Introduction

Ce travail a été préparé en réponse à la question « Que comprend la redevance de copropriété ? », sur la base des décisions judiciaires et des documents présentés. L’étude analyse le cadre juridique des dépenses communes, connues sous le nom de redevance de copropriété, les postes de dépenses concrets spécifiés dans les décisions judiciaires, les facteurs déterminant la portée de ces dépenses et les différentes perspectives qui émergent dans la pratique. Bien que la base juridique fondamentale soit la loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK), il est constaté que des facteurs tels que les plans de gestion, les décisions de l’assemblée générale et la nature de la propriété façonnent le contenu de la redevance de copropriété.

1. Cadre Légal : Loi sur la Propriété par Étages Article 20

La grande majorité des décisions examinées se réfère à l’article 20 du KMK, qui constitue la base de l’obligation de participer aux dépenses communes. Cet article établit une distinction fondamentale sur la manière dont les dépenses doivent être réparties entre les copropriétaires en fonction de leur nature.

Dépenses nécessitant une participation égale : Comme cela est fréquemment répété dans les décisions de la Cour de cassation, sauf accord contraire entre les copropriétaires ; « aux dépenses du concierge, du chauffagiste, du jardinier et du gardien, ainsi qu’aux avances collectées pour ceux-ci, de manière égale » sont tenus de participer (Cour de cassation, 18e Chambre civile, Dossier N° 2013/11645, Décision N° 2013/15247 ; Cour de cassation, 9e Chambre civile, Dossier N° 2021/423, Décision N° 2021/7662).

Dépenses nécessitant une participation proportionnelle à la quote-part foncière : Pour les autres dépenses générales, à l’exception des frais de personnel, la règle de base est la participation proportionnelle à la quote-part foncière. Ces dépenses comprennent ; « les primes d’assurance de l’immeuble principal et les frais d’entretien, de protection, de renforcement et de réparation de toutes les parties communes, ainsi que d’autres dépenses telles que le salaire du syndic, les frais d’exploitation des installations communes, et les avances collectées pour ces dépenses, proportionnellement à leur quote-part foncière » (Cour de cassation, 20e Chambre civile, Dossier N° 2019/3375, Décision N° 2019/6680 ; Cour de cassation, 18e Chambre civile, Dossier N° 2013/4444, Décision N° 2013/6802).

2. Postes de dépenses communes énumérés dans les décisions judiciaires

Les décisions judiciaires concrétisent les postes de dépenses mentionnés de manière abstraite dans le KMK (Loi sur la copropriété des immeubles). Dans les documents examinés, les principales dépenses considérées comme faisant partie des charges sont les suivantes :

Frais de personnel : Salaires et primes d’assurance des concierges, jardiniers, gardiens, agents de sécurité, techniciens, syndics, indemnités de départ et jetons de présence (Cour d’appel régionale d’Istanbul, 45e Chambre civile, Dossier N° 2020/1216 ; 1er Tribunal de commerce de première instance d’Ankara, Dossier N° 2021/691).

Dépenses d’entretien, de réparation et de protection : Entretien, réparation, renforcement des parties communes (escaliers, parking, espaces verts, piscine, installations sociales, etc.), entretien des ascenseurs, réparation des toitures, dépenses de rénovation telles que la peinture des façades (Cour de cassation 3e ch. civ., E. 2017/6549 ; Cour de cassation 18e ch. civ., E. 2009/3310).

Dépenses de fonctionnement et de consommation : Consommation d’électricité et d’eau des parties communes, chauffage (combustible/charbon, gaz naturel, chauffage central), eau chaude, frais de générateur, dépenses de fonctionnement des installations communes (Cour de cassation 18e ch. civ., E. 2012/6030 ; Tribunal de commerce d’Istanbul Anatolie, 4e ch. civ., E. 2025/364).

Dépenses de nettoyage et d’environnement : Nettoyage des parties communes et du jardin, collecte des ordures, protection de l’environnement et frais d’aménagement paysager (Cour de cassation 23e ch. civ., E. 2011/3900 ; Tribunal de commerce d’Ankara, 6e ch. civ., E. 2022/719).

Dépenses administratives et diverses : Frais de gestion tels que le salaire du gérant, les primes d’assurance de l’immeuble principal, les taxes et redevances, les frais de notaire et de procédure judiciaire (Cour de cassation 20e ch. civ., E. 2017/163 ; Cour d’appel de Konya, 6e ch. civ., E. 2020/2328).

Dans une décision de la 45e Chambre civile de la Cour d’appel régionale d’Istanbul, le concept de dépenses communes a été défini de manière assez large : « Les frais de protection, d’entretien et de nettoyage de toutes les parties communes, les consommations d’électricité et d’eau des parties communes, les frais de personnel, les primes S.S.K. (Sécurité Sociale)… Les primes à payer en raison de l’assurance de la structure collective pour un montant prévu par l’Assemblée des copropriétaires… les frais de générateur… tous les frais pouvant découler de l’entretien, de la surveillance, du développement et de l’embellissement des zones de mosquées, parcs, espaces verts, parkings, routes, de toutes sortes de plantes et d’arbres, du réservoir d’eau, des installations sociales et sportives, les dépenses de réparation et de rénovation… » (Istanbul BAM 45. HD, E. 2020/1216, K. 2023/187)

3. Documents définissant l’étendue des dépenses : Plan de gestion et décisions de l’assemblée générale 

Bien que l’article 20 du KMK (Loi sur la propriété par étages) définisse un cadre général, le contenu spécifique et la méthode de répartition des charges sont déterminés en premier lieu par le Plan de gestion, qui constitue la « constitution » de l’immeuble. Si aucune disposition différente n’est prévue dans le plan de gestion, les dispositions du KMK s’appliquent. Cependant, les copropriétaires, par les Décisions de l’Assemblée Générale, décident du montant des avances à percevoir pour quels services en approuvant le projet d’exploitation ou en acceptant le budget. En effet, dans une décision de première instance, il a été souligné que « le conseil d’administration ne peut percevoir des fonds des copropriétaires sous le nom de charges ou de dépenses communes sans s’appuyer sur une décision de l’assemblée générale ou sans en avoir reçu une autorisation explicite de l’assemblée générale. » (1ère Cour de commerce de Bakırköy, E. 2015/809, K. 2018/795).

