Acheter un nouvel appartement signifie souvent hériter de problèmes non résolus du passé de l’immeuble. L’un des problèmes les plus courants est l’enseigne que le commerce du rez-de-chaussée a progressivement agrandie et étendue sur la façade au fil des ans. Parfois, l’enseigne monte jusqu’au niveau de la fenêtre de l’appartement du dessus, parfois elle forme une grande saillie sous le balcon, et parfois, sa lumière allumée la nuit éclaire la chambre à coucher.

Dans cet article, nous examinons étape par étape quels sont les recours juridiques dont vous disposez en tant que copropriétaire face à cette situation, quels sont les critères de décision de la Cour de cassation et à quel résultat le tribunal vous mènera.

1. Principes généraux et limites du droit d’apposer une enseigne de lieu de travail

Dans la jurisprudence de la Cour de cassation, il est généralement admis que les parties indépendantes à usage commercial peuvent apposer une enseigne sur la façade du bâtiment à des fins de promotion et de publicité. Cependant, ce droit n’est ni absolu ni illimité ; il est soumis à des cadres légaux et des restrictions spécifiques.

Dans les décisions de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation datées du 19.06.2014, n° E. 2014/5927, K. 2014/10979 ; de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation datées du 11.12.2017, n° E. 2017/8767, K. 2017/10335 et du 09.04.2018, n° E. 2017/2898, K. 2018/2763 ; et également des décisions de la 18e Chambre civile datées du 29.06.2004, n° E. 2004/3650, K. 2004/5470 et du 07.03.2011, n° E. 2011/1690, K. 2011/3004, le principe a été énoncé comme suit :

De même, dans la décision de la 18e chambre civile de la Cour de cassation datée du 28.11.2011, références E. 2011/8538, K. 2011/12044, il a été établi qu’il n’est pas nécessaire pour le copropriétaire concerné d’obtenir l’autorisation des autres copropriétaires pour accrocher un panneau publicitaire sur le mur extérieur d’une unité indépendante ayant la qualité de lieu de travail, à condition que le panneau ne dépasse pas les limites du plafond et de la dalle de cette unité indépendante, ne restreigne pas les droits des propriétaires des autres unités indépendantes et ne leur cause pas de nuisance.

Trois conditions requises pour qu’une enseigne soit jugée légale

• Absence d’interdiction : Il ne doit pas y avoir de disposition interdisant l’installation d’une enseigne dans le règlement de copropriété ou dans une décision du conseil des copropriétaires.
• Respect des limites : L’enseigne ne doit pas dépasser les limites de la façade extérieure et du plafond-dalle de l’unité indépendante à laquelle elle appartient.
• Proportionnalité : Elle ne doit pas être de dimensions exagérées, ne doit pas nuire à l’esthétique architecturale du bâtiment et ne doit pas causer de nuisance aux propriétaires des autres unités indépendantes.

Accrocher une enseigne sur sa propre façade et louer la façade pour de la publicité ne sont pas la même chose

C’est le point le plus souvent confondu en pratique. Le propriétaire de l’établissement peut, dans les conditions susmentionnées, accrocher à la façade de sa propre section indépendante une enseigne faisant la promotion de son activité, et aucune autorisation supplémentaire n’est requise. En revanche, la location de la façade extérieure, du toit ou de la terrasse de la structure principale à des tiers à des fins publicitaires est une procédure complètement différente et nécessite l’unanimité de tous les copropriétaires, conformément à l’article 45 de la loi sur la copropriété. Pour les détails de cette distinction, vous pouvez consulter notre article intitulé Location du mur extérieur, du toit ou de la terrasse d’un bâtiment à des fins publicitaires. Notre article qui aborde la question du point de vue du propriétaire de l’établissement est intitulé L’approbation des copropriétaires est-elle requise pour qu’un établissement accroche une enseigne ou un panneau publicitaire à la façade du bâtiment ?.

2. Caractère contraignant du plan de gestion et décisions de l’assemblée des copropriétaires

Dans les structures soumises à la copropriété, le plan de gestion a le caractère d’un contrat contraignant pour tous les copropriétaires. Par conséquent, le premier document à examiner dans le dossier n’est pas le registre foncier, mais le plan de gestion.

