Base légale : Loi n° 6306 Article 6/1 | Règlement d’application Article 15/2

Dans un immeuble de 20 appartements, quinze personnes ont dit « oui » à la transformation, cinq ont dit « non ». Dans ce cas, le processus de transformation commence-t-il ? L’objection de cinq personnes peut-elle arrêter le projet ? L’article 6/1 de la loi n° 6306 et l’article 15/2 du règlement d’application répondent clairement à ces questions. D’autre part, la modification du règlement datée du 4 février 2026 a supprimé le seuil de la majorité des deux tiers précédemment requis, considérant la majorité simple suffisante pour toutes ces opérations. Cet article examine en détail la signification de la nouvelle réglementation, le déroulement du processus de réunion, les décisions couvertes par la majorité simple et les garanties protégeant les droits des propriétaires minoritaires, conformément à la législation actualisée de 2026. (Art. L. 6/1 — Art. R. 15/2)

Avant 2026 : Pourquoi la majorité des deux tiers posait-elle problème ?

Dans la version initiale de la loi et la réglementation en vigueur jusqu’aux modifications de 2023, la décision de transformation des bâtiments à risque exigeait l’approbation d’au moins deux tiers des propriétaires, proportionnellement à leurs parts. Il a été constaté que ce seuil entraînait de sérieux problèmes dans la pratique : un seul propriétaire récalcitrant ou un petit groupe minoritaire, s’il détenait plus de trente pour cent des parts par rapport à leur terrain, pouvait de facto bloquer des projets de transformation affectant des milliers de personnes. La Cour Constitutionnelle avait également examiné de près l’équilibre du droit de propriété dans les requêtes individuelles concernant la condition de la majorité des deux tiers ; au cours de ce processus, l’importance de protéger les propriétaires minoritaires avec des garanties suffisantes avait été soulignée.

Modification du 4 février 2026 : Principe de la Majorité Simple

Avec la modification du règlement publiée au Journal Officiel daté du 4 février 2026 et portant le numéro 33158, l’article 15/2 du Règlement d’application a été profondément remanié. (Art. R. 15/2 — J.O. 04.02.2026/33158)

Selon la nouvelle réglementation, les décisions concernant les opérations suivantes sur les parcelles où se trouvent des bâtiments à risque pourront être prises par la majorité simple des copropriétaires, proportionnellement à leurs parts : la fusion de parcelles, la mise en œuvre individuelle, ou par regroupement, ou à l’échelle d’un îlot d’urbanisme, les opérations de lotissement, de division, de renonciation, de création et d’enregistrement au cadastre, la reconstruction de bâtiments, la vente des parts, la contrepartie en nature (construction d’étages), le partage des revenus et la réévaluation par d’autres méthodes. (Art. R. 15/2)

Que signifie la majorité simple ? La majorité simple des copropriétaires, proportionnellement à leurs parts, est la majorité dépassant cinquante pour cent des parts de terrain. C’est-à-dire que la décision des propriétaires détenant cinquante et un pour cent des parts de terrain a un caractère contraignant pour tous les propriétaires. Ce calcul est effectué non pas en fonction du nombre de propriétaires, mais de la taille des parts de terrain.

Pour illustrer avec un exemple pratique : Supposons que dans un immeuble de 10 appartements, chaque appartement possède une part de terrain égale. Puisque la part de chaque propriétaire est de dix pour cent, l’approbation d’au moins 6 propriétaires (dont la somme des parts de terrain représente soixante pour cent) est requise pour une majorité simple. Si les parts de terrain ne sont pas égales, il est possible que les propriétaires ayant de grandes parts constituent la majorité, même s’ils sont peu nombreux.

