Introduction
Cette étude a été préparée dans le but de répondre à la question : « Les résidents du rez-de-chaussée sont-ils exemptés des frais d’ascenseur ? » par l’analyse des décisions rendues par la Cour de Cassation, le Conseil d’État, les Tribunaux Administratifs Régionaux et les Tribunaux de Première Instance. Les examens se sont concentrés sur les dispositions de la Loi sur la Copropriété (KMK) et les méthodes d’interprétation de ces dispositions dans les décisions judiciaires. Le rapport présente la règle générale, les exceptions et les distinctions importantes à prendre en compte dans la pratique concernant ce sujet.
À la lumière des décisions judiciaires examinées, il n’existe pas de réponse unique et définitive concernant l’exemption des résidents du rez-de-chaussée des dépenses d’ascenseur. La question est évaluée principalement selon deux axes majeurs : la disposition générale de la Loi sur la Copropriété et le règlement de copropriété de l’immeuble qui déroge à cette disposition.
Règle générale : Obligation de participation : Conformément à l’article 20 de la loi sur la copropriété, l’ascenseur est une installation commune et tous les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses relatives aux parties et installations communes. La Cour de cassation souligne de manière constante qu’un copropriétaire ne peut pas se soustraire à cette dépense en invoquant qu’il n’utilise pas l’installation commune ou n’en a pas besoin. Ce principe a été clairement énoncé dans la décision n° 2014/20786 E., 2015/10588 K. de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation : « Les copropriétaires ne peuvent se soustraire au paiement de cette dépense et de cette quote-part d’avance en renonçant à leur droit d’usage sur les parties ou installations communes ou en invoquant que, du fait de la situation de leur lot indépendant, ils n’ont pas besoin d’en bénéficier. » Par conséquent, tant qu’il n’y a pas de disposition contraire dans le règlement de copropriété, les habitants du rez-de-chaussée doivent également participer aux dépenses de l’ascenseur.
Exception : Dispositions du Règlement de Copropriété : Le règlement de copropriété, qui a la nature d’un contrat liant les copropriétaires, peut contenir des dispositions particulières concernant la participation aux charges, à condition de ne pas être contraire aux dispositions impératives de la Loi sur la Copropriété. Les décisions judiciaires acceptent que si le règlement de copropriété contient « les propriétaires des locaux situés au rez-de-chaussée ne participent pas aux frais d’entretien et de fonctionnement de l’ascenseur », cette clause est valable et les propriétaires du rez-de-chaussée ne peuvent être tenus responsables des charges correspondantes. Dans l’arrêt n° 2017/3604 E. et 2018/6112 K. de la 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, « dès lors qu’il a été établi que le demandeur n’était pas responsable des frais d’entretien de l’ascenseur en vertu de la disposition pertinente du règlement de copropriété de l’immeuble principal, il n’y a pas d’irrégularité dans la décision du tribunal d’accueillir partiellement l’action » , la force obligatoire du règlement de copropriété a été confirmée.
Distinctions Importantes : Nature de la dépense : La Cour de Cassation, lors de l’interprétation des clauses d’exonération dans le règlement de copropriété, prend en compte la nature de la dépense. L’exonération couvre généralement les frais d’entretien et d’exploitation courants. Cependant, les dépenses telles que le renouvellement (modernisation) ou l’installation initiale (construction) de l’ascenseur sont considérées comme des investissements augmentant la valeur de l’immeuble principal, et il existe des décisions selon lesquelles tous les copropriétaires devraient être tenus responsables de ce type de dépenses. Dans sa décision n° 2013/1165 E., 2013/3650 K. de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, cette distinction a été clairement établie : « la disposition selon laquelle les propriétaires d’unités indépendantes au rez-de-chaussée ne participeront pas aux frais d’entretien et de fonctionnement de l’ascenseur, comme expliqué dans le rapport d’expert, concerne les frais d’entretien et de fonctionnement courants, et le renouvellement inévitable des ascenseurs et de leurs composants connexes est en dehors du champ d’application de cette disposition. »
Lorsque les décisions examinées sont évaluées dans leur ensemble, il est clair que la première réponse à la question « le rez-de-chaussée paie-t-il la cotisation d’ascenseur ? » doit être recherchée dans le règlement de copropriété de l’immeuble principal. Le règlement de copropriété est la source juridique primaire à cet égard.