Dans sa décision du 20.11.2023, n° 2023/7716 (enregistrement) et 2023/11200 (décision), la 5ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a statué que le plan de gestion a le caractère d’un contrat entre les parties ; qu’il lie les propriétaires au moment de l’établissement de la copropriété sur la propriété principale, ainsi que tous les propriétaires ayant acquis ultérieurement une section indépendante sur cette propriété. Cette constatation a une double conséquence pour le nouveau propriétaire : l’interdiction dans le plan de gestion vous protège également, et la liberté qu’il contient vous lie également.

Dans la décision de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation, datée du 09.11.2017, dossier n° 2017/4287, décision n° 2017/9250, il a été stipulé que le plan de gestion devait être appliqué en priorité dans les litiges découlant de la copropriété, et que le plan de gestion liait tous les copropriétaires. Il a été décidé de retirer les panneaux publicitaires installés contrairement à l’objet d’utilisation et aux restrictions du plan de gestion. Dans l’affaire objet de la décision, il a été ordonné de retirer deux panneaux publicitaires d’une surface unitaire de 1,68 m² sur les balcons donnant sur la route, ainsi qu’un panneau de 15×30 cm situé à côté de la porte d’entrée principale de l’immeuble.

En revanche, dans la décision de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation, datée du 09.10.2017, dossier n° 2017/4508, décision n° 2017/7407, il a été souligné qu’en l’absence de toute interdiction dans le plan de gestion, des enseignes publicitaires pour les lieux de travail peuvent être accrochées de manière à ne pas nuire à l’esthétique, conformément aux règles d’équité prévues à l’article 33 de la loi sur la copropriété.

S’il n’y a pas d’interdiction dans le plan de gestion, une interdiction peut-elle être introduite ultérieurement?

Le conseil des copropriétaires est habilité à prendre des décisions concernant l’utilisation des parties communes et peut prendre des décisions réglementaires sur des sujets tels que la taille des panneaux, leur emplacement et les heures d’éclairage. Cependant, la modification du plan de gestion lui-même, conformément à l’article 28 de la loi sur la copropriété, requiert le vote des quatre cinquièmes de tous les copropriétaires. Pour cette raison, deux approches sont suivies en pratique : selon la nature du dossier, soit une action en justice est intentée sur la base du plan de gestion existant, soit une décision du conseil est prise pour imposer des limites de taille et d’emplacement aux panneaux. Pour le cadre général des modifications à apporter aux parties communes, vous pouvez consulter notre article les modifications peuvent-elles être apportées aux parties communes d’un immeuble?.

3. Dépassement des limites de la façade extérieure, intrusion dans les parties communes et non-conformité au projet architectural

Si l’enseigne installée par le lieu de travail dépasse les limites de la façade extérieure et de la dalle de l’unité indépendante à laquelle elle appartient et empiète sur la façade du logement situé à l’étage supérieur, si elle empiète sur les parties communes ou si elle est réalisée en violation du projet architectural, l’interdiction de l’intervention et la remise en état peuvent être demandées. Les arguments les plus solides pour le nouveau propriétaire sont regroupés sous cette rubrique.

Débordement sur la façade ou le parapet de l’étage supérieur

Dans sa décision datée du 30.04.2012, n° E. 2011/1463, K. 2012/7018, la 11e Chambre civile de la Cour de cassation a statué que le défendeur ne pouvait accrocher son enseigne que de manière à ne pas dépasser la façade extérieure de l’unité indépendante à laquelle elle appartenait. Dans cette affaire, il a été constaté par le collège d’experts que, le lieu de travail du défendeur étant situé de manière à ne pas être visible de l’extérieur, l’enseigne avait été placée au-dessus du parapet appartenant au lieu de travail du demandeur ; la demande a été acceptée au motif que le panneau constituait une ingérence dans la façade du demandeur, l’ingérence a été interdite et il a été décidé de retirer le panneau de l’endroit où il était accroché.

Cette décision invalide également une défense souvent invoquée en pratique : « Mon lieu de travail n’est pas visible, je dois placer l’enseigne plus haut » ne rend pas le dépassement de limite légal.

