Введение

Эта работа анализирует вопрос о том, может ли быть потребована неустойка в случае расторжения договоров строительного подряда в обмен на долю земли, в свете представленных судебных решений. Исследования показывают, что данный вопрос не может быть сведен к одному правилу; действительность требования зависит от многих факторов, таких как правовой статус договора, характер расторжения, особые положения в договоре и степень вины сторон. Цель работы — систематически рассмотреть эти факторы и предложить адвокатам руководящие принципы.

1. Общее правило: Невозможность требования неустойки в случае расторжения договора строительного подряда в обмен на долю земли

Основной принцип, последовательно подчеркиваемый в судебных решениях, состоит в том, что расторжение договора и требование неустойки не могут быть совмещены. Кассационный суд рассматривает неустойку в рамках «положительного (прямого) ущерба». Расторжение же является юридической операцией, которая прекращает договор и направлена на возвращение сторон в додоговорное состояние. По этой причине, когда договор расторгается, у сторон больше не остается ожиданий относительно его исполнения. Следовательно, требование неустойки, являющейся санкцией, связанной с исполнением, является противоречивым.

В решении 23-й Палаты по гражданским делам Кассационного суда № 2013/892 E. это было выражено следующим образом: «возможность требования такой неустойки зависит от действующего состояния договора». Аналогично, в решении 6-й Палаты по гражданским делам Кассационного суда № 2023/4155 E. был принят принцип: «поскольку запрашивается расторжение договора, неустойка, входящая в объем положительного ущерба, не может быть потребована». Считается, что сторона, выбравшая путь расторжения, этим своим действием подразумеваемо отказалась от требования неустойки (Кассационный суд, 23-я ГП, № 2013/5174 E.).

2. Основные причины, препятствующие требованию неустойки

Помимо общего правила, существуют некоторые фундаментальные ситуации, которые с самого начала делают требование неустойки невозможным или отменяют его.

a) Недействительность договора с самого начала: Неустойка является второстепенным обязательством, связанным с основным договором. Следовательно, если основной договор юридически недействителен, то и положение о неустойке, связанное с ним, также недействительно. Наиболее частой причиной недействительности в судебных решениях является отсутствие всех дольщиков в качестве сторон договора в отношении недвижимого имущества, подлежащего долевой собственности. В решении 15-й Судебной Палаты Кассационного Суда № 2012/1006 E. эта ситуация четко изложена: «…для того чтобы можно было говорить о расторжении, должен существовать юридически действительный договор… По этим причинам, поскольку действительного договора не существует, невозможно принять, что согласованная неустойка также может быть востребована.» Это правило вытекает из требования единогласного принятия важных решений, таких как строительство на долевом имуществе, согласно статье 692 Гражданского кодекса Турции (ТМК). (См. Кассационный Суд, 15-я Гр. Палата, 2009/3771 E.; Апелляционный Суд – Измир, 14-я Гр. Палата, 2017/630 E.).

b) Быть стороной, расторгающей договор: Судебные решения, как правило, признают, что сторона, расторгающая договор, не может требовать неустойку от другой стороны, основываясь на своем собственном заявлении о расторжении. Неустойка — это право, которое может быть предъявлено другой стороной, желающей сохранить договор в силе, против стороны, виновной в расторжении. В решении 15-й Судебной Палаты Кассационного Суда № 2018/919 E. этот принцип был четко сформулирован следующим образом: «согласованная неустойка может быть востребована не стороной, расторгающей договор, а другой стороной». По этой причине владелец земли или подрядчик, в одностороннем порядке расторгающий договор, не может требовать неустойку на основании этого расторжения, независимо от того, было ли расторжение обоснованным (См. Суд первой инстанции — Бакиркёй, 7-й Гражданский Суд, 2011/298 E.).

3. Исключительные ситуации, когда требование о штрафной неустойке возможно

Несмотря на вышеуказанное общее правило и препятствия, в определенных ситуациях возможно требование о штрафной неустойке, даже несмотря на расторжение.

а) Наличие четкого положения в договоре: Это самое важное и часто встречающееся исключение. Стороны, согласно принципу свободы договора, могут четко договориться о выплате штрафной неустойки даже в случае расторжения договора. Если в договоре есть такое положение, суды отдают предпочтение этой воле. В решении 23-й Коллегии по гражданским делам Верховного суда № 2012/6542 Е. это исключение было подчеркнуто следующим образом: «Поскольку в действующем договоре не было положения о выплате штрафа даже в случае расторжения, требование о штрафной неустойке должно было быть отклонено, однако ошибочная оценка и решение о его удовлетворении являются неверными и требуют отмены.» Это утверждение показывает, что если бы было противоположное положение, требование было бы удовлетворено. Этот принцип был многократно подтвержден во многих решениях (См. Верховный суд, 6-я Коллегия по гражданским делам, 2022/3217 E.; Верховный суд, 23-я Коллегия по гражданским делам, 2016/6000 E.; Суд первой инстанции — 2-й Административный суд Бакыркёй, 2021/910 E.).

