Курортные поселки, виллы и дачные поселения, построенные до 2007 года и расположенные на нескольких участках, являются одной из наиболее неверно понимаемых правовых областей в Турции. В частности, представление о том, что «есть управление комплексом», часто не соответствует правовой действительности.

Прежде всего, следует знать, что Закон о кондоминиумах (ЗКК) автоматически не применяется к таким сооружениям. Для того чтобы ЗКК мог применяться к нескольким участкам, необходимо, чтобы был переход к статусу «коллективного сооружения», введенному Законом № 5711.

1. СПРАВКА ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ И ПРАВОВАЯ БАЗА 

Соответствующие статьи Закона о кондоминиумах № 634:

Статья 66: Определяет понятие коллективного сооружения. Относится к сооружениям, построенным на нескольких земельных участках в соответствии с планом застройки и связанных между собой с точки зрения управления.

Статья 69: Регулирует органы управления в рамках коллективного сооружения (совет представителей блока, острова и коллективного сооружения).

Статья 70: Указывает, что для строений и мест в рамках коллективного сооружения будет разработан «единый план управления» и что он будет обязательным для всех собственников.

Статья 72: Регулирует обязанность участвовать в общих расходах коллективного сооружения и то, что эти решения будут считаться документом по смыслу статьи 68 Исполнительного и банкротного кодекса.

Временная статья 3: Предусматривает, что для коллективных сооружений, созданных до 2007 года, для адаптации их планов управления к ЗКК решение может быть принято простым большинством голосов.

Дополнительная Статья 1: Указывает, что любые споры, возникающие из применения Закона о кондоминиумах (KMK), будут разрешаться в Мировых гражданских судах. (Однако, если нет статуса комплексной застройки, спор может подпадать под юрисдикцию Суда первой инстанции по гражданским делам, поскольку он регулируется общими положениями.)

Гражданский кодекс Турции (TMK): Статьи 688-695: Регулирует принципы управления, участия в расходах и пользования в долевой собственности. Эти положения являются основополагающими в «фактических» ситуациях, когда KMK не применяется.

Важное примечание: Если ваш комплекс не перешел в статус комплексной застройки, вместо 5% компенсации за просрочку, предусмотренной статьей 20 KMK, применяется законный процент, если иное не предусмотрено планом управления. Исполнительные производства должны основываться не на KMK, а на договорных обязательствах, предусмотренных планом управления.

2. ПРИМЕНИМОСТЬ KMK К КУРОРТНЫМ ПОСЕЛКАМ И КОМПЛЕКСАМ ВИЛЛ (ТРЕБОВАНИЕ К АПАРТАМЕНТАМ) 

Для применения Закона о кондоминиумах не обязательно, чтобы строение имело характер «многоквартирного дома». В решениях Верховного суда признано, что положения KMK могут применяться к курортным поселкам или комплексам, включающим виллы. Однако основное правило заключается в том, что KMK может быть установлен для недвижимости, расположенной на одном участке (Кассационный суд, 3-я Гражданская палата, дата 16.01.2001, дело № 2000/11743, решение № 2001/263  К.).

В поселке, состоящем из 53 вилл, построенных на нескольких участках, структура поселка вилл была оценена в рамках Закона о кондоминиумах (KMK) без требования о наличии многоквартирного дома, однако было указано, что, поскольку переход к единому комплексу не был осуществлен, должны применяться общие положения для всего поселка (5-я Судебная палата Кассационного суда, дата 17.03.2025, дело № 2024/9595, решение № 2025/3512). Следовательно, возможно, что каждый отдельный участок подпадает под действие положений KMK сам по себе (20-я Судебная палата Кассационного суда, дата 14.02.2019, дело № 2017/6398, решение № 2019/1031).

