الوضع العام ودور المدير

أولاً، ليس لإدارة المبنى السكني شخصية اعتبارية. وهذا يعني، كقاعدة عامة، أن مدير المبنى السكني أو مجلس الإدارة ليس لديهم الأهلية المستقلة للتقاضي والتمثيل القانوني. وفقاً للمادة 38 من قانون ملكية الطوابق، المدير مسؤول أمام مالكي الطوابق تماماً مثل الوكيل. المدير وعلاقة مالكي الطوابق تُعرف بأنها علاقة وكالة. بهذه الصفة، يمكن للمدير، بناءً على صلاحياته المستمدة من القانون وخطة الإدارة، إبرام عقود تنشئ علاقات دين ودائن مع أطراف ثالثة، ويجوز له رفع دعاوى قضائية بسبب هذه العقود، كما يمكن رفع دعاوى ضده.

تنص المادة 35 من قانون الملكية العقارية (KMK) على مهام المدير. وتشمل هذه المهام تنفيذ القرارات الصادرة عن مجلس ملاك الشقق واتخاذ الإجراءات اللازمة لحماية العقار الرئيسي. وبالإضافة إلى ذلك، ووفقًا لفقرات معينة من المادة 35 من قانون الملكية العقارية، فقد أُسندت للمدير مهمة رفع الدعاوى وتنفيذ إجراءات المتابعة ضد ملاك الشقق الذين لا يوفون بالتزاماتهم وواجباتهم المتعلقة بالملكية المشتركة. 

صلاحية المدير في رفع الدعاوى واتخاذ الإجراءات القانونية 

الحالات التي تتطلب تفويضًا خاصًا (ضرورة قرار مجلس ملاك الشقق) : يتعين تفويض المدير بقرار خاص من مجلس ملاك الشقق للقضايا أو الإجراءات القانونية التي تتجاوز مهام الإدارة الروتينية.

على سبيل المثال، ذُكر أن صلاحية اتخاذ الإجراءات بشأن النزاع القانوني المتعلق بشقة البواب و تعيين وكيل قد مُنحت بقرار من مجلس ملاك الشقق، واعتُبر أنه يجوز للمدير أن يكون طرفًا في الدعوى بناءً على هذه الصلاحية. في هذه الحالة، لكي تكون الوكالة الممنوحة للمحامي من قبل المدير صالحة، يجب أن يكون المدير قد فُوّض من قبل مجلس ملاك الشقق بفتح الدعوى.

على سبيل المثال، في إحدى الحالات، ذُكر أن مجلس ملاك العقار قرر اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة لإزالة التعديلات على التراسات، وبناءً على هذا القرار، اتخذ مجلس الإدارة قرارًا بمنح توكيل للمحامي. وقد قبلت المحكمة أن للمدير أهلية خصومة إيجابية (صفة قانونية للتقاضي) نظرًا لأن مجلس ملاك العقار قد فوض الإدارة لرفع هذه الدعوى.

على سبيل المثال، في إحدى الحالات، أصدرت المحكمة قرارًا بالاستمرار (بمعنى عدم التراجع أو الرفض) على أساس أن ملاك العقار قد فوضوا الإدارة لإزالة العيوب في المناطق المشتركة، وأنه لا يوجد ما يخالف قانون ملكية الطوابق (KMK) في منح المدير توكيلاً، وفقًا للمادتين 35 (تنفيذ قرارات KMK) و 40 (الحصول على حقوق الوكيل). وهذا يوضح أن منح المدير للتوكيل يستند بوضوح إلى الصلاحية الممنوحة من قبل قانون ملكية الطوابق للقيام بهذا الإجراء.

على سبيل المثال، في إحدى الحالات، تم قبول أن الصلاحية العامة للمدير غير كافية في دعاوى محددة مثل دعوى التعويض بسبب عمل غير مشروع أو دعوى إزالة العيوب في الأعمال، وأن هذه الدعاوى لا تندرج ضمن المهام والصلاحيات التي يمنحها قانون ملكية الطوابق (KMK) للمدير، وأنه لا توجد أهلية تقاضي إيجابية للمدير. وهذا يدل على أن رفع دعاوى محددة يتطلب تفويضًا إضافيًا.

