L’obligation des propriétaires de participer aux dépenses relatives aux parties et installations communes (citerne d’eau, etc.) et la validité juridique de l’allégation de non-bénéfice.
1. Cadre Légal de l’Obligation de Participation aux Dépenses Communes
Conformément à l’article 20 de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK) n° 634, sauf convention ou accord contraire entre les propriétaires, chaque propriétaire est tenu de participer aux dépenses communes de l’immeuble principal. Comme souligné dans les décisions de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation (2011/6693 E., 2011/10421 K.) et de la 20e Chambre Civile (2017/3037 E., 2017/6497 K.) K, les dépenses de fonctionnement relatives à l’entretien, la protection, le renforcement, la réparation et les installations communes sont de la responsabilité des propriétaires d’étage. Ces dépenses sont généralement réparties au prorata de la part foncière.
2. Invalidité de l’allégation de « non-bénéfice » ou de « non-nécessité »
Le fait que les propriétaires d’étage ne souhaitent pas personnellement bénéficier d’une innovation ou d’une installation future ne les dispense pas de l’obligation de participer aux dépenses. Conformément à l’alinéa (c) de l’article 20 de la KMK et à la jurisprudence constante de la Cour de Cassation (18e Chambre Civile de la Cour de Cassation 2014/10598 E., 2014/11446 K.K; 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation 2023/5500 E., 2024/3146 K.) :
Les propriétaires d’étage ne peuvent pas prétendre avoir renoncé à leur droit d’usage sur les parties ou installations communes.
Ils ne peuvent pas éviter de payer leur part de dépenses et d’avances en alléguant qu’il n’y a pas lieu ou besoin de bénéficier de ces installations en raison de la situation de leurs parties indépendantes.
Par exemple, il est admis que même les propriétaires qui ne bénéficient pas du système de chauffage central ou qui résident au rez-de-chaussée où se trouve l’ascenseur, sont responsables des frais de construction et d’entretien de ces installations, sauf disposition contraire du règlement de copropriété (Cour de cassation, 18e Chambre civile, 2010/6097 E., 2010/8413 K.).
3. Processus de prise de décision et Obligation
Les décisions de la Cour de cassation, en tant que source secondaire, offrent un contexte supplémentaire concernant les processus de prise de décision relatifs à l’installation d’équipements tels que les réservoirs d’eau :
Innovations et Ajouts : Comme indiqué dans la décision de l’Assemblée générale des Chambres civiles de la Cour de cassation (2012/547 E., 2013/209 K.), les innovations et ajouts (article 42 du Code de la propriété par étage – KMK) qui facilitent une utilisation plus confortable des parties communes ou augmentent les bénéfices qui en découlent, sont réalisés sur décision prise à la majorité numérique et par quote-part de terrain des copropriétaires. Une décision du conseil ainsi dûment prise est également contraignante pour les propriétaires qui n’ont pas participé à la décision.
Modification de projet : Si l’installation d’un réservoir d’eau nécessite une utilisation de l’espace commun autre que celle indiquée dans le projet (par exemple, l’occupation de l’abri), le consentement écrit des quatre cinquièmes des copropriétaires peut être requis conformément à l’article 19 du KMK (Cour de cassation, 18e Chambre civile, 2008/10436 E., 2009/701 K.).
Règlement de copropriété : Pour qu’un copropriétaire puisse être exempté des dépenses, il doit y avoir une disposition explicite dans le règlement de copropriété. S’il n’y a pas d’exemption dans le règlement de copropriété, la participation aux dépenses déterminées par la décision de l’assemblée générale est obligatoire (Cour de cassation, 20e Chambre civile, 2017/4503 E., 2017/9245 K.).
4. Conclusion et Évaluation
À la lumière des décisions judiciaires présentées, si une décision régulière du conseil des copropriétaires est prise pour l’installation d’un réservoir d’eau dans le bâtiment contre les coupures d’eau, il n’est pas légalement possible de refuser de participer aux dépenses en prétendant ne pas vouloir utiliser cette installation ou ne pas en avoir besoin. La disposition de l’article 20/c de la loi sur la copropriété (KMK) rejette catégoriquement de tels motifs de « non-utilisation ». En cas de non-paiement des dépenses, une procédure d’exécution forcée peut être initiée ou une action en justice peut être intentée par le syndic ou les autres copropriétaires.
Su tankı giderini kullanmıyorsam ödemek zorunda mıyım?
Evet. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, ortak yer ve tesislerden fiilen faydalanılmaması, kat malikini giderlere katılma yükümlülüğünden kurtarmaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, “kullanmıyorum” veya “ihtiyacım yok” iddiası hukuken geçerli bir gerekçe değildir.
Ortak tesis giderlerinden muaf tutulmak mümkün mü?
Sadece yönetim planında açık bir muafiyet hükmü varsa mümkündür. Yönetim planında böyle bir düzenleme bulunmadığı sürece, kat malikleri kurulu kararıyla belirlenen ortak giderlere tüm kat malikleri arsa payı oranında katılmak zorundadır. Sonradan alınan genel kurul kararları, tek başına muafiyet yaratmaz.
Ortak gideri ödemezsem hakkımda ne yapılabilir?
İcra takibi ve dava yolu açıktır. Ortak gider ve avans paylarını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat malikleri tarafından icra takibi başlatılabilir. Ödeme yapılmaması hâlinde gecikme tazminatı uygulanabileceği gibi, alacak davası yoluna da gidilebilir.
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ? | Cabinet d’avocats 2M Hukuk – Istanbul, Tuzla, Gebze, Pendik, Aydınlı
L’obligation des copropriétaires de participer aux charges communes est l’une des questions les plus fréquemment litigieuses du droit de la copropriété en pratique. Surtout pour les dépenses liées aux installations communes telles que le réservoir d’eau, l’ascenseur, le système centralisé et similaires ; le fait de ne pas effectuer de paiement pour des raisons telles que « je n’en profite pas », « je n’en ai pas besoin » ou « je n’ai pas voté », peut entraîner de graves conséquences juridiques.
Dans toute la région d’Istanbul, lors de l’examen des procès intentés et des procédures d’exécution forcée engagées dans les complexes résidentiels et les immeubles d’appartements situés notamment dans les régions de Tuzla, Gebze, Pendik et Aydınlı ; il est constaté que même la partie qui a raison peut être victime si la procédure n’est pas menée correctement.
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