1. Importance pratique de la question : Que changent cinq ans ?

Dans le droit locatif, cinq ans ne sont pas seulement un seuil calendaire ; c’est un tournant qui modifie radicalement la méthode de détermination du loyer.

• Avant l’expiration des cinq ans : L’augmentation annuelle est limitée par le taux de variation de l’IPC (indice des prix à la consommation) selon la moyenne sur douze mois de l’année locative précédente. Même si un taux plus élevé est stipulé dans le contrat, cette limite ne peut être dépassée.
• Après cinq ans : Le juge, sans être lié par le plafond de l’IPC ; détermine un prix équitable en tenant compte de l’état de l’immeuble et des loyers comparables. Pour les loyers très inférieurs au marché, la différence peut être multipliée.

Pour cette raison, la question « les cinq ans sont-ils écoulés ou non ? » détermine le fond de l’affaire dans la plupart des dossiers. Lorsque le bien immobilier change de propriétaire et qu’un « nouveau » contrat est signé sur papier avec le nouveau propriétaire, la date à partir de laquelle la période commence devient sérieusement sujette à débat. C’est précisément l’objet de cet article.

2. Cadre juridique : Articles 344, 345 et 310 du COB

2.1. Article 344 du COB — Détermination du montant du loyer

L’article 344 du Code turc des obligations n° 6098 établit un système à trois niveaux :

• f.1 – En cas d’accord : L’augmentation convenue par les parties pour les périodes renouvelées est valable à condition qu’elle ne dépasse pas le taux de variation moyen sur douze mois de l’IPC de l’année de loyer précédente.
• f.2 – En l’absence d’accord : Le loyer est fixé par le juge, en tenant compte de la situation du bien loué et selon l’équité, sans dépasser le même plafond.
• f.3 – Après cinq ans : Indépendamment de l’existence d’un accord, dans les contrats de plus de cinq ans ou renouvelés après cinq ans, et à la fin de chaque période quinquennale suivante, le loyer est déterminé par le juge de manière équitable, en tenant compte du taux de variation de l’IPC, de la situation du bien loué et des loyers comparables.

Cette disposition de la loi est de nature impérative. Comme il est d’ailleurs souligné dans la jurisprudence constante :

La conséquence pratique en est la suivante : Même si les parties insèrent dans le contrat des clauses telles que « la période de cinq ans recommence », « le locataire renonce à sa demande d’équité », ces clauses défavorables au locataire ne sont pas considérées comme valides.

2.2. COT art.345 — Délai pour intenter une action et effet de la décision

L’action en fixation du loyer peut être intentée à tout moment. Cependant, pour que le montant fixé par le tribunal lie le locataire à partir du début de la nouvelle période de location, l’action doit avoir été intentée au plus tard trente jours avant le début de la nouvelle période, ou le bailleur doit avoir fait une notification écrite au locataire dans ce délai. S’il y a une clause dans le contrat concernant l’augmentation du loyer pour la nouvelle période, une action intentée jusqu’à la fin de la nouvelle période, sans nécessiter de mise en demeure supplémentaire, produira le même effet.

2.3. Article 310 du CO — Changement de propriétaire du bien loué

« Si le bien loué change de propriétaire pour quelque raison que ce soit après la conclusion du contrat, le nouveau propriétaire devient partie au contrat de location. » Cette disposition a inversé la compréhension de « la vente rompt le bail » de l’ancien Code des Obligations n° 818 et a adopté le principe selon lequel « la vente ne rompt pas le bail ». La réponse complète à l’article réside essentiellement dans cet article.

3. La signification juridique de la période de cinq ans

La période de cinq ans est une période de stabilité accordée pour protéger le locataire des augmentations de prix soudaines et imprévues. Le législateur a prévu pour cette période un régime d’augmentation prévisible, limité à l’indice pour le locataire; tandis qu’à la fin de cette période, il a permis de rapprocher le prix de la réalité du marché afin de protéger le droit de propriété du bailleur.

La date prise comme base pour le calcul de la durée est la date à laquelle la relation de location a effectivement et légalement débuté ; et non le nombre de renouvellements du contrat ou le nombre de documents distincts signés. Pour notre examen détaillé sur ce sujet : Comment intenter une action en fixation de loyer à l’expiration de la période de cinq ans à la lumière des décisions de la Cour de cassation ?

