Introduction

L’aménagement paysager réalisé sur un site est-il une dépense de luxe ou une dépense obligatoire ? Cette étude analyse la question de savoir si la nature juridique d’un aménagement paysager réalisé sur un site peut être considérée comme une dépense « de luxe » ou « non obligatoire », à la lumière des décisions judiciaires et des avis administratifs présentés. Les examens révèlent que la qualification de l’aménagement paysager n’est pas soumise à une règle unique ; elle varie en fonction de multiples facteurs tels que l’objectif du travail effectué, sa portée, son coût, sa place dans le projet de la propriété principale et le contexte juridique du litige (droit de la copropriété, droit fiscal, droit des marchés publics, etc.). Les décisions s’articulent autour de différents concepts tels que « dépense obligatoire », « dépense utile », « dépense de luxe » et « élément de coût ».

1. Cas où l’aménagement paysager est considéré comme une « dépense obligatoire »

Les décisions de justice montrent que l’aménagement paysager n’est pas absolument une dépense de luxe, mais peut être qualifié de dépense obligatoire dans certaines conditions. L’une des décisions les plus claires à cet égard est la décision n° 2024/1353 E., 2025/697 K. du 10.02.2025 de la 3e Chambre Civile de la Cour de cassation. Dans cette décision, le jugement du tribunal, « …selon lequel le paysagisme du jardin et le système d’irrigation automatique sont des dépenses obligatoires… » a été confirmé. De même, dans la décision n° 2021/300 E., 2022/688 K. du 1er Tribunal de Commerce de Première Instance de Konya, le rapport d’expertise cité révèle une raison pratique à cette obligation : « …il a été établi que les 6 000,00 TL payées pour les travaux de jardinage et d’aménagement paysager faisaient partie des dépenses obligatoires nécessaires à l’obtention du permis d’occupation. »

Cette approche montre que le paysagisme n’est pas seulement un élément esthétique, mais peut aussi être une nécessité pour l’achèvement d’une construction et pour qu’elle devienne légalement utilisable. Dans la décision n° 2020/993 E., 2020/1624 K. de la 15e Chambre Civile de la Cour d’Appel Régionale d’Istanbul, il a été stipulé que les aménagements paysagers sont « des éléments de construction à l’intérieur et à l’extérieur des zones bâties » et « que chacun de ces éléments de construction est un facteur de coût et nécessite des dépenses » , soulignant que le paysagisme fait partie intégrante de la construction.

2. Évaluation des « dépenses de luxe » dans le cadre de la loi sur la copropriété

Le point de référence fondamental dans les litiges entre copropriétaires est la loi sur la copropriété. Dans la décision n° 2016/4929 E., 2016/8102 K. de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation un principe important a été rappelé en référence à l’article 43 de la loi sur la copropriété : « si les innovations et additions souhaitées sont très coûteuses, ou si elles ont un caractère de luxe selon la situation particulière de l’immeuble, ou si elles ne se trouvent pas dans les parties ou passages de l’immeuble principal dont l’utilisation est absolument nécessaire par tous les copropriétaires, le copropriétaire qui ne souhaite pas en bénéficier n’est pas tenu de participer aux frais. »

Cet article indique que si l’aménagement paysager est considéré comme un luxe, la participation peut devenir facultative. Pour déterminer la nature de la dépense, la définition figurant dans la décision n° 2017/13230 E., 2019/2267 K. de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation est un guide : « les dépenses nécessaires pour maintenir l’existence et la valeur d’une chose sont obligatoires ; les dépenses faites pour augmenter la valeur et la productivité d’une chose sont utiles ; et les dépenses faites pour des plaisirs personnels sans aucune nécessité sont considérées comme un luxe. » Selon cette distinction, un aménagement paysager réalisé pour prévenir l’érosion est obligatoire, un aménagement qui augmente la valeur esthétique du site et son potentiel de vente est utile, tandis qu’une décoration onéreuse et coûteuse qui ne répond qu’aux goûts d’un groupe spécifique peut être considérée comme un luxe. L’évaluation doit être effectuée sur la base d’une expertise et des caractéristiques de la situation concrète.

3. Perspectives juridiques différentes et situations particulières

La qualification des dépenses d’aménagement paysager varie également en fonction du fondement juridique du litige.