3. СИТУАЦИЯ С ПОСЕЛКАМИ, ПОСТРОЕННЫМИ ДО 2007 ГОДА И НЕ ПЕРЕШЕДШИМИ В СТАТУС ЕДИНОГО КОМПЛЕКСА 

В соответствии со статьями 66 и последующими, добавленными в KMK Законом № 5711, для того чтобы поселки, построенные на нескольких участках, подпадали под действие KMK под единым управлением, обязателен переход к «управлению единым комплексом». Если поселки, строительство которых было завершено до 2007 года, не адаптируют свои планы управления в соответствии с Временной статьей 3 KMK, положения KMK не могут быть применены напрямую ко всему поселку.

Согласно прецедентам Кассационного суда, при разрешении споров в поселках, состоящих из нескольких участков, не перешедших на управление единым комплексом, применяются не положения KMK, а общие положения Гражданского кодекса (TMK) относительно долевой собственности (20-я Судебная палата Кассационного суда, дата 28.09.2017, дело № 2017/3782, решение № 2017/7047; 15-я Судебная палата Кассационного суда, дата 01.03.2021, дело № 2021/448, решение № 2021/546). В таких строениях прямое применение KMK, положений Гражданского кодекса относительно общей собственности или Закона о кооперативах невозможно (3-я Судебная палата Кассационного суда, дата 28.01.2013, дело № 2012/22721, решение № 2013/1155).

4. ПОЛНОМОЧИЯ ФАКТИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ПО СБОРУ ВЗНОСОВ И ПРИНУДИТЕЛЬНОМУ ВЗЫСКАНИЮ

Полномочия «фактического управления комплекса», созданного в комплексах, расположенных на отдельных участках и не перешедших в статус единого комплекса зданий, оцениваются двумя различными способами в контексте Закона о кондоминиумах (KMK) и Общих положений (Договорное право):

Отсутствие полномочий в рамках KMK: Поскольку переход к управлению единым комплексом зданий не был осуществлен, фактическое управление, организованное под названием «управление комплексом», затрагивающее все участки, не имеет правовой основы в смысле KMK. Согласно статьям 20 и 35 KMK, полномочия по сбору общих расходов и взносов принадлежат только «управляющим участков», назначенным советом собственников каждого участка. Фактическое управление комплекса не может использовать полномочия управляющих участками, не может собирать взносы и не может возбуждать исполнительное производство на основании KMK (20-я Гражданская палата Верховного суда, от 06.02.2018, № 2017/1044 (Д.), № 2018/681 (Р.); 18-я Гражданская палата Верховного суда, от 05.06.2012, № 2012/3722 (Д.), № 2012/7004 (Р.); 18-я Гражданская палата Верховного суда, от 07.12.2015, № 2015/2716 (Д.), № 2015/17808 (Р.)).

Полномочия в рамках Плана управления и Общих положений: Даже если Закон о кондоминиумах (KMK) неприменим, план управления, зарегистрированный в кадастре, является «договором», связывающим стороны в соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса Турции (TMK). Если план управления предоставляет фактическому руководству полномочия по сбору взносов и возбуждению исполнительного производства, руководство может использовать эти полномочия, основываясь не на KMK, а на договоре (общих положениях). Кассационный суд признал, что при наличии четкого положения в плане управления фактическое руководство обладает правоспособностью быть истцом и может собирать взносы/возбуждать исполнительное производство (20-я Гражданская палата Кассационного суда, дата 22.06.2020, № 2020/1751 E., № 2020/2005  K.; 3-я Гражданская палата Кассационного суда, дата 28.01.2013, № 2012/22721 E., № 2013/1155  K.).

Характер процентов и исполнительного документа: Как указано в информационной записке по законодательству, если отсутствует статус комплексной застройки, ежемесячная неустойка в размере 5% по статье 20 Закона о кондоминиумах (KMK) не применяется. Если в плане управления не предусмотрено иное, законные проценты начисляются с даты просрочки (3-я Гражданская палата Кассационного суда, дата 16.12.2010, № 2010/17700 E., № 2010/20750  K.). Кроме того, в комплексах, не перешедших на статус комплексной застройки, проекты управления, выполненные высшим руководством, в отличие от статьи 72 KMK, не могут считаться документами в смысле статьи 68 Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK) (12-я Гражданская палата Кассационного суда, дата 12.12.2006, № 2006/22314 E., № 2006/23655  K.).