في المقابل، في الحالات التي يكون فيها قرار تفويض من مجلس ملاك العقار ضروريًا، فإن مجرد تفويض المدير بمنح توكيل للمحامي لا يكفي. يجب أن يكون هناك قرار إيجابي أو سلبي من قبل ملاك العقار بشأن رفع الدعوى.

حالات لا تتطلب سلطة خاصة (صلاحية التمثيل القانوني للمدير) سيتمكن المدير من رفع دعوى قضائية ضمن الصلاحيات الممنوحة من قبل قانون الملكية المشتركة (KMK). وتتوفر صلاحية التمثيل القانوني الناشئة عن المادة 35 من قانون الملكية المشتركة (KMK). وقد تشمل هذه الصلاحية توكيل محامٍ لأداء مهام معينة (مثل متابعة المستحقات بشكل خاص).

في المهام الناشئة عن المادة 35 من قانون الملكية المشتركة (KMK) والتي تعد من الواجبات القانونية للمدير (خاصة مثل متابعة مستحقات رسوم الصيانة)، من الواضح أن صلاحية المدير في توكيل محامٍ لأداء هذا الواجب تنبع من صفة إدارته (وهي صفة تُكتسب بانتخاب مجلس ملاك العقارات وتنشأ عن صلاحية التمثيل القانوني)، وقد لا يُشترط دائمًا قرار توكيل محدد بشكل منفصل لمثل هذه الواجبات القانونية. ومع ذلك، حتى في هذه الحالات، من المهم أن يكون المدير قد تم اختياره لهذا المنصب بقرار من مجلس ملاك العقارات نفسه.

على سبيل المثال، لقد تم النص على أنه بموجب المادة 35 من قانون الملكية المشتركة (KMK)، تم تكليف المدير بمهمة رفع الدعاوى القضائية ومتابعة إجراءات التنفيذ ضد ملاك العقارات، وأنه لأداء هذه المهمة يكفي أن يكون مديرًا للمجمع السكني وأنه لرفع مثل هذه الدعاوى يمكنه أيضًا تعيين وكيل، بل وحتى يمكنه منح وكالة رسمية للمحامي. أي أن الصلاحية الممنوحة بموجب المادة 35 من قانون الملكية المشتركة (KMK) ستكون كافية لتوكيل محامٍ.

على سبيل المثال، يُذكر أنه في نطاق مهام المدير بموجب المادة 35 من قانون الملكية المشتركة (KMK)، يمكنه إبرام عقود متنوعة والتقدم بدعاوى قضائية (أو تُرفع ضده دعاوى) في النزاعات الناشئة عن هذه العقود، وذلك استنادًا إلى سلطة التمثيل التي يستمدها من القانون. المدير ليس وكيلًا مُعيَّنًا بموجب توكيل، بل هو ممثل قانوني يستمد سلطته من القانون.

نطاق الصلاحية والاستثناءات: في بعض الحالات، لا يمكن للمدير أن يُفوَّض حتى بقرار من مجلس أصحاب الوحدات. على سبيل المثال في حالات التصنيع المعيب، حتى لو كان بقرار من مجلس أصحاب الوحدات، يـُمنح المدير سلطة رفع دعوى قضائية ليس ممكنًا قانونًا. وقد ذُكر بشكل خاص أن الدعاوى القضائية مثل تحصيل الأضرار الناجمة عن التصنيع المعيب ضد المقاول يجب أن يرفعها أصحاب الوحدات بأنفسهم وأن هذه الأنواع من الدعاوى لا تعد من الإجراءات التي يمكن أن يرفعها المدير بقرار من مجلس أصحاب الوحدات.

