1. القاعدة العامة والسند القانوني
المادة 20 من قانون ملكية الطوابق (KMK) رقم 634، هي الحكم الأساسي الذي ينظم التزام مالكي الشقق بالمساهمة في المصروفات المشتركة. كما تم التأكيد عليه في قرارات محكمة الاستئناف (20. HD-2019/3963, 18. HD-2012/8590)؛ ما لم يوجد اتفاق آخر بين مالكي الشقق (مثل حكم في خطة الإدارة وما إلى ذلك)، فإنهم ملزمون بالمساهمة في جميع المصروفات المشتركة للعقار الرئيسي وفي السلف التي سيتم جمعها لهذه المصروفات، بنسبة حصصهم في الأرض.
وفقًا للمادة 20/ج من قانون ملكية الطوابق (KMK)، لا يمكن لمالكي الشقق التهرب من دفع حصتهم من المصروفات والسلف بادعاء التنازل عن حق استخدام الأماكن أو المرافق المشتركة، أو أنه لا توجد ضرورة أو حاجة للاستفادة منها بسبب وضع وحدتهم المستقلة. يشكل هذا الحكم مانعًا قانونيًا لادعاءات إعفاء مالكي المحلات التجارية وأماكن العمل الواقعة في الطابق الأرضي من رسوم العضوية (الرسوم الدورية) وديون المصروفات المشتركة، بحجة أنهم لا يستخدمون الجزء الداخلي من المبنى أو لا يحتاجون إلى المصعد (20. HD-2017/4437, 18. HD-2014/2542K).
2. الطبيعة الملزمة لخطة الإدارة وحالة الإعفاء
وفقًا لتطبيق محكمة الاستئناف، فإن الوثيقة الأساسية التي تحدد المشاركة في المصروفات المشتركة هي خطة الإدارة المسجلة في السجل العقاري.
في حال عدم وجود حكم بالإعفاء: ما لم يوجد حكم في خطة الإدارة يقضي بإعفاء المحلات التجارية من المصاريف المشتركة، فإن أصحاب المحلات مسؤولون عن جميع المصاريف العامة. إن قرارات جمعية الملاك التي تعفي المحلات التجارية من المصاريف دون وجود حكم في خطة الإدارة هي غير قانونية ويجب إلغاؤها (18. HD-2011/10563.
في حال وجود حكم بالإعفاء: إذا كان هناك حكم صريح في خطة الإدارة ينص على إعفاء ملاك الطوابق الأرضية أو المحلات التجارية من مصاريف معينة (مثل مصاريف صيانة وتشغيل المصعد)، فإن هذا الحكم ساري المفعول ولا يمكن تحميل المالك مسؤولية هذه المصاريف (18. HD-2013/2726, 18. HD-2015/3119).
حدود الإعفاء: إن عدم تحميل أصحاب المحلات التجارية مسؤولية بعض المصاريف المشتركة (مثل تنظيف السلالم، كهرباء الأوتوماتيك وما إلى ذلك) في خطة الإدارة لا يشكل مخالفة للأحكام الإلزامية للقانون (18. HD-2003/320). ومع ذلك، فإن الإعفاءات في خطة الإدارة تكون عادة موجهة نحو مصاريف “الصيانة والتشغيل”؛ أما المصاريف ذات الطبيعة الرأسمالية مثل “تجديد” أو “إنشاء” المصعد، فهي تقع على عاتق جميع ملاك الوحدات العقارية وفقًا للمادتين 19 و 20 من قانون ملكية الوحدات العقارية (KMK)، ما لم يوجد حكم صريح في خطة الإدارة ينص على خلاف ذلك (18. HD-2013/1165, 18. HD-2009/13255).
3. أمثلة تطبيقية وتفاصيل فنية
مصاريف المصعد والكهرباء: إن الاعتراضات التي تفيد بأن أماكن العمل في الطابق الأرضي لا تستفيد من خدمة المصعد والحارس، ولا تستفيد من الكهرباء والمياه المشتركة، هي سبب لرفض الدعوى وفقًا للمادة 20/ج من قانون ملكية الوحدات العقارية (KMK) (20. HD-2017/4437).
مصاريف التدفئة: إن كون القسم المستقل مستودعًا أو عدم وجود نظام تدفئة/مشعات فيه، لا يعفي المالك من المصاريف المشتركة وتكلفة الوقود ما لم يكن هناك حكم مخالف في خطة الإدارة (18. HD-2013/18663). إذا كان هناك نظام تدفئة في المشروع المعتمد، فإن المالك ملزم بالمشاركة في المصاريف حتى لو لم يقم بتركيب المشعاع بإرادته (18. HD-2010/12689).
فصل نظام الوقود: إذا تم فصل أنظمة الوقود للمحلات والمساكن في العقار الرئيسي بالكامل وفقًا للمشروع المعماري المعتمد، فقد لا يكون أصحاب المحلات مسؤولين عن مصاريف الوقود؛ ولكن هذا الوضع لا يلغي الالتزام بالمشاركة في المصاريف المشتركة الأخرى مثل مصاريف الإضاءة، التنظيف، البواب، والإدارة (18. HD-2011/6693مصدر).
4. تقييمات المصادر الثانوية
القرارات المقدمة كمصادر ثانوية، تؤكد انعكاسات القاعدة العامة في أنواع النزاعات المختلفة:
العزل والصيانة: المصاريف الموجهة لحماية الأماكن المشتركة مثل عزل الواجهة الخارجية (التكسية)، يجب أن يتم توزيعها على جميع الملاك بنسبة حصة الأرض، بغض النظر عن موقع القسم المستقل (18. HD-2013/10975, 20. HD-2018/4598).
