Vente Réalisée en Contournant l’Agent Immobilier

Après avoir bénéficié du service de courtage offert par l’agent immobilier (courtier), l’acquisition du bien immobilier directement auprès du propriétaire ou par d’autres canaux en contournant le courtier est examinée avec rigueur dans les décisions judiciaires dans le cadre de la « violation contractuelle » et de la « survenance de la clause pénale ». Ci-dessous, la nature juridique de cette situation, l’applicabilité de la clause pénale et la jurisprudence établie des autorités judiciaires en la matière sont analysées.

1. Concept de Contournement et Nature Juridique

Le contournement de l’agent immobilier est la situation dans laquelle des acheteurs potentiels, agissant avec l’intention d’acquérir un bien immobilier, après avoir bénéficié des services de courtage de l’agent immobilier tels que la présentation des lieux et l’information, contactent directement le propriétaire en écartant l’agent immobilier au moment où la commission est due. Dans la décision n° 2020/339 E. et 2022/723  K. du 24.05.2022 de la Cour de Cassation, Assemblée Générale Civile, cette situation est définie comme un accord qui, en plus de la commission, a également la nature d’une clause pénale, stipulé dans le but de protéger le travail de l’agent immobilier. Ces dispositions sont valides et contraignantes pour les parties en vertu du principe de la liberté contractuelle.

2. Calcul de la Clause Pénale et la Règle du « Double »

Dans la jurisprudence de la Cour de Cassation, la nature juridique du montant prévu (généralement fixé à 4% du prix de vente + TVA) en cas de contournement de l’agent immobilier est divisée en deux:

Frais de courtage normaux : Le taux de commission standard convenu dans le contrat (généralement 2 %) est considéré comme les frais normaux.

Clause pénale : La partie dépassant les frais standard (par exemple, les 2 % restants de la demande totale de 4 %) est qualifiée de « clause pénale ».

Dans l’arrêt de la 13e Chambre civile de la Cour de cassation daté du 06.06.2018, n° 2016/2319 E. et 2018/6679  K., il a été souligné que 2 % de la demande de 4 % constituent les frais de courtage, et les 2 % restants une clause pénale, et que cette distinction doit être faite. De même, dans l’arrêt de la 13e Chambre civile de la Cour de cassation daté du 09.02.2016, n° 2014/48766 E. et 2016/3728  K., il a été confirmé que les 2 % de frais assumés par le vendeur devaient être payés, et que les 2 % restants constituaient une clause pénale.

3. Mécanisme de réduction (tenkis) de la clause pénale

Conformément à l’article 182/dernier alinéa du Code turc des obligations (TBK), le juge est tenu de réduire d’office la clause pénale qu’il estime excessive. Cependant, l’application de cette règle varie en fonction de la qualité des parties :

Débiteurs non commerçants : Si le débiteur n’est pas un commerçant, le caractère excessif de la clause pénale doit être réduit en tenant compte de la situation économique des parties, de la capacité de paiement du débiteur, de l’avantage procuré et du degré de faute (13e Chambre civile de la Cour de cassation, 04.12.2017, n° 2017/9158 E., 2017/12051  K.).

Débiteurs Commerçants : Si le débiteur est un commerçant, aucune réduction de la clause pénale ne peut être appliquée conformément à l’article 22 du Code de Commerce Turc. La décision de la 13e Chambre Civile de la Cour d’Appel Régionale d’Istanbul du 06.04.2023, n° 2021/74 E. et 2023/563  K. a statué que, le défendeur étant un commerçant, la clause pénale de 4% + TVA devait être intégralement recouvrée sans aucune réduction.

4. Portée et Conditions de Preuve de la Mise à l’Écart

L’acte de mise à l’écart ne se limite pas à l’achat direct par l’acheteur. Dans les contrats, les achats effectués par le conjoint, les enfants ou les proches au premier degré de l’acheteur sont également généralement considérés dans ce cadre. La décision de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation du 01.06.2023, n° 2023/370 E. et 2023/1722  K. a statué que la disposition relative aux frais de 4% + TVA est également contraignante pour les achats effectués au nom des proches de l’acheteur.

En outre, l’existence d’un contrat écrit est une condition préalable pour que l’agent immobilier ait droit à une rémunération (Article 520 du Code des Obligations Turc). La décision de l’Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation du 15.10.2014, n° 2013/1108 E. et 2014/768  K. a confirmé que, dans le cas où l’appartement présenté par l’agent immobilier est contourné et acheté au nom du conjoint, la clause pénale du contrat doit être appliquée (avec réduction).

