التزام مالكي الشقق بالمشاركة في نفقات الأماكن والمرافق المشتركة (خزان المياه وما إلى ذلك) والصلاحية القانونية لادعاء عدم الاستفادة.
1. الإطار القانوني لالتزام المشاركة في النفقات المشتركة
وفقاً للمادة 20 من قانون ملكية الشقق رقم 634 (KMK)، وما لم يوجد عقد أو اتفاق بخلاف ذلك بين مالكي الشقق، فإن كل مالك شقة ملزم بالمشاركة في النفقات المشتركة للعقار الرئيسي. كما هو مؤكد في قرارات الدائرة المدنية الثامنة عشرة لمحكمة الاستئناف العليا (2011/6693 E., 2011/10421 K.) والدائرة المدنية العشرين (2017/3037 E., 2017/6497 K.) K؛ تقع مسؤولية نفقات تشغيل الصيانة والحماية والتعزيز والإصلاح والمرافق المشتركة على عاتق مالكي الشقق. يتم توزيع هذه النفقات، كقاعدة عامة، بنسبة حصة الأرض.
2. بطلان ادعاء “عدم الاستفادة” أو “عدم الحاجة”
عدم رغبة مالكي الشقق في الاستفادة شخصياً من أي تجديد أو مرفق يتم إجراؤه لا يعفيهم من الالتزام بالمشاركة في النفقات. وفقاً للفقرة (ج) من المادة 20 من قانون ملكية الشقق والسوابق القضائية المستقرة لمحكمة الاستئناف العليا (الدائرة المدنية الثامنة عشرة 2014/10598 E., 2014/11446 K.K؛ الدائرة المدنية الثالثة 2023/5500 E., 2024/3146 K.):
لا يمكن لمالكي الشقق الادعاء بأنهم تخلوا عن حقهم في استخدام الأماكن أو المرافق المشتركة.
لا يمكنهم التهرب من دفع حصة النفقات والسلف بدعوى عدم وجود ضرورة أو حاجة للاستفادة من هذه المرافق بسبب وضع أجزائهم المستقلة.
على سبيل المثال، يُعتبر حتى المالكين الذين لا يستفيدون من نظام التدفئة المركزي أو المقيمين في الطابق الأرضي حيث يوجد المصعد، fالذين لا يستفيدون أو حتى المالكين المقيمين في الطابق الأرضي حيث يوجد المصعد، إذا لم يكن هناك حكم مخالف في خطة الإدارة، مسؤولين عن تكاليف إنشاء وصيانة هذه المرافق (محكمة النقض، الدائرة الثامنة عشرة، 2010/6097 E.، 2010/8413 K.).
3. عملية اتخاذ القرار والإلزام
تقدم قرارات محكمة النقض، التي تعد مصدراً ثانوياً، سياقاً إضافياً بشأن عمليات اتخاذ القرار المتعلقة بتركيب مرافق مثل خزانات المياه:
الابتكارات والإضافات: كما هو منصوص عليه في قرار الهيئة العامة القانونية لمحكمة النقض (2012/547 E.، 2013/209 K.)، فإن الابتكارات والإضافات التي تضمن استخدام الأماكن المشتركة بشكل أكثر راحة أو زيادة الفائدة المستخلصة منها (المادة 42 من قانون تملك الشقق)، تتم بقرار يتخذه غالبية أصحاب الوحدات السكنية من حيث العدد وحصة الأرض. ويكون قرار المجلس المتخذ على هذا النحو، ملزماً حتى للمالكين الذين لم يشاركوا في القرار.
تغيير المشروع: إذا كان تركيب خزان المياه يتطلب استخدام المساحة المشتركة لغرض غير الموضح في مشروعها (على سبيل المثال، احتلال الملجأ)، فقد يتطلب ذلك موافقة كتابية من أربعة أخماس أصحاب الوحدات السكنية وفقاً للمادة 19 من قانون تملك الشقق (محكمة النقض، الدائرة الثامنة عشرة، 2008/10436 E.، 2009/701 K.).
خطة الإدارة: لكي يتم إعفاء مالك الوحدة السكنية من المصاريف، يجب أن يكون هناك حكم صريح في خطة الإدارة. وإذا لم يكن هناك إعفاء في خطة الإدارة، فإن المشاركة في المصاريف المحددة بقرار الجمعية العمومية إلزامية (محكمة النقض، الدائرة العشرون، 2017/4503 E.، 2017/9245 K.).
