Il existe diverses conditions pour intenter une action en fixation de loyer basée sur l’expiration de la période de cinq ans. Ci-dessous, les conditions et les caractéristiques de l’action en fixation de loyer basée sur l’expiration de la période de cinq ans sont abordées sous forme de titres, à la lumière des décisions de la Cour de cassation.

Existence d’une relation locative valide et litige sur le montant du loyer pour une action en fixation de loyer

Pour pouvoir intenter une action en fixation de loyer basée sur l’expiration de la période de cinq ans, il est essentiel, avant toute chose, qu’il existe entre les parties un contrat de location valide. (Cour d’appel générale de cassation, 2017/1535 E.)

Il doit y avoir un litige entre les parties concernant le montant du loyer et la fixation du loyer doit être demandée par voie judiciaire. Le fait que le locataire ait payé le montant demandé ou un montant supérieur n’est même pas suffisant pour le rejet de l’action. (6ème Chambre civile de la Cour de cassation, 2015/6194 E.)

Existence d’un intérêt juridique

C’est l’une des conditions les plus fondamentales des actions déclaratoires et elle est examinée d’office par le tribunal. Le demandeur doit avoir un intérêt actuel et juridiquement digne de protection à intenter l’action (14ème Ch. Civ. de la Cour de cassation, 2011/14698 E. ; Cour d’appel générale de cassation, 2010/3-119 E. ; 3ème Ch. Civ. de la Cour de cassation, 2023/5202 E.). Pour qu’une action déclaratoire soit recevable, le demandeur doit avoir un intérêt à ce que le tribunal constate immédiatement l’existence ou non de la relation juridique qui fait l’objet de cette action.

L’action en fixation (de loyer) doit être intentée pour les loyers futurs. Dans sa décision (Affaire n° 2016/379) de la 23ème Chambre civile de la Cour de Cassation, il a été précisé que « le demandeur n’a pas d’intérêt légitime à intenter une action en constatation qui ne contient pas de demande d’exécution pour les périodes antérieures à la date de l’action ».

Respect du délai et de la forme de l’action :

Conformément à l’article 345 du Code des Obligations turc et à la jurisprudence de la Cour de Cassation, l’action prend effet à partir du début de la nouvelle période, à la condition “qu’elle ait été intentée au plus tard trente jours avant le début de la nouvelle période, ou que le bailleur ait notifié par écrit au locataire, dans ce délai, son intention d’augmenter le loyer”.

Si le contrat de bail contient une clause d’augmentation, une action peut être intentée jusqu’à la fin de la période pour la fixation du loyer de la nouvelle période, et dans ce cas, la condition de mise en demeure n’est pas requise (6ème Chambre civile de la Cour de Cassation, Affaire n° 2014/5693). « L’existence d’une clause reflétant la volonté d’augmenter le loyer dans le contrat supprime l’importance juridique de la mise en demeure. »

Si l’action n’a pas été intentée dans les délais, le tribunal doit demander au demandeur s’il souhaite la fixation pour la période suivante (3ème Chambre civile de la Cour de Cassation, Affaire n° 2010/2403 ; 6ème Chambre civile de la Cour de Cassation, Affaire n° 2014/5706).

L’action peut être intentée à tout moment, mais la période pour laquelle la fixation sera valable dépend de la date de notification de la mise en demeure ou de l’acte de saisine et des clauses du contrat (3ème Chambre civile de la Cour de Cassation, Affaire n° 2010/2403).

L’existence d’une interdiction de modification (de la demande)

« La demande de fixation du loyer est indivisible et le loyer doit être demandé clairement et précisément par le demandeur en une seule fois. » Par conséquent, « dans les actions en fixation de loyer, les droits excédentaires ne peuvent pas être réservés et aucune demande de rectification ne peut être faite concernant ce droit réservé. » (Cour de cassation, Assemblée générale civile, 2017/2792 D.).

Nature de l’affaire et rôle du tribunal :

Les actions en fixation de loyer ne sont pas des actions en exécution, mais des actions en constatation (Cour de cassation, 3e Chambre civile, 2008/2091 D. ; Cour de cassation, 6e Chambre civile, 2014/4519 D.). Ces actions concernent l’ordre public et le juge est tenu de procéder à la fixation du loyer conformément aux méthodes établies par la loi, les décisions unifiant la jurisprudence et la jurisprudence de la Cour de cassation. (Cour de cassation, Assemblée générale civile, 2017/1535 D. ; Cour de cassation, Assemblée générale civile, 2017/3197 D. ; Cour de cassation, Assemblée générale civile, 2017/2792 D.).

Le juge doit fixer le montant du loyer pour l’année demandée « de manière claire, précise et complète. » (Cour de cassation, Assemblée générale civile, 2017/3197 D.).

Périodes Consécutives :

Même si l’action en fixation de loyer pour la période précédente est terminée, une action peut être intentée pour la période suivante. Cependant, le tribunal doit tenir compte du fait « qu’il est nécessaire d’attendre la finalisation de la décision de justice concernant la fixation du loyer de la période précédente lors de la fixation pour la période suivante ». (Cour de cassation, 3e Chambre civile, 2010/14829 D.)

En résumé ;

Pour qu’une action en fixation de loyer puisse être intentée, il doit exister une relation de bail valide et un litige entre les parties concernant le montant du loyer. Il est important qu’il y ait un intérêt juridique actuel et digne de protection pour l’ouverture de l’action, notamment l’évaluation de la possibilité d’une action en exécution. Cette action ne peut être intentée que par les parties ayant droit (le bailleur ou le locataire) et son calendrier doit être conforme aux délais légaux et aux conditions contractuelles afin de produire ses effets à partir du début de la période de loyer demandée. L’action est intentée dans le but de fixer le montant du loyer pour l’avenir, et non rétroactivement. Toutes ces conditions doivent être considérées comme un tout et interprétées dans le cadre des circonstances spécifiques de chaque cas concret. Les actions en fixation de loyer sont des litiges qui contiennent des détails techniques tant procéduraux que substantiels et qui nécessitent une planification minutieuse ; il est donc d’une grande importance d’obtenir un soutien professionnel d’un avocat expert avant d’intenter une action, afin de prévenir la perte de droits.

Pourquoi un avis d’expert est-il nécessaire ?

Les actions en fixation de loyer sont des litiges qui, en raison de leurs détails techniques et de leurs règles de délai, peuvent entraîner des pertes de droits en cas de demande erronée. De plus, en raison de règles strictes telles que l’interdiction de modification de la demande, les délais de mise en demeure et la nécessité d’exprimer clairement la demande, il est d’une grande importance d’obtenir le soutien d’un avocat spécialisé en droit immobilier avant d’intenter une action.

Dans des régions comme Istanbul, Tuzla, Maltepe, Pendik, Kartal, Gebze, Çayırova et Darıca, les propriétaires ou locataires immobiliers, lorsqu’ils souhaitent que le montant du loyer conforme aux conditions du marché soit déterminé par le tribunal, doivent obtenir des conseils juridiques lors des étapes critiques telles que la recherche de loyers comparables locaux et la préparation de la requête. Cela ne fait pas seulement augmenter les chances de succès de l’affaire, mais cela prévient également les pertes de temps et d’argent. Recommandation d’article supplémentaire.