1. Nature juridique de la construction d’un kiosque dans le jardin de la résidence : Distinction entre dépense de luxe, utile ou nécessaire

À la lumière des décisions de justice, la construction de kiosques (pergolas) ou de structures similaires dans le jardin de la résidence est considérée comme une « nouveauté et un ajout » dans le cadre de la Loi sur la Copropriété (KMK). La nature de ces dépenses affecte directement l’obligation de participer aux charges :

Innovations et Ajouts Utiles (Article 42 de la KMK) : Les innovations visant à améliorer l’aménagement des parties communes, à faciliter leur utilisation ou à en augmenter le bénéfice, sont réalisées sur décision prise à la majorité en nombre et en quote-part des copropriétaires. Dans l’arrêt de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2017/6353 E., 2019/771 K., 07.02.2019), des ajouts tels que l’installation d’un bar à vitamines et d’un système de musique dans la zone de la piscine ont été qualifiés de « dépense utile » et il a été statué qu’ils pouvaient être réalisés par une décision majoritaire. De même, un kiosque à construire dans le jardin de la résidence peut être considéré dans cette catégorie s’il augmente le confort d’utilisation.

Innovations et Ajouts de Luxe (Art. 43 de la Loi sur la Copropriété): Si l’innovation souhaitée est très coûteuse ou si elle est considérée comme « de luxe » compte tenu de la situation particulière du bâtiment, le copropriétaire qui ne souhaite pas en bénéficier n’est pas tenu de participer aux frais. Comme souligné dans les décisions de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2016/4929 E., 2016/8102 K., 18.05.2016) et de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2017/2971 E., 2018/3385 K., 03.05.2018), le propriétaire qui n’a pas initialement consenti aux ajouts de luxe est exempté des frais ; cependant, s’il souhaite en bénéficier par la suite, il doit participer aux coûts de construction au prorata de sa quote-part foncière.

Réparations et Entretiens Obligatoires (Art. 19 et 20 de la Loi sur la Copropriété): La construction d’une gloriette n’est généralement pas considérée comme relevant des « réparations obligatoires » (réparation de toiture, isolation thermique, etc.). Dans sa décision (2017/1984 E., 2017/5948 K., 29.06.2017), la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation a stipulé que les travaux obligatoires devaient être pris en charge par tous les copropriétaires, mais a précisé que les aménagements de luxe étaient exclus de cette obligation.

2. Construction dans une Zone Commune et Non-Conformité au Projet Architectural

Le jardin de la résidence étant une zone commune, l’accord écrit des quatre cinquièmes (4/5) des copropriétaires est requis pour toute construction et installation, conformément à l’article 19/2 de la Loi sur la Copropriété.

Dans sa décision, la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2014/14720 E., 2015/749 K., 20.01.2015) a précisé que les aménagements réalisés dans le jardin tels qu’une pergola, une cascade et un entrepôt peuvent être effectués avec le consentement des 4/5 des propriétaires, mais que même avec ce consentement, ils ne doivent pas être contraires à la législation d’urbanisme et ne doivent pas empêcher l’utilisation par les autres propriétaires.

Selon la décision de la 5e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2023/3152 E., 2023/8793 K., 11.10.2023), si des modifications structurelles non incluses dans le projet architectural (par exemple, des constructions supplémentaires comme un escalier de passage ou une pergola) nécessitent un projet de modification, il est obligatoire que cette situation soit décidée à l’unanimité. Les aménagements contraires au projet et sans permis ne peuvent être considérés comme « utiles ».

3. Ce que le copropriétaire s’opposant doit faire et les voies de recours

Un copropriétaire s’opposant à la construction d’une pergola peut recourir aux voies légales suivantes :

Déposer une opposition lors de la réunion : Pour pouvoir intenter une action en justice contre la décision, il est d’abord nécessaire de participer à l’assemblée des copropriétaires, de voter contre et de faire consigner ce désaccord en tant qu’« avis d’opposition » au procès-verbal. La décision de la 20e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2017/2242 E., 2018/5621 K., 17.09.2018) rappelle que les décisions pour lesquelles aucun avis d’opposition n’a été déposé ou aucune action en justice n’a été intentée dans les délais impartis seront considérées comme valides.

