Base Légale: Loi n° 6306 Article 3/1 | Règlement d’Application Article 7/3

Un rapport sur la structure à risque de votre bâtiment a été préparé, mais quelque chose s’est mal passé : le rapport était erroné, l’objection a été rejetée, le bâtiment a ensuite subi de graves dommages ou a été renforcé et l’annotation a été levée. Vous souhaitez maintenant faire une nouvelle évaluation — mais il y a déjà un rapport. Est-ce possible ? La Loi n° 6306 et le Règlement d’Application stipulent qu’en règle générale, un seul rapport de détection de structure à risque est établi pour chaque bâtiment. Mais cette règle n’est pas absolue : l’article 7/3 du Règlement prévoit trois exceptions distinctes. Cet article examine en détail le principe du rapport unique, ses exceptions, le rôle du système électronique dans ce processus et la manière de supprimer un enregistrement de bâtiment, à la lumière de la législation actualisée de 2026. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/3)

Règle Fondamentale: Un Seul Rapport Par Bâtiment

L’article 7/3 du Règlement d’application a clairement énoncé le principe fondamental : Sauf exceptions, un seul rapport de détection de bâtiment à risque peut être établi pour chaque bâtiment. (Art. 7/3 du R.)

La justification de cette règle sert à plusieurs fins. Premièrement, elle assure la sécurité du processus : l’établissement de plusieurs rapports pour le même bâtiment peut entraîner des résultats contradictoires et créer une incertitude juridique quant au rapport à prendre en compte. Deuxièmement, elle prévient la manipulation : elle empêche le propriétaire, s’il n’est pas satisfait du résultat de la détection, de tenter d’obtenir un résultat différent en s’adressant à une autre institution agréée. Troisièmement, elle régule le fonctionnement administratif : les bureaux du cadastre, les directions de la transformation urbaine et les institutions agréées effectuent leurs opérations en se basant sur un seul rapport pour le même bâtiment.

La conséquence pratique de cette règle est extrêmement importante : une fois qu’un rapport de détection a été établi pour un bâtiment et soumis à l’administration, aucun nouveau rapport ne peut être préparé pour le même bâtiment sans que les cas exceptionnels ne soient survenus, et l’enregistrement du bâtiment dans le système électronique n’indique qu’un seul rapport.

Obligation de contrôle des institutions agréées

Pour que le principe du rapport unique puisse être appliqué, le Règlement a imposé une obligation active aux institutions agréées : les institutions et organismes agréés, lorsqu’ils reçoivent une demande de détection de bâtiment à risque, sont tenus de vérifier via le système logiciel électronique si un rapport de détection de bâtiment à risque a déjà été établi pour ce bâtiment. (Art. 7/3 du R.)

Ce contrôle est obligatoire tant pour les institutions privées agréées que pour l’Administration. Si un enregistrement précédent apparaît dans le système et qu’aucune des trois exceptions n’est survenue, un nouveau rapport ne peut être établi et l’enregistrement du bâtiment ne peut être créé. Grâce à ce mécanisme de contrôle, le principe du rapport unique devient également applicable dans la pratique.

Trois Exceptions Permettant l’Établissement d’un Deuxième Rapport

L’article 7/3 du Règlement a réglementé, selon le principe du nombre limité (numerus clausus), les trois situations où le principe du rapport unique ne s’applique pas. En dehors de ces trois cas, aucune exception n’est admise. (Art. 7/3 du R.)

Première Exception : Nécessité d’une Nouvelle Détermination suite à une Contestation ou une Décision de Justice

Si, dans le premier rapport, la structure a été jugée « sans risque », mais qu’une nouvelle expertise technique est nécessaire suite à une contestation ou une décision de justice, un nouveau rapport peut être établi. Ou bien, la situation inverse peut se présenter : si la structure a été jugée « à risque » dans le premier rapport, et qu’il a été déterminé, suite à une contestation par le comité technique ou par une décision de justice, que le rapport doit être réexaminé, un deuxième rapport peut être établi. (Art. 7/3 du R.)