Installation sous fenêtre et dépassement de façade

Dans sa décision du 07.12.2015, E. 2015/3856, K. 2015/17942, la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation a vu le demandeur affirmer que le défendeur avait installé une enseigne de manière à altérer l’architecture du bâtiment et à empiéter sur les droits des autres copropriétaires, et avait demandé l’arrêt de cette intrusion et le rétablissement de l’état antérieur. Le tribunal, ayant constaté que l’enseigne litigieuse n’était pas située dans les limites de la façade extérieure de la section indépendante à laquelle elle appartenait et qu’elle était montée sous la fenêtre de la section indépendante située à l’étage supérieur, a décidé de prévenir cette intervention.

Un autre exemple illustrant qu’un dépassement de limite, aussi minime soit-il, entraîne des conséquences est la décision de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 09.10.2017, E. 2017/4508, K. 2017/7407 ; dans ce dossier, il a été statué de prévenir une intervention de 47 cm, constatée par un rapport d’expertise.

Préservation de l’état architectural : Loi sur la Propriété par Appartements, art. 19

Conformément au premier alinéa de l’article 19 de la Loi n° 634, les copropriétaires sont tenus de préserver avec soin l’entretien, l’état architectural, la beauté et la solidité de l’immeuble principal. Le deuxième alinéa stipule qu’aucun des copropriétaires ne peut effectuer de constructions, réparations, installations, ou appliquer un enduit extérieur ou une peinture de couleur différente dans les parties communes de l’immeuble principal sans le consentement écrit des quatre cinquièmes de tous les copropriétaires. Vous pouvez accéder au texte de la loi via le Système d’Information Législative.

Dans les arrêts de la 5ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, datés du 16.01.2024, sous les numéros E. 2023/11329, K. 2024/518, et datés du 20.11.2023, sous les numéros E. 2023/7716, K. 2023/11200 ; il a été souligné que chaque copropriétaire est tenu de préserver l’état architectural et la beauté de l’immeuble principal, qu’il n’a pas été prouvé le contraire et que l’intervention effectuée était contraire au droit de propriété des copropriétaires sur les parties communes, et que l’acceptation de l’action était justifiée. Dans les mêmes arrêts, il a été précisé que de telles irrégularités sont illégales à moins qu’il n’existe un projet de modification architecturale approuvé pour l’immeuble principal ou le consentement des copropriétaires à la majorité requise.

Saillies et grands panneaux non conformes au projet

Dans l’affaire objet de l’arrêt de la 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, daté du 24.10.2017, sous les numéros E. 2017/4310, K. 2017/8331, le demandeur a allégué que le panneau publicitaire au-dessus de la boutique formait une saillie de 4,5 m de large et 1,5 m de profondeur, et que le défendeur l’avait élargi sans l’autorisation du propriétaire et de la copropriété, demandant la remise en état de la structure non conforme au projet. Le tribunal a ordonné que le panneau publicitaire non conforme au projet, construit sous le balcon, à l’emplacement du plafond de la boutique au rez-de-chaussée et du logement au premier étage, soit retiré et rendu conforme au projet dans un délai de 7 jours ; la Cour de Cassation a confirmé le jugement au motif que des non-conformités au projet avaient été identifiées et qu’il avait été décidé de les remettre en état.

Intervention dans les parties communes

Dans la décision n° E. 2021/12021, K. 2021/15504 du 20.12.2021 de la 5ème Chambre civile de la Cour de Cassation, il a été statué qu’il n’y avait pas d’erreur à décider, dans le litige concernant l’affichage d’enseignes dans les parties communes sans l’autorisation des copropriétaires, en tenant compte de l’article 19 de la loi sur la copropriété, de la détermination des interventions contraires au projet et de la remise en état des utilisations contraires au règlement de copropriété et au titre de propriété. De même, dans la décision n° E. 2013/17476, K. 2014/6737 du 10.04.2014 de la 18ème Chambre civile de la Cour de Cassation, il a été confirmé qu’une action en justice pouvait être intentée pour le retrait de l’enseigne et la prévention de l’empiètement, au motif que l’enseigne du lieu de travail empiétait sur le jardin, qui est une partie commune.

