في مشاريع التحول الحضري، في حال منح المالكين أمتارًا مربعة لا تتناسب مع حصة الأرض أو عدم مراعاة فرق القيمة، يمكن رفع الدعاوى التالية.

1. آلية اتخاذ القرار في التحول الحضري ووضع أصحاب الحصص الأقلية

وفقًا للمادة 6 من القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث، يتم اتخاذ القرار بشأن كيفية التصرف في العقار بعد هدم المباني الخطرة (مثل إعادة بناء المبنى، بيع الحصص، مقابل حصة من الطوابق أو تقاسم الإيرادات، إلخ.) بأغلبية مطلقة من أصحاب الحصص بنسبة حصصهم. تُباع حصص الأراضي لأصحاب الحصص الأقلية الذين لا يوافقون على هذا القرار لأصحاب الحصص الآخرين الذين توصلوا إلى اتفاق، عن طريق مزاد علني، بعد أن تحدد الوزارة قيمتها السوقية، وعلى ألا تقل عن هذه القيمة. إذا لم تتم عملية البيع، يتم تسجيل الحصص باسم الخزانة بعد أن تدفع الوزارة قيمتها السوقية.

2. السبل التي يمكن اللجوء إليها في حالة نقص الأمتار المربعة والظلم في التقسيم

في حالة منح صاحب العقار مساحة أقل من الأمتار المربعة التي تتناسب مع حصة الأرض، أو إجراء تقسيم غير عادل بين المالكين دون مراعاة فرق القيمة، تكون حقوق الأقلية على النحو التالي في ضوء القرارات القضائية:

الطريق القضائي (محاكم الصلح المدنية):

الإثراء بلا سبب والتعويض: في حالة حدوث تفاوت واضح بين الأقسام المستقلة، يمكن للمالكين المتضررين رفع دعوى تعويض بالاستناد إلى أحكام الإثراء بلا سبب. وقد قضت الدائرة المدنية الثالثة في محكمة النقض، بوجوب دفع تعويض إذا أدى تقليص الأمتار المربعة في المشروع إلى إثراء غير عادل لصالح المالكين الآخرين.

إلغاء العقد وتعديله: يمكن للمساهمين الأقلية، بدعوى أن التقسيم غير عادل، رفع دعوى “إلغاء عقد الوعد ببيع عقار وعقد إنشاء مقابل حصة من الأرض في شكل منظم” أو “تعديل العقد”.

إلغاء قرار مجلس الملاك: يمكن للملاك الذين يدّعون أن القرار المتخذ بأغلبية بسيطة أو البروتوكول الذي يشكل أساس هذا القرار غير قانوني (عدم دعوتهم للاجتماع، مخالفة القانون، إلخ)، رفع دعوى في القضاء العادي لإلغاء هذه القرارات.

الطريق القضائي الإداري (المحاكم الإدارية):

إلغاء عملية البيع: يمكن للمساهمين الأقلية رفع دعوى لإلغاء الإجراء الإداري المتعلق ببيع حصصهم من الأرض. وقد قررت هيئة دوائر الدعاوى الإدارية بمجلس الدولة أنه في الحالات التي يكون فيها التقسيم “غير عادل وغير منصف” (على سبيل المثال؛ اقتراح محل من الواجهة الخلفية بدلاً من محل على الشارع الرئيسي)، يمكن إلغاء عملية البيع بحجة انتهاك حق الملكية.

الاعتراض على تقدير القيمة: في حال تقدير القيمة السوقية بأقل من اللازم، يمكن رفع دعوى إلغاء ضد إجراءات المزاد وتقدير القيمة.

3. منع بيع الحصص والرقابة القضائية 

على الرغم من أن سلطة المساهمين الأقلية في منع بيع الحصص مباشرة محدودة بموجب القانون، إلا أنه يمكن إيقاف هذه العملية عن طريق القضاء:

وقف التنفيذ والإجراء الاحتياطي: في الدعاوى التي ترفع أمام القضاء الإداري ضد الإجراءات الإدارية المتعلقة ببيع الحصص، يمكن المطالبة بـ “وقف التنفيذ”. أما في القضاء العادي، فيمكن طلب “إجراء احترازي” لوقف تنفيذ قرار مجلس الملاك. ومع ذلك، في بعض القرارات، ذُكر أن قرار الإجراء الاحتياطي ضد بيع الحصص لا يمكن طلبه إلا من القضاء الإداري، وأن القضاء العادي غير مخول في هذا الشأن.

معيار المحكمة الدستورية (AYM): تعتبر المحكمة الدستورية (AYM) أن بيع الحصص دون تدقيق الاعتراضات المقدمة من المساهمين الأقلية على طريقة التوزيع الجديدة من قبل جهة قضائية ودون الرد عليها بأسباب كافية، يُعد انتهاكًا لحق الملكية. ويتم التأكيد على أن البيع يجب أن يكون “الملاذ الأخير”.

