Dans les projets de rénovation urbaine, si les propriétaires se voient attribuer une surface en mètres carrés ne correspondant pas à leur quote-part foncière ou si la différence de valeur n’est pas prise en compte, les recours suivants peuvent être engagés.

1. Mécanisme de prise de décision dans la rénovation urbaine et la situation des copropriétaires minoritaires

Conformément à l’article 6 de la loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe, après la démolition des structures à risque, la décision concernant la manière dont la propriété sera valorisée (reconstruction du bâtiment, vente des parts, contrepartie en nature ou partage des recettes, etc.) est prise à la majorité simple des copropriétaires, proportionnellement à leurs parts. Les quotes-parts foncières des copropriétaires minoritaires qui ne participent pas à cette décision sont déterminées par le Ministère à leur juste valeur marchande et vendues aux enchères publiques aux autres copropriétaires qui ont conclu un accord, pour un prix au moins égal à cette valeur. Si la vente n’a pas lieu, les parts sont enregistrées au nom du Trésor public, après paiement de leur juste valeur marchande par le Ministère.

2. Voies de recours en cas de déficit de surface en mètres carrés et de partage inéquitable

Si le propriétaire se voit attribuer une surface inférieure à celle correspondant à sa quote-part foncière ou si un partage inéquitable est effectué entre les propriétaires sans tenir compte de la différence de valeur, les droits des minoritaires, à la lumière des décisions de justice, sont les suivants :

Voie judiciaire ordinaire (Tribunaux civils de première instance) :

Enrichissement sans cause et indemnisation : En cas de nette inégalité entre les lots indépendants, les propriétaires lésés peuvent intenter une action en indemnisation basée sur les dispositions relatives à l’enrichissement sans cause. La 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation a statué qu’une indemnisation devait être versée si les réductions de surface en mètres carrés dans le projet entraînaient un enrichissement injuste au profit d’autres propriétaires.

Annulation et Adaptation du Contrat : Les actionnaires minoritaires peuvent intenter une action en justice pour « l’annulation du contrat de promesse de vente immobilière sous forme de régularisation et du contrat de construction en échange de parts foncières » ou pour « l’adaptation du contrat », affirmant que le partage n’est pas équitable.

Annulation de la Décision du Conseil des Propriétaires : Les propriétaires affirmant que la décision prise à la majorité simple ou le protocole sur lequel elle est basée n’est pas conforme aux procédures (non-invitation à la réunion, illégalité, etc.) peuvent intenter une action en justice devant les tribunaux judiciaires pour l’annulation de ces décisions.

Voie Juridictionnelle Administrative (Tribunaux Administratifs) :

Annulation de la Procédure de Vente : Les actionnaires minoritaires peuvent intenter une action en justice pour l’annulation de l’acte administratif relatif à la vente de leurs parts foncières. Le Conseil des Chambres des Litiges Administratifs du Conseil d’État a jugé que la procédure de vente pouvait être annulée au motif que le droit de propriété était violé dans les cas où le partage n’était « ni juste ni équitable » (par exemple, proposer un magasin donnant sur l’arrière au lieu d’un magasin sur la rue principale).

Contestation de l’Évaluation : En cas de sous-évaluation du prix courant, une action en annulation peut être intentée contre les procédures d’appel d’offres et d’évaluation.

3. Prévention des Ventes d’Actions et Contrôle Judiciaire

Bien que le pouvoir des actionnaires minoritaires d’empêcher directement les ventes d’actions soit limité par la loi, ce processus peut être arrêté par la voie judiciaire :

Suspension de l’exécution et Mesure conservatoire: Dans les litiges administratifs contre les actes administratifs relatifs à la vente de parts, la « suspension de l’exécution » peut être demandée. Devant les juridictions judiciaires, une « mesure conservatoire » peut être demandée pour suspendre l’exécution de la décision du conseil des propriétaires. Cependant, certaines décisions ont stipulé que la mesure conservatoire contre la vente de parts ne peut être demandée que devant les juridictions administratives, les juridictions judiciaires étant incompétentes en la matière.

