В проектах городской трансформации, если владельцам предоставляются квадратные метры, не соответствующие их доле в земельном участке, или не учитывается разница в престижности, могут быть возбуждены следующие судебные иски.

1. Механизм принятия решений в проектах городской трансформации и положение миноритарных долевиков

В соответствии со статьей 6 Закона № 6306 о трансформации территорий, находящихся под риском стихийных бедствий, после сноса рискованных строений, решение о том, как будет использоваться недвижимость (такие как новое строительство, продажа долей, строительство в обмен на этажи или раздел прибыли и т.д.), принимается простым большинством дольщиков в соответствии с их долями. Доли в земельном участке миноритарных дольщиков, не участвующих в этом решении, определяются Министерством по рыночной стоимости и продаются другим дольщикам, достигшим соглашения, путем открытого аукциона по цене не ниже этой стоимости. Если продажа не состоится, доли регистрируются на имя Казначейства после оплаты Министерством их рыночной стоимости.

2. Пути обращения в случае недостатка квадратных метров и несправедливого распределения

В случае предоставления владельцу имущества меньшей площади в квадратных метрах, чем соответствует его доле в земельном участке, или несправедливого распределения между владельцами без учета разницы в престижности, права меньшинства в свете судебных решений следующие:

Путь судебной юстиции (Суды общей юрисдикции по гражданским делам):

Неосновательное обогащение и компенсация: В случае возникновения явного неравенства между независимыми частями, пострадавшие владельцы могут подать иск о компенсации на основании положений о неосновательном обогащении. 3-я Гражданская палата Верховного суда постановила выплатить компенсацию, если уменьшение площади в проекте приводит к несправедливому обогащению в пользу других владельцев.

Аннулирование и адаптация контракта: Акционеры меньшинства, утверждая, что распределение несправедливо, могут подать иск об «аннулировании договора купли-продажи недвижимости в форме соглашения и договора подряда на строительство в обмен на долю земли» или «адаптации контракта».

Аннулирование решения Совета собственников: собственники, утверждающие, что решение, принятое простым большинством, или протокол, на котором оно основано, не соответствуют процедуре (неприглашение на собрание, незаконность и т.д.), могут подать иск в судебные органы об аннулировании этих решений.

Административно-судебный путь (Административные суды):

Аннулирование сделки купли-продажи: Акционеры меньшинства могут подать иск об аннулировании административной процедуры, связанной с продажей их долей земли. Совет Кассационного суда по административным делам решил, что в случаях, когда «распределение не является справедливым и честным» (например, предложение магазина с задней стороны вместо магазина на главной улице), сделка купли-продажи может быть аннулирована на основании нарушения права собственности.

Возражение против оценки: В случае занижения рыночной стоимости может быть подан иск об аннулировании процедур торгов и оценки.

3. Предотвращение продажи акций и судебный контроль 

Хотя право акционеров меньшинства напрямую препятствовать продаже акций ограничено законом, этот процесс может быть остановлен через суд:

Приостановление исполнения и обеспечительная мера: В административных судах по делам, возбужденным против административных актов, касающихся продажи долей, может быть запрошено «приостановление исполнения». В судебных судах для приостановления исполнения решения совета владельцев может быть запрошена «обеспечительная мера». Однако в некоторых решениях указывалось, что обеспечительная мера против продажи долей может быть запрошена только в административных судах, а судебные суды не имеют юрисдикции в этом вопросе.

Критерий Конституционного суда (КС): КС рассматривает продажу долей без судебного пересмотра возражений миноритарных акционеров против нового метода распределения и без их адекватного обоснования как нарушение права собственности. Подчеркивается, что продажа должна быть «крайней мерой».

Осмотр и экспертное заключение: Государственный совет предписывает, чтобы перед совершением сделки купли-продажи законность распределения оценивалась путем проведения осмотра на месте и экспертного заключения в отношении недвижимого имущества. Если распределение будет признано несправедливым, сделка купли-продажи будет отменена и предотвращена. Предложение статьи.

4. Вторичные источники и дополнительный контекст 

Следующие пункты представляют собой дополнительный контекст, полученный из вторичных источников, в связи с ограниченностью информации в текстах решений:

Иск о неосновательном обогащении: Если между собственниками участков не был заключен протокол о балансировке для устранения неравенства в распределении после изменения плана зонирования или городской трансформации, может быть подан иск о неосновательном обогащении в соответствии со статьями 77-82 Гражданского кодекса Турции (TBK) с требованием возмещения ущерба.

Важность записей в земельном кадастре: В делах о корректировке долей земли, утверждение о несоразмерности коэффициентов, определенных при установлении сервитута этажа, с ценностью независимых секций не всегда может быть успешным из-за записей в земельном кадастре и ограничений Закона о кондоминиумах; в этом случае экспертная оценка критически важна для защиты приобретенных прав.

Возражения против административного размежевания: В градостроительных применениях, не связанных с городской трансформацией (Статья 18 Закона о градостроительстве), распределение долей в виде «практически непригодных для использования малых долей» признается незаконным и может быть отменено в административном суде. Эта ситуация может послужить основанием для сравнения с принципом справедливого распределения в городской трансформации.

Индивидуальное обращение: После исчерпания административных и судебных путей может быть подана индивидуальная жалоба в Конституционный суд с требованием повторного рассмотрения дела или компенсации на основании нарушения права собственности.

Заключение: В случае несправедливого распределения, миноритарные акционеры могут обратиться в судебные органы с требованием о компенсации и расторжении договора; а в административных органах – с требованием об отмене сделки купли-продажи и приостановлении исполнения. Предотвращение продажи возможно только при установлении судом несправедливости или нерегулярности распределения и принятии решения о приостановлении исполнения/обеспечительной меры.

Часто задаваемые вопросы

Почему в процессе городской трансформации необходима поддержка экспертного юриста?

Процесс городской трансформации включает в себя не только договорные отношения, но также элементы административного права, права собственности, обязательственного права и градостроительного права. Неправильное управление процессом может привести к невосполнимым потерям прав.

Экспертная юридическая поддержка особенно имеет критическое значение в следующих вопросах:

надзор за решениями простого большинства

приостановление операций по продаже долей

техническая экспертиза справедливых расчетов площади и надбавки

оценка экспертных заключений

иски об аннулировании договоров и компенсации

одновременное ведение административных и судебных процессов

предотвращение риска нарушения права собственности. Получение экспертной поддержки по спорам в области городской трансформации в Стамбуле и его окрестностях имеет большое значение для предотвращения потери прав.

Адвокат по вопросам городской трансформации в Стамбуле, Тузле — Адвокатское бюро 2M Hukuk

Адвокатское бюро 2M Hukuk, осуществляющее свою деятельность в Стамбуле, Тузле, предоставляет услуги юридического консультирования и ведения судебных дел в следующих процессах: споры по городской трансформации, договоры строительства в обмен на долю земли, иски об аннулировании продажи долей и нарушения права собственности.

Поддержка предоставляется особенно в следующих областях:

консультирование по договорам городской трансформации

защита прав миноритарных совладельцев

иски об аннулировании продажи долей

споры по доле земли

споры по расчетам площади и надбавки

иски о расторжении договоров и компенсации

ведение судебных дел в Стамбуле, Тузле и их окрестностях