1. الأساس القانوني والمبادئ الأساسية

قانون ملكية الطوابق رقم 634 (KMK) المادة 3:تُنشأ ملكية الطوابق وارتفاق الطوابق على أساس حصة الأرض المخصصة بما يتناسب مع قيم الأقسام المستقلة المحسوبة وفقًا لموقعها وحجمها. في الحالات التي يتم فيها تحديد حصص الأرض بشكل غير متناسب مع هذه القيم، يجوز لكل مالك طابق أو صاحب حق ارتفاق على الطوابق التقدم بطلب إلى المحكمة لإعادة تنظيم حصص الأرض.

معايير التقييم: عند تصحيح حصة الأرض، يؤخذ في الاعتبار قيمة القسم المستقل في تاريخ إنشاء حق الارتفاق على الطوابق أو ملكية الطوابق. في هذا التقييم، تؤخذ في الاعتبار عناصر مثل نوع القسم، الطابق الذي يقع فيه، مساحته، نظام التدفئة، الإضاءة، الاستخدام المعماري، الموقع، الواجهة، والمنظر. لا تؤخذ في الحسبان الزيادات أو النقصان في القيمة التي تحدث بعد تاريخ التأسيس (مثل التغيير في التخطيط العمراني، الصيانة والإصلاح، إلخ).

2. المحكمة المختصة وتشكيل الأطراف

المحكمة المختصة: وفقًا للمادة الإضافية 1 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، تكون محاكم الصلح المدنية مختصة في جميع النزاعات الناشئة عن تطبيق هذا القانون.

تشكيل الأطراف: بما أن تصحيح حصص الأرض قد يؤثر على جميع الحصص في العقار الأصلي، فمن الضروري إظهار جميع مالكي الطوابق أو أصحاب حق الارتفاق على الطوابق كطرف (مدعى عليه) في الدعوى، بخلاف المدعي.

3. التحول الحضري وحساسية التوقيت

شرط ما قبل الهدم: لا يمكن رفع دعوى تصحيح حصة الأرض إلا طالما احتفظ المبنى الرئيسي بوضع حق الارتفاق على الطوابق أو ملكية الطوابق.

تأثير القانون رقم 6306، المادة 6: مع هدم المنشآت الخطرة، تنتهي ملكية الطوابق/حق الارتفاق على الطوابق ويتحول العقار إلى ملكية مشتركة. بعد هدم المبنى، ونظرًا لانتهاء الوجود القانوني للأجزاء المستقلة، لا يمكن رفع دعوى تصحيح حصة الأرض. لهذا السبب، لتجنب فقدان الحقوق في عملية التحول الحضري، يعتبر رفع الدعوى قبل الهدم وإجراء معاينة ميدانية من قبل المحكمة ذا أهمية حيوية.

4. قاعدة حسن النية والأمانة (القانون المدني التركي م. 2)

قد يُرفض طلب التصحيح اللاحق من قبل المالكين (أو ورثتهم) الذين قاموا بتنظيم حصص الأرض بأنفسهم، أو الذين يحمل سند حق الارتفاق على الطوابق توقيعهم، أو الذين لعبوا دورًا نشطًا في تحديد حصص الأرض، لأنه يتعارض مع قاعدة الأمانة وفقًا للمادة 2 من القانون المدني التركي.

تدرس المحكمة بعناية ما إذا كان للمدعي مصلحة قانونية تستحق الحماية في رفع هذه الدعوى وما إذا كان حسن النية.

5. نقاط يجب مراعاتها في التطبيق العملي

عبء الإثبات: يجب على المدعي إثبات أن حصص الأراضي غير متناسبة مع قيم الأقسام المستقلة في تاريخ التأسيس بأدلة ملموسة (مشروع، سند رسمي، تقرير خبير، إلخ).

المدة: على الرغم من عدم وجود فترة تقادم خاصة منصوص عليها في القانون لهذه الدعوى، إلا أن عدم الاعتراض لفترة طويلة قد يشكل وضعًا سلبيًا في تقييم “حسن النية”.

