Introduction

Cette étude examine, à la lumière des décisions de la Cour de cassation présentées, la question de savoir si une personne utilisant une section indépendante d’un immeuble en tant que locataire, bien que n’étant pas copropriétaire, peut intenter une action en justice devant le tribunal civil de paix pour l’annulation des décisions de l’assemblée des copropriétaires (KMK) relatives aux charges communes et aux cotisations. Conformément à la loi n° 634 sur la copropriété (KMK), le droit d’intenter une action en annulation des décisions du KMK appartient en principe aux copropriétaires. Cependant, la situation juridique des locataires directement affectés par ces décisions et tenus de payer des dettes telles que les charges, a fait l’objet d’une évaluation particulière dans la jurisprudence de la Cour de cassation. Cette étude vise à exposer l’approche de la Cour de cassation sur cette question, l’existence et les limites de ce droit.

Lorsqu’on évalue l’ensemble des décisions de la Cour de cassation examinées, il est constaté que dans la pratique de la Cour de cassation, une jurisprudence établie s’est formée, selon laquelle un locataire, même s’il ne dispose pas du droit de vote lors de l’assemblée des copropriétaires, peut intenter une action en justice pour l’annulation des décisions du KMK qui l’engagent directement financièrement, comme les charges, et affectent son intérêt juridique. Ce droit n’est ni absolu ni illimité, et deux conditions fondamentales se dégagent pour qu’une action en justice puisse être intentée :

a) Reconnaissance du droit d’action en justice du locataire et sa justification

Les décisions de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation contiennent la jurisprudence qui expose le plus clairement le droit du locataire d’intenter une action en justice. Le fondement de ce droit est le principe selon lequel le locataire est directement affecté par la décision et qu’il a un « intérêt juridique » . La 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2017/2245 E., 2018/1086 K.) a motivé cette situation comme suit : « …motivé par le fait que les décisions concernant les dépenses communes et l’obligation de cotisations, en tant que locataire et utilisateur, affectent les droits du demandeur et lui créent une obligation en termes de montant du loyer, le demandeur ayant un intérêt juridique à intenter une action en justice. » Cette décision a annulé le rejet de l’affaire par le tribunal local au motif que « le demandeur n’est pas un copropriétaire », reconnaissant ainsi explicitement la capacité du locataire à intenter une action en justice. De même, la décision de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2019/3269 E., 2019/6235 K.) stipule que ce droit ne se limite pas aux locataires, mais inclut également les personnes bénéficiant en permanence de la partie indépendante pour une autre raison, comme le droit d’habitation (sükna).

b) Limites et conditions du droit d’action en justice

Bien que le droit du locataire d’intenter une action en justice soit reconnu, ce droit n’est pas illimité. La Cour de Cassation souligne que pour que ce droit puisse être exercé, la décision doit affecter le locataire « directement » et sous l’angle d’un « intérêt particulier ».

Dans la décision de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation (2009/437 E., 2009/6152 K.), cette limite est clairement définie : « la capacité d’ester en justice active des personnes qui bénéficient de manière continue des parties indépendantes de la structure principale en vertu d’un contrat de bail ou d’une autre raison légale, n’existe dans de telles affaires que si la décision du conseil concerné les affecte directement. »

De même, dans la décision de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation (2019/3269 E., 2019/6235 K.), cette situation est exprimée comme suit : « Pour que ces personnes puissent intenter une action contre la décision prise par le conseil des copropriétaires, il faut que la décision soit liée à un intérêt particulier et qu’elle porte directement atteinte à leurs droits et intérêts. » Ces décisions indiquent que le locataire ne peut intenter une action en justice contre toutes les décisions concernant la gestion générale de l’immeuble, mais uniquement contre les décisions spécifiques affectant sa propre situation juridique et financière, telles que les charges ou l’utilisation des parties communes.

c) Nécessité d’examiner le fond de l’affaire

La Cour de cassation, après avoir reconnu la capacité du locataire à intenter une action en justice, déclare que les tribunaux doivent examiner le fond de l’affaire au lieu de rejeter l’action pour défaut de capacité. Il a été souligné lors de cet examen qu’une évaluation devait être effectuée dans le cadre des fondements légaux des charges, du règlement de copropriété et des dispositions de la loi sur la propriété par étages (KMK).

Dans la décision de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation (2017/2405 E., 2018/2562 K.), le fait que le tribunal « …n’ait pas recherché si la base de la dette était une dette de charges, si elle couvrait les frais d’entretien, de réparation ou de rénovation des parties communes, si lesdits frais concernaient des dépenses permanentes relatives à la section indépendante ou uniquement les montants des charges, et n’ait pas rendu de décision en conséquence » ait considéré comme motif de cassation, en est un bon exemple.

Conclusion

Suite à l’analyse des décisions de la Cour de cassation présentées, il a été conclu que, dans le cadre de la conception moderne du droit de la Cour de cassation et du principe de « l’intérêt juridique », le droit des locataires d’intenter une action en justice contre les décisions du conseil des copropriétaires les engageant financièrement est reconnu. En résumé, le locataire peut intenter une action en annulation contre les décisions du conseil des copropriétaires qui déterminent ou augmentent la dette de charges, en arguant que ces décisions sont illégales. Pour exercer ce droit, il est impératif que la décision affecte directement et négativement la situation financière et juridique du locataire. Le droit de recours du locataire est plus restreint que le droit général de recours du copropriétaire et se limite aux décisions qui concernent ses propres intérêts. Une suggestion d’article.

Les tribunaux, en reconnaissant la capacité du locataire dans ce type d’affaires, doivent entrer dans le fond de l’affaire et contrôler la conformité des décisions de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK) à la loi, au règlement de copropriété et aux dispositions impératives de la loi. Dans cette optique, l’expression mentionnée dans le titre « Il a été admis dans la pratique de la Cour de Cassation qu’une personne bénéficiant d’une partie indépendante de l’immeuble principal en vertu d’un contrat de location peut intenter une action en annulation devant le tribunal de paix civil pour une décision prise par les copropriétaires concernant la dette de charges » est confirmée par la jurisprudence examinée.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé de Tuzla est-il nécessaire ?

Dans les régions à forte densité résidentielle telles que Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Orhanlı, Aydınlı, Çayırova et Tepeören, des litiges concernant les charges sont fréquemment rencontrés entre les locataires et les administrations des résidences. Si ces litiges sont portés devant la justice, il est d’une grande importance que les locataires reçoivent un soutien professionnel d’un avocat de Tuzla spécialisé en droit de la copropriété afin de ne pas subir de perte de droits et de pouvoir exercer efficacement leur droit d’intenter une action en justice.

Le soutien d’un avocat spécialisé est nécessaire pour les raisons suivantes : l’évaluation du fondement juridique de la décision concernant les charges, l’établissement correct de la capacité du locataire à intenter une action en justice, l’analyse technique des postes de charges faisant l’objet du litige, si nécessaire, l’interprétation du règlement de copropriété et l’appui par la jurisprudence, la conduite conforme à la procédure des actions en annulation intentées en raison de charges élevées.

Une procédure mal menée peut être rejetée pour défaut de capacité ou se conclure sans examen du fond de l’affaire. Cela crée une injustice pour le locataire et entraîne une charge financière supplémentaire en termes de frais de justice.

Par conséquent, en cas de litiges concernant les charges de copropriété, en particulier dans les zones résidentielles d’Istanbul Tuzla et ses environs, faire appel à un avocat expérimenté dans le domaine pour la résolution du problème assure à la fois le bon déroulement du processus juridique et la pleine protection des droits.