Introduction

Cette étude présente une analyse des décisions de la Cour de cassation, des Tribunaux régionaux administratifs et des Tribunaux de première instance concernant hles conditions et les modalités de résiliation des contrats de construction en échange de quote-part de terrain. Les décisions examinées révèlent que la résiliation de tels contrats n’est pas possible par une déclaration de volonté unilatérale, mais qu’elle ne peut se réaliser que par l’accord des volontés des parties ou par une décision de justice basée sur des motifs légitimes. L’étude examine en détail les méthodes de résiliation, les motifs légitimes requis pour la résiliation et les critères adoptés par la Cour suprême concernant les conséquences de la résiliation (résiliation rétroactive et prospective).

1. Règle Fondamentale de la Résiliation : Unanimité des Volontés ou Décision Judiciaire

Le principe commun et le plus fondamental dans toutes les décisions examinées est que les contrats de construction en échange de parts de terrain ne peuvent pas être résiliés par une déclaration de volonté unilatérale. La nature complexe de ces contrats (contrat d’entreprise et promesse de vente immobilière) et le fait qu’ils impliquent le transfert de parts de terrain entraînent la recherche de conditions plus strictes pour leur résiliation. Cette situation a été clairement exprimée dans une décision de la 15e Chambre civile de la Cour de cassation : « Les contrats de construction en échange de parts de terrain, puisqu’ils impliquent également le transfert de parts au cadastre, ne peuvent être résiliés par une déclaration de volonté unilatérale sans l’accord de l’autre partie, c’est-à-dire sans l’accord mutuel des parties. Dans ce cas, la résiliation et la restitution ne pourront être effectuées que par décision de justice et produiront leurs effets juridiques. » (Cour de cassation, 15e Ch. Civ. – 2018/2958 E. – 2019/1737 K.).

L’exception à cette règle est l’accord des parties sur la résiliation. Lorsque les volontés des parties s’unissent, le contrat prend fin sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision de justice. Parfois, cette convergence de volontés peut résulter d’un accord de résiliation explicite, ou elle peut se manifester par les actions des parties. Par exemple, lorsqu’une partie intente une action en justice avec des demandes liées à la résiliation (par exemple, dommages négatifs/positifs, coût de fabrication) en réponse à un avis de résiliation de l’autre partie, cela peut être interprété par les tribunaux comme une « convergence des volontés de résiliation ». Dans une décision de la Cour régionale d’appel d’İzmir, cette situation a été expliquée comme suit : « …la société entrepreneur demanderesse est réputée avoir accepté la résiliation du contrat en formulant, dans la première affaire qu’elle a intentée, des demandes de manque à gagner, de clause pénale et de prix de l’ouvrage. Avec l’introduction de cette action, les volontés de la société entrepreneur et de la coopérative maître d’ouvrage se sont unies concernant la résiliation du contrat. » (Cour Régionale d’Appel d’İzmir, 14e Ch. Civ. – 2020/956 E. – 2022/1096 K.).

2. Motifs de résiliation par voie judiciaire du contrat de construction en contrepartie de quote-parts de terrain

Lorsqu’un accord ne peut être trouvé entre les parties, la partie souhaitant la résiliation doit saisir le tribunal et prouver ses motifs légitimes. Les motifs légitimes de résiliation mis en évidence dans les décisions judiciaires sont les suivants :

Défaillance de l’entrepreneur : C’est la cause de résiliation la plus fréquemment rencontrée. Le fait que l’entrepreneur n’ait pas du tout commencé la construction ou ne l’ait pas amenée à un niveau raisonnable dans le délai spécifié dans le contrat constitue un motif légitime de résiliation pour le propriétaire foncier. La 6e Chambre civile de la Cour de cassation a jugé légitime la décision de résiliation rendue après avoir constaté que, même environ 23 mois après l’obtention du permis, le terrain était « un terrain vacant, sans aucune activité de construction » (Cour de cassation, 6e Ch. civ. – 2024/424 E. – 2025/981 K.). De même, le fait que la construction reste à un niveau très bas (comme 3%) malgré l’expiration de la durée du contrat a également été considéré comme suffisant pour la résiliation (Cour de cassation, 23e Ch. civ. – 2014/7459 E. – 2014/8287 K.).

Impossibilité d’exécution et illégalité : La construction non conforme au projet, à la législation d’urbanisme ou au permis de construire, et l’impossibilité de remédier à ces non-conformités, rendent l’exécution du contrat impossible. Dans une décision confirmée par la 6e Chambre civile de la Cour de cassation, il a été jugé que la résiliation du contrat était justifiée au motif que la municipalité avait « déclaré qu’il n’était pas possible de légaliser le bâtiment non conforme au plan et au règlement » et qu’il était donc impossible d’obtenir un permis d’habitabilité (Cour de cassation, 6e Ch. civ. – 2022/520 E. – 2023/1722 K.).

3. Conséquences de la résiliation et importance du niveau d’avancement des travaux de construction

La conséquence la plus importante de la décision de résiliation est la manière dont la liquidation sera effectuée. La Cour de Cassation considère, à cet égard, le taux de réalisation physique de la construction comme un critère fondamental.