Règlements municipaux sur l’affichage et la publicité : une deuxième couche de contrôle

Indépendamment du droit de la copropriété, le règlement d’affichage, de publicité et de promotion de chaque municipalité introduit des règles distinctes concernant la taille, l’emplacement, l’éclairage et l’utilisation de l’enseigne au-dessus du rez-de-chaussée. En cas d’enseigne sans licence ou non conforme aux dimensions, une demande auprès de la municipalité est une voie administrative qui s’ajoute à la voie judiciaire et donne souvent des résultats plus rapides. Les pratiques variant dans les districts d’Istanbul et de Kocaeli, le règlement du district où le dossier est ouvert doit être examiné séparément.

4. Droit de Voisinage, Obligation de Ne Pas Causer de Nuisance et Dépassement de la Limite de Tolérance

Même si l’enseigne reste dans les limites de la partie indépendante, le dossier n’est pas clos si elle vous cause un désagrément. Conformément à l’article 18 de la loi sur la copropriété et aux principes du droit de voisinage, les propriétaires de parties indépendantes sont tenus de ne pas se déranger mutuellement.

Dans la décision n° E. 2009/3582, K. 2009/4199 de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation, datée du 16.04.2009, il a été stipulé que, conformément au premier alinéa de l’article 18 de la Loi n° 634, les copropriétaires sont mutuellement tenus de respecter les règles de bonne conduite lors de l’utilisation de leurs parties privatives, de leurs annexes et des parties communes, notamment de ne pas se déranger mutuellement et de ne pas violer les droits les uns des autres.

Nuisance lumineuse

Dans la décision n° E. 2011/8538, K. 2011/12044 de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation, datée du 28.11.2011, il a été indiqué qu’il n’était pas jugé correct de rejeter l’affaire alors qu’elle aurait dû être acceptée, étant donné qu’il a été constaté que le panneau publicitaire dépassait les limites de la dalle de plafond de la partie privative appartenant au défendeur, et surtout que la lumière du panneau pouvait gêner le demandeur la nuit. Cette décision est importante car elle montre que la gêne lumineuse est acceptée comme motif d’action en justice à elle seule.

Obstruction de la vue et de l’éclairage

Si l’enseigne obstrue la vue et l’éclairage naturel, les limites du droit de voisinage sont considérées comme dépassées. Dans la décision n° E. 2025/4851, K. 2026/2922 de la 7e Chambre civile de la Cour de cassation, datée du 03.06.2026, il a été établi que l’enseigne bloquant la vue et l’éclairage du demandeur dépassait les limites du droit de voisinage et de la tolérance. La forme de solution est remarquable : au lieu de demander le retrait complet de l’enseigne, le tribunal a décidé qu’elle devait être réduite à des dimensions de 2×3,5 mètres et que le différend devait être réglé de cette manière.

Dans la décision n° 2025/1561 E., 2025/1277 K., datée du 18.07.2025, de la 4e Chambre civile du Tribunal régional de justice de Denizli, il a été indiqué que le juge, en tenant compte des spécificités de chaque cas concret, de l’état de l’immeuble, de sa nature et des coutumes locales, devait résoudre la limite de la tolérance que les voisins sont tenus de se montrer et les conflits d’intérêts de la manière la plus appropriée à la situation.

Dans l’affaire faisant l’objet de la décision n° 2021/591 E., 2025/36 K., datée du 14.01.2025, du 5e Tribunal de commerce d’Ankara, les habitants de l’immeuble ont déclaré avoir eu des problèmes avec la direction en raison de la taille excessive de l’enseigne, que l’apparence de l’immeuble était dégradée en raison du grand nombre et de la taille des enseignes, et que le propriétaire du commerce avait été invité à retirer les enseignes. De telles déclarations de témoins peuvent directement affecter le cours du litige.

La défense : « L’enseigne était déjà là quand j’ai acheté »

Les nouveaux propriétaires rencontrent souvent cette défense. Cependant, les demandes de cessation d’ingérence résultant de la copropriété et du droit de voisinage visent, en règle générale, une illégalité continue. Le fait que l’interdiction dans le règlement de copropriété ou la non-conformité au projet existait déjà pendant la période du précédent propriétaire ne rend pas l’enseigne légale. Comme nous le verrons dans la section suivante, le droit d’action en justice est directement lié à la qualité de copropriétaire.