Obligation de convocation à la réunion : La nouveauté apportée par 2026

L’innovation procédurale la plus importante apportée par la modification du 4 février 2026 est la réintroduction de l’obligation de réunion. Alors que dans la pratique précédente, une décision pouvait être prise par la signature d’une majorité simple sans réunion, la nouvelle réglementation rend obligatoire la convocation de tous les propriétaires à une réunion sur demande d’au moins l’un d’entre eux. (Art. 15/2 du Règlement)

La convocation à la réunion est effectuée en utilisant le formulaire ANNEXE-12 figurant en annexe du Règlement. La convocation est transmise aux propriétaires par les canaux suivants : affichage à la mairie concernée, affichage sur le panneau d’affichage à l’entrée de l’immeuble dans les cas où les structures à risque n’ont pas encore été démolies — pendant une période de quinze jours dans les deux cas —, ou notification individuelle par notaire. Pour les notifications faites par affichage, le dernier jour de l’affichage est considéré comme le jour de notification à tous les propriétaires ; ce jour marque le début du délai nécessaire à la tenue de la réunion. (Art. 15/2 du Règlement)

La réunion est tenue avec la participation d’au moins la majorité simple des propriétaires, proportionnellement à leurs parts. La décision est également prise à la majorité simple lors de la réunion et est consignée dans un procès-verbal. La signature du procès-verbal est l’une des conditions de validité de la décision.

Règle différente pour les zones à risque et les zones de construction de réserve

L’article 15/2 du Règlement couvre les zones à risque et les zones de construction de réserve, ainsi que les parcelles avec des constructions à risque ; cependant, la procédure de prise de décision pour ces deux zones fonctionne légèrement différemment. Dans la phase ou l’îlot où la mise en œuvre est effectuée dans les zones à risque et les zones de construction de réserve, le fait que les constructions n’aient pas encore été démolies ne constitue pas un obstacle à la prise de nouvelles décisions ; une décision peut être prise à la majorité simple. Pour les parcelles de constructions à risque, l’obligation de convoquer tous les propriétaires à la réunion reste pleinement valable. (Art. R. 15/2)

Quel est le champ d’application de la décision prise à la majorité simple ?

Dans le cadre de l’article 15/2 du Règlement, les décisions pouvant être prises à la majorité simple ont un champ d’application très large et sont de nature à pouvoir gérer l’ensemble du processus de transformation. Parmi ces décisions, on peut citer : la construction d’un nouveau bâtiment et le choix de l’entrepreneur, la détermination des principes du contrat de partage de surface ou de partage des recettes, le regroupement ou la division des parcelles, la vente des parts, le transfert des droits de construction. (Art. R. 15/2)

Cependant, il existe également des domaines où la majorité simple **n’est pas suffisante** pour la transformation des structures à risque. Si la vente complète du bien immobilier, qui est devenu un terrain après démolition, est décidée, il est obligatoire que cette vente soit proposée en premier lieu à la Présidence ou aux institutions affiliées ou pertinentes du Ministère, à l’Administration ou à TOKİ. De plus, dans les transactions d’unification de plusieurs parcelles ou de transfert des droits de construction à une autre parcelle, bien que la majorité simple soit suffisante, si une parcelle vide est impliquée dans ces transactions, l’unanimité continue d’être requise pour les propriétaires de la parcelle vide. (Règlement Art. 15/2, 15/5, 15/8)

La majorité simple est-elle suffisante pour une décision de renforcement ?

Non. Si les propriétaires choisissent la voie du renforcement après la confirmation de la détection de la structure à risque, l’article 19/2 de la loi sur la copropriété entre en vigueur et une **majorité qualifiée des 4/5** est requise pour la décision de renforcement. La décision de renforcement est prise non pas dans le cadre de l’article 15/2 de la loi 6306, mais dans le cadre de la disposition spéciale de la loi sur la copropriété (KMK) ; par conséquent, elle ne peut bénéficier de la garantie de la majorité simple. (Loi sur la copropriété Art. 19/2 — Règlement Art. 8/7)

Que se passe-t-il pour les propriétaires qui ne participent pas à la décision ?