لكن الغرفة الثالثة للحقوق في محكمة النقض قد خففت هذه القاعدة الصارمة من خلال إعادة تفسيرها في اجتهاداتها الأخيرة فيما يتعلق بقاعدة رفع مالكي الوحدات السكنية للدعاوى بأنفسهم. وذلك على النحو التالي: رأت الغرفة الثالثة للحقوق في محكمة النقض في قراراتها ذات الصلة: “…نظرًا للعدد الكبير من مالكي الوحدات السكنية في التجمعات السكنية الكبيرة أو المباني متعددة الطوابق التي فرضتها حياة اليوم، وضرورة صيانة وحماية وإصلاح المرافق والمناطق المخصصة للاستخدام المشترك لمالكي الوحدات السكنية بشكل منظم؛ وبعبارة أخرى، فإن قبول أن جميع مالكي الوحدات السكنية فقط يمكنهم رفع دعوى جماعية، أو أنه يجب رفع دعوى ضد جميع مالكي الوحدات السكنية بسبب النفقات المتكبدة لإدارة الأماكن ذات الاستخدام المشترك، سيؤدي إلى ترك النزاعات دون حل، وسيعيق حرية البحث عن الحقوق وحقوق الوصول إلى العدالة، ولن يكون متوافقًا مع مبدأ اقتصاد الإجراءات. وبالنسبة لإزالة الأعمال الناقصة أو المعيبة التي تعرض حياة الأشخاص وسلامة ممتلكاتهم وصحتهم للخطر في الأماكن المشتركة للمبنى، يمكن تفويض المدير من قبل مجلس مالكي الوحدات السكنية للمجمع السكني والمبنى بموجب المادة 34 من قانون ملكية الوحدات السكنية، وكذلك، بموجب المادة 35 من القانون نفسه، نظرًا لأن المدير مكلف باتخاذ التدابير اللازمة بالنيابة عن مالكي الوحدات السكنية فيما يصب في مصلحتهم من أجل حماية العقار الرئيسي وصيانته، يجب قبول أن هذه الأمور تقع ضمن نطاق واجبات المدير، وأن مطالبة المدير بإزالة الأعمال الناقصة والمعيبة في الأماكن المشتركة للمجمع السكني والمبنى ستكون حلاً يتوافق مع مبادئ الحق والعدالة والإنصاف واقتصاد الإجراءات، وبالتالي، في الدعاوى التي يجب رفعها لإزالة الأعمال الناقصة والمعيبة التي تعرض حياة الأشخاص وسلامة ممتلكاتهم وصحتهم للخطر، والمقتصرة على الأماكن المشتركة للمبنى، وكما هو الحال في النزاعات الناشئة عن العقود التي أبرمها المدير مع أطراف ثالثة بسبب الأعمال التي تقع ضمن صلاحياته التمثيلية، يجب افتراض أن المدير يمتلك أهلية رفع الدعوى نيابة عن مالكي الوحدات السكنية” . وبناءً على ذلك، لإزالة الأعمال الناقصة أو المعيبة، يمكن للمدير أيضًا رفع دعوى نيابة عن مالكي الوحدات السكنية. (انظر قرار الغرفة الثالثة للحقوق في محكمة النقض بتاريخ 15/03/2022، برقم أساس 2021/7671 ورقم قرار 2022/2246).

في الختام، يتضح أن وجود قرار من مجلس مالكي الوحدات السكنية ضروري عادةً لكي يتمكن مدير المبنى من منح توكيل لمحامٍ، ولكن ما إذا كان هذا ضرورة مطلقة أو نطاق هذه الضرورة قد يختلف حسب طبيعة الإجراء القانوني الذي يتخذه المدير.

لماذا يجب عليك الحصول على رأي خبير؟

قانون ملكية الوحدات السكنية هو مجال يُصادَف كثيرًا في إدارات الشقق والمجمعات السكنية، خاصة في المناطق سريعة التطور مثل إسطنبول، مالتيبي، كارتال، بنديك، وتوزلا، ولكن غالبًا ما يتم تجاهل تفاصيله. يمكن أن تختلف الأمور مثل العمليات التي تتطلب قرارًا خاصًا من مجلس مالكي الوحدات، والحالات التي يكون فيها المدير مخولًا بشكل مباشر، وصلاحية التوكيل الممنوح، بناءً على الحالة المحددة. لذلك، يُعد الحصول على استشارة قانونية متخصصة من محامٍ قبل إجراءات مثل رفع مدير المبنى دعوى قضائية أو منح توكيل لمحامٍ أمرًا ذا أهمية كبيرة. وإلا، قد تُرفض الدعاوى القضائية بسبب الأخطاء الإجرائية، أو قد يواجه المدير ومالكو الوحدات السكنية مسؤوليات قانونية غير ضرورية.

الكلمات المفتاحية:
توكيل مدير المبنى لمحامٍ، قرار مجلس مالكي الوحدات، قانون ملكية الوحدات السكنية، هل يمكن للمدير رفع دعوى، دعوى قضائية للمبنى، صلاحيات مدير المبنى، دعوى الرسوم المشتركة، دعوى عيوب التصنيع، أهلية المدير لرفع الدعوى.