Introduction
Cette étude analyse, à la lumière des décisions de la Cour de cassation et des Tribunaux régionaux administratifs, les droits du propriétaire foncier de réclamer une indemnité de location due au retard, de demander une augmentation si le loyer stipulé dans le contrat est insuffisant, et de réclamer d’autres dommages résultant du retard, dans le cas où l’entrepreneur ne peut pas livrer la construction dans le délai convenu dans les contrats de construction en échange de parts de terrain. L’étude vise à présenter la jurisprudence établie sur ce sujet, différentes perspectives et l’étendue des demandes que le propriétaire foncier peut formuler.
1. Droit de demander une indemnité de location en cas de retard
Les décisions judiciaires soulignent que le droit du propriétaire foncier de demander une indemnité de location en cas de retard de livraison de l’entrepreneur découle de la loi, même s’il n’est pas explicitement stipulé dans le contrat. Ce droit est fondé sur les dispositions générales du Code des obligations relatives au défaut du débiteur.
Dans la décision n° 2008/4993 E., 2009/4456 K. de la 15ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, cette situation est clairement exprimée comme suit : « Le droit du propriétaire foncier de réclamer une indemnité de loyer résultant du retard dû à l’inexécution ponctuelle de la prestation par l’entrepreneur est un droit né de la loi ». De même, la décision n° 2022/448 E., 2023/506 K. de l’Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation a défini le contenu minimum de ce droit : « Même si aucune indemnité de retard n’est stipulée dans le contrat, il est possible pour le propriétaire foncier de réclamer une indemnité à déterminer au moins au niveau du loyer mensuel courant, selon les taux du marché local, à partir de la date de livraison prévue, dans le délai de prescription. »
Cette indemnité peut être réclamée jusqu’à la date de livraison de la construction, conformément au contrat et dans son intégralité (généralement après obtention du permis d’occupation). Cependant, dans les cas où le retard est imputable à la faute du propriétaire foncier (par exemple, le non-accomplissement de ses obligations comme le transfert de titre de propriété), il a également été précisé dans la décision n° 2019/2101 E., 2019/3280 K. de la 15ème Chambre Civile de la Cour de Cassation qu’aucune indemnité ne peut être réclamée pour la période où il est en faute.
2. Augmentation du faible montant du loyer stipulé dans le contrat de construction en échange de parts de terrain
Il est fréquent que les montants forfaitaires fixés dans les contrats à titre d’indemnité de retard deviennent très faibles avec le temps en raison de l’inflation ou des changements des conditions du marché. La Cour de Cassation a développé une approche fondée sur le principe d’équité et de bonne foi à cet égard.
Dans la décision n° 2008/4993 E., 2009/4456 K. de la 15e Chambre civile de la Cour de Cassation, ce principe a été expliqué comme suit : « L’acceptation de la validité du loyer forfaitaire convenu, même en cas de retards prolongés, est contraire aux attentes des parties en vertu du contrat, aux règles de bonne foi et à l’équité, pour les raisons expliquées ci-dessus. » Dans la décision n° 2011/515 E., 2011/7200 K. de la même Chambre, il a été confirmé que cette approche était devenue établie, par l’expression « qu’il a été conclu qu’il fallait abandonner la pratique de notre Chambre selon laquelle l’indemnité forfaitaire de retard devait être appliquée sans modification. » Conformément à ces décisions, le montant forfaitaire de l’indemnité stipulé dans le contrat est considéré comme valable pour une durée raisonnable (généralement la première année) à déterminer par le tribunal, et pour les retards dépassant cette période, l’indemnité est calculée sur la base du loyer du marché à la demande du propriétaire foncier. Dans certains contrats, ce problème est résolu dès le départ par des clauses telles que « le paiement d’un loyer correspondant à la valeur du marché du jour » (Cour de Cassation, 15e Chambre civile, n° 2018/966 E., 2018/2576 K.).
3. Contrat de construction en échange d’une part de terrain en raison de son retard : Autres éléments pouvant être réclamés
Les demandes du propriétaire foncier ne se limitent pas seulement à la perte de loyer. Les autres demandes mises en évidence dans les décisions examinées sont les suivantes :
Coût des travaux incomplets et défectueux : Il s’agit de l’élément le plus fréquemment réclamé, avec l’indemnité de retard. Le propriétaire du terrain peut réclamer à l’entrepreneur le coût des travaux incomplets et défectueux relevant de sa part, tant dans ses parties indépendantes que dans les parties communes (Cour de cassation, 23e Ch. Civ., 2016/6932 E., 2017/2028 K.).