5. КОМПЕТЕНТНЫЙ СУД 

В комплексах, состоящих из нескольких участков, где не перешли к управлению общим зданием (комплексом), споры разрешаются не по положениям Закона о кондоминиумах (KMK), а по общим положениям, поэтому правило о подсудности Мирового гражданского суда, указанное в Дополнительной статье 1 KMK, не применяется. В спорах по взносам и исполнительному производству таких фактических управлений компетентен Гражданский суд первой инстанции (Апелляционный суд Аданы, 5-я Гражданская палата, дата 07.11.2017, № 2017/18 E., № 2017/18 K.; Кассационный суд, 20-я Гражданская палата, дата 19.06.2017, № 2017/1731 E., № 2017/5575 K.). Однако, если спор касается только внутреннего управления одного участка, то, поскольку KMK будет применяться на уровне этого участка, Мировой гражданский суд остается компетентным (Кассационный суд, 20-я Гражданская палата, дата 04.12.2018, № 2018/5780 E., № 2018/7852 K.).

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ КОНТЕКСТ, ПОЛУЧЕННЫЙ ИЗ ВТОРИЧНЫХ ИСТОЧНИКОВ 

Нижеприведенная информация собрана из вторичных источников с целью предоставления дополнительного контекста в случаях ограниченной информации в текстах решений:

Регистрация и Изменение Плана Управления: В фактически существующих комплексах зданий до 2007 года, на основании Временной статьи 3 KMK, новый план управления может быть подготовлен простым большинством и зарегистрирован в земельном кадастре. Споры, связанные с этой регистрацией и изменением, разрешаются в судебных органах (Мировой гражданский суд) из-за договорных отношений между владельцами квартир/помещений (Юридический отдел Суда по спорам, дата 02.11.2011, № 2011/46 E., № 2011/207 K.).

Отношения между кооперативом и фактическим управлением: В некоторых случаях фактическое управление осуществляется через кооператив. В то время как для собственников, не являющихся членами кооператива, применяются положения Закона о кондоминиумах (KMK), в случае преобразования кооператива в кооператив по управлению жилым комплексом и внесения плана управления в реестр недвижимости, общее собрание кооператива может заменить совет собственников помещений и использовать полномочия по сбору взносов и принудительному исполнению (в соответствии с положениями договора и ведения дел без поручения) (2-й Коммерческий суд первой инстанции Бакыркёя, от 16.06.2020, № 2017/1141 Э., № 2020/307  К.; 23-й Гражданский отдел Верховного суда, от 20.04.2015, № 2015/3069 Э., № 2015/2743  К.).

Конфликт между управлением участком и управлением комплексом зданий: В случаях, когда фактическое управление комплексом зданий не имеет полномочий по сбору взносов, платежи собственников своим собственным управлениям участков считаются действительными, и предотвращается повторное взимание платежей фактическим вышестоящим управлением (18-й Гражданский отдел Верховного суда, от 22.02.2016, № 2015/21918 Э., № 2016/2879  К.).

Влияние специальных протоколов: В управлении курортным поселком, против претензий по принудительному взысканию взносов на основании ст. 20 Закона о кондоминиумах (KMK), специальные протоколы о передаче долей и ликвидации (договоры) между сторонами могут превалировать над KMK и использоваться в качестве основы для разрешения спора (11-й Гражданский отдел Верховного суда, от 27.05.2025, № 2024/5041 Э., № 2025/3750  К.).