4. « La vente ne rompt pas le bail » : La succession du nouveau propriétaire

En cas de vente, de donation, de transmission par succession ou de changement de propriétaire par exécution forcée du bien immobilier, le nouveau propriétaire devient la partie bailleresse du contrat de location existant. Il est titulaire des droits découlant du contrat et responsable de ses obligations. Le nouveau propriétaire n’est pas considéré comme ayant « établi la relation de location à partir de zéro ».

La conséquence naturelle de ce principe : Le transfert de propriété n’annule pas « l’ancienneté » accumulée de cinq ans du locataire. L’acceptation du contraire conduirait les bailleurs à annuler facilement la protection légale du locataire en transférant la propriété à un proche, ce qui est incompatible avec le caractère d’ordre public de l’article 344.

5. Règle : Le contrat de renouvellement ne remet pas à zéro la période de cinq ans

En pratique, les nouveaux propriétaires préfèrent signer un « nouveau » contrat de location avec le locataire après l’achat. L’objectif est généralement innocent : mettre à jour les informations des parties, l’IBAN et la date de début du loyer. Cependant, ce document n’est souvent pas, légalement, un nouveau contrat indépendant, mais un renouvellement (tecdit) de la relation existante.

La jurisprudence actuelle est sur la même ligne :

6. Critère déterminant : Test de la valeur marchande

Le dénominateur commun des décisions judiciaires est clair : les tribunaux ne se fient pas au titre, à la date ou à la mention « nouveau contrat » du contrat, mais à son contenu économique. La seule question posée est la suivante :

La logique derrière ce test est la suivante : la protection de cinq ans est la contrepartie du fait que le loyer du locataire se déconnecte du marché au fil du temps. Si le loyer a déjà été ajusté au marché, il n’y a plus de « déconnexion » à protéger ; la protection recommence à s’appliquer.

7. Exception : Cas où le délai recommence à courir

7.1. Établissement d’un nouveau contrat au sens propre

7.2. Impossibilité de prouver le contrat précédent

8. Tableau récapitulatif et organigramme de décision

9. Comment la “conformité au prix du marché” est-elle mesurée en pratique ?

La loi ne donne pas de définition du “prix du marché” ; le critère est concrétisé par la jurisprudence et l’expertise. Les points effectivement pris en compte par les tribunaux sont les suivants :

• Contrats de location comparables : Originaux ou copies certifiées conformes des contrats relatifs à des biens immobiliers de nature similaire dans le même bâtiment, la même rue ou le même quartier.
• Caractéristiques concrètes du bien immobilier : Emplacement, surface brute/nette, étage, façade, âge, état de l’ascenseur/parking, niveau de rénovation, et, s’il s’agit d’un lieu de travail, emplacement en bord de rue/en coin et flux de clientèle.
• Nature du taux d’augmentation : L’augmentation effectuée dans le nouveau contrat est-elle une augmentation symbolique proche du taux d’indexation, ou un bond significatif tiré par le marché ?
• Le texte du contrat et les éléments contextuels : les mentions selon lesquelles le bien loué a été « livré vide », la perception d’un nouveau dépôt de garantie, un nouveau garant, les changements d’abonnement — constituent de fortes présomptions en faveur d’une nouvelle relation à proprement parler.
• La continuité de la situation de fait : la possession ininterrompue du locataire, la poursuite de l’utilisation des mêmes abonnements, le paiement sur le même IBAN constituent une présomption en faveur du renouvellement.

10. Guide des preuves : Quels documents doivent être recueillis ?

11. Médiation obligatoire et procédure judiciaire

Ordre du processus :

