مقدمة

تم إعداد هذه الدراسة، بناءً على القرارات القضائية والوثائق المقدمة، ردًا على سؤال “ماذا يشمل رسم الصيانة؟”. تحلل الدراسة الإطار القانوني للمصاريف المشتركة المعروفة برسم الصيانة، وبنود المصاريف المحددة في القرارات القضائية، والعوامل التي تحدد نطاق هذه المصاريف، والمنظورات المختلفة التي تظهر في التطبيق. على الرغم من أن السند القانوني الأساسي هو القانون رقم 634 بشأن ملكية الوحدات العقارية (KMK)، إلا أن خطط الإدارة وقرارات الجمعية العمومية وطبيعة العقار هي عوامل تشكل محتوى رسم الصيانة.

1. الإطار القانوني: المادة 20 من قانون ملكية الوحدات العقارية

تشير الغالبية العظمى من القرارات التي تم فحصها إلى المادة 20 من قانون ملكية الوحدات العقارية (KMK)، التي تشكل أساس الالتزام بالمشاركة في المصاريف المشتركة. تُحدث هذه المادة تمييزًا أساسيًا حول كيفية توزيع المصاريف بين مالكي الوحدات وفقًا لطبيعة هذه المصاريف.

المصروفات التي تتطلب مشاركة متساوية: كما يتكرر غالباً في قرارات محكمة النقض، ما لم يكن هناك اتفاق آخر بين أصحاب الوحدات؛ “مصروفات البواب ومدفئ التدفئة المركزية والبستاني والحارس، والمبالغ المقدمة التي يتم جمعها لهذه الأغراض، بالتساوي” يُلزمون بالمشاركة (دائرة القانون الثامنة عشرة بمحكمة النقض، س. 2013/11645، ق. 2013/15247؛ دائرة القانون التاسعة بمحكمة النقض، س. 2021/423، ق. 2021/7662).

المصروفات التي تتطلب المشاركة بنسبة حصة الأرض: القاعدة الأساسية للمصروفات العامة الأخرى بخلاف مصروفات الموظفين هي المشاركة بنسبة حصة الأرض. تشمل هذه المصروفات؛ “أقساط تأمين العقار الرئيسي وجميع مصروفات صيانة وحماية وتقوية وإصلاح الأماكن المشتركة، والمصروفات الأخرى مثل راتب المدير، ومصروفات تشغيل المرافق المشتركة، والمبالغ المقدمة التي ستجمع للمصروفات، بنسبة حصة أرضهم” المشاركة (دائرة القانون العشرون بمحكمة النقض، س. 2019/3375، ق. 2019/6680؛ دائرة القانون الثامنة عشرة بمحكمة النقض، س. 2013/4444، ق. 2013/6802).

2. بنود المصروفات المشتركة المذكورة في القرارات القضائية

تعمل القرارات القضائية على تحديد بنود المصروفات المذكورة بشكل مجرد في قانون ملكية الوحدات العقارية. المصروفات الرئيسية التي تم تقييمها ضمن نطاق الرسوم في الوثائق التي تم فحصها هي كالتالي:

مصروفات الموظفين: رسوم البواب، البستاني، الحارس، موظف الأمن، الفني، المدير، رواتب وتأمين، تعويضات نهاية الخدمة ومستحقات الرفاهية (محكمة الاستئناف الإقليمية في إسطنبول، الدائرة 45، س. 2020/1216؛ محكمة التجارة الابتدائية الأولى في أنقرة، س. 2021/691).

تكاليف الصيانة والإصلاح والحماية: صيانة وإصلاح وتقوية المناطق المشتركة (مثل السلالم، مواقف السيارات، المساحات الخضراء، المسابح، المرافق الاجتماعية، إلخ.)، وصيانة المصاعد، وإصلاح الأسقف، وطلاء الواجهات الخارجية وغيرها من المصاريف ذات الطبيعة التجديدية (محكمة النقض، الدائرة الثالثة المدنية، ملف رقم 2017/6549؛ محكمة النقض، الدائرة الثامنة عشرة، ملف رقم 2009/3310).

تكاليف التشغيل والاستهلاك: مصاريف استهلاك الكهرباء والماء للمناطق المشتركة، والتدفئة (وقود/فحم، غاز طبيعي، تدفئة مركزية)، والماء الساخن، وتكاليف المولدات، وتكاليف تشغيل المرافق المشتركة (محكمة النقض، الدائرة الثامنة عشرة، ملف رقم 2012/6030؛ المحكمة التجارية الابتدائية الرابعة في إسطنبول الأناضول، ملف رقم 2025/364).