5. Cas Exceptionnels : Condition d’Intermédiation Effective

Même si un certificat de visite a été établi, pour qu’il puisse être question de l’exclusion de l’agent immobilier, il faut que l’activité de ce dernier ait mené à la vente ou qu’il y ait eu un effort de sa part dans ce sens. Dans sa décision du 13.12.2018, n° 2017/621 E. et 2018/1929 K., l’Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation a statué que la simple présentation du bien ne donne pas droit à des honoraires, et qu’il ne peut être question d’« exclusion » si la vente est réalisée par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier mandaté par le propriétaire, indépendamment de l’activité du premier agent immobilier, confirmant ainsi la décision de rejet de la demande.

6. Évaluations des sources secondaires

Les décisions de sources secondaires clarifient la procédure que les tribunaux doivent suivre en cas d’exclusion de l’agent immobilier :

Dans sa décision du 18.03.2010, n° 2009/12764 E. et 2010/3578 K. de la 13e Chambre Civile de la Cour de Cassation (source secondaire), il a été stipulé que le fait de ne pas discuter de la réduction de la clause pénale, convenue à deux fois le montant des honoraires de service, conformément à l’article 161/dernier alinéa du Code des Obligations (CO), constitue un motif d’annulation.

Dans sa décision du 16.01.2013, n° 2012/20571 E. et 2013/673 K. de la 13e Chambre Civile de la Cour de Cassation (source secondaire), il a été souligné que sur les honoraires fixés à 4%, 2% constituent les honoraires normaux et 2% la clause pénale, et qu’une réduction de 50% sur la partie de la clause pénale est nécessaire.

Dans la décision n° 2016/10339 E. et 2018/7032  K. du 21.06.2018 de la 13e Chambre Civile de la Cour de Cassation (source secondaire), il a été rappelé, en référence au tarif de la chambre des agents immobiliers, qu’en cas de désistement de l’une des parties, la moitié du montant total de 4% que les deux parties doivent payer constitue une clause pénale et qu’une réduction d’office devait être effectuée.

Conclusion

À la lumière des décisions judiciaires ; en cas d’exclusion de l’agent immobilier, les dispositions figurant dans le contrat et généralement fixées au double de la commission normale (6%) constituent des « clauses pénales » et sont valides. Cependant, les tribunaux ont le pouvoir de réduire ce montant en fonction de la qualité de commerçant du débiteur. Pour que l’agent immobilier ait droit à cette rémunération, l’existence d’un contrat écrit et la présentation du bien immobilier par l’agent immobilier étaient des conditions essentielles.

Emlakçıyı devre dışı bırakıp evi alırsam ücret öder miyim?

Evet. Yargıtay kararlarına göre, emlakçının gösterdiği taşınmazı onun dışında satın almanız durumunda sözleşmede yer alan komisyon ve cezai şart hükümleri devreye girer ve ücret ödeme yükümlülüğü doğabilir.

Cezai şart neden “iki kat komisyon” olarak uygulanıyor?

Uygulamada sözleşmelerde genellikle %2 komisyon + %2 cezai şart olacak şekilde toplam %4 talep edilir. Yargıtay bu tutarın bir kısmını normal ücret, kalanını cezai şart olarak değerlendirmektedir.

Bu cezai şart her durumda ödenir mi, indirim mümkün mü?

Her durumda değil. Eğer borçlu tacir değilse hakim, cezai şartı fahiş bulursa indirim yapabilir. Ancak tacirler açısından bu indirim çoğu durumda uygulanmaz.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

L’un des risques les plus sérieux dans les processus d’achat et de vente immobiliers est les litiges à fort enjeu concernant les clauses pénales et les commissions, résultant de l’exclusion de l’agent immobilier (contournement de l’agent). Dans de telles situations, de nombreux détails techniques sont déterminants, tels que le contenu du contrat, la qualité des parties et la question de savoir si l’agent immobilier a réellement contribué à la vente.

Par conséquent, travailler avec un avocat d’Istanbul; revêt une grande importance pour une analyse correcte du processus et la prévention des risques de paiement inutiles. En particulier ;

L’évaluation de la validité et du montant de la clause pénale

La demande de réduction (tenkis) d’une clause pénale excessive

La détermination si l’agent immobilier a réellement droit à la rémunération

Des sujets tels que l’annulation de dettes résultant de contrats erronés exigent une expertise.

À ce stade, travailler avec un Cabinet d’Avocats Istanbul 2M Hukuk expérimenté minimise les risques juridiques et prévient la perte de droits.