Si la lumière et la taille de l’enseigne affectent votre logement

Un dossier de preuves contenant photos, mesures et dates est l’élément le plus déterminant du procès. Parlons de la manière de recueillir les preuves et de formuler la demande de constatation.

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5. Voies de recours légales, Droit d’action en justice et Procédure de décision du tribunal

A. Droit d’intenter une action en justice (qualité pour agir)

La personne qui acquiert la qualité de copropriétaire dans l’immeuble peut intenter une action en justice demandant la cessation de trouble, la suppression de la non-conformité au projet architectural et la remise en état. Dans sa décision du 09.02.2010, sous les numéros E. 2009/13879, K. 2010/1697, la 18e Chambre civile de la Cour de cassation a stipulé que le copropriétaire de l’immeuble principal ou le syndic expressément autorisé par le conseil des copropriétaires à intenter une telle action, a le droit d’agir.

Dans sa décision du 16.04.2009, sous les numéros E. 2009/3582, K. 2009/4199, la même Chambre a jugé que les personnes résidant dans une partie indépendante, si elles sont affectées par les inconvénients survenus, ont également le droit et l’autorité d’intenter une action en justice concernant cette situation, tout comme les copropriétaires. Par conséquent, si vous avez loué l’appartement, il est admis que votre locataire peut également faire de cette nuisance un objet de litige.

Le tribunal compétent pour les litiges découlant de la copropriété est le tribunal de paix civil ; le tribunal territorialement compétent est celui du lieu où se trouve l’immeuble principal. La demande est formulée en pratique comme « cessation de trouble et remise en état » ; si les conditions sont remplies, des dommages-intérêts peuvent également être réclamés.

B. La voie de solution que suivra le tribunal (Art. 33 du Code de la copropriété et expertise)

En cas de gêne et de dépassements de limites causés par l’enseigne, si le plan de gestion ne contient pas d’interdiction absolue, le tribunal, au lieu de faire retirer complètement l’enseigne, propose une solution équitable qui tient compte de l’équilibre des droits des parties. C’est le point qui surprend le plus souvent le demandeur : même si la demande est de « supprimer », le résultat est souvent de « réduire et de la déplacer à tel endroit ».

Dans les arrêts de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation datés du 19.06.2014 (n° E. 2014/5927, K. 2014/10979) et du 07.03.2011 (n° E. 2011/1690, K. 2011/3004), il a été indiqué qu’il n’était pas jugé correct de décider le retrait complet de l’enseigne. Le tribunal aurait dû, conformément aux règles d’équité prévues à l’article 33 de la Loi sur la Copropriété, aux conditions stipulées dans le règlement de copropriété et aux principes susmentionnés, faire déterminer par une expertise l’emplacement approprié pour l’enseigne du lieu de travail du défendeur (qui supprimerait la gêne causée au demandeur et ne dépasserait pas les limites de propriété de la façade extérieure du défendeur), le lier à un croquis à l’échelle et rendre une décision conforme au rapport à obtenir.

La même méthode a été adoptée dans l’arrêt de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation daté du 09.04.2018 (n° E. 2017/2898, K. 2018/2763) ; il a été souligné qu’en l’absence de décision du conseil des copropriétaires ou de disposition du règlement de copropriété interdisant l’installation d’une enseigne sur l’immeuble principal, l’emplacement approprié devrait être déterminé par une expertise conformément aux règles d’équité de l’article 33 de la Loi sur la Copropriété, être lié à un croquis à l’échelle et qu’une décision devrait être rendue en fonction du résultat d’un rapport complémentaire.

Cette méthode a été détaillée dans la décision de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation datée du 29.06.2004, portant les numéros E. 2004/3650 et K. 2004/5470 : Conformément aux règles d’équité de l’article 33 de la loi sur la copropriété, il est nécessaire de déterminer par une expertise si plusieurs panneaux publicitaires ou enseignes sont nécessaires pour la promotion du lieu de travail, et si oui, leur nombre, leurs dimensions et les emplacements appropriés où ils peuvent être installés, puis de les joindre à un croquis à l’échelle ; le litige doit être résolu en décidant que les panneaux existants soient retirés et que les panneaux nouvellement déterminés, avec leur type et leurs dimensions précisés, soient installés à l’endroit indiqué sur le croquis.