الأقسام الإضافية: وفقًا للمادة 44 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، عند إضافة طوابق أو أقسام مستقلة لاحقًا، يجب إعادة تحديد حصص الأراضي بالإجماع؛ وقد يكون عدم الالتزام بهذا الإجراء موضوعًا لدعوى تصحيح.

الأساس القانوني والمبادئ الأساسية

وفقًا للمادة 3 من القانون رقم 634 بشأن ملكية الطوابق (KMK)؛ يتم تأسيس ملكية الطوابق أو حقوق الارتفاق الخاصة بالطوابق بناءً على حصة الأرض المخصصة لكل قسم مستقل من المبنى الرئيسي، بما يتناسب مع قيمتها في تاريخ تأسيس حق الارتفاق (أو في ذلك التاريخ في حال الانتقال المباشر إلى ملكية الطوابق). في الحالات التي لا يتم فيها تخصيص حصص الأراضي بما يتناسب مع قيمة الأقسام المستقلة، يجوز لكل مالك طابق أو صاحب حق ارتفاق الطوابق أن يتقدم بطلب إلى المحكمة لإعادة تنظيم حصة الأرض (الغرفة الخامسة للقانون بالمحكمة العليا – 2021/3126-2022/6381 -05.04.2022).

معايير التقييم وإجراءات الفحص

عند تصحيح حصة الأرض، يتم الأخذ بقيمة القسم المستقل في تاريخ تأسيس حق ارتفاق الطوابق أو ملكية الطوابق. العناصر التي يجب مراعاتها في هذا التقييم والمعايير المحددة وفقًا لقرارات المحكمة العليا مدرجة في الجدول أدناه:

كما تم التأكيد عليه في القرار رقم الدائرة الخامسة للحقوق بالمحكمة العليا-2024/10992-2025/4077 -25.03.2025، فإن الشرط الأول لإعادة تنظيم حصة الأرض هو أن تكون حصص الأرض قد حُددت بشكل غير متناسب مع قيم الأقسام المستقلة. يجب على المحكمة، بعد الحصول على تقرير إضافي من لجنة الخبراء، فحص جميع العناصر التي تؤثر على قيمة الأقسام المستقلة بشكل فردي (الدائرة الخامسة للحقوق بالمحكمة العليا-2024/13683-2025/6630 -30.04.2025).

المحكمة المختصة وتشكيل الأطراف

المحكمة المختصة: وفقًا للمادة 1 الإضافية من قانون ملكية الطوابق (KMK)، في جميع النزاعات الناشئة عن تطبيق هذا القانون، تكون محاكم الصلح المدنية هي المختصة.

تشكيل الأطراف: نظرًا لأن دعوى تصحيح حصص الأرض قد تؤثر على جميع الحصص في العقار الرئيسي، فمن الضروري إدراج جميع أصحاب الطوابق أو أصحاب الارتفاق العقاري، باستثناء المدعي، كأطراف (مدعى عليهم) في الدعوى (الدائرة الخامسة للمحكمة العليا – 2022/3766-2022/14315 – 19.10.2022).

شرط التحول الحضري وقبل الهدم

لا يمكن رفع دعوى تصحيح حصة الأرض إلا طالما احتفظ المبنى الرئيسي بوضعه كارتفاق طابقي أو ملكية طوابق. مع هدم المنشآت الخطرة ضمن نطاق القانون رقم 6306، تنتهي ملكية الطوابق ويتحول العقار إلى ملكية مشتركة.

وفقًا لقرار الدائرة 20 للمحكمة العليا – 2016/11562-2017/72 – 16.01.2017؛ في العقارات التي دُمِّرت لأسباب مثل الزلازل ولم يتبق منها أقسام مستقلة، لا يمكن تطبيق المادة 3 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، نظرًا لعدم وجود أقسام مستقلة يمكن تحديد قيمتها.

في قرار الدائرة الخامسة للمحكمة العليا – 2025/2631-2025/7777 – 20.05.2025، ذُكر أنه لا يمكن اتخاذ قرار بشأن تصحيح حصص الأرض في العقار الذي دُمر في زلزال عام 1999 وتحول إلى ملكية مشتركة، وتم تأييد رفض الدعوى.