تكاليف النظافة والبيئة: تنظيف المناطق المشتركة والحديقة، وجمع القمامة، وحماية البيئة، وتكاليف تنسيق الحدائق (محكمة النقض، الدائرة الثالثة والعشرون، ملف رقم 2011/3900؛ المحكمة التجارية الابتدائية السادسة في أنقرة، ملف رقم 2022/719).

التكاليف الإدارية وغيرها: راتب المدير، وأقساط تأمين العقار الرئيسي، والضرائب والرسوم، ومصاريف كاتب العدل والمحاكمة وغيرها من المصاريف الإدارية (محكمة النقض، الدائرة العشرون، ملف رقم 2017/163؛ محكمة الاستئناف الإقليمية في قونيا، الدائرة السادسة، ملف رقم 2020/2328).

في قرار صادر عن الدائرة 45 للحقوق بمحكمة إسطنبول الإقليمية، تم تعريف مفهوم المصروفات المشتركة بشكل واسع جدًا: “جميع مصاريف حماية وصيانة وتنظيف المناطق المشتركة، استهلاك الكهرباء والمياه المشتركة للمساحات المشتركة، مصاريف الموظفين، أقساط الضمان الاجتماعي… أقساط التأمين التي ستُدفع نتيجة قيام مجلس ملاك الوحدات العقارية بتأمين المبنى المجمع على أساس المبلغ المحدد… مصاريف المولدات… جميع المصاريف التي قد تنشأ عن رعاية وصيانة وتطوير وتجميل مناطق المساجد والحدائق والمساحات الخضراء ومواقف السيارات والطرق وجميع أنواع النباتات والأشجار وخزان المياه والمرافق الاجتماعية والرياضية، ونفقات الإصلاح والتجديد…” (محكمة إسطنبول الإقليمية، الدائرة 45 للحقوق، الأساس: 2020/1216، القرار: 2023/187)

3. الوثائق التي تحدد نطاق المصروفات: خطة الإدارة وقرارات الجمعية العامة 

على الرغم من أن المادة 20 من قانون الملكية العقارية (KMK) ترسم إطارًا عامًا، إلا أن المحتوى الفعلي للمستحقات وطريقة توزيعها تُحدد أولاً بـ خطة الإدارة التي تعتبر بمثابة “دستور” العقار الرئيسي. إذا لم يكن هناك تنظيم مختلف في خطة الإدارة، تُطبق أحكام قانون الملكية العقارية. ومع ذلك، يقرر أصحاب الوحدات العقارية، من خلال قرارات الجمعية العامة بالموافقة على مشروع التشغيل أو قبول الميزانية، مقدار السلفة التي سيتم تحصيلها لأي خدمات. وفي الواقع، تم التأكيد في قرار لمحكمة ابتدائية على أنه “لا يمكن لمجلس الإدارة تحصيل الأموال من الشركاء تحت مسمى الرسوم أو المصاريف المشتركة دون الاستناد إلى قرار من الجمعية العامة أو الحصول على تفويض صريح منها” (محكمة بكركوي التجارية الابتدائية الأولى، الأساس: 2015/809، القرار: 2018/795).

4. المصاريف التي تختلف باختلاف طبيعة العقار (الرسوم)

يتغير نطاق الرسوم أيضًا وفقًا لطبيعة العقار:

المساكن المشتركة (تايم شير): بالإضافة إلى مصاريف الشقة القياسية، “يجب أخذ مصاريف مثل توفير وتوريد وإصلاح واستبدال الأدوات والمعدات المستخدمة داخل الشقق في الاعتبار عند إعداد الميزانية” (محكمة الاستئناف الإقليمية في إسطنبول، الدائرة 13، الملف رقم 2023/2261، القرار رقم 2023/2103).

مراكز التسوق (AVM): وفقًا للائحة المشار إليها في قرار مجلس الدولة، تُعتبر مصاريف مثل “الكهرباء والماء والتدفئة والصيانة غير التجديدية والأمن والتنظيف” مصاريف مشتركة ويتم تحديد إجراء خاص لتقاسمها (مجلس الدولة، الدائرة العاشرة، الملف رقم 2016/2036، القرار رقم 2020/3052).

التعاونيات والمجمعات السكنية: في هذه الهياكل، يتم جمع الرسوم عادة لتغطية خدمات أكثر شمولاً مثل الأمن وتنسيق الحدائق وإدارة المرافق الاجتماعية (المحكمة التجارية الابتدائية الثامنة في أنقرة، الملف رقم 2021/659، القرار رقم 2023/83).

5. مبدأ العدالة والاستفادة في المشاركة بالمصاريف 

رغم أن محكمة النقض تنص على أن مالك العقار لا يمكنه التهرب من المشاركة في المصاريف بحجة عدم حاجته للاستفادة من الأماكن والمرافق المشتركة (م.م.ع مادة 20/ج)، إلا أنها تراعي مبدأ العدالة والاستفادة في بعض الحالات.

