Введение

В данной работе в свете представленных решений Верховного суда рассматривается вопрос о том, может ли лицо, пользующееся самостоятельной частью основного недвижимого имущества в качестве арендатора, не являясь при этом собственником, подать иск в мировой гражданский суд с требованием об отмене решений правления собственников квартир (ПСК) относительно взносов на общие расходы. Согласно Закону о кондоминиумах № 634 (ЗК), право на подачу иска об отмене решений ПСК по общему правилу принадлежит собственникам квартир. Однако правовое положение арендаторов, непосредственно затронутых этими решениями и обязанных оплачивать долги, такие как взносы, было предметом особого рассмотрения в прецедентной практике Верховного суда. Данная работа направлена на выявление подхода Верховного суда к этому вопросу, существования и ограничений этого права.

При комплексном рассмотрении изученных решений Верховного суда в практике Верховного суда сформировалась устоявшаяся прецедентная практика, согласно которой арендатор, несмотря на отсутствие права голоса на собрании собственников квартир, может подать иск об отмене решений ПСК, которые непосредственно возлагают на него долговые обязательства, такие как взносы, и затрагивают его правовые интересы. Это право не является абсолютным и безграничным, и для подачи иска выделяются два основных условия:

а) Признание права арендатора на подачу иска и его обоснование

Решения 20-й Гражданской палаты Кассационного суда содержат прецеденты, наиболее четко устанавливающие право арендатора на подачу иска. Основной принцип этого права заключается в том, что арендатор непосредственно затрагивается решением и имеет «юридический интерес». 20-я Гражданская палата Кассационного суда (2017/2245 E., 2018/1086 K.) обосновала это следующим образом: «…поскольку решения, касающиеся общих расходов и обязательств по взносам, принятые в качестве арендатора и пользователя, затрагивают права истца и порождают для истца обязательства в отношении суммы аренды, истец имеет юридический интерес в подаче иска.» Это решение отменило отказ местного суда в иске на основании того, что «истец не является владельцем квартиры», тем самым четко признав правоспособность арендатора. Аналогичным образом, решение 20-й Гражданской палаты Кассационного суда (2019/3269 E., 2019/6235 K.) указывает, что это право не ограничивается только арендаторами, но также распространяется на лиц, постоянно пользующихся отдельной частью на другом основании, таком как право проживания (sükna).

б) Пределы и условия права на иск

Хотя право арендатора на подачу иска признано, оно не является безграничным. Кассационный суд подчеркивает, что для использования этого права решение должно затрагивать арендатора «напрямую» и в отношении «особого интереса».

В решении 18-й Палаты по гражданским делам Кассационного суда (№ 2009/437 Э., 2009/6152 К.) эта граница четко определена: «активная процессуальная правоспособность лиц, постоянно пользующихся независимыми секциями в основном здании на основании договора аренды или по другой юридической причине, в таких делах существует только в том случае, если решение соответствующего совета непосредственно касается их.»

Аналогично, в решении 20-й Палаты по гражданским делам Кассационного суда (№ 2019/3269 Э., 2019/6235 К.) эта ситуация была выражена следующим образом: «Для того чтобы эти лица могли подать иск против совета собственников квартир, принятое решение должно касаться особого интереса и должно непосредственно наносить ущерб их правам и интересам.» Эти решения показывают, что арендатор может подавать иск не против каждого решения, касающегося общего управления зданием, а только против конкретных решений, затрагивающих его правовое и финансовое положение, таких как плата за обслуживание (айдат), использование общих зон.

c) Необходимость рассмотрения дела по существу

После того как Кассационный суд признал наличие у арендатора права подавать иск, он указывает, что суды должны не отклонять иск по причине отсутствия правоспособности, а рассматривать его по существу. В этом рассмотрении было подчеркнуто, что оценка должна проводиться в рамках правовых оснований платы за обслуживание (айдата), плана управления и положений Закона о кондоминиумах (KMK).

В решении 20-й Гражданской палаты Кассационного суда (2017/2405 E., 2018/2562 K.) то, что суд счел причиной для отмены решения тот факт, что «…не было установлено, является ли основанием долга задолженность по коммунальным платежам, покрывает ли она расходы на обслуживание, ремонт или реконструкцию общих зон, являются ли данные расходы постоянными расходами, относящимися к отдельной секции, или же они связаны только с суммами коммунальных платежей, и не было вынесено решение в соответствии с результатом этого исследования» , является хорошим примером данной ситуации.

Заключение

В результате анализа представленных решений Кассационного суда был сделан вывод о том, что Кассационный суд в рамках современного правового понимания и принципа «правовой выгоды» признает право арендаторов подавать иски против решений совета собственников квартир, которые налагают на них долговые обязательства. Короче говоря, арендатор может подать иск об отмене решений Совета собственников квартир (ССК), которые определяют или увеличивают задолженность по коммунальным платежам, заявляя о незаконности этих решений. Для использования этого права необходимо, чтобы решение непосредственно и негативно влияло на финансовое и юридическое положение арендатора. Право арендатора на иск уже, чем общее право собственника квартиры на иск, и ограничено только решениями, касающимися его собственных интересов. Предложение статьи.

Суды, признавая правоспособность арендатора в таких делах, должны рассматривать дело по существу и проверять соответствие решений ЗСН (Закона о Собственности на Недвижимость) закону, плану управления и императивным нормам законодательства. В соответствии с этим, выражение «В практике Кассационного суда предусмотрена возможность подачи иска в мировой гражданский суд об отмене решения, принятого собственниками квартир относительно задолженности по квартплате, лицом, пользующимся независимой частью основного недвижимого имущества на основании договора аренды», упомянутое в заголовке, подтверждается изученной судебной практикой.

Почему необходима поддержка опытного юриста из Тузлы?

В густонаселенных жилых районах, таких как Тузла, Пендик, Картал, Мальтепе, Гебзе, Орханлы, Айдынлы, Чайырова и Тепеорен, часто возникают споры по квартплате между арендаторами и администрациями жилых комплексов. В случае передачи этих споров в судебное разбирательство, чтобы арендаторы не потеряли свои права и могли эффективно использовать свое право на подачу иска, крайне важно получить профессиональную поддержку от юриста из Тузлы, специализирующегося на праве долевой собственности.

Поддержка опытного юриста необходима по следующим аспектам: оценка правового основания решения о квартплате; правильное определение правоспособности арендатора для подачи иска; технический анализ пунктов квартплаты, являющихся предметом иска; при необходимости толкование плана управления и его поддержка судебной практикой; надлежащее ведение дел об отмене, возбужденных из-за высокой квартплаты.

Неправильно веденное дело может быть отклонено по причине отсутствия правоспособности (истца) или завершиться без рассмотрения дела по существу. Это создает несправедливость для арендатора и влечет дополнительные финансовые издержки в виде судебных расходов.

Поэтому, в случае возникновения споров, связанных с платой за обслуживание, особенно в жилых районах Стамбула, Тузлы и ее окрестностей, для решения проблемы обращение к опытному адвокату в этой области обеспечивает как здоровое развитие юридического процесса, так и полную защиту прав.