المنشآت التجارية (AVM): أحكام المادة 20 من قانون الملكية المشتركة، تنطبق أيضًا على الأقسام المستقلة الموجودة في المنشآت التجارية مثل مراكز التسوق (AVM)، والمشاركة في المصاريف العامة إلزامية ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك في خطة الإدارة (17. HD-2011/11943).
مصاريف البواب: فيما يتعلق بالمشاركة في مصاريف البواب ومشغل التدفئة، فإن ادعاء الملاك بأنهم لا يحتاجون إلى الاستفادة من هذه الخدمات غير صحيح؛ وفقًا للمادة 20/ج من قانون ملكية الشقق (KMK)، لا يمكن التهرب من هذه المصاريف (22. HD-2020/971, 20. HD-2019/465).
مراجعة خطة الإدارة: يتعين على المحاكم، عند تقييم ادعاءات مالكي المحلات التجارية بالإعفاء، أن تطلب الخطة الإدارية الحالية وتتحقق مما إذا كان هناك حكم خاص يعفي هؤلاء الملاك من الديون (18. HD-2014/10598, 20. HD-2017/4236).
الخلاصة: في ضوء قرارات المحكمة؛ لا يمكن لمالكي المحلات التجارية وأماكن العمل في الطابق الأرضي التهرب من المصاريف المشتركة بحجة عدم استخدامهم للجزء الداخلي من المبنى أو المصعد، طالما لا يوجد حكم إعفاء صريح في خطة الإدارة. أما الإعفاءات في خطة الإدارة، فعادة ما تكون مقتصرة على مصاريف التشغيل ولا تشمل مصاريف الإصلاح والإنشاء الأساسية.
Zemin katta bulunan dükkan veya iş yeri ortak gider ödemek zorunda mı?
Evet, kural olarak zorundadır. Yönetim planında açık bir muafiyet hükmü bulunmadıkça, zemin kat dükkan ve iş yeri maliklerinin; temizlik, aydınlatma, kapıcı, yönetim ve benzeri ortak giderlere arsa payı oranında katılması gerekir. Ortak yerlerden fiilen faydalanılmaması, KMK m.20/c gereği muafiyet sağlamaz.
Yönetim planında muafiyet varsa hangi giderler ödenmez?
Yönetim planında açıkça düzenlenmişse, dükkan maliklerinin asansörün bakım ve işletme giderleri gibi bazı giderlerden muaf tutulması mümkündür. Ancak bu muafiyetler çoğunlukla rutin işletme giderleriyle sınırlıdır. Asansörün yenilenmesi, yapımı veya binanın esaslı onarımına ilişkin giderler, yönetim planında açıkça aksi yazılı olmadıkça tüm kat maliklerinden talep edilebilir.
Dükkanım depo olarak kullanılıyor veya kalorifer/petek yok, yine de gider öder miyim?
Evet. Bağımsız bölümün fiili kullanım şekli (depo olması, petek takılmaması, iş yerinin kapalı olması) ortak gider sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Onaylı projede ortak tesis yer alıyorsa, malik kendi iradesiyle bu tesislerden yararlanmasa dahi giderlere katılmak zorundadır.
لماذا تحتاج إلى دعم محامٍ متخصص؟ | مكتب محاماة 2M للحقوق – الجانب الأناضولي من إسطنبول
تتطلب نزاعات الرسوم المشتركة والمصاريف المشتركة المتعلقة بالمحلات التجارية وأماكن العمل في الطابق الأرضي؛ تفسير خطة الإدارة، وتصنيف أنواع المصاريف (تشغيل – تجديد)، والتطبيق الصحيح لاجتهادات محكمة النقض معلومات فنية. يمكن أن تؤدي المطالبات الخاطئة بالرسوم أو قرارات الإعفاء غير القانونية إلى خسائر مادية جسيمة.
خاصة في المباني السكنية والمجمعات والمنشآت التجارية الواقعة في مناطق إسطنبول، والجانب الأناضولي، وتوزلا، وبنديك، وكارتال، وآيدينلي، وبايرام أوغلو، وجبزي؛ غالبًا ما تكون مطالبات رسوم الصيانة الموجهة لأصحاب المحلات التجارية موضوع دعاوى قضائية وإجراءات تنفيذية.
لماذا يعتبر دعم المحامي المتخصص مهمًا؟
التفسير القانوني لأحكام الإعفاء في خطة الإدارة،
الفصل بين المصاريف الروتينية ومصاريف الإصلاح والتجديد الجوهري،
إدارة عمليات الاعتراض والإلغاء ضد استحقاقات رسوم الصيانة الخاطئة،
الإشراف على إجراءات التنفيذ التي بدأت لمستحقات المصاريف المشتركة،
ضمان استرداد المبالغ المحصلة بشكل غير قانوني بأثر رجعي ممكن فقط من خلال المتابعة القانونية لمحامٍ متخصص في مجاله.
عملية قانونية آمنة مع مكتب 2M للمحاماة
يقدم مكتب 2M القانوني للمحاماة، ومقره إسطنبول، دعمًا قانونيًا فعالاً ومتخصصًا في مناطق الجانب الأناضولي، توزلا، بنديك، كارتال، أيدينلي، بايرام أوغلو وجبزي؛ لأصحاب المتاجر والأعمال في الطوابق الأرضية فيما يتعلق بنزاعات الرسوم المشتركة والمصاريف العامة والتنفيذ القضائي. ولعدم التعرض لخسارة في الحقوق وإدارة العملية بشكل صحيح فيما يتعلق بالمصاريف المشتركة، فإن دعم المحامي المتخصص ذو أهمية حيوية.