La décision prise à la majorité simple est notifiée aux propriétaires qui n’ont pas participé à la décision. La notification est effectuée à l’aide du **formulaire ANNEXE-13** joint au règlement et est portée à la connaissance de tous les propriétaires via les outils de publication de la Direction/Administration, par affichage sur le panneau d’affichage pendant quinze jours, ainsi que via le **portail e-Devlet**. (Règlement Art. 15/3 — Règlement Art. 15/A)

La notification doit clairement stipuler au propriétaire qui n’a pas adhéré à la décision que : la décision et l’offre contenant les termes de l’accord lui ont été notifiées, il doit accepter la décision dans les quinze jours à compter de la date de notification, s’il ne l’accepte pas dans ce délai, sa part de terrain sera vendue aux enchères aux autres copropriétaires ayant conclu un accord, pour un prix non inférieur à la valeur marchande qui sera déterminée ou faire déterminer par la Présidence, et que les procédures se poursuivront si la vente ne peut être réalisée pour les structures à risque.

Garanties Procédurales pour les Propriétaires Minoritaires

Si l’amendement du 4 février 2026 introduit le principe de la majorité simple, il a également établi certaines garanties procédurales pour protéger les propriétaires minoritaires. Ces garanties sont importantes : la notification de la décision et de l’offre aux propriétaires par voie notariée ou électronique ; un délai d’opposition de quinze jours ; la vente de la part de terrain moyennant le paiement d’un prix non inférieur à sa valeur marchande ; le droit de s’opposer à la vente de la part. (Art. 6/1 C. – Art. 15/A R.)

Si les propriétaires minoritaires estiment que la décision est illégale, ils conservent le droit d’intenter une action en annulation devant le tribunal administratif dans les 30 jours suivant la notification. L’irrégularité de la convocation à la réunion, le fait que la décision n’ait pas été prise à la majorité simple ou une erreur dans le calcul de la quote-part du terrain peuvent être les principales raisons de cette action. (Art. 6/9 C. – Art. 7 CPTA)

Évaluation : La Pierre Angulaire de la Décision

L’article 6/1 de la Loi stipule qu’en l’absence de décision unanime, la valeur de la structure à risque sera d’abord déterminée par des organismes d’évaluation agréés et enregistrés auprès du CMB (Capital Markets Board), et que la décision de la réunion sera prise en tenant compte de cette valeur. (Art. 6/1 C.)

Le rapport d’évaluation remplit deux fonctions critiques : il permet aux propriétaires de connaître la valeur marchande de leurs biens immobiliers avant toute décision et constitue ensuite la base pour la détermination du prix de vente des parts de terrain pour les propriétaires n’ayant pas participé à la décision. S’il existe un écart significatif entre le rapport d’évaluation indépendant et la valeur fixée par la commission d’estimation, cette différence peut être contestée. (Art. add. 12)

Demande de permis de construire : Le régime procédural instauré par 2026

Avant la modification de 2026, il n’était pas nécessaire que les procédures de vente de parts soient terminées pour la demande de permis de construire. La nouvelle réglementation a introduit l’obligation de documenter suffisamment la décision prise à la majorité simple et d’avoir engagé les procédures de vente de parts. Lors de la demande de permis de construire auprès de l’administration, les documents attestant que les propriétaires ont été invités à la réunion, ainsi que le procès-verbal de la réunion et de la décision prise à la majorité simple, doivent être joints aux documents de la demande. (Art. add. 15/2)

Conseils pratiques

Gardez absolument à l’esprit que le calcul de la majorité simple est effectué sur la base de la part de terrain. Ce n’est pas le nombre de propriétaires qui est déterminant, mais la part de terrain. Un groupe minoritaire nombreux mais avec une petite part de terrain pourrait ne pas atteindre la majorité simple ; un petit nombre de propriétaires avec une grande part de terrain pourrait à lui seul constituer la majorité.