б) Характер расторжения: Расторжение с действием на будущее: В случаях, когда значительная часть строительства завершена, но не может быть завершена из-за неисполнения обязательств подрядчиком, суды могут принять решение о расторжении договора с «действием на будущее». В этом случае договор сохраняет свою силу до момента расторжения. Последствия расторжения с действием на будущее отличаются от расторжения с обратной силой. Это различие четко объяснено в решении 17-го Гражданского отдела Апелляционного суда Стамбула № 2022/1628 E.: «…при расторжении с действием на будущее подрядчик имеет право на долю в праве собственности на землю в соответствии с уровнем завершенного строительства, а владелец земли, в отличие от расторжения с обратной силой, может потребовать от подрядчика неустойку, причитающуюся по исполнению, и компенсацию за задержку (арендную плату) в связи с просрочкой исполнения.» Следовательно, в случаях, когда расторжение принято с действием на будущее, могут быть потребованы неустойка за исполнение и компенсация за задержку (См. Верховный суд 15. ГД, 2010/2090 E.).

4. Другие вопросы, которые необходимо учитывать

Совместная вина сторон: Если будет установлено, что обе стороны виновны в событиях, приведших к расторжению, стороны не могут требовать друг от друга неустойку или возмещение прямого ущерба. Согласно решению 6-го Гражданского отдела Верховного суда № 2021/4707 E., «если стороны совместно виновны в расторжении, требование упущенной выгоды в рамках прямого ущерба, неустойки за просрочку… невозможно.«

Взаимное расторжение (Икале): Если стороны расторгают договор по соглашению (икале), это считается новым договором. В этом случае, для того чтобы можно было требовать такие права, как неустойка, вытекающая из предыдущего договора, эти права должны быть четко зарезервированы в соглашении об икале (Верховный суд 15. ГД, 2018/1410 E.).

Объем неустойки: Важно, для какой конкретной ситуации была установлена неустойка. Например, неустойка, специально предусмотренная только для случая «неначала строительства», не может быть взыскана за просрочки, возникшие после начала строительства (15-й Гражданский отдел Верховного суда, 2009/3771 E.).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ответ на вопрос, может ли быть потребована неустойка при расторжении договоров строительного подряда в обмен на долю земельного участка, строго зависит от формулировки договора и конкретных обстоятельств дела. Хотя судебные решения устанавливают сильное общее правило о невозможности взыскания неустойки вместе с расторжением, у этого правила есть важные исключения. В частности, наличие в договоре четкого положения о том, что «неустойка должна быть выплачена даже в случае расторжения», является наиболее определяющим фактором для удовлетворения требования. Кроме того, такие условия, как действительность договора с самого начала, расторжение с действием на будущее и отсутствие вины стороны, предъявляющей требование, в прекращении договора, также напрямую влияют на результат требования. Поэтому в правовых спорах необходимо прежде всего внимательно изучить текст договора и правильно определить характер расторжения. Предложение по статье .

Почему необходима поддержка опытного адвоката?

Требования о неустойке в договорах строительного подряда с оплатой долей земли представляют собой сложную область, тесно переплетенную с юридическими последствиями, которые могут возникнуть в случае расторжения. Возможность требования неустойки требует совместной оценки множества факторов, таких как действительность договора, имеет ли расторжение силу на будущее или задним числом, степень вины сторон и специальные положения договора. Поэтому в случае неправильного ведения процесса могут возникнуть серьезные потери прав. В частности, в проектах строительства с оплатой долей земли, широко распространенных в таких регионах, как Стамбул, Тузла, Картал, Пендик, Тепеорен, Гебзе и Байрамоглу, неполное или неверное предъявление требований о неустойке или компенсации после расторжения договоров может привести как к финансовым потерям, так и к длительным судебным процессам.

Решения Кассационного суда также показывают, что для предъявления требования о неустойке необходимо правильно проанализировать характер договора, заявления сторон и правовые последствия расторжения. В этот момент детальное изучение договора, определение того, какие положения являются действительными, защита прав после расторжения и правильное построение стратегии судебного процесса могут быть обеспечены только опытным адвокатом по строительному праву в этой области. Работа с профессиональным адвокатом по договорам долевого участия позволяет юридически обоснованно предъявлять требования о неустойке и помогает вам занять наиболее сильную позицию против возможных возражений и защит. По этой причине, действовать с самого начала процесса при поддержке адвоката в Стамбуле, Тузле, Картале, Пендике, Тепеорене, Гебзе, Байрамоглу имеет критическое значение для предотвращения потери прав.