Introduction
Cette étude analyse la question de savoir si une clause pénale peut être réclamée en cas de résiliation des contrats de construction en échange de quote-part de terrain, à la lumière des décisions judiciaires présentées. Les examens révèlent que la question ne peut pas être réduite à une seule règle ; la validité de la demande dépend de nombreux facteurs tels que le statut juridique du contrat, la nature de la résiliation, les dispositions spécifiques du contrat et la faute des parties. L’étude vise à fournir un cadre d’orientation pour les avocats en abordant systématiquement ces facteurs.
1. Règle Générale : Impossibilité de réclamer une clause pénale en cas de résiliation d’un contrat de construction en échange de quote-part de terrain
Le principe fondamental constamment souligné dans les décisions de justice est que la résiliation du contrat et la demande de clause pénale ne peuvent pas coexister. La Cour de cassation considère la clause pénale comme faisant partie des « dommages positifs ». La résiliation, quant à elle, est un acte juridique qui met fin au contrat et vise à ramener les parties à la situation antérieure au contrat. Par conséquent, lorsque le contrat est résilié, les parties n’ont plus d’attente quant à son exécution. Il est donc contradictoire de réclamer une clause pénale, qui est une sanction liée à l’exécution.
Dans la décision n° 2013/892 E. de la 23e Chambre civile de la Cour de cassation, cette situation a été exprimée comme suit : « la possibilité de réclamer une telle pénalité dépend du maintien du contrat en vigueur ». De même, dans la décision n° 2023/4155 E. de la 6e Chambre civile de la Cour de cassation, le principe selon lequel « la clause pénale relevant des dommages positifs ne peut être demandée dès lors que la résiliation du contrat est sollicitée » a été adopté. Il est admis que la partie qui choisit la voie de la résiliation renonce implicitement, par cet acte, à la demande de clause pénale (Cour de cassation, 23e Ch. civ., 2013/5174 E.).
2. Principales raisons empêchant la demande de clause pénale
Au-delà de la règle générale, il existe certaines situations fondamentales qui rendent la demande de clause pénale impossible dès le départ ou qui l’annulent.
a) Invalidité du contrat ab initio : La clause pénale est une obligation accessoire rattachée au contrat principal. Par conséquent, si le contrat principal est juridiquement invalide, la clause pénale qui en dépend est également invalide. La raison la plus fréquente d’invalidité rencontrée dans les décisions judiciaires est que tous les copropriétaires d’immeubles soumis à la copropriété n’étaient pas parties au contrat. Cette situation a été clairement établie dans la décision n° 2012/1006 E. de la 15ème Chambre Civile de la Cour de Cassation : « …pour qu’il puisse être question de résiliation, il doit exister un contrat légalement valable… Pour ces raisons, puisqu’il n’y a pas de contrat valable, il ne peut être admis que la clause pénale convenue puisse être exigée. » Cette règle découle de l’obligation, conformément à l’article 692 du Code Civil Turc (TMK), de réaliser à l’unanimité des actes importants tels que la construction sur un bien en copropriété (Voir : Cour de Cassation 15ème Ch. Civ., 2009/3771 E. ; Cour d’Appel Régionale – Izmir 14ème Ch. Civ., 2017/630 E.).
b) Être la partie qui résilie le contrat : Les décisions judiciaires reconnaissent, en principe, que la partie qui résilie le contrat ne peut pas, en se basant sur sa propre déclaration de résiliation, réclamer une clause pénale à l’autre partie. La clause pénale est un droit qui peut être invoqué par l’autre partie, qui souhaite que le contrat reste en vigueur, contre la partie fautive dans la résiliation. Ce principe a été exprimé de manière catégorique dans la décision n° 2018/919 E. de la 15ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, indiquant que « la clause pénale convenue peut être demandée non pas par la partie qui résilie, mais par l’autre partie. » Par conséquent, le propriétaire du terrain ou l’entrepreneur qui résilie unilatéralement le contrat ne peut pas, indépendamment de la légitimité de la résiliation, réclamer une clause pénale en se basant sur cette résiliation (Voir : Première Instance – Bakırköy 7ème Tribunal Civil, 2011/298 E.).
3. Cas Exceptionnels dans Lesquels la Demande de Pénalité Contractuelle Est Possible
Malgré la règle générale et les obstacles mentionnés ci-dessus, il est possible de réclamer une pénalité contractuelle même en cas de résiliation dans certaines situations.
a) Existence d’une Disposition Explicite dans le Contrat : C’est l’exception la plus importante et la plus fréquemment rencontrée. Les parties, conformément au principe de liberté contractuelle, peuvent explicitement convenir que la pénalité contractuelle sera due même en cas de résiliation du contrat. Si une telle disposition existe dans le contrat, les tribunaux reconnaissent la prééminence de cette volonté. Cette exception a été soulignée comme suit dans la décision de la 23e Chambre Civile de la Cour de Cassation, dossier n° 2012/6542 : « Étant donné qu’il n’y avait pas de disposition dans le contrat actuel stipulant qu’une pénalité serait due même en cas de résiliation, la demande de pénalité contractuelle aurait dû être rejetée ; la décision de l’accepter sur la base d’une évaluation erronée n’est pas correcte et a nécessité une annulation. » Cette déclaration indique que la demande aurait été acceptée s’il y avait eu une disposition contraire. Ce principe a été réitéré dans de nombreuses décisions (Voir Cour de Cassation, 6e Ch. Civ., dossier n° 2022/3217 ; Cour de Cassation, 23e Ch. Civ., dossier n° 2016/6000 ; Tribunal de Première Instance – 2e Tribunal Commercial de Bakırköy, dossier n° 2021/910).
