Тузла, Гебзе, Картал и Пендик;

ошибки в процедуре созыва,

расчеты большинства,

конфликты между планом управления и законом,

из-за исков об отмене, не поданных в срок, что может привести к необратимой потере прав. Неправильный вызов, ошибочная повестка дня или пропущенный срок подачи иска могут сделать все принятые решения действительными. Поэтому крайне важно с самого начала процесса действовать с адвокатом, владеющим жилищным правом (законом о кондоминиумах) и практикой Верховного суда, особенно знающим региональную практику. Юридическое бюро 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, имеющее регулярную практику в области споров по кондоминиумам на Анатолийской стороне Стамбула и в его окрестностях, предлагает профессиональную юридическую поддержку для предотвращения потери прав при вызовах на общее собрание, исках об отмене и в ходе судебного процесса.