Critère de la Cour Constitutionnelle (AYM): La Cour Constitutionnelle (AYM) considère la vente comme une violation du droit de propriété si les objections des actionnaires minoritaires concernant la nouvelle méthode de répartition ne sont pas examinées par une autorité judiciaire et ne sont pas traitées avec une justification suffisante. Il est souligné que la vente doit être le « dernier recours ».

Examen sur place et Expertise: Le Conseil d’État exige que, avant l’opération de vente, la légalité de la répartition soit évaluée par une inspection sur place et une expertise de l’immeuble. Si la répartition est jugée inéquitable, l’opération de vente est annulée et empêchée. Une suggestion de document .

4. Sources Secondaires et Contexte Supplémentaire 

Les points suivants sont des contextes supplémentaires obtenus à partir de sources secondaires en raison des informations limitées dans les textes de décision :

Action en enrichissement sans cause: Si un protocole de compensation n’a pas été établi entre les propriétaires fonciers pour remédier aux inégalités de répartition suite à une modification du plan d’urbanisme ou à une transformation urbaine, une action en enrichissement sans cause peut être intentée, conformément aux articles 77-82 du Code des Obligations Turc (TBK), pour réclamer le montant du préjudice.

Importance des registres fonciers : Dans les litiges concernant la correction de la quote-part foncière, l’allégation de disproportion entre les ratios établis lors de la constitution de la servitude de copropriété et les valeurs des parties indépendantes pourrait ne pas toujours aboutir en raison des registres fonciers et des limitations de la loi sur la copropriété ; dans ce cas, une expertise est cruciale pour la protection des droits acquis.

Objections aux lotissements administratifs : Dans les applications d’aménagement autres que la transformation urbaine (Loi sur l’aménagement, art. 18), la distribution de parts sous forme de « petites parts impraticables » est jugée illégale et peut être annulée par la justice administrative. Cette situation peut servir de base par analogie au principe de distribution équitable dans la transformation urbaine.

Recours individuel : Après épuisement des voies administratives et judiciaires, un recours individuel peut être formé devant la Cour constitutionnelle pour violation du droit de propriété, demandant un nouveau jugement ou une indemnisation.

Conclusion : En cas de répartition inéquitable, les copropriétaires minoritaires peuvent saisir la justice civile pour obtenir des dommages et intérêts et l’annulation du contrat ; devant la justice administrative, ils peuvent demander l’annulation de l’opération de vente et la suspension de l’exécution. L’empêchement de la vente n’est possible qu’après constatation par le tribunal du caractère injuste ou irrégulier du partage et l’obtention d’une décision de suspension d’exécution/mesure conservatoire.

Questions Fréquemment Posées

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire dans le processus de transformation urbaine ?

Le processus de transformation urbaine n’est pas seulement une relation contractuelle, mais il englobe également des éléments du droit administratif, du droit de la propriété, du droit des obligations et du droit de l’aménagement. Une mauvaise gestion du processus peut entraîner des pertes de droits difficilement réparables.

Un soutien juridique spécialisé est d’une importance critique, notamment dans les domaines suivants :

le contrôle des décisions prises à la majorité simple

la suspension des transactions de vente de parts

l’examen technique des calculs équitables de la superficie et du goodwill

l’évaluation des rapports d’experts

les actions en annulation de contrat et en indemnisation

la conduite simultanée des procédures judiciaires administratives et judiciaires

la prévention du risque de violation du droit de propriété. Obtenir un soutien spécialisé pour les litiges de transformation urbaine à Istanbul et ses environs est d’une grande importance pour prévenir la perte de droits.

Avocat en Transformation Urbaine d’Istanbul Tuzla — Cabinet d’Avocats 2M Hukuk

Le cabinet d’avocats 2M Hukuk, basé à Istanbul Tuzla, propose des services de conseil juridique et de suivi de litiges dans les processus liés aux litiges de transformation urbaine, aux contrats de construction en échange de parts de terrain, aux actions en annulation de vente de parts et aux violations du droit de propriété.

Un soutien est notamment fourni dans les domaines suivants :

conseil en contrats de transformation urbaine

protection des droits des actionnaires minoritaires

actions en annulation de vente d’actions

litiges relatifs aux parts de terrain

litiges concernant le calcul de la superficie et du goodwill

actions en résiliation de contrat et en dommages-intérêts

suivi des litiges à Istanbul, Tuzla et ses environs