4. Dépenses Variant Selon la Nature de la Propriété (charges)

L’étendue des charges varie également en fonction de la nature de la propriété :

Propriétés en Temps Partagé (Time-share): En plus des charges d’appartement standards, « les dépenses telles que la fourniture, l’approvisionnement, la réparation et le remplacement des outils et équipements utilisés à l’intérieur des appartements doivent être prises en compte lors de la préparation du budget » (Cour d’appel régionale d’Istanbul, 13e Chambre civile, E. 2023/2261, K. 2023/2103).

Centres Commerciaux (AVM): Conformément au règlement cité dans la décision du Conseil d’État, les dépenses telles que « l’électricité, l’eau, le chauffage, l’entretien-réparation non qualifié de rénovation, la sécurité et le nettoyage » sont considérées comme des charges communes et une méthode de répartition spéciale est prévue (Conseil d’État, 10e Chambre, E. 2016/2036, K. 2020/3052).

Coopératives et Résidences: Dans ces structures, les charges sont généralement collectées pour couvrir des services plus complets tels que la sécurité, l’aménagement paysager et la gestion des installations sociales (8e Tribunal de Commerce de Première Instance d’Ankara, E. 2021/659, K. 2023/83).

5. Principe de Justice et d’Utilisation dans la Participation aux Dépenses 

Bien que la Cour de Cassation affirme que le propriétaire d’étage ne peut pas refuser de participer aux dépenses en prétextant qu’il n’a pas besoin d’utiliser les parties communes et les installations (KMK art. 20/c), elle tient compte du principe de justice et d’utilisation dans certaines situations.

Impossibilité de bénéficier structurellement : Dans un arrêt de la Cour de Cassation, il a été précisé que le propriétaire d’une section indépendante dont le projet ne comprend pas d’installation de chauffage, « ne peut être tenu de participer aux frais de chauffage inclus dans les charges communes » (Cour de Cassation, 18e Ch. Civ., N° de dossier 2015/5293, N° de décision 2016/49).

Non-réception effective du service : Un tribunal de première instance, bien que la coopérative ait prétendu fournir des services de sécurité et d’eau-assainissement, a constaté que ces services étaient effectivement fournis par la municipalité et a décidé que le défendeur n’était pas responsable de ces dépenses (6e Tribunal de Commerce d’Ankara, N° de dossier 2022/719, N° de décision 2024/561).

Situation de bénéfice différencié : La Cour de Cassation a souligné qu’il est nécessaire d’examiner si la perception de la même cotisation auprès d’établissements de tailles différentes constitue une violation du principe d’égalité et si « les membres bénéficient équitablement des services relevant des charges générales » (Cour de Cassation, 23e Ch. Civ., N° de dossier 2011/3900, N° de décision 2011/2715).

Conclusion

À la lumière des décisions judiciaires examinées, le concept de _** »cotisation » est un concept large qui englobe toutes les dépenses nécessaires à la protection, à l’entretien et à la gestion de l’immeuble principal, tel que défini à l’article 20 de la loi sur la copropriété. Le contenu de la cotisation comprend : les salaires du personnel, les frais d’entretien, de réparation et de nettoyage des parties communes, les dépenses de consommation telles que l’électricité, l’eau, le chauffage, ainsi qu’une grande variété d’autres postes tels que les primes d’assurance et le salaire du gérant.

Cependant, l’étendue exacte des charges et le ratio de répartition entre les copropriétaires sont concrétisés par le règlement de copropriété spécifique à chaque immeuble et les décisions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Les décisions judiciaires, en plus des dispositions légales et du règlement de copropriété, visent à parvenir à un résultat équitable en tenant compte de la nature de la propriété (résidence, lieu de travail, multipropriété, etc.) et de la situation des copropriétaires en ce qui concerne l’utilisation effective et structurelle des services fournis. Par conséquent, en cas de litige, il est impératif d’examiner en premier lieu le règlement de copropriété et les décisions pertinentes de l’assemblée générale afin de déterminer ce qui est inclus dans les charges. Une suggestion de texte.

Pourquoi le soutien d’un avocat à Tuzla est-il nécessaire ?

Les litiges relatifs aux charges peuvent devenir assez complexes en raison des réglementations techniques découlant de la loi sur la copropriété, des dispositions du règlement de copropriété et des différentes interprétations des décisions judiciaires. Des litiges sont fréquemment portés devant les tribunaux, notamment concernant la participation aux dépenses communes, l’étendue des charges, les ratios de quote-part de terrain et les obligations des copropriétaires.

À ce stade, obtenir le soutien d’un avocat à Tuzla revêt une grande importance pour prévenir les pertes de droits et gérer correctement les litiges. Un avocat spécialisé dans son domaine :

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