Intervention du juge et action en annulation (art. 33 de la LCIS) : Le copropriétaire peut intenter une action devant le Tribunal de Paix Civil pour l’annulation de la décision du conseil. Le délai pour intenter une action est de 1 mois à compter de la date de la décision pour ceux qui ont participé à la réunion, de 1 mois à compter de la connaissance de la décision pour ceux qui n’y ont pas participé, et en tout état de cause de 6 mois.

Action en prévention de l’ingérence et en remise en état : Si le belvédère a été construit sans obtenir le consentement des 4/5 ou en violation du projet architectural, le copropriétaire peut intenter une action en « prévention de l’ingérence et en remise en état de la zone commune ». Les décisions de la 5e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2025/6028 E., 2025/11385 K., 15.09.2025) et de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2010/3217 E., 2010/6331 K., 27.04.2010) confirment qu’en cas de constatation par le tribunal de constructions non conformes au projet, il peut être décidé de leur démolition après avoir accordé un délai pour la remise en état.

Refus de participation aux dépenses (Allégation de dépense de luxe) : Si la dépense est alléguée comme étant « de luxe » au sens de l’article 43 de la LCIS, le propriétaire peut s’opposer à la procédure d’exécution ou intenter une action en constatation négative. Dans ce cas, le tribunal, après une expertise, déterminera si la construction est de luxe en fonction de la situation socio-économique de la résidence et du règlement de copropriété (20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 2017/2971 E., 2018/3385 K.).

4. Évaluation des sources secondaires

Selon les sources fournissant des informations secondaires ;

Cour de Cassation, 18e Chambre Civile (2016/4929-2016/8102): Si les ajouts comme une pergola sont de nature luxueuse, le propriétaire qui ne souhaite pas en bénéficier n’a pas l’obligation de participer aux frais. Cependant, le propriétaire peut ultérieurement acquérir le droit d’usage en payant au prorata de sa quote-part de terrain.

Cour de Cassation, 20e Chambre Civile (2017/4411-2018/7960 ): Pour des éléments comme un ascenseur/une pergola qui ne figurent pas dans le projet architectural, le consentement de tous les copropriétaires peut être requis. Une expertise est indispensable pour distinguer entre le luxe et l’utile.

Cour Constitutionnelle (19/11/2020): L’obtention d’un rapport d’expertise technique pour déterminer si les modifications dans les parties communes relèvent de l’article 19 (consentement des 4/5) ou de l’article 42 (majorité) de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK) et la notification de ce rapport aux parties, leur accordant ainsi le droit de défense, sont des exigences du droit à un procès équitable.

Conclusion: La construction d’une pergola dans le jardin de la résidence peut, en règle générale, être réalisée avec la majorité en nombre et en quote-part de terrain, étant considérée comme une « amélioration utile » selon l’article 42 de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK) ; cependant, si la construction est considérée comme « luxueuse » en raison de son coût et de sa nature, le copropriétaire s’y opposant est exempté des frais. Si la pergola constitue une construction contraire au projet architectural, le consentement des 4/5 ou l’unanimité est requis. Le copropriétaire s’y opposant a le droit d’intenter une action en annulation ou en remise en état devant le Tribunal Civil de Paix dans les délais légaux.

Çardak yapımı zorunlu gider midir?

Hayır. Çardak yapımı genellikle zorunlu bakım ve onarım kapsamında değerlendirilmez. Daha çok faydalı veya lüks yenilik olarak kabul edilir

Çardak yapımına karşı çıkan kat maliki ödeme yapmak zorunda mı?

Eğer çardak lüks nitelikteyse, karşı çıkan kat maliki bu gideri ödemek zorunda değildir. Ancak sonradan kullanmak isterse payına düşen kısmı ödemesi gerekir.

Çardak yapılması için kaç kişinin onayı gerekir?

Ortak alanda yapılacak bu tür yapılar için genellikle:
Faydalı yeniliklerde çoğunluk kararı
Projeye aykırı veya yapısal değişikliklerde ise 4/5 çoğunluk veya oybirliği aranabilir.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

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Le fait de savoir si la dépense est de luxe ou utile nécessite une expertise

Une action en justice mal engagée ou le non-respect des délais peut entraîner une perte de droits

Dans les interventions sur les parties communes, le projet architectural, la législation d’urbanisme et la jurisprudence de la Cour de Cassation sont évalués conjointement

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