1. Règle Générale et Fondement Légal

L’article 20 de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK) constitue la disposition fondamentale régissant l’obligation des copropriétaires de participer aux charges communes. Comme souligné dans les décisions de la Cour de cassation (20. HD-2019/3963, 18. HD-2012/8590) ; les copropriétaires, sauf accord contraire entre eux (disposition du règlement de copropriété, etc.), sont tenus de participer à toutes les charges communes de l’immeuble principal et à l’avance à percevoir pour ces charges, au prorata de leurs quotes-parts foncières.

Conformément à l’article 20/c du KMK, les copropriétaires ne peuvent se soustraire au paiement de leur quote-part de charges et d’avances en renonçant à leur droit d’utilisation des parties ou installations communes ou en invoquant le fait qu’ils n’ont pas besoin ni l’utilité d’en bénéficier en raison de la situation de leur lot privatif. Cette disposition constitue un obstacle légal aux prétentions d’exonération des charges et dépenses communes formulées par les propriétaires de commerces et de locaux professionnels situés au rez-de-chaussée, au motif qu’ils n’utilisent pas l’intérieur du bâtiment ou n’ont pas besoin d’ascenseur (20. HD-2017/4437, 18. HD-2014/2542K).

2. Caractère Obligatoire du Règlement de Copropriété et Cas d’Exonération

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le document principal déterminant la participation aux charges communes est le règlement de copropriété enregistré au registre foncier.

S’il n’y a pas de clause d’exonération : Tant qu’il n’y a pas de clause dans le règlement de copropriété exemptant les magasins des charges communes, les propriétaires de magasins sont responsables de toutes les charges générales. Les décisions de l’assemblée des copropriétaires exemptant les magasins des charges sans disposition dans le règlement de copropriété sont illégales et doivent être annulées (18e chambre civile – 2011/10563).

S’il y a une clause d’exonération : S’il existe une clause explicite dans le règlement de copropriété stipulant que les propriétaires du rez-de-chaussée ou des magasins sont exemptés de certaines charges (par exemple, les charges d’entretien et de fonctionnement de l’ascenseur), cette clause est valide et le propriétaire ne peut être tenu responsable de ces charges (18e chambre civile – 2013/2726, 18e chambre civile – 2015/3119).

Limite de l’exonération : Le fait que les propriétaires de magasins ne soient pas tenus responsables de certaines charges communes (nettoyage des escaliers, électricité des distributeurs automatiques, etc.) dans le règlement de copropriété ne constitue pas une violation des dispositions impératives de la loi (18e chambre civile – 2003/320). Cependant, les exonérations dans le règlement de copropriété concernent généralement les charges d’« entretien et de fonctionnement » ; les charges d’investissement telles que le « renouvellement » ou la « construction » de l’ascenseur sont, sauf disposition contraire explicite dans le règlement de copropriété, de la responsabilité de tous les copropriétaires conformément aux articles 19 et 20 de la loi sur la copropriété (18e chambre civile – 2013/1165, 18e chambre civile – 2009/13255).

3. Exemples d’application et détails techniques

Charges d’ascenseur et d’électricité : Les objections selon lesquelles les locaux commerciaux au rez-de-chaussée ne bénéficient pas des services d’ascenseur et de concierge, ni de l’électricité et de l’eau communes, constituent un motif de rejet de la demande conformément à l’article 20/c de la loi sur la copropriété (20e chambre civile – 2017/4437).

Frais de Chauffage : Le fait qu’une partie indépendante soit un entrepôt ou qu’il n’y ait pas d’installation de chauffage/de radiateurs ne dispense pas le propriétaire des charges communes et du coût du combustible, sauf disposition contraire dans le règlement de copropriété (18. HD-2013/18663). S’il existe une installation de chauffage dans le projet approuvé, le propriétaire est tenu de participer aux frais même s’il n’a pas installé de radiateurs de sa propre volonté (18. HD-2010/12689).

Séparation du Système de Combustible : Si dans l’immeuble principal les systèmes de combustible des commerces et des logements sont entièrement séparés selon le projet architectural approuvé, les propriétaires des commerces peuvent ne pas être responsables des frais de combustible; toutefois, cette situation n’élimine pas l’obligation de participer aux autres charges communes telles que l’éclairage, le nettoyage, les frais de concierge et de gestion (18. HD-2011/6693Source).

4. Évaluations des Sources Secondaires

Les décisions présentées comme sources secondaires confirment les répercussions de la règle générale dans différents types de litiges :

Isolation et Réparation : Les dépenses destinées à la protection des parties communes, telles que l’isolation de la façade extérieure (mantolama), doivent être réparties entre tous les propriétaires en fonction de leur quote-part foncière, quelle que soit la localisation de la partie indépendante (18. HD-2013/10975, 20. HD-2018/4598).

Structures Commerciales (Centre Commercial) : Les dispositions de l’article 20 du Code de la Copropriété (KMK) s’appliquent également aux parties indépendantes situées dans des bâtiments à caractère commercial, tels que les centres commerciaux (AVM), et la participation aux charges générales est obligatoire, sauf disposition contraire dans le règlement de copropriété (17. HD-2011/11943).

Frais de concierge : Concernant la participation aux frais de concierge et de chauffagiste, il est invalide pour les propriétaires de prétendre qu’ils n’ont pas besoin de ces services ; conformément à l’article 20/c de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK), il est impossible d’échapper à ces dépenses (22e Chambre Civile – 2020/971, 20e Chambre Civile – 2019/465).

Examen du Plan de Gestion : Lorsqu’elles évaluent les demandes d’exonération des propriétaires de magasins, les tribunaux doivent impérativement obtenir le plan de gestion actuel et vérifier s’il existe une disposition spéciale exemptant ces propriétaires de la dette (18e Chambre Civile – 2014/10598, 20e Chambre Civile – 2017/4236).

Conclusion : À la lumière des décisions judiciaires ; les propriétaires de magasins et de locaux commerciaux au rez-de-chaussée ne peuvent se soustraire aux charges communes sous prétexte qu’ils n’utilisent pas l’intérieur du bâtiment ou l’ascenseur, tant qu’il n’y a pas de disposition d’exonération explicite dans le plan de gestion. Les exonérations dans le plan de gestion sont généralement limitées aux frais d’exploitation et ne couvrent pas les frais de réparation et de construction majeurs.

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