1. Préparation préliminaire : Détermination de la date de début de la relation locative et de l’expiration ou non de la période de cinq ans ; recherche de cas similaires.
2. Mise en demeure (pour le bailleur) : Notification écrite de l’augmentation du montant du loyer, au plus tard 30 jours avant le début de la nouvelle période de location.
3. Demande de médiation : Dépôt d’une demande auprès du bureau de médiation du palais de justice où se trouve le bien immobilier. Avec la demande, la prescription est suspendue et les délais de déchéance ne courent plus.
4. Action en justice : En cas de désaccord, une action est intentée devant le Tribunal civil de paix en joignant le procès-verbal final (article 4/1-a du Code de procédure civile – HMK). La règle générale de compétence est le tribunal du domicile du défendeur (article 6 du HMK) ; dans les litiges découlant d’un contrat, le tribunal du lieu d’exécution du contrat est également compétent à titre facultatif (article 10 du HMK). Étant donné que dans les contrats de location, le lieu d’exécution est généralement considéré comme le lieu où se trouve le bien loué, dans la pratique, l’action est le plus souvent intentée là où se trouve l’immeuble. Comme l’action en fixation de loyer ne concerne pas le bien immobilier lui-même, la règle de compétence exclusive de l’article 12 du HMK ne s’applique pas ici.
5. Procédure : Examen des lieux, analyse des précédents et rapport d’expert ; suivis d’une évaluation de l’équité.
6. Décision et voies de recours : La date à partir de laquelle la décision sera contraignante est déterminée conformément à l’article 345 du Code des Obligations Turc (TBK).

12. Article 345 du CO : Le délai de trente jours et la véritable fonction de la mise en demeure

L’un des points les plus fréquemment confondus en pratique est la croyance que le délai de trente jours est le délai pour intenter une action en justice. Or, il n’y a pas de délai de forclusion ni de prescription pour une action en fixation de loyer ; une action peut être intentée à tout moment. Le délai de trente jours détermine uniquement à partir de quelle période de location la décision sera valide.

• Si l’action en justice a été intentée au moins 30 jours avant le début de la nouvelle période : Le montant déterminé est valable à partir du début de cette nouvelle période.
• Si une notification écrite (mise en demeure) a été faite pendant ce délai : Même si l’action en justice est intentée jusqu’à la fin de la période de location suivante, la décision s’applique toujours à partir du début de la nouvelle période.
• S’il existe une clause d’augmentation dans le contrat : Sans qu’il soit nécessaire d’envoyer une mise en demeure supplémentaire, la décision dans une action en justice intentée jusqu’à la fin de la nouvelle période sera également valable à partir du début de cette période.
• Si aucune de ces démarches n’a été effectuée : La décision prend effet pour la période de location suivante ; le bailleur perd la différence de loyer d’un an.

L’absence de mention du taux d’augmentation dans le contrat ou son évocation par des expressions vagues telles que « au taux légal » est un sujet de discussion distinct ; nous avons examiné cette question en détail dans notre article intitulé Est-il possible d’augmenter le loyer si le contrat de location ne prévoit pas de taux d’augmentation ?.

13. Réduction d’équité (ancien locataire)

Une fois les cinq ans écoulés, le tribunal ne statue pas directement sur la valeur marchande. Selon la pratique établie, le montant que le bien immobilier rapporterait s’il était reloué vide est d’abord déterminé ; puis une réduction équitable est appliquée à ce montant, compte tenu du fait que le locataire est un ancien locataire. Dans la pratique, cela est appelé la « réduction pour ancien locataire ».

Dans cette évaluation, deux limites inférieures sont prises en compte ensemble :

• Le montant à déterminer ne peut être inférieur au montant obtenu en appliquant l’indice (moyenne sur 12 mois de l’IPC) au dernier loyer payé.
• Le montant à déterminer ne peut pas dépasser la valeur de location à vide ; la différence est compensée par une réduction raisonnable.

Le taux de réduction n’est pas spécifié dans la loi ; il est déterminé sur la base du rapport d’expertise en fonction des circonstances spécifiques de chaque dossier. Par conséquent, le choix des précédents et les objections au rapport d’expertise affectent directement l’issue de l’affaire.

14. Indivisibilité de la demande et interdiction de modification

De plus, dans une action en fixation de loyer, seule la détermination du montant du loyer applicable pour la période concernée peut être demandée ; l’expulsion ou le recouvrement des arriérés de loyer ne peuvent être demandés dans la même action. Ces demandes font l’objet d’actions ou de procédures distinctes.

15. La voie alternative du nouveau propriétaire : expulsion selon l’article 351 du COB

L’action en fixation de loyer n’est pas le seul recours dont dispose le nouveau propriétaire. Le propriétaire qui acquiert l’immeuble par la suite peut demander l’expulsion conformément à l’article 351 du COB s’il a besoin d’un logement ou d’un lieu de travail pour lui-même, son conjoint, ses descendants, ses ascendants ou les personnes dont il a légalement la charge. Pour cela :

• À compter de la date d’acquisition, une notification écrite doit être faite au locataire dans un délai d’un mois,
• Une action en justice doit être intentée six mois après la date d’acquisition.
• Alternativement, le nouveau propriétaire peut également intenter une action en justice dans un délai d’un mois à compter de la fin de la durée du contrat.
• Dans tous les cas, il est requis que le besoin soit réel, sincère et impérieux et qu’il persiste tout au long de la procédure judiciaire.