Clause pénale : Si une clause pénale a été convenue dans le contrat, distinctement de l’indemnité de retard, celle-ci peut également être réclamée. Cependant, selon la décision de la 23e Chambre Civile de la Cour de cassation n° 2014/6038 E., 2014/8417 K., s’il n’y a pas de disposition explicite dans le contrat stipulant que les deux peuvent être demandés séparément, le propriétaire du terrain peut demander l’intégralité de la clause pénale et le préjudice locatif (indemnité de retard) excédant celle-ci.
Résiliation du Contrat et Droits Optionnels : Le défaut de l’entrepreneur confère au propriétaire du terrain des droits optionnels découlant du Code des Obligations. Au lieu d’attendre l’exécution avec l’indemnité de retard, le propriétaire du terrain peut renoncer à l’exécution et demander la réparation de son préjudice positif, ou résilier le contrat (Cour de cassation, 23e Ch. Civ., 2013/5231 E., 2013/8063 K.).
Intérêts : Il peut également être demandé que des intérêts soient appliqués à la créance d’indemnité de retard à partir de la date de la demande en justice ou de la procédure d’exécution. Selon la demande, des intérêts légaux, des intérêts d’avance ou des intérêts de réescompte peuvent être réclamés (Tribunal de Première Instance-Konya 4e ATM, 2022/510 E., 2023/355 K.).
Autres Dommages : Le propriétaire du terrain a le droit de réclamer tous les dommages qu’il a subis en raison du retard et qu’il peut prouver. Ceux-ci peuvent inclure la perte de valeur due à des défauts irréparables ou des dépenses effectuées en dehors du contrat.
Conclusion
Les décisions de justice protègent fortement le propriétaire du terrain dans les contrats de construction en échange de parts de terrain, en cas de non-livraison de la construction par l’entrepreneur dans les délais. Le droit du propriétaire du terrain de réclamer le loyer du marché dont il a été privé pendant la période de retard, même en l’absence de disposition contractuelle, sous le nom d’« indemnité de retard » est une jurisprudence établie. En particulier, les décisions selon lesquelles les montants d’indemnisation faibles et fixes convenus dans le contrat sont inéquitables en cas de retards prolongés et peuvent être augmentés par le tribunal au prix du marché, constituent une garantie importante pour les propriétaires de terrains. En plus de l’indemnité de retard, il est possible de faire valoir un large éventail d’autres droits, tels que le coût des travaux incomplets et défectueux, la clause pénale, les intérêts et la résiliation du contrat .
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Dans les contrats de construction en échange de parts de terrain, la présentation correcte de demandes telles que l’indemnité de retard, la clause pénale, le coût des travaux incomplets et la résiliation du contrat nécessite non seulement des connaissances juridiques mais aussi une expertise technique sérieuse. La moindre erreur de procédure dans de telles affaires peut entraîner des pertes de droits. En particulier dans les projets de transformation urbaine et de logement en plein développement dans des régions comme Istanbul, Tuzla, Tepeören, Orhanlı, Aydınlı, Pendik, Bayramoğlu et Kartal, l’ampleur des litiges entre l’entrepreneur et le propriétaire du terrain devient beaucoup plus complexe.
Les décisions de la Cour de cassation montrent également que l’obtention d’un soutien juridique professionnel par un avocat spécialisé dans les contrats de quote-part de terrain, lors d’étapes telles que le calcul de l’indemnité de loyer, la portée des demandes de clause pénale, l’augmentation des montants forfaitaires au niveau du loyer courant et la conduite des opérations de liquidation après la résiliation du contrat, peut directement influencer l’issue du procès.
De plus, dans chaque cas concret, le taux de réalisation de la construction, les dispositions particulières du contrat, la situation de faute des parties et les délais de prescription peuvent varier. Par conséquent, agir dès le début du processus avec un avocat spécialisé en droit de la construction assure l’utilisation complète et sans réserve des droits, l’indemnisation intégrale des dommages matériels et la mise en œuvre d’une stratégie juridique solide durant les longs processus judiciaires sc süreç les délais forte.
En conclusion, la gestion professionnelle de ces processus avec le soutien d’un avocat à Istanbul Tuzla Tepeören Orhanlı Aydınlı Pendik Bayramoğlu Kartal revêt une grande importance pour la protection de l’investissement des propriétaires fonciers et pour qu’ils puissent exercer leurs droits de la manière la plus efficace.