عدم إمكانية الاستفادة الهيكلية: في قرار لمحكمة النقض، تم النص على أن مالك جزء مستقل لا يحتوي مشروعه على نظام تدفئة مركزي، “لا يمكن إلزامه بالمشاركة في نفقات التدفئة ضمن المصاريف المشتركة” (محكمة النقض الدائرة الثامنة عشرة، أ. 2015/5293، ق. 2016/49).

عدم تلقي الخدمة فعلياً: قررت محكمة ابتدائية، بالرغم من ادعاء التعاونية تقديم خدمات الأمن والمياه والصرف الصحي، بعد أن تبين أن هذه الخدمات تُقدم فعلياً من قبل البلدية، أن المدعى عليه غير مسؤول عن هذه النفقات (محكمة أنقرة التجارية السادسة، أ. 2022/719، ق. 2024/561).

حالة الاستفادة المختلفة: أكدت محكمة النقض ضرورة التحقيق فيما إذا كان تحصيل نفس الرسوم من أماكن عمل مختلفة الأحجام يشكل مخالفة لمبدأ المساواة، وما إذا كان الأعضاء “يستفيدون بالتساوي من الخدمات المشمولة ضمن المصاريف العامة” (محكمة النقض الدائرة الثالثة والعشرون، أ. 2011/3900، ق. 2011/2715).

الخلاصة

في ضوء القرارات القضائية التي تم فحصها، يُفهم أن مفهوم “الرسوم” هو مفهوم واسع يشمل جميع النفقات اللازمة لحماية وصيانة وإدارة العقار الرئيسي، كما هو موضح في المادة 20 من قانون ملكية الطوابق. ويشمل محتوى الرسوم؛ رواتب الموظفين، ونفقات صيانة وإصلاح وتنظيف المناطق المشتركة، ونفقات الاستهلاك مثل الكهرباء والماء والتدفئة، وأقساط التأمين وراتب المدير، وغيرها من البنود المتنوعة.

ومع ذلك، فإن النطاق الدقيق للرسوم المشتركة ونسبة المشاركة بين مالكي الوحدات المستقلة تتحدد بخطة إدارة كل عقار مستقل والقرارات المتخذة في الاجتماع العام لمالكي الوحدات. تهدف القرارات القضائية، بالإضافة إلى أحكام القانون وخطة الإدارة، إلى الوصول إلى نتيجة عادلة بأخذ طبيعة العقار (سكن، مكان عمل، ملكية مشتركة متناوبة، إلخ) وحالة استفادة مالكي الوحدات الفعلية والإنشائية من الخدمات المقدمة في الاعتبار. ولذلك، في حالة النزاع، من الضروري أولاً فحص خطة الإدارة وقرارات الجمعية العمومية ذات الصلة لتحديد ما يندرج ضمن الرسوم المشتركة. اقتراح مقالة.

لماذا دعم محامي توزلا ضروري؟

يمكن أن تصبح نزاعات الرسوم المشتركة معقدة للغاية بسبب اللوائح الفنية الناشئة عن قانون ملكية الطوابق، وأحكام خطة الإدارة، والتفسيرات المختلفة للقرارات القضائية. على وجه الخصوص، تحدث نزاعات قضائية متكررة بشأن مسائل مثل المشاركة في المصاريف المشتركة، ونطاق الرسوم المشتركة، ونسب حصص الأرض، والتزامات مالكي الوحدات.

في هذه المرحلة، يُعد الحصول على دعم محامي توزلا ذا أهمية كبيرة لمنع ضياع الحقوق وإدارة النزاعات بشكل صحيح. محامٍ متخصص في هذا المجال:

يحدد نطاق الرسوم المشتركة ضمن قانون ملكية الطوابق والتشريعات ذات الصلة،

يوضح التزامات مالكي الوحدات من خلال فحص خطة الإدارة وقرارات الجمعية العمومية،

يقوم بإجراءات الاعتراض والتقاضي ضد مطالبات الرسوم المشتركة غير العادلة،

يساهم في الحصول على نتائج سريعة في حل النزاعات باستخدام أساليب التفاوض والوساطة.

خاصة في إسطنبول، ولهذا السبب، في مناطق مثل إسطنبول، توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، جبزي، أيدينلي، أورهانلي، تيبيورين، داريجا، بايرام أوغلو أو تشايروفا ونظرًا لكثافة الحياة في المجمعات السكنية والشقق، تظهر النزاعات المتعلقة بالرسوم والمصروفات المشتركة بشكل أكثر شيوعًا. لذلك، فإن العمل مع محامٍ في توزلا ذي خبرة يلعب دورًا حاسمًا في حماية حقوقك والوصول إلى حل عادل.