Résiliation à effet rétroactif : Si le niveau d’avancement des travaux est inférieur à 90 %, la résiliation produit, en règle générale, un effet rétroactif. Dans ce cas, « étant donné que la décision produira ses effets en supposant que le contrat n’a jamais été conclu (inexistant), les parties peuvent récupérer mutuellement ce qu’elles se sont donné en vertu des dispositions de l’enrichissement sans cause. » (BAM-İstanbul 15. HD – 2021/2543 E. – 2025/699 K.). Le propriétaire foncier récupère les titres de propriété qu’il a transférés à l’entrepreneur ; quant à l’entrepreneur, il peut réclamer le coût des ouvrages utiles et légaux qu’il a réalisés.

Résiliation à effet prospectif : Dans les cas où la construction est largement achevée, une résiliation à effet rétroactif peut être jugée contraire à la règle de bonne foi de l’article 2 du Code civil turc. C’est pourquoi la Cour de Cassation, en se référant également à une décision de clarification de la jurisprudence, a accepté que la résiliation doive avoir un effet prospectif pour les constructions ayant atteint un certain niveau. Ce niveau est généralement considéré comme étant de 90 %. La 23ème Chambre civile de la Cour de Cassation a expliqué ce critère dans l’une de ses décisions comme suit : « si la construction atteint un taux de 90 % ou plus et qu’il est également déterminé que les travaux manquants restants ne constituent pas un obstacle à l’utilisation prévue dans le contrat, il convient de considérer que les conditions de la résiliation à effet prospectif sont remplies ; si ces conditions ne sont pas remplies, il convient de conclure que les conditions de la résiliation à effet rétroactif du contrat sont réunies. » (Yargıtay 23. HD – 2013/3436 E. – 2013/5497 K.).

Conclusion

À la lumière des décisions judiciaires, la résiliation d’un contrat de construction en échange d’une part de terrain est un processus juridique soumis à des règles de forme et de procédure strictes. Une notification unilatérale ne suffit pas pour résilier le contrat ; il est impératif que les parties conviennent de la résiliation ou que la partie souhaitant la résiliation prouve ses raisons légitimes devant le tribunal pour obtenir une décision de résiliation. Le défaut du constructeur et l’illégalité de la construction qui ne peut être légalisée sont les raisons les plus fondamentales de résiliation. Les conséquences de la résiliation sont déterminées en fonction du taux d’achèvement de la construction ; le niveau de 90 % est considéré comme un seuil critique pour déterminer si la résiliation aura un effet rétroactif ou prospectif. Par conséquent, il est d’une grande importance pour les parties et leurs avocats impliqués dans un processus de résiliation de déterminer d’abord la bonne méthode de résiliation, puis d’évaluer l’état physique et juridique de la construction afin de formuler leurs demandes en conséquence. Une article suggestion.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

La résiliation des contrats de construction en échange de parts de terrain n’est pas seulement une procédure nécessitant des connaissances juridiques, mais aussi un processus complexe pouvant entraîner de graves pertes de droits. Comme ces types de contrats contiennent simultanément les dispositions du contrat d’entreprise et de la promesse de vente immobilière, ils nécessitent une évaluation juridique méticuleuse tant du point de vue du droit des obligations que du droit immobilier. Les risques que les parties peuvent rencontrer sont beaucoup plus élevés, en particulier dans les projets réalisés dans des régions à forte croissance comme Istanbul, Tuzla, Tepeören, Aydınlı, Orhanlı, Pendik, Kartal, Gebze, Darıca et Bayramoğlu. La résiliation incorrecte du contrat dans les projets de construction en échange de parts de terrain dans ces régions peut entraîner des conséquences graves telles que des procès en annulation et enregistrement de titres de propriété, des obligations d’indemnisation découlant d’un enrichissement sans cause ou des processus de litige pouvant durer des années.

Comme le montrent les arrêts établis de la Cour de cassation, la manière et les délais dans lesquels l’intention de résiliation doit être déclarée, la preuve des motifs légitimes de résiliation et la manière dont les procédures de liquidation post-résiliation seront effectuées, contiennent des détails extrêmement techniques. À ce stade, des procédures telles que la détermination du taux d’achèvement de la construction, la fixation du coût de fabrication et la préparation des demandes de créance fondées sur les dispositions relatives à l’enrichissement sans cause ne peuvent être gérées correctement que par un avocat spécialisé en droit de la construction.

Il est particulièrement recommandé aux parties opérant dans la ligne Tuzla, Pendik, Kartal d’Istanbul ou dans des régions où les projets industriels et résidentiels sont concentrés, comme Gebze, Darıca, Bayramoğlu et Tepeören, afin de protéger leurs droits, de consulter impérativement un avocat expérimenté en contrats de construction en échange d’une quote-part de terrain pour obtenir des conseils juridiques professionnels. Le soutien d’un avocat expert ne se contente pas d’assurer la détermination correcte des droits et obligations existants ; il contribue également à la planification efficace de la stratégie de litige, à la prévention des différends juridiques futurs et à la sécurisation de l’investissement.