التحقيق الميداني وفحص الخبراء: يشترط مجلس الدولة (Danıştay) تقييم مدى قانونية التوزيع قبل عملية البيع، وذلك من خلال إجراء تحقيق ميداني وفحص خبراء على العقار. إذا تبين أن التوزيع غير عادل، يتم إلغاء عملية البيع ومنعها. اقتراح مقال.

4. المصادر الثانوية والسياق الإضافي 

المسائل التالية هي سياقات إضافية تم الحصول عليها من مصادر ثانوية نظرًا لمحدودية المعلومات في نصوص القرارات:

دعوى الإثراء بلا سبب: إذا لم يتم إبرام بروتوكول تسوية بين أصحاب الأراضي لمعالجة أوجه عدم المساواة في التوزيع بعد تغيير خطة التطوير العمراني أو التحول الحضري، يمكن رفع دعوى إثراء بلا سبب وفقًا للمواد 77-82 من قانون الالتزامات التركي (TBK) والمطالبة بقيمة الضرر.

أهمية السجلات العقارية (الطابو): في دعاوى تصحيح حصة الأرض، قد لا ينجح ادعاء عدم تناسب النسب المحددة عند تأسيس ارتفاق الطوابق (الملكية المشتركة) مع قيم الأقسام المستقلة دائمًا، وذلك بسبب قيود السجلات العقارية (الطابو) وقانون ملكية الطوابق؛ وفي هذه الحالة، يكون الفحص المتخصص حاسمًا لحماية الحقوق المكتسبة.

اعتراضات التقسيم الإداري (البارسيلاسيون): في تطبيقات التخطيط العمراني خارج نطاق التحول الحضري (المادة 18 من قانون التخطيط العمراني)، يعتبر توزيع الحصص على شكل “حصص صغيرة غير قابلة للاستخدام عمليًا” مخالفًا للقانون ويمكن إلغاؤه في القضاء الإداري. قد يشكل هذا الوضع أساسًا قياسيًا لمبدأ التوزيع العادل في التحول الحضري.

الطعن الفردي: بعد استنفاد الطرق الإدارية والقضائية، يمكن تقديم طعن فردي إلى المحكمة الدستورية بدعوى انتهاك حق الملكية، لطلب إعادة المحاكمة أو التعويض.

الخلاصة: يمكن للشركاء الأقلية، في حالة التوزيع غير العادل، اللجوء إلى القضاء العادي للمطالبة بالتعويض وإلغاء العقد؛ وإلى القضاء الإداري لطلب إلغاء عملية البيع ووقف التنفيذ. إن منع البيع ممكن فقط عندما تُثبت المحكمة عدم عدالة أو عدم قانونية التوزيع، ويصدر قرار بوقف التنفيذ/إجراء احترازي.

أسئلة متكررة

لماذا يعد دعم محامٍ متخصص ضروريًا في عملية التحول الحضري؟

إن عملية التحول الحضري لا تتضمن علاقة تعاقدية فحسب، بل تشمل أيضًا عناصر الإجراءات الإدارية، قانون الملكية، قانون الالتزامات (الديون)، وقانون التخطيط العمراني. قد يؤدي سوء إدارة العملية إلى خسائر في الحقوق يصعب تعويضها.

الدعم القانوني المتخصص ذو أهمية قصوى خاصة في المسائل التالية:

الإشراف على قرارات الأغلبية البسيطة

وقف عمليات بيع الأسهم

الفحص الفني لحسابات المتر المربع العادل والشهرة

تقييم تقارير الخبراء

دعاوى إلغاء العقود والتعويض

إدارة العمليات القضائية والإدارية بشكل متزامن

منع خطر انتهاك حق الملكية. الحصول على دعم متخصص في نزاعات التحول الحضري في إسطنبول والمناطق المحيطة بها يحمل أهمية كبيرة لمنع فقدان الحقوق.

محامي التحول الحضري في إسطنبول توزلا — مكتب 2M للمحاماة

يقدم مكتب 2M للمحاماة، الذي يتخذ من إسطنبول توزلا مقراً له، خدمات الاستشارات القانونية ومتابعة الدعاوى في نزاعات التحول الحضري، وعقود البناء مقابل حصة الأرض، ودعاوى إلغاء بيع الأسهم، والإجراءات المتعلقة بانتهاكات حقوق الملكية.

يتم تقديم الدعم بشكل خاص في المجالات التالية:

استشارات عقود التحول الحضري

حماية حقوق الشركاء الأقلية

دعاوى إلغاء بيع الحصص

نزاعات حصة الأرض

نزاعات حساب المتر المربع والشهرة

دعاوى فسخ العقود والتعويض

متابعة الدعاوى في إسطنبول، توزلا والمناطق المحيطة بها