مقدمة

تقدم هذه الدراسة تحليلاً لقرارات محكمة النقض، والمحكمة الإقليمية للعدل، ومحكمة الدرجة الأولى المتعلقة بأي شروط وبأي طريقة يمكن إنهاء عقود الإنشاءات مقابل حصة الأرض. تكشف القرارات التي تم فحصها أن إنهاء هذه العقود لا يمكن أن يتم بإعلان إرادة من طرف واحد، بل يمكن أن يحدث فقط باتحاد إرادات الأطراف أو بقرار محكمة يستند إلى أسباب مبررة. تتناول الدراسة بالتفصيل أساليب الإنهاء، والأسباب المبررة المطلوبة للإنهاء، والمعايير التي اعتمدتها المحكمة العليا فيما يتعلق بآثار الإنهاء (الإنهاء بأثر رجعي والإنهاء بأثر مستقبلي).

1. القاعدة الأساسية للإنهاء: اتحاد الإرادات أو قرار المحكمة

المبدأ المشترك والأساسي في جميع القرارات التي تم فحصها هو عدم إمكانية فسخ عقود إنشاء المباني مقابل حصة الأرض بإعلان إرادة من طرف واحد. إن الطبيعة المعقدة لهذه العقود (عقد عمل ووعد ببيع عقار) وكونها تتضمن نقل حصة من الأرض، يستدعي البحث عن شروط أكثر صرامة للفسخ. وقد تم التعبير عن هذا الوضع بوضوح في قرار صادر عن الدائرة الخامسة عشرة للقانون في محكمة النقض: “بما أن عقود إنشاء المباني مقابل حصة الأرض تتضمن نقل حصة في السجل العقاري، فليس من الممكن فسخها بإعلان إرادة من طرف واحد دون قبول الطرف الآخر، أو بعبارة أخرى، دون اتفاق متبادل بين الطرفين. في هذه الحالة، لا يمكن إجراء الفسخ أو الرجوع إلا بقرار من المحكمة، وهو ما سيترتب عليه آثاره القانونية.” (محكمة النقض، الدائرة 15 المدنية – رقم أساس 2018/2958 – رقم قرار 2019/1737).

الاستثناء من هذه القاعدة هو اتفاق الأطراف على الفسخ. فعندما تتفق إرادات الأطراف، ينتهي العقد دون الحاجة لقرار قضائي. وفي بعض الأحيان، يمكن أن يظهر هذا الاتفاق الإرادي من خلال عقد فسخ صريح، أو من خلال تصرفات الأطراف. على سبيل المثال، إذا قام أحد الطرفين برفع دعوى يطالب فيها بمطالبات متعلقة بالفسخ (مثل الأضرار السلبية/الإيجابية، أو تكلفة التصنيع) ردًا على إشعار فسخ من الطرف الآخر، فإن المحاكم يمكن أن تفسر ذلك على أنه “تلاقي إرادتي الفسخ” . وفي قرار صادر عن محكمة إزمير الإقليمية للعدل، تم توضيح هذا الوضع على النحو التالي: “…تعتبر الشركة المقاولة المدعية قد قبلت فسخ العقد من خلال مطالباتها بالخسارة الربحية، وبدل الشرط الجزائي، وتكلفة العمل في الدعوى الأولى التي رفعتها. وبمجرد رفع هذه الدعوى، تلاقت إرادتي الفسخ بين الشركة المقاولة والجمعية التعاونية المالكة للعمل.” (محكمة إزمير الإقليمية للعدل، الدائرة 14 المدنية – رقم أساس 2020/956 – رقم قرار 2022/1096).