Прямой Результат

В дачном поселке вилльного типа, строительство которого было завершено до 2007 года, имеющем отдельные свидетельства о праве собственности на отдельные участки, но официально не получившем статус «единого комплекса строений» в рамках Закона о кондоминиумах (Закон № 634, КМК), положения КМК, касающиеся единых комплексов строений, не могут быть напрямую применены к спорам, затрагивающим весь комплекс. Для применения КМК здание не обязательно должно быть классическим многоэтажным «многоквартирным домом»; виллы, построенные по горизонтальной архитектуре, также подпадают под действие КМК. Однако, поскольку комплекс расположен на нескольких участках и не получил статус «единого комплекса строений» в соответствии со ст. 66 и далее КМК, полномочия фактического управления, касающиеся всего комплекса, сбор взносов и исполнительные действия подчиняются не напрямую КМК, а договорным обязательствам, содержащимся в «Плане управления», занесенном в земельный кадастр, и положениям Гражданского кодекса Турции (ТМК) относительно долевой собственности (ст. 688-695 ТМК). Полномочия фактического управления по сбору взносов и инициированию исполнительного производства действительны на основании договорных полномочий, полученных из плана управления; однако особые преимущества, предоставляемые КМК в этих процессах (например, 5% компенсация за просрочку платежа или прямое правило подсудности Мирового суда), не могут быть использованы.

Единый комплекс строений (ст. 66 КМК): Означает несколько строений, возведенных на нескольких земельных участках в соответствии с определенным планом застройки, связанных между собой с точки зрения инфраструктурных объектов, мест общего пользования, социальных объектов и управления.

Сообщество лиц, не перешедшее на коллективное управление: Как подчеркивает Ясаман (2023) L3, это сообщество владельцев, состоящее из нескольких участков, фактически управляемое как жилой комплекс или дачный поселок, но юридически не интегрированное в положения КМК о коллективных строениях.

Идентичные/Параллельные планы управления: Как указано в работе Озкана (2022) L1, до изменения закона в 2007 году это был метод внесения в земельный кадастр каждого участка планов управления, содержащих абсолютно идентичные (совпадающие) положения, с целью заполнения правового вакуума на участках, состоящих из нескольких кадастровых единиц.

Горизонтальная собственность: Это концепция, означающая, что кондоминиумная собственность может быть установлена не только в расположенных друг над другом независимых секциях (квартиры), но и в расположенных рядом независимых секциях (виллы, таунхаусы).

A. Подход договорной привязки (План управления): Согласно этому подходу, поддерживаемому Озканом (2022) L1 и Акаем (2025) L7, поскольку до 2007 года в Законе о кондоминиумах (KMK) отсутствовало регулирование коллективных построек, учредители, создавая отдельную кондоминиумную собственность для каждого участка, включали в планы управления, зарегистрированные в кадастре, положения о «совместном управлении с другими участками, участии в общих расходах и использовании общих объектов». Акай (2025) L7 утверждает, что план управления является основным договором, который регулирует отношения, устанавливаемые в главной структуре, и определяет права и обязанности сторон. Согласно этому подходу, план управления, зарегистрированный в кадастре, является «договором», обязывающим всех собственников, и источником легитимности фактического управления.

Б. Подход к фактической ситуации и общим положениям (ТМК): Согласно этой точке зрения, выдвинутой Ясаманом (2023) L3 и Каядуманом (2022) L4, в случаях, когда не установлено право собственности на этажи или несколько участков не объединены под одной управляющей структурой, Закон о кондоминиумах (ЗК) не может быть применен напрямую. Ясаман (2023) L3 утверждает, что в спорах, связанных с управлением такими сооружениями, ЗК не может быть применен, и проблема должна быть решена в рамках положений Гражданского кодекса о долевой собственности (ТМК ст. 688-695).

Открытые вопросы, исключения и неопределенности

Содержание плана управления: Наибольшая неопределенность заключается в содержании плана управления, зарегистрированного в кадастре. Если в плане управления четко не указаны доли и порядок участия собственников других участков в общих расходах, то распределение расходов придется производить согласно правилам долевой собственности в соответствии с ТМК ст. 689 и далее, что приведет к серьезным спорам по расчетам.

