Introduction

Que se passe-t-il si les charges de copropriété ne sont pas payées ? Cette étude analyse les conséquences juridiques auxquelles les propriétaires d’appartements seront confrontés en cas de non-paiement des charges, dans le cadre des décisions judiciaires et des documents présentés. Les examens révèlent les voies légales qui peuvent être empruntées pour recouvrer les dettes de charges, les sanctions financières à appliquer et les détails procéduraux à prendre en compte dans ces processus.

1. Charges de copropriété : Recours aux voies légales, Procédure d’exécution et Droit de poursuite

La conclusion la plus fondamentale, commune à la quasi-totalité des décisions de justice, est qu’il est possible de recourir aux voies légales contre le propriétaire d’appartement qui ne paie pas ses charges. Ce droit est reconnu aussi bien au syndic qu’aux autres copropriétaires. L’article 20 de la Loi sur la Copropriété (KMK), également cité dans une décision de la Cour Constitutionnelle, constitue le fondement légal de ce droit : « Concernant le propriétaire d’appartement qui ne paie pas sa quote-part de dépenses ou d’avances, une action en justice peut être intentée, et une procédure d’exécution peut être engagée, par chacun des autres copropriétaires ou par le syndic, conformément au règlement de copropriété, à la présente Loi et aux dispositions générales. » (AYM – 18/9/2014 ; Cour de Cassation, Assemblée Générale Civile – 2017/1995)

2. Pénalités de retard et application des intérêts

La conséquence financière la plus importante du non-paiement des charges à temps est l’application d’une pénalité de retard ou d’intérêts. Les décisions à cet égard opèrent une distinction selon la source du taux d’intérêt :

Taux Légal : L’article 20 de la loi sur la copropriété (KMK) fixe le taux standard à appliquer en l’absence de toute réglementation spécifique : « Le copropriétaire qui ne paie pas l’intégralité de sa quote-part de dépenses et d’avances est tenu de verser une indemnité de retard calculée à cinq pour cent par mois pour les jours de retard de paiement. » (Cour de Cassation, 20e Chambre Civile – 2018/4842).

Taux Convenus : Les copropriétaires peuvent fixer un taux d’intérêt de retard différent du taux légal par le biais du règlement de copropriété ou des décisions du conseil des copropriétaires. La Cour de Cassation accorde la priorité à ces dispositions spéciales. Par exemple, dans sa décision n° 2017/1685, la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation a souligné que ce taux devait être appliqué puisque un intérêt de 5 % par mois avait été fixé dans le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale. De même, des taux tels que 1,5 % par mois (Tribunal de Commerce de Bakırköy, 7e Chambre – 2018/1235) ou 3 % par mois (Tribunal de Commerce d’Ankara, 10e Chambre – 2021/228) peuvent être déterminés par les décisions prises lors des assemblées générales de coopératives, et ces décisions lient les membres. La décision n° 2018/1021 de la Cour Régionale d’Appel d’Izmir attire l’attention sur le fait que ces taux ne doivent pas dépasser la limite de l’article 120/2 de la loi n° 6098 du Code des Obligations Turc.

3. Date de Début de l’Indemnité de Retard

Les décisions de la Cour de cassation ont établi une procédure claire concernant la date à partir de laquelle l’indemnité de retard doit être appliquée. Ceci est d’une importance capitale pour déterminer le moment où la dette est devenue exigible et où le débiteur est tombé en défaut. Dans les décisions constantes des 18e et 20e Chambres civiles de la Cour de cassation, ce point a été expliqué comme suit : « …si les défendeurs ont participé aux décisions du conseil des copropriétaires constituant la base des charges communes objet du litige, la date de la décision ; s’ils n’ont pas participé à la réunion où la décision a été prise, la date à laquelle cette décision leur a été notifiée ou à laquelle ils ont pris connaissance de leur dette d’une autre manière ; et à défaut, la date de notification de l’ordre de paiement en raison de la procédure d’exécution engagée à leur encontre... » (Cour de cassation, 18e Chambre civile – 2014/22486 ; Cour de cassation, 20e Chambre civile – 2018/3877)

Cette hiérarchie montre que la connaissance de la dette par le débiteur est prise comme base pour une application équitable.

4. Perspectives différentes et cas particuliers

Renonciation aux intérêts: Les copropriétaires ou l’assemblée générale de la coopérative peuvent également décider de ne pas appliquer d’intérêts de retard. Dans la décision n° 2022/112 du 11e Tribunal de commerce d’Anadolu à Istanbul, il est constaté que la demande d’intérêts a été rejetée car « une décision unanime a été prise en assemblée générale de ne pas percevoir de majoration pour retard ».

Cas où la responsabilité n’est pas engagée: Pour que la dette de cotisations (charges) puisse naître, il est nécessaire de bénéficier du service concerné et que les décisions à l’origine de la dette soient conformes à la procédure. Dans la décision n° 2020/340 du 13e Tribunal de commerce d’Ankara, il a été statué que les conditions de demande de cotisations et de charges générales n’étaient pas réunies, au motif que le logement en question n’avait pas été livré au membre.

Indemnité de déni d’exécution forcée : Dans le cas où la dette de cotisations est liquide (déterminée et exigible) et que le débiteur s’oppose à tort à la procédure d’exécution forcée, une indemnité de déni d’exécution forcée peut être accordée en faveur du créancier, ne pouvant être inférieure à 20% de la créance principale (5e Tribunal de Commerce d’Anatolie d’Istanbul – 2024/97; 23e Chambre Civile de la Cour de Cassation – 2011/3860).

Conclusion

Le non-respect de l’obligation de payer les charges est une situation qui entraîne de sérieuses conséquences juridiques et financières pour les propriétaires d’étages et les associés de coopératives. Les décisions de justice démontrent clairement que les administrateurs ou autres propriétaires créanciers ont la possibilité de recouvrer leurs créances par le biais de procédures d’exécution forcée et d’actions en justice face à cette violation. Dans ce processus, il est d’usage de réclamer des pénalités de retard, en plus de la dette, aux taux fixés par le Code de la Propriété (KMK), le règlement de copropriété ou les décisions de l’assemblée générale. Les décisions de justice ont clarifié les détails procéduraux du processus, de la détermination du taux d’intérêt à la date de début des intérêts, et soulignent que chaque cas doit être évalué en fonction de ses propres circonstances particulières (notification des décisions, situation du débiteur, etc.). Une suggestion d’article .