2. أسباب فسخ عقد الإنشاء مقابل حصة أرض عن طريق المحكمة

عندما لا يتم التوصل إلى اتفاق بين الأطراف، يجب على الطرف الذي يرغب في الفسخ أن يتقدم إلى المحكمة ويثبت أسبابه المشروعة. أسباب الفسخ المشروعة البارزة في القرارات القضائية هي كالتالي:

تقصير المقاول: هو السبب الأكثر شيوعًا للفسخ. عدم بدء المقاول في الإنشاء على الإطلاق أو عدم رفعه إلى مستوى معقول خلال المدة المحددة في العقد، يشكل سببًا مشروعًا للفسخ لصاحب الأرض. الدائرة المدنية السادسة بمحكمة النقض، وجدت قرار الفسخ الصادر بناءً على تحديد أن الأرض “أرض فضاء، ولا يوجد عليها أي نشاط إنشائي” حتى بعد حوالي 23 شهرًا من الحصول على الترخيص، متوافقًا مع القانون (الدائرة المدنية السادسة بمحكمة النقض – 2024/424 E. – 2025/981 K.). وبالمثل، يعتبر بقاء الإنشاء عند مستوى منخفض جدًا (مثل 3%) على الرغم من انتهاء مدة العقد كافيًا للفسخ (الدائرة المدنية الثالثة والعشرون بمحكمة النقض – 2014/7459 E. – 2014/8287 K.).

استحالة التنفيذ ومخالفة القانون: بناء الإنشاء بشكل مخالف للمشروع أو تشريعات التنظيم العمراني أو الترخيص، وعدم إمكانية إزالة هذه المخالفات، يجعل تنفيذ العقد مستحيلاً. في قرار أقرته الدائرة المدنية السادسة بمحكمة النقض، تم الحكم بأن فسخ العقد مشروع بناءً على أن البلدية قد “أشارت إلى عدم إمكانية جعل المبنى المخالف للخطة واللوائح قانونيًا” وبالتالي لم يكن من الممكن الحصول على ترخيص الإشغال (الدائرة المدنية السادسة بمحكمة النقض – 2022/520 E. – 2023/1722 K.).

3. نتائج الإلغاء وأهمية مستوى البناء

النتيجة الأهم لقرار الإلغاء هي كيفية إجراء التصفية. وتعتبر المحكمة العليا، في هذه النقطة، نسبة الإنجاز الفعلي للبناء معيارًا أساسيًا.

الإلغاء بأثر رجعي: إذا كان مستوى البناء أقل من 90%، فإن الإلغاء، كقاعدة عامة، يؤدي إلى آثار رجعية. في هذه الحالة “بما أن العقد سيعتبر كأنه لم يتم إبرامه (باطل)، فإنه يمكن للأطراف استرداد ما قدموه لبعضهم البعض بموجب أحكام الإثراء بلا سبب.” (BAM-İstanbul 15. HD – 2021/2543 E. – 2025/699 K.). يسترد مالك الأرض سندات الملكية التي نقلها للمقاول؛ بينما يمكن للمقاول المطالبة بقيمة الأعمال المفيدة والقانونية التي قام بها.

الإلغاء بأثر فوري/مستقبلي: في الحالات التي يكون فيها البناء قد اكتمل إلى حد كبير، قد يُعتبر الإلغاء بأثر رجعي مخالفًا لمبدأ حسن النية في المادة 2 من القانون المدني التركي. لذلك، أقرت المحكمة العليا، بالإشارة إلى قرار توحيد السوابق القضائية، بوجوب أن يكون الإلغاء بأثر فوري/مستقبلي في الإنشاءات التي وصلت إلى مستوى معين. يُقبل هذا المستوى عادةً بنسبة 90%. وقد أوضحت الدائرة الثالثة والعشرون للمحكمة العليا هذا المعيار في أحد قراراتها على النحو التالي: “يجب مراعاة تحقق شروط الإلغاء بأثر فوري/مستقبلي إذا وصل البناء إلى نسبة 90% فما فوق، وإذا تبين أيضًا أن الأعمال المتبقية الناقصة لا تشكل عائقًا أمام الاستخدام المقصود في العقد؛ وفي حالة عدم تحقق هذه الشروط، يجب التوصل إلى نتيجة أن شروط الإلغاء بأثر رجعي للعقد قد توفرت.” (Yargıtay 23. HD – 2013/3436 E. – 2013/5497 K.).