S’il existe une clause claire et nette dans le règlement de copropriété stipulant que les propriétaires du rez-de-chaussée sont exemptés des frais d’ascenseur, cette clause prévaut sur les décisions de l’assemblée des copropriétaires et sur la disposition générale de la loi. La Cour de Cassation, dans sa décision n° 2013/2726 E., 2013/3008 K. de la 18e Chambre Civile, a jugé illégale et a annulé la décision de cotisation incluant les frais d’ascenseur prise par l’assemblée des copropriétaires, malgré l’existence d’une clause d’exonération dans le règlement de copropriété.
Cependant, si le plan de gestion ne contient pas une telle disposition d’exemption, ou si aucun plan de gestion n’existe, la règle générale de l’article 20 du KMK (Loi sur la Propriété par Étages) s’applique. Dans ce cas, il n’importe plus que le propriétaire du rez-de-chaussée utilise ou non l’ascenseur, et une obligation de participer aux dépenses naît proportionnellement à sa quote-part foncière (ou à un taux de participation différent spécifié dans le plan de gestion). L’article 20 du KMK, également cité dans la décision de la Cour Constitutionnelle du 18/9/2014, constitue la base de cette obligation.
En pratique, la question qui cause le plus de litiges est l’étendue de l’exemption. Les décisions de la Cour de Cassation font une distinction importante entre les « frais d’entretien et d’exploitation » et les « frais de rénovation et de construction ». Tandis que les frais d’entretien et d’exploitation (service périodique, nettoyage, électricité, petites réparations, etc.) peuvent relever de l’exemption prévue dans le plan de gestion ; des situations telles que le remplacement complet de l’ascenseur, sa modernisation technologique ou son ajout ultérieur à l’immeuble sont considérées comme des « innovations et ajouts utiles » qui augmentent de manière permanente la valeur de l’immeuble. Il est admis que tous les copropriétaires doivent participer à ces dépenses nécessitant un investissement important, proportionnellement à leurs quotes-parts foncières, à moins qu’une disposition très claire et contraire ne figure dans le plan de gestion.
Conclusion
La réponse à la question de savoir si les occupants du rez-de-chaussée sont exemptés des charges d’ascenseur varie selon les situations :
S’il existe une exemption claire dans le plan de gestion : Si le plan de gestion de l’immeuble contient une disposition claire stipulant que les propriétaires du rez-de-chaussée sont exemptés des dépenses d’ascenseur (généralement l’entretien et l’exploitation), ces copropriétaires sont exemptés des dépenses en question.
En l’absence de disposition dans le Règlement de copropriété : Si le règlement de copropriété ne contient aucune disposition particulière à ce sujet, conformément à l’article 20 de la Loi sur la copropriété, les propriétaires du rez-de-chaussée sont également tenus de participer aux frais d’ascenseur, comme tous les autres copropriétaires. Le fait qu’ils n’utilisent pas l’ascenseur n’annule pas cette obligation.
Le type de dépense est important : La portée de la clause d’exonération dans le règlement de copropriété doit être examinée attentivement. L’exonération s’applique généralement aux frais d’entretien courant et d’exploitation. Pour les coûts d’investissement importants tels que le renouvellement, la modernisation ou l’installation initiale de l’ascenseur, les propriétaires du rez-de-chaussée peuvent également devoir y participer, au motif que cela augmente la valeur de l’immeuble principal. Une proposition d’article.
Pourquoi un soutien juridique spécialisé est-il nécessaire ?
Comme on peut le constater concernant les charges d’ascenseur et la participation des copropriétaires aux dépenses, les dispositions de la Loi sur la copropriété, les régulations du règlement de copropriété et les décisions judiciaires peuvent engendrer des résultats différents. Étant donné que le contenu du règlement de copropriété varie pour chaque immeuble et chaque complexe, la question de savoir si les résidents du rez-de-chaussée sont exemptés des frais d’ascenseur doit être évaluée au cas par cas.
À ce stade, obtenir le soutien d’un avocat spécialisé est d’une grande importance pour prévenir la perte de droits. En particulier à Istanbul, les copropriétaires et les administrations de complexes résidentiels vivant dans des régions comme Tuzla, Gebze, Pendik, Tepeören, İçmeler, Postane, İstasyon peuvent gérer correctement le processus en travaillant avec un avocat expérimenté dans leur domaine lors de conflits.
Le soutien professionnel fourni par un avocat offre une sécurité juridique, tant dans le processus d’engagement d’une action en justice que dans la résolution des litiges entre la direction de la copropriété et les propriétaires. Autrement, des décisions erronées ou des demandes incomplètes peuvent entraîner des frais inutiles et une perte de temps.