وفي قرار الدائرة 18 للمحكمة العليا – 2007/9977-2008/2372 – 2008، أُكد أنه بعد هدم المبنى الرئيسي، لا يمكن الحديث عن أقسام مستقلة، وبالتالي لا يمكن رفع الدعوى إلا طالما تم الحفاظ على الوضع القانوني.

قاعدة حسن النية والأمانة (المادة 2 من القانون المدني التركي)

قد يعتبر طلب أصحاب الملكية (أو ورثتهم) الذين قاموا بأنفسهم بتنظيم حصص الأرض أو الذين وقعوا على وثيقة الارتفاق الطابقي الرسمية، تصحيحًا لاحقًا، مخالفًا لقاعدة الأمانة وفقًا للمادة 2 من القانون المدني التركي.

محكمة الاستئناف العليا، الدائرة الخامسة للقانون – 2025/1665-2025/6965 – 06.05.2025: في الحالات التي يتم فيها تحديد حصص الأرض بموجب خطة إدارة وتوجد توقيعات المورث، وهو مالك جميع الأقسام المستقلة في هذه الوثيقة، فإن هذا التحديد يكون ملزمًا للورثة. ولا يتوافق رفع الورثة دعوى لاحقًا مع قواعد حسن النية.

محكمة الاستئناف العليا، الدائرة الخامسة للقانون – 2021/10013-2021/13186 – 15.11.2021: في حال وجود توقيع المدعي في الوثائق والقائمة أثناء إنشاء ملكية الشقق، فقد اعتُبر أن المدعي لا يمكن اعتباره حسن النية في طلب تصحيح حصص الأرض، وأنه لا يملك مصلحة قانونية تستحق الحماية.

محكمة الاستئناف العليا، الدائرة العشرون للقانون – 2018/3094-2018/7017 – 05.11.2018: بما أنه لا يمكن لأحد أن ينقل حقًا لا يملكه، فقد ذُكر أن حق رفع الدعوى للشخص الذي استلم القسم المستقل من المالك المشارك في الترتيبات محدود أيضًا.

نقاط أخرى يجب مراعاتها في التطبيق

عبء الإثبات: يجب على المدعي إثبات بأدلة ملموسة أن حصص الأرض كانت غير متناسبة مع قيم الأقسام المستقلة في تاريخ التأسيس. عدم الاعتراض لفترة طويلة قد يشكل وضعًا سلبيًا في تقييم حسن النية (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة الخامسة للقانون – 2022/10440-2023/7959 – 26.09.2023).

الأقسام الإضافية: إذا كانت هناك موافقة من جميع الملاك في إضافة طوابق أو أقسام مستقلة تم إنشاؤها لاحقًا وفقًا للمادة 44 من قانون ملكية الشقق، فلا يبدو من الممكن تصحيح هذه العمليات المنشأة وفقًا للإجراءات ضمن نطاق المادة 3 من قانون ملكية الشقق (محكمة الاستئناف العليا، الدائرة الخامسة للقانون – 2025/150-2025/8239 – 22.05.2025).

فحص ناقص: عند تحديد حصص الأرض، يجب فحص جميع الأقسام المستقلة في العقار الرئيسي كوحدة واحدة؛ استبعاد بعض الأقسام من الفحص يتعارض مع القانون (الدائرة الخامسة للمحكمة العليا-2021/6858-2021/10097 -22.09.2021).

نتيجة مباشرة

دعوى تصحيح حصة الأرض (المادة 3 من قانون ملكية الطوابق)، هي دعوى تحديد تُرفع في الحالات التي يتم فيها تحديد حصص الأرض المخصصة للأقسام المستقلة بشكل غير متناسب مع قيم هذه الأقسام في تاريخ تأسيس ملكية الطوابق أو حق الارتفاق العلوي L1. النتيجة الأكثر أهمية لهذه الدعوى في عمليات التحول الحضري هي ضرورة أن يحافظ الهيكل الرئيسي على وضع ملكية الطوابق أو حق الارتفاق العلوي لكي يمكن رفع الدعوى. عندما يتم هدم المبنى وينتهي وضع ملكية الطوابق، يزول قانونيًا إمكانية رفع دعوى تصحيح حصة الأرض؛ ويضطر الملاك إلى الرضا بتسجيل الملكية المشتركة بناءً على حصصهم الحالية (الخاطئة).