الخاتمة

في ضوء قرارات المحكمة، يعد إنهاء عقد الإنشاء مقابل حصة الأرض، عملية قانونية تخضع لقواعد شكلية وإجرائية صارمة. ولا يكفي إشعار من طرف واحد لإنهاء العقد، بل يجب إما أن يتفق الطرفان على الإنهاء، أو أن يحصل الطرف الراغب في الإنهاء على قرار إنهاء من المحكمة بعد إثبات أسبابه المشروعة أمامها. يُعد تقصير المقاول وعدم قانونية البناء بطريقة لا يمكن تصحيحها، من أبرز أسباب الإنهاء الأساسية. أما عواقب الإنهاء فتتحدد وفقًا لنسبة إنجاز البناء؛ ويعتبر مستوى 90% عتبة حاسمة فيما يتعلق بما إذا كان الإنهاء سيؤثر بأثر رجعي أو مستقبلي. لهذا السبب، من الأهمية بمكان أن يقوم الأطراف ومحاموهم المشاركون في عملية الإنهاء، أولاً بتحديد طريقة الإنهاء الصحيحة، ثم تحديد الوضع المادي والقانوني للبناء، وتشكيل مطالباتهم ضمن هذا الإطار. اقتراح مقالة .

لماذا دعم المحامي الخبير ضروري؟

فسخ عقود إنشاءات مقابل حصة أرض ليس مجرد إجراء يتطلب معرفة قانونية، بل هو عملية معقدة قد تؤدي إلى خسائر فادحة في الحقوق. تتطلب هذه الأنواع من العقود، نظرًا لأنها تتضمن أحكام عقد المقاولة و وعد بالبيع العقاري في آن واحد، تقييمًا قانونيًا دقيقًا من منظور قانون الالتزامات وقانون العقارات على حد سواء. خاصة في المشاريع المنفذة في المناطق سريعة التطور مثل إسطنبول، توزلا، تيبه أورن، آيدينلي، أورهانلي، بنديك، كارتال، جبزي، داريجا و بايرا موغلو، تكون المخاطر التي قد تواجهها الأطراف أعلى بكثير. في مشاريع البناء مقابل حصة الأرض في هذه المناطق، قد يؤدي الفسخ الخاطئ للعقد إلى عواقب وخيمة مثل دعاوى إلغاء سند الملكية والتسجيل، والتزامات التعويض الناشئة عن الإثراء بلا سبب، أو نزاعات قد تستمر لسنوات.

كما يتبين من السوابق القضائية المستقرة للمحكمة العليا، فإن كيفية وتوقيت الإعلان عن إرادة الفسخ، وكيفية إثبات أسباب الفسخ المبررة، وكيفية تنفيذ إجراءات التصفية بعد الفسخ، كلها تتضمن تفاصيل فنية دقيقة للغاية. في هذه النقطة، إجراءات مثل تحديد نسبة إنجاز البناء، وتحديد تكلفة التصنيع، وإعداد مطالبات الديون القائمة على أحكام الإثراء بلا سبب، لا يمكن إدارتها بشكل صحيح إلا من قبل محامٍ متخصص في قانون البناء في هذا المجال.

يُنصح بشدة للأطراف العاملة، خاصةً في خط توزلا، بنديك، كارتال بإسطنبول، أو في المناطق التي تتركز فيها المشاريع الصناعية والسكنية مثل جبزي، داريجا، بايرام أوغلو وتيب أورين، بالحصول على استشارة قانونية احترافية من محامٍ متخصص في عقود الإنشاءات مقابل حصة أرض ذو خبرة في هذا المجال لحماية حقوقهم. فدعم المحامي الخبير لا يضمن فقط التحديد الصحيح للحقوق والالتزامات الحالية؛ بل يساهم أيضًا في التخطيط الفعال لاستراتيجية الدعوى، ومنع النزاعات القانونية المحتملة في المستقبل، وتأمين الاستثمار.