Du point de vue du droit fiscal : la décision n° 2019/417 E., 2023/2046 K. de la 4e Chambre du Conseil d’État, opère une distinction importante dans le cadre du remboursement de la TVA. Selon la décision, « la TVA imputée en raison de dépenses non obligatoires pour la construction du logement, relatives à des aires telles que les parcs pour enfants, l’aménagement de jardins, les piscines, les pergolas, les kiosques, l’engazonnement, les terrains de sport, ne pourra pas être incluse dans le compte de remboursement de la TVA. » Cependant, la même décision stipule que des travaux tels que les murs de soutènement, dont la construction est obligatoire en raison de la nature du terrain, peuvent être inclus dans le compte de remboursement. Cela indique que du point de vue du droit fiscal, l’aménagement paysager est généralement considéré comme un élément « non obligatoire », mais que les nécessités techniques constituent une exception. De même, dans les décisions fiscales anticipées (Ex : décision du 29.02.2012), l’aménagement paysager simple et l’aménagement environnemental sont considérés comme des « dépenses de réparation », tandis qu’il est indiqué que les constructions telles que les murs de soutènement qui augmentent la valeur économique de la propriété doivent être amorties en tant que « coût d’acquisition ».

Conformité aux projets et décisions : La conformité de l’aménagement paysager au projet architectural existant et aux décisions du conseil des copropriétaires est également un critère important. Dans la décision n° 2017/6075 E., 2018/7563 K. de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation, la modification d’une zone apparaissant comme un amphithéâtre sur le plan de situation pour en faire une colline a été jugée illégale et une décision de remise en état a été rendue. Cela démontre que les modifications apportées sous couvert d’aménagement paysager ne peuvent être contraires aux projets. Une suggestion d’article.

Conclusion

La réponse à la question de savoir si l’aménagement paysager réalisé sur le site est une dépense de luxe ou non essentielle est spécifique à chaque situation et ne peut être rattachée à une règle absolue. Les critères suivants doivent être pris en compte lors de l’évaluation juridique :

Objectif et Nécessité : L’aménagement découle-t-il d’une obligation légale, comme l’obtention d’un permis d’occupation ? Ou a-t-il été réalisé dans le but de préserver ou d’augmenter la valeur du site (dépense utile) ou simplement de satisfaire des goûts esthétiques (dépense de luxe) ?

Place dans le projet : L’aménagement paysager est-il inclus dans le projet architectural approuvé de l’immeuble principal ? Les réalisations incluses dans le projet sont généralement considérées comme obligatoires ou utiles.

Coût : La dépense engagée est-elle proportionnelle à l’état général et à la valeur du site, ou peut-elle être qualifiée de « très coûteuse » au sens de l’article 43 de la Loi sur la copropriété (KMK) ?

Quorum de décision : L’aménagement repose-t-il sur une décision prise en bonne et due forme par le conseil des copropriétaires (majorité simple, majorité qualifiée ou unanimité) ?

Contexte juridique : Le litige concerne-t-il une dette de charges entre copropriétaires, une demande de remboursement d’impôt, ou un appel d’offres public ? Chaque contexte nécessitera une évaluation juridique différente.

En fin de compte, la nature juridique d’une dépense paysagère est généralement déterminée en tenant compte de toutes les spécificités du cas concret, à la suite des examens techniques et des rapports établis par des experts désignés par les tribunaux.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

La détermination de la nature juridique des dépenses telles que l’aménagement paysager, bien qu’elle puisse sembler à première vue une question technique, est en réalité un processus assez complexe impliquant différentes branches du droit. Le fait que la même dépense puisse être qualifiée différemment dans divers domaines tels que le droit de la copropriété, le droit fiscal et le droit des marchés publics, peut entraîner des conséquences qui mènent à des pertes de droits. C’est pourquoi il est d’une grande importance d’obtenir un soutien juridique dès le début du processus auprès d’un avocat expert.

Par exemple, le fait qu’une dépense d’aménagement paysager effectuée sur un site soit considérée comme une dépense de luxe ou une dépense obligatoire affecte directement les obligations de charges des copropriétaires. De même, en droit fiscal, l’évaluation de la dépense comme un « élément de coût » ou une « dépense non obligatoire » peut modifier les calculs de remboursement et d’amortissement. La gestion correcte de ces différences techniques n’est possible qu’avec les connaissances juridiques professionnelles qu’un avocat expérimenté peut fournir.

En particulier à Tuzla, l’une des régions en développement d’Istanbul, de tels litiges sont fréquemment à l’ordre du jour entre les administrations de sites et les copropriétaires. Un avocat exerçant à Tuzla peut protéger au mieux les droits des administrations de sites et des copropriétaires individuels en suivant de près les pratiques locales et les décisions judiciaires.

En conclusion, le recours à un avocat expert est indispensable pour minimiser les risques financiers et juridiques pouvant découler des aménagements paysagers, et pour assurer le bon déroulement du processus en toute sécurité.