الإطار المفاهيمي والمصطلحات

حصة الأرض: وفقًا للمادة 3 من قانون ملكية الطوابق رقم 634، هي الحصة المخصصة للأقسام المستقلة بما يتناسب مع قيمها المحسوبة وفقًا لموقعها وحجمها. هذه الحصة تؤسس نظام “الملكية المشتركة المرتبطة بالعقار” L

تقسيم على أساس القيمة: عند تحديد حصة الأرض، تؤخذ في الاعتبار عوامل مثل مساحة القسم المستقل، الطابق الذي يقع فيه، واجهته، منظره، ونظام التدفئة الخاص به. المهم هو أن يتم هذا التقييم وفقًا للأسعار السائدة في تاريخ إنشائه

شرط استمرار الوضع: لكي يتم الاستماع إلى الدعوى، يجب أن تظل العقارات خاضعة لنظام الملكية الطابقية أو الارتفاق الطابقي. يُطلق على هذا في الأدبيات اسم “الشرط الثاني”

المقاربات الرئيسية في الفقه

يتناول الفقه وممارسة محكمة الاستئناف دعوى تصحيح حصة الأرض من منظور حماية حق الملكية ومبدأ الأمانة:

طبيعة دعوى التحديد: يرى الرأي السائد أن هذه الدعوى ليست دعوى أداء أو دعوى إثراء بلا سبب، بل هي تحديد قضائي لحق (النسبة الصحيحة للحصة)

حظر التدخل الإداري: نظرًا لأن تحديد حصص الأراضي يتم من قبل مؤلف المشروع (مهندس معماري / مهندس)، فإن الجهات الإدارية (البلدية وما إلى ذلك) ليس لديها صلاحية للتدخل في هذه النسب؛ التصحيح ممكن فقط عن طريق القضاء

تأثير التحول الحضري: نظرًا لأن القرارات المتخذة ضمن نطاق القانون رقم 6306 (الهدم، إعادة الإعمار، بيع الحصص) تُتخذ بناءً على نسب حصص الأراضي، فإن تصحيح الحصة الخاطئة يؤثر بشكل مباشر على قوة إرادة المالك في عملية اتخاذ القرار

الاختلافات والصراعات بين المقاربات

مناقشة التقادم: لم يتم تحديد مدة في المادة 3 من قانون ملكية الطوابق (KMK). بينما يرى أحد الآراء أن الدعوى لا تخضع للتقادم لأنها تستند إلى حق الملكية؛ لوحظت اتجاهات في بعض قرارات محكمة النقض بوجوب تطبيق تقادم مدته 5 سنوات من خلال إقامة علاقة عقد عمل. أحيل الموضوع إلى المحكمة الدستورية (AYM) لإجراء رقابة معيارية محددة بسبب عدم النص على شرط المدة.

استثناء حق الارتفاق الطابقي: على الرغم من أن بعض الآراء تزعم أنه حتى لو تم هدم المبنى المحفوف بالمخاطر، فإن حق الارتفاق الطابقي لا ينتهي تلقائيًا وفقًا للمادة 49/2 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، وبالتالي يمكن مناقشة الدعوى في الأماكن التي يوجد فيها حق ارتفاق طابقي حتى بعد الهدم، إلا أن الاتجاه العام هو أن الدعوى ستصبح بلا موضوع مع الهدم.

تحديد الطبيعة القانونية: إن قرارات محكمة النقض المتأرجحة بين “العدم” و “القابلية للإلغاء”، تجعل الأساس القانوني للدعاوى التي يرفعها المالك الذي لديه حصة أرض خاطئة ضد قرارات التحول الحضري، محل جدل.

النتائج الإجرائية وتأثيراتها على استراتيجية الدعوى

المهمة والاختصاص: وفقًا للمادة الإضافية 1 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، فإن المحكمة المختصة هي محكمة الصلح المدنية. أما الاختصاص القضائي فيعود إلى المحكمة التي يقع فيها العقار، وهو ذو طبيعة اختصاص حصري.