Dans la décision de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation datée du 27.01.2016, portant les numéros E. 2015/22343 et K. 2016/1326, il a également été considéré, dans le cadre d’une action en prévention d’ingérence et de rétablissement de la situation antérieure, intentée en raison de revêtements de façade réalisés de manière intrusive et gênante pour le demandeur, que le défendeur devait démonter les parties intrusives et les réduire à des dimensions raisonnables.

Comment formuler la demande ?

La ligne jurisprudentielle ci-dessus affecte directement la rédaction de la requête. Si l’on se contente de demander « que le panneau soit retiré » sans formuler d’autre demande, le demandeur pourrait ne pas obtenir le résultat escompté lorsque le tribunal se penche sur une solution équitable. La méthode préférée en pratique est de formuler une demande progressive : d’abord la cessation de l’ingérence et le rétablissement de la situation antérieure, et si le tribunal ne rend pas de décision en ce sens, la résolution du litige par la réduction de la taille du panneau, le changement de son emplacement et la limitation des heures d’éclairage. S’il existe une interdiction claire dans le règlement de copropriété, la demande de retrait complet peut être défendue avec beaucoup plus de force dans ce cas.

6. Feuille de Route Étape par Étape : Que Doit Faire le Nouveau Propriétaire ?

1. Obtenez le règlement de copropriété et les décisions du conseil. Le règlement de copropriété est demandé au cadastre, et le registre des décisions de l’assemblée des copropriétaires est demandé au syndic. Une interdiction explicite concernant l’enseigne est la preuve la plus solide du dossier.
2. Examinez le projet architectural approuvé. Le projet à obtenir auprès des archives d’urbanisme de la municipalité montrera si l’enseigne et, le cas échéant, le débordement, sont contraires au projet.
3. Faites constater les preuves. Les photographies avec date et heure, les enregistrements montrant l’éclairage nocturne et les mesures sont importants. S’il y a un risque de modification de l’enseigne, une demande de constatation de preuves peut être faite conformément à l’article 400 du HMK.
4. Adressez-vous par écrit au syndic et au propriétaire du local commercial. Une mise en demeure notariale ouvre la voie à un règlement pacifique du litige et affaiblit la défense de bonne foi de la partie adverse.
5. Adressez-vous à la municipalité. S’il y a une infraction au règlement sur les publicités et les enseignes, une procédure administrative peut être menée en parallèle.
6. Envisagez la voie judiciaire. Une action en cessation d’ingérence et en remise en état est intentée devant le tribunal civil de première instance, avec une demande progressive.

La question de savoir à qui incomberont les frais de modification, de peinture et de réparation de la façade du bâtiment en raison de l’enseigne est également un sujet de débat distinct. À ce sujet, vous pouvez consulter nos articles sur les frais de réparation, de rénovation de toiture et d’isolation extérieure de façade et l’obligation du magasin au rez-de-chaussée de participer aux charges communes.

7. Tableau Récapitulatif : Situation, Fondement Légal et Conséquences Possibles

Phase / Situation	Fondement juridique et principes	Résultat judiciaire
Examen du règlement de copropriété	Les dispositions du règlement de copropriété lient tous les copropriétaires.	S’il existe une interdiction explicite d’apposer une enseigne, il est décidé que l’enseigne sera entièrement retirée.
Violation de la façade et des limites	Le lieu de travail ne peut pas dépasser la façade et la limite plafond-dalle de la partie privative à laquelle il appartient.	Pour une enseigne qui dépasse ou fait saillie au niveau de la fenêtre ou du parapet de l’étage supérieur, il est décidé de prévenir toute intervention et de la remettre en état.
Non-conformité avec les parties communes et le projet	Conformément à l’article 19 de la loi sur la copropriété n° 634, l’état architectural et l’esthétique doivent être préservés.	S’il n’y a pas de projet de rénovation ou de consentement à la majorité requise, une constatation est faite à l’aide d’un croquis d’expert, et la conformité au projet est assurée.
Droit de voisinage et nuisance	Article 18 de la loi sur la copropriété et droit de voisinage (lumière excessive, obstruction de la vue).	L’enseigne est réduite (supprimée) de manière à éliminer la nuisance, ou sa lumière et sa position sont équitablement réorganisées.
S’il n’y a pas d’interdiction et pas de dépassement de limite	Article 33 de la loi sur la copropriété, règles d’équité.	Le litige est résolu en déterminant l’emplacement, le nombre et la taille appropriés par une expertise et un croquis à l’échelle ; aucune décision de retrait complet n’est prise.