Исключение для перехода к комплексному строению: Временная статья 3 ЗК предлагает выход для таких фактических комплексов, созданных до 2007 года. Согласно соответствующей статье, для приведения планов управления комплексных строений, созданных до 2007 года, в соответствие с ЗК достаточно решения совета собственников помещений простым большинством голосов. Это исключение, отходящее от общего правила, требующего единогласия (ЗК ст. 24), упрощает перевод фактической ситуации в правовое поле.

Вывод и практическая оценка

В итоге; в курортном поселке, построенном до 2007 года, состоящем из вилл с установленным кондоминиумом на отдельных участках, положения о коллективном строительстве (KMK) не могут быть применены напрямую к спорам, касающимся всего поселка. Однако это не означает, что поселок не может быть управляемым или что не могут быть собраны взносы. План управления, зарегистрированный в кадастре, является действительным договором в соответствии с Законом об обязательствах и Гражданским кодексом Турции (ст. 688-695) и дает фактическому управлению полномочия по сбору взносов и проведению исполнительных действий.

Часто задаваемые вопросы

2007 öncesi yapılan villa sitelerinde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır mı?

Hayır, birden fazla parsel üzerine kurulu sitelerde toplu yapı statüsüne geçilmemişse Kat Mülkiyeti Kanunu site genelinde uygulanamaz. Bu durumda uyuşmazlıklar genel hükümlere göre çözülür.

Tatil köyü veya villa sitelerinde aidat nasıl toplanır?

Toplu yapı yoksa aidatlar KMK’ya göre değil, tapuya şerh edilmiş yönetim planına (sözleşmeye) dayanarak toplanır. Yönetim planında hüküm yoksa Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır.

Site yönetimi icra takibi yapabilir mi?

Evet, ancak bu takip Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak değil, yönetim planındaki sözleşmesel yükümlülüklere dayanarak yapılabilir. Bu nedenle hukuki dayanak çok önemlidir.

Bu tür sitelerde hangi mahkeme görevlidir?

Eğer site toplu yapı statüsünde değilse, uyuşmazlıklar Sulh Hukuk değil, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Yanlış mahkemede açılan davalar ciddi hak kaybına yol açabilir

2007 öncesi siteler nasıl hukuken güvence altına alınır?

En doğru yöntem, Kat Mülkiyeti Kanunu Geçici Madde 3 kapsamında toplu yapı statüsüne geçiştir. Bu sayede site yönetimi hukuki zemine oturtulur ve tüm maliklere karşı bağlayıcı hale gelir.

Зачем нужна поддержка опытного юриста?

Многоучастковые вилльные поселки и курортные деревни, построенные до 2007 года, являются одной из областей, где на практике совершается больше всего ошибок. В частности, судебные иски, поданные на неверных юридических основаниях, ошибочные исполнительные производства и недействительные решения администрации поселка могут привести к серьезным финансовым потерям.

В этом отношении крайне важно получить поддержку от команды специалистов в своей области, такой как Юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Ofisi. Потому что:

С помощью адвоката по кондоминиуму из Стамбула правильно анализируется правовой статус поселка.

С адвокатом из Тузлы и адвокатом по кондоминиуму из Тузлы учитываются региональные особенности.

Благодаря адвокату по управлению курортным поселком, процессы сбора взносов, управления и заключения договоров выстраиваются правильно.

С адвокатом по управлению вилльным поселком переход к комплексному строительству осуществляется профессионально. Следует помнить, что малейшая юридическая ошибка, допущенная в таких поселках, может привести к следующему:

Невозможности взыскания взносов

Отмене управленческих решений

Это может привести к отклонению исков. Поэтому, сотрудничество с опытным адвокатом с самого начала процесса является самым безопасным путем как для управляющих, так и для собственников квартир.