4. الخلاصة والتقييم
في ضوء القرارات القضائية المقدمة، في حال اتخاذ قرار صحيح من مجلس ملاك العقار بتركيب خزان مياه لمواجهة انقطاعات المياه في المبنى، فإنه لا يُعتبر قانونياً أن تمتنع عن المساهمة في النفقات بحجة أنك لا ترغب في استخدام هذا المرفق أو أنك لست بحاجة إليه. ينص حكم المادة 20/ج من قانون ملكية الطوابق (KMK) على رفض حجج “عدم الاستفادة” هذه بشكل قاطع. في حال عدم سداد النفقات، يمكن للمدير أو للملاك الآخرين بدء إجراءات تنفيذية أو رفع دعوى قضائية.
Su tankı giderini kullanmıyorsam ödemek zorunda mıyım?
Evet. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, ortak yer ve tesislerden fiilen faydalanılmaması, kat malikini giderlere katılma yükümlülüğünden kurtarmaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, “kullanmıyorum” veya “ihtiyacım yok” iddiası hukuken geçerli bir gerekçe değildir.
Ortak tesis giderlerinden muaf tutulmak mümkün mü?
Sadece yönetim planında açık bir muafiyet hükmü varsa mümkündür. Yönetim planında böyle bir düzenleme bulunmadığı sürece, kat malikleri kurulu kararıyla belirlenen ortak giderlere tüm kat malikleri arsa payı oranında katılmak zorundadır. Sonradan alınan genel kurul kararları, tek başına muafiyet yaratmaz.
Ortak gideri ödemezsem hakkımda ne yapılabilir?
İcra takibi ve dava yolu açıktır. Ortak gider ve avans paylarını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat malikleri tarafından icra takibi başlatılabilir. Ödeme yapılmaması hâlinde gecikme tazminatı uygulanabileceği gibi, alacak davası yoluna da gidilebilir.
لماذا الدعم القانوني من محامٍ خبير ضروري؟ | مكتب 2M القانوني للمحاماة – إسطنبول، توزلا، جبزي، بنديك، أيدينلي
إن التزام ملاك الطوابق بالمساهمة في النفقات المشتركة، هو أحد أكثر المواضيع التي تشهد نزاعات متكررة في قانون ملكية الطوابق. خاصة في نفقات المرافق المشتركة مثل خزان المياه والمصعد والنظام المركزي وما شابه؛ فإن عدم السداد بحجج مثل “لا أستفيد”، “ليس لدي حاجة”، أو “لم أصوت”، يمكن أن يؤدي إلى عواقب قانونية خطيرة.
في عموم إسطنبول، عند فحص الدعاوى القضائية والإجراءات التنفيذية التي تم بدؤها في المجمعات السكنية والشقق، خاصة في مناطق توزلا، جبزي، بنديك وأيدينلي؛ يلاحظ أنه في حال عدم إدارة العملية بشكل صحيح، حتى الطرف المحق قد يتعرض للضرر.
لماذا الدعم القانوني من محامٍ خبير مهم؟
التطبيق الصحيح لقانون ملكية الطوابق وتطبيق قرارات محكمة النقض (Yargıtay) بفعالية على القضية،
فحص قرارات مجلس ملاك العقار المتخذة للحماية من خطر الإلغاء،
تنفيذ إجراءات المتابعة التنفيذية أو القضائية التي ستبدأ لمستحقات المصاريف المشتركة بشكل قانوني،
إبطال ادعاءات الإعفاء من خلال التفسير الصحيح لأحكام خطة الإدارة،
إن الحيلولة دون إطالة العملية بلا داع وزيادة التكاليف، ممكنة فقط بفضل الدعم القانوني من محامٍ متخصص في هذا المجال.
عملية قانونية آمنة مع مكتب 2M للمحاماة
يقدم مكتب 2M للمحاماة، ومقره إسطنبول؛ في نزاعات المصاريف المشتركة ضمن نطاق قانون الملكية العقارية المشتركة، لا سيما في توزلا، جبزي، بنديك، وأيدينلي؛
الاستشارات لإدارات الشقق والمجمعات السكنية،
إجراءات التنفيذ والدعاوى القضائية المتعلقة بمستحقات المصاريف المشتركة،
التدقيق القانوني لقرارات مجلس مالكي العقارات، وفي مجالات حل نزاعات خطة الإدارة، يقدم دعمًا قانونيًا متخصصًا وفعالًا. لعدم تكبد خسائر في الحقوق بخصوص المصاريف المشتركة ولإدارة العملية بشكل صحيح، فإن دعم المحامي المتخصص ذو أهمية حيوية.