Effectuez la convocation à la réunion conformément à la procédure et au formulaire ANNEXE-12. Les décisions fondées sur une convocation irrégulière peuvent facilement être annulées par une action en annulation ultérieure. Respectez scrupuleusement le délai de quinze jours d’affichage à la mairie ou dans l’immeuble ; documentez par procès-verbal les dates de début et de fin de l’affichage.

Faites préparer le rapport d’évaluation avant la décision. Même si une majorité simple est atteinte, l’objection des propriétaires minoritaires selon laquelle « la valeur a été mal déterminée » peut prolonger le processus. Un rapport d’évaluation indépendant agréé par le SPK prévient cette objection et garantit le prix de vente de la part foncière.

Maintenez le contenu de la décision aussi détaillé que possible. La mention explicite du nom de l’entrepreneur, des principes du projet, du calendrier de livraison et des conditions de propriété dans le procès-verbal de la réunion réduit les litiges futurs.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

La décision de transformation prise à la majorité simple lance légalement le processus ; cependant, les erreurs de procédure commises à ce stade peuvent faire échouer l’ensemble du projet. En tant que Cabinet d’avocats 2M Hukuk, nous observons ce qui suit au cours de nos services de conseil en transformation urbaine que nous fournissons à Istanbul, notamment à Tuzla :

L’amendement du 4 février 2026 a introduit une nouvelle équation juridique ; ni les propriétaires majoritaires ni les propriétaires minoritaires ne connaissent souvent pleinement les nouvelles règles de procédure. Les erreurs commises sur des questions de procédure, telles que la manière de faire l’appel à la réunion de l’Annexe-12, comment calculer le délai de publication de quinze jours, et quelles exigences formelles le procès-verbal doit respecter, renforcent la position des propriétaires minoritaires dans les futures actions en annulation. Avec le soutien d’un avocat spécialisé en transformation urbaine, ces lacunes procédurales sont évitées dès le départ.

Lorsque le calcul de la part foncière, l’évaluation et les termes du contrat avec l’entrepreneur sont considérés ensemble, le processus devient extrêmement complexe. En tant qu’avocat spécialisé en transformation urbaine à Istanbul, nous fournissons un soutien juridique tant pour aider les propriétaires majoritaires à établir le processus de décision sur une base juridique solide que pour protéger les droits des propriétaires minoritaires en garantissant qu’ils reçoivent la juste valeur marchande.

Dans le cas où le processus de vente de parts basé sur la décision de la majorité simple est entamé avec des entrepreneurs ou de nouveaux acquéreurs, les termes du contrat doivent être négociés méticuleusement. Dans le cadre du conseil en transformation urbaine, il vous est possible de concevoir ensemble des dispositions contractuelles qui protègent et développent vos droits, en étant à vos côtés lors de ces négociations. Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, exerçant en tant qu’avocat à Tuzla, offre un soutien juridique à toutes les étapes du processus à travers Istanbul.

Conclusion

Dans le cadre de l’article 6/1 de la loi n° 6306 et de l’article 15/2 du Règlement d’application entré en vigueur avec la modification réglementaire du 4 février 2026, la décision de transformation urbaine dans les structures à risque peut désormais être prise avec une majorité simple basée sur la part de terrain. Il est obligatoire de convoquer tous les propriétaires à la réunion, de déclarer la décision conformément à la procédure avec le formulaire ANNEXE-12 et de la consigner au procès-verbal. Si les propriétaires ne participant pas à la décision n’acceptent pas celle-ci dans un délai de quinze jours, leurs parts de terrain peuvent être mises aux enchères à leur juste valeur. Les droits des propriétaires minoritaires d’intenter une action en justice et de contester l’évaluation dans un délai de 30 jours sont toujours ouverts. (Art. L. 6/1 — Art. R. 15/2)

Cet article a été préparé sur la base de la loi n° 6306 (Art. 6/1), du Règlement d’application (Art. 15/2) et de la modification du Règlement publiée au Journal Officiel n° 33158 du 4 février 2026. Étant donné que chaque situation concrète peut varier, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en transformation urbaine pour les procédures légales.