8. Pourquoi est-il important de mener correctement le processus dans ces dossiers ?

Les litiges relatifs aux enseignes sont en apparence mineurs, mais leurs conséquences sont durables. La décision rendue détermine la façade du bâtiment pendant des années ; une demande mal formulée ou une preuve incomplète peut effectivement annuler la possibilité d’intenter une nouvelle action en justice sur le même sujet.

Points critiques pour le propriétaire gêné

• La présence ou l’absence d’une interdiction dans le règlement de copropriété détermine d’emblée l’issue du procès.
• L’allégation de dépassement de limite reste faible au stade de l’expertise, à moins qu’elle ne soit basée sur des mesures et un plan.
• La nuisance lumineuse et visuelle est une cause d’action indépendante, même si l’enseigne se trouve dans les limites de sa propre façade.
• Si une demande échelonnée n’est pas formulée, il se peut qu’aucun résultat ne soit obtenu devant un tribunal cherchant une solution équitable.

Lignes de défense pour le propriétaire du commerce

• Démontrer l’absence d’interdiction dans le règlement de copropriété et les décisions du conseil.
• Montrer par un plan que l’enseigne reste dans les limites de la façade et de la dalle de sa propre section indépendante.
• Confirmer par une expertise que la taille est raisonnable et ne nuit pas à l’esthétique du bâtiment.
• Demander la détermination d’un emplacement et d’une taille appropriés, conformément à l’article 33 de la loi sur la copropriété, au lieu d’une suppression complète.

Concentration régionale : districts où les rez-de-chaussée commerciaux sont courants

Les litiges relatifs aux enseignes augmentent de manière significative dans les zones à forte densité de bâtiments à usage mixte dont le rez-de-chaussée est commercial. Sur la rive anatolienne d’Istanbul, dans les districts de Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Üsküdar, Sancaktepe et Sultanbeyli ; du côté de Kocaeli, dans les districts de Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası, İzmit, Körfez et Başiskele, les rez-de-chaussée des immeubles situés sur les rues ont été largement transformés en lieux de travail. Dans ces régions, la densité des bâtiments ainsi que les différences dans les règlements d’affichage et de publicité des municipalités peuvent conduire à des interprétations différentes pour le même phénomène.

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Le droit de la copropriété est l’un des principaux domaines d’activité de notre cabinet. Notre cabinet, basé à Tuzla, fournit un soutien juridique dans la partie anatolienne d’Istanbul et dans la région de Gebze et Kocaeli pour les litiges relatifs aux parties communes, l’interdiction d’ingérence, la non-conformité au projet et les dossiers de règlement de copropriété.
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9. Questions Fréquemment Posées

Le magasin du rez-de-chaussée doit-il me demander l’autorisation pour installer une enseigne ?

Non. Selon la décision n° 2011/8538 E., 2011/12044 K. de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation, datée du 28.11.2011, si l’enseigne ne dépasse pas les limites de la dalle de plafond de sa propre section indépendante, ne restreint pas les droits des autres propriétaires et ne cause pas de nuisance, aucune autorisation supplémentaire n’est requise. L’exigence d’une autorisation naît lorsque la limite est dépassée ou qu’il y a une intervention dans l’espace commun.

Que puis-je faire si l’enseigne se trouve sous la fenêtre de mon appartement ?

C’est un cas où la limite de la façade extérieure est clairement dépassée. Dans sa décision n° 2015/3856 E., 2015/17942 K. du 07.12.2015, la 18e Chambre civile de la Cour de cassation a statué en faveur de la prévention de l’intervention pour une enseigne installée sous la fenêtre de la section indépendante de l’étage supérieur. Vous pouvez intenter une action en cessation de trouble et en remise en état devant le tribunal de paix civil.

La lumière de l’enseigne est gênante la nuit ; cela seul peut-il constituer un motif de procès ?