b) Nature de la résiliation : Résiliation avec effet prospectif : Dans les cas où une partie importante de la construction est achevée mais ne peut être finalisée en raison du défaut de l’entrepreneur, les tribunaux peuvent décider de la résiliation « avec effet prospectif » du contrat. Dans ce cas, le contrat conserve sa validité jusqu’au moment de la résiliation. Les conséquences de la résiliation avec effet prospectif sont différentes de celles de la résiliation avec effet rétroactif. Cette distinction a été clairement expliquée dans la décision n° 2022/1628 E. de la 17ème Chambre Civile de la Cour d’Appel Régionale d’Istanbul : « …en cas de résiliation avec effet prospectif, l’entrepreneur a droit à une part de titre de propriété correspondant au niveau d’avancement de la construction, et le propriétaire du terrain peut, contrairement à la résiliation avec effet rétroactif, exiger de l’entrepreneur la pénalité liée à l’exécution et l’indemnité de retard (loyer) due au retard d’exécution… » Par conséquent, dans les cas où la résiliation est décidée avec effet prospectif, une clause pénale liée à l’exécution et une indemnité de retard peuvent être demandées (Cf. Cour de Cassation, 15e Ch. Civ., 2010/2090 E.).
4. Autres Points à Considérer
Faute Conjointe des Parties : Si la faute des deux parties est établie dans les événements ayant conduit à la résiliation, les parties ne peuvent pas exiger l’une de l’autre une clause pénale ou des dommages positifs. Selon la décision n° 2021/4707 E. de la 6ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, « en cas de faute conjointe des parties lors de la résiliation, il n’est pas possible de demander la perte de profit au titre des dommages positifs, ni la clause pénale pour retard…«
Résiliation Mutuelle (Ikale) : Si les parties mettent fin au contrat d’un commun accord (Ikale), cela constitue un nouveau contrat. Dans ce cas, pour que des droits tels que la clause pénale découlant du contrat précédent puissent être réclamés, ces droits doivent être expressément réservés dans l’accord d’Ikale (Cour de Cassation, 15e Ch. Civ., 2018/1410 E.).
Portée de la clause pénale : Il est important de savoir pour quelle situation la clause pénale a été stipulée. Par exemple, une pénalité spécifiée uniquement pour le cas où « la construction n’a pas commencé » ne peut pas être réclamée pour des défauts survenus après le début de la construction (Cour de cassation, 15e ch. civ., 2009/3771 E.).
CONCLUSION
La réponse à la question de savoir si une clause pénale peut être réclamée en cas de résiliation de contrats de construction en échange d’une quote-part de terrain est strictement liée à la lettre du contrat et aux circonstances du cas d’espèce. Bien que les décisions judiciaires établissent une règle générale forte selon laquelle une clause pénale ne peut pas être exigée en cas de résiliation, il existe d’importantes exceptions à cette règle. En particulier, l’existence d’une clause expresse dans le contrat stipulant que « la clause pénale sera payée même en cas de résiliation » est le facteur le plus déterminant pour l’acceptation de la demande. En outre, des conditions telles que la validité du contrat dès le départ, l’effet prospectif de la résiliation et le fait que la partie demanderesse n’ait pas causé la résiliation par sa faute, affectent également directement l’issue de la demande. Par conséquent, dans les litiges juridiques, il est essentiel d’examiner attentivement le texte du contrat et de déterminer correctement la nature de la résiliation. Une suggestion d’article .
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Dans les contrats de construction en échange de parts de terrain, les demandes de clause pénale constituent un domaine complexe, étroitement lié aux conséquences juridiques pouvant découler d’une résiliation. La possibilité de réclamer une clause pénale nécessite une évaluation conjointe de nombreux facteurs, tels que la validité du contrat, l’effet prospectif ou rétroactif de la résiliation, le taux de faute des parties et les dispositions particulières du contrat. Par conséquent, une mauvaise gestion du processus peut entraîner de graves pertes de droits. En particulier dans les projets de construction en échange de parts de terrain, qui sont courants dans des régions telles qu’Istanbul, Tuzla, Kartal, Pendik, Tepeören, Gebze et Bayramoğlu, la présentation incomplète ou erronée de demandes de clauses pénales ou d’indemnisation après la résiliation des contrats peut entraîner des pertes financières et de longs processus judiciaires.
Les décisions de la Cour de cassation montrent également que pour pouvoir demander une clause pénale, il est nécessaire d’analyser correctement la nature du contrat, les déclarations des parties et les conséquences juridiques de la résiliation. À ce stade, l’examen détaillé du contrat, la détermination des dispositions valides ou non, la protection des droits après la résiliation et l’élaboration correcte de la stratégie de litige ne peuvent être assurés que par un avocat expérimenté en droit de la construction. Travailler avec un avocat spécialisé dans les contrats de construction en échange de quote-part foncière permet à la fois de présenter des demandes de clauses pénales valides légalement et vous aide à vous positionner le plus fortement possible face aux objections et défenses potentielles. Pour cette raison, agir dès le début du processus avec le soutien d’un avocat à Istanbul Tuzla Kartal Pendik Tepeören Gebze Bayramoğlu est d’une importance capitale pour prévenir les pertes de droits.