تشكيل الخصومة: نظرًا لأن مجموع حصص الأرض يجب أن يشكل رقمًا صحيحًا واحدًا (المقام)، فإن زيادة حصة مالك تعني نقصان حصص الآخرين. لذلك، من الضروري إظهار جميع مالكي الطوابق كمدعى عليهم، باستثناء المدعي.

الإثبات والمعاينة: يجب أن تجري المحكمة معاينة للموقع ويجب وضع تقدير على أساس قيم البناء في تاريخ إنشائه بواسطة خبير.

الآثار القانونية المادية ومجالات المخاطر

قاعدة حسن النية (المادة 2 من القانون المدني التركي): قد يُرفض طلب أصحاب العقارات الذين حددوا بأنفسهم حصص الأرض أو استفادوا من مزايا مثل دفع رسوم صيانة منخفضة دون الاعتراض على هذه الحصص لفترة طويلة، لزيادة حصصهم خلال مرحلة التحول الحضري، بموجب “حظر السلوك المتناقض” .

فقدان الحقوق بعد الهدم: بعد هدم المبنى، تقوم مديرية السجل العقاري بإجراء شطب تلقائي للملكية وتسجيل العقار كـ “ملكية مشتركة” وفقًا للمادة 6/2 من القانون رقم 6306. وبما أنه لا يمكن رفع دعوى لتصحيح حصة الأرض بعد هذه المرحلة، يبقى المالك مع حصته الخاطئة.

استنتاجات يمكن تطبيقها على الحالة المعينة

التوقيت: إذا كان سيتم رفع دعوى لتصحيح حصة الأرض في مبنى دخل عملية التحول الحضري، فيجب القيام بذلك حتمًا قبل حدوث الهدم .

إثبات الأدلة: إذا كان الهدم وشيكًا ولن يتسع الوقت لإجراءات الدعوى، فمن الأهمية بمكان أن يقوم أصحاب العقارات برفع “دعوى إثبات أدلة” على الأقل لتسجيل قيمة الأقسام المستقلة والبناء عبر المحكمة، وذلك للحفاظ على حقوق التعويض التي قد تنشأ في المستقبل. 

قرار محكمة الاستئناف العليا التركية، الدائرة الثامنة عشرة، رقم الأساس 2007/9977: وفقًا لهذا السوابق القضائية، نظرًا لأن الأقسام المستقلة تُعتبر لاغية قانونًا بعد هدم المبنى الرئيسي، سيتم رفض طلب إعادة تحديد حصص الأرض.

أسئلة مفتوحة واستثناءات وشكوك

تعريف الهدم: توجد مناطق رمادية في التطبيق حول ما إذا كانت عبارة “الهدم الكلي” تشير إلى الهدم الفعلي أم إلى إجراء الإلغاء التلقائي في السجل العقاري. 

توقع قرار المحكمة الدستورية: إن دراسة المحكمة الدستورية بشأن ما إذا كان عدم وجود قيود زمنية في دعاوى تصحيح حصة الأرض يضر بأمن الملكية، قد يغير استراتيجيات التقاضي المستقبلية. 

الملكية المؤسسة بقرار المحكمة: إذا كانت ملكية الطوابق قد أُسست سابقًا بقرار من المحكمة (مثل نتيجة دعوى إزالة الشيوع)، فلا يمكن رفع دعوى لتصحيح حصة الأرض بسبب الحكم النهائي. 

الخلاصة والتقييم العملي 

دعوى تصحيح حصة الأرض هي أداة قوية يمكنها تغيير “الأساس الرياضي” للتحول الحضري. ومع ذلك، لا يمكن استخدام هذه الأداة إلا عندما يكون المبنى قائماً. عمليًا، يجب على المالكين رفع هذه الدعوى قبل أن يصبح قرار المبنى المحفوف بالمخاطر نهائيًا، أو على أقصى تقدير في مرحلة ترخيص الهدم، وعليهم طلب معاينة عاجلة من المحكمة. وعلى الرغم من أنه في مرحلة ما بعد الهدم، يمكن مناقشة خطأ حصة الأرض بموجب الأحكام العامة على أساس التعويض أو انتهاك مبدأ الأمانة، إلا أن “التصحيح” بالمعنى المقصود في المادة 3 من قانون ملكية الطوابق لن يكون ممكنًا بعد الآن.