Les règles de procédure de cette voie sont très strictes ; le fait de manquer le délai de préavis d’un mois entraîne la perte totale du droit. Pour plus de détails : L’envoi d’une mise en demeure est-il suffisant à lui seul pour l’expulsion du locataire ?

16. Les 8 erreurs les plus courantes en pratique

1. La croyance que le nouveau contrat « réinitialise » tout. Tandis que les bailleurs font confiance au contrat récent et attendent cinq ans, les locataires ne font pas valoir leurs droits, induits en erreur par la même idée fausse.
2. Le non-archivage de l’ancien contrat. Le locataire qui ne peut pas satisfaire à la charge de la preuve perd la protection accumulée pendant des années.
3. Omission de la phase de médiation. L’affaire est rejetée pour des raisons de procédure avant d’entrer dans le fond; ce qui entraîne une perte de temps et de frais de justice.
4. Manquement au délai de trente jours. Même si l’affaire est gagnée, la décision est reportée à la période suivante; une différence d’un an est perdue.
5. Inscription d’un montant faible dans la pétition. Comme la demande ne peut être divisée ou amendée, il n’est pas possible de l’augmenter ultérieurement.
6. Négligence dans la recherche de précédents. Dans les dossiers où aucun précédent n’est présenté, le rapport d’expertise est le seul déterminant.
7. Recours à un critère obsolète. Utilisation de citations de la période de l’IPP sans mention de mise à jour.
8. Confusion entre les demandes d’expulsion et de constatation. Les deux demandes ne peuvent être combinées dans la même affaire; elles sont soumises à des procédures et des délais différents.

17. Litiges locatifs sur la rive anatolienne d’Istanbul

Ces dernières années, dans la zone de Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli, Kadıköy, ainsi que le long de l’axe Gebze et Kocaeli, l’écart entre les loyers et les montants des contrats existants s’est considérablement creusé. La densité industrielle et logistique de la région rend également la détermination des loyers commerciaux comparables particulièrement technique : la valeur locative de deux magasins situés dans la même rue peut varier considérablement, même avec de légères différences de façade et de niveau d’entrée.

Dans les dossiers où l’immeuble a changé de propriétaire, il est nécessaire d’évaluer conjointement le registre foncier, la date de vente et l’historique de possession effective du locataire. Dans ce type de dossiers, le succès dépend souvent moins de la justification juridique figurant dans la requête que de la qualité des documents recueillis lors de la phase de préparation.

18. Questions fréquemment posées

Ressources et législation

• Loi turque sur les obligations n° 6098 (art. 310, art. 344, art. 345, art. 351) — texte actuel mevzuat.gov.tr · PDF
• Article 56 de la loi n° 7161 du 17.01.2019 (modification de l’IPP en IPC à l’art. 344 du Code turc des obligations)
• Loi sur la médiation dans les litiges civils n° 6325, art. 18/B — mevzuat.gov.tr
• Loi sur la procédure civile n° 6100, art. 4 (tribunal compétent) — mevzuat.gov.tr
• Décision d’unification de la jurisprudence de la Cour de cassation n° 2/4 du 18.11.1964 (principe d’équité et de bonne foi)
• TÜİK — Taux de variation moyens sur douze mois de l’indice des prix à la consommation : tuik.gov.tr
• Décisions de la Cour de cassation et des tribunaux régionaux d’appel mentionnées dans le texte — Systèmes de recherche de jurisprudence / décisions UYAP

Avertissement légal : Cet article est à titre d’information générale ; il ne constitue pas un avis juridique ou un service d’avocat pour un cas concret. Chaque dossier doit être évalué séparément dans le cadre de ses propres documents et conditions. Les références des décisions mentionnées dans le texte doivent être confirmées via UYAP avant utilisation.
Dernière mise à jour : 28 juillet 2026 · Cabinet d’Avocats 2M Hukuk — Postane Mah. Seher Sok. No:18/2 Tuzla/İstanbul