Oui. La Cour de cassation a accepté que la lumière d’un panneau publicitaire puisse causer une nuisance la nuit comme un motif distinct et a considéré le rejet de l’affaire comme une cause d’annulation. Dans ce cas, le tribunal ne décide pas le retrait de l’enseigne, mais le plus souvent la limitation de l’éclairage ou de la taille.

Quel degré de dépassement justifie une action en justice ?

Il n’y a pas de mesure minimale dans la loi. Dans le dossier qui a fait l’objet de la décision n° 2017/4508 E., 2017/7407 K. de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation, datée du 09.10.2017, il a été statué en faveur de la prévention d’une intervention de 47 cm, constatée par un rapport d’expertise. Ce qui est déterminant, c’est que le dépassement soit démontré de manière mesurable par une expertise.

Le tribunal fera-t-il retirer complètement l’enseigne ?

Une décision de retrait complet peut être prise s’il existe une interdiction explicite dans le plan de gestion ou une décision du conseil des copropriétaires. En l’absence d’une telle interdiction, le tribunal résout le litige en déterminant l’emplacement, le nombre et la taille appropriés, au moyen d’une expertise et d’un croquis à l’échelle, conformément aux règles d’équité de l’art. 33 de la Loi sur la copropriété; le retrait direct et complet de l’enseigne est considéré par la Cour de cassation comme un motif d’annulation.

Je viens d’acheter l’appartement; l’enseigne a été installée sous l’ancien propriétaire. Puis-je quand même intenter une action en justice ?

Oui. Le droit d’intenter une action est lié à la qualité de copropriétaire, et le plan de gestion lie également les propriétaires qui acquièrent ultérieurement une partie indépendante. Le fait que l’enseigne soit ancienne ne légalise pas un empiètement continu ou une non-conformité au projet.

Mon appartement est loué; mon locataire peut-il intenter une action en justice ?

Dans la décision de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation datée du 16.04.2009, sous les numéros E. 2009/3582, K. 2009/4199, il a été précisé que les personnes résidant dans une section indépendante ont également le droit et le pouvoir d’intenter une action en justice, tout comme les copropriétaires, si elles sont affectées par les inconvénients résultants.

Le syndic de l’immeuble peut-il intenter une action en justice à ma place ?

Le syndic ne peut intenter une action en justice que s’il a été expressément autorisé à le faire par l’assemblée des copropriétaires. S’il n’y a pas de décision d’autorisation, l’action doit être intentée par le copropriétaire.

Devant quel tribunal l’action en justice est-elle intentée ?

Dans les litiges découlant de la copropriété, le tribunal compétent est le tribunal civil de paix, et le tribunal habilité est celui du lieu où se situe l’immeuble principal.

Est-ce suffisant de déposer une plainte auprès de la municipalité ?

Si le règlement de la commune sur l’affichage et la publicité est enfreint, une demande administrative peut aboutir rapidement ; cependant, la décision de la commune ne résout pas d’elle-même les litiges de propriété et de voisinage découlant de la copropriété. Les deux approches peuvent être menées en parallèle.

Puis-je demander une indemnisation à cause de l’enseigne ?

En plus de la demande d’interdiction de l’ingérence, si les conditions sont remplies, une indemnisation peut également être demandée en prouvant les postes de préjudice. Cependant, dans la pratique, le poids principal de ces dossiers réside plus dans l’élimination de l’ingérence et les demandes de remise en état que dans l’indemnisation.

Puis-je m’opposer à la gestion qui souhaite louer la façade du bâtiment à une entreprise de publicité ?

Oui. La location du mur extérieur, du toit ou de la terrasse de la structure principale à des fins publicitaires est une opération différente de l’accrochage de l’enseigne propre à un lieu de travail et requiert l’unanimité de tous les copropriétaires. Pour plus de détails, vous pouvez consulter notre article pertinent.

Information : Cet article est à titre d’information générale et ne constitue pas un avis juridique concernant un litige spécifique. Le résultat de chaque dossier varie en fonction du règlement de copropriété, du projet architectural approuvé et de l’emplacement réel de l’enseigne. Il est recommandé de vérifier le statut actuel des décisions de justice mentionnées dans l’article auprès des sources pertinentes.