Pour que cette exception puisse s’appliquer, il est impératif qu’une contestation administrative ait été formulée par la voie officielle ou qu’une décision de justice existe. Une tentative du propriétaire de faire établir un nouveau rapport, simplement parce qu’il n’est pas satisfait du résultat et sans avoir recourir à la procédure de contestation, ne relève pas de cette exception. Si, lors de l’examen de la contestation par le comité technique, il est décidé qu’un nouveau rapport est nécessaire, l’organisme agréé établit le nouveau rapport et le soumet à la Direction ; cette procédure ne viole pas le principe du rapport unique. (Art. 3/1 de la L. — Art. 7/5, 10/7 du R.)

Dans la pratique, cette exception se présente le plus souvent dans les deux scénarios suivants : suite à une contestation, le comité technique décide que le premier rapport contient des lacunes et ordonne sa correction ; ou bien, le tribunal prononce une suspension d’exécution et une annulation, et ordonne à l’administration de reprendre la procédure.

Deuxième Exception : Constatation que le Rapport a été Établi en Contravention avec la Réalité

Si l’on découvre ultérieurement que le premier rapport a été établi de manière non conforme à la réalité, soit intentionnellement, soit par négligence grave, un nouveau rapport peut être réalisé. (R. Art. 7/3)

Cette exception est soumise à une condition extrêmement stricte. Une simple erreur technique ou une différence d’interprétation n’est pas considérée comme une « non-conformité à la réalité ». Le Règlement n’a pas spécifiquement défini les cas couverts par cette portée ; cependant, la jurisprudence a établi que la non-conformité à la réalité doit reposer sur un fait objectif et prouvable. Des exemples de telles situations incluent : la présentation d’échantillons de carottage comme ayant été prélevés alors qu’ils ne l’ont pas été ; l’utilisation de fausses photos ou de valeurs de mesure ne reflétant pas l’état réel de la structure ; la production de résultats sans aucune évaluation du système porteur ; l’utilisation de données d’un autre bâtiment.

La non-conformité à la réalité doit être révélée lors des contrôles du Ministère, des examens de plaintes ou au stade judiciaire. Le propriétaire demandant un nouveau rapport pour cette raison est tenu de prouver la non-conformité à la réalité avec des faits concrets et, si possible, des preuves documentaires. Des sanctions administratives peuvent également être appliquées à l’organisation agréée, et en cas de besoin, la révocation de la licence peut être envisagée. (L. Art. 3/1 — R. Art. 6)

Troisième Exception : Survenance d’un événement concret en dehors d’une intervention intentionnelle

Un nouveau constat peut être établi si un événement concret susceptible d’affecter l’état de risque de la structure survient, sans que cela provienne de l’intention du propriétaire. (R. Art. 7/3)

Le Règlement a limité cette situation à deux éléments : l’événement doit être concret et de nature à affecter l’état de risque de la structure ; et cet événement doit découler d’un fait objectif et non d’une intervention intentionnelle.

Les événements pouvant être considérés comme relevant de cette exception sont les suivants : la formation de nouveaux dommages dans la structure à la suite de catastrophes naturelles ou d’événements imprévus tels qu’un tremblement de terre, une tempête, une inondation, un incendie ou un effondrement ; la formation ultérieure de nouveaux dommages dans la structure malgré le fait qu’elle ait été renforcée après la première constatation et que la mention de structure à risque ait été levée ; des facteurs externes tels qu’un accident de construction ou un affaissement du sol affectant le système porteur du bâtiment.

L’expression « intervention intentionnelle » couvre l’intervention délibérée et volontaire du propriétaire ou d’un tiers visant à modifier l’état de risque de la structure. Des situations telles que l’affaiblissement délibéré de certaines colonnes de la structure, la démolition de murs porteurs ou l’action délibérée pour endommager partiellement le bâtiment sont en dehors de cette portée. Le législateur a cherché à prévenir l’abus du processus de structure à risque en excluant les interventions intentionnelles de l’exception.

Suppression de l’enregistrement de la structure du système électronique : Deux périodes distinctes

La disposition du règlement, liée au principe du rapport unique mais régissant une question différente, concerne la suppression de l’enregistrement de la structure. Une fois l’enregistrement de la structure créé via le système logiciel électronique : (Art. 7/3 du Règl.)

Si la constatation n’est pas effectuée dans les deux mois, l’enregistrement de la structure est supprimé du système électronique à la demande du propriétaire. Cette règle permet au propriétaire de réinitialiser le système dans les cas où la demande est bloquée et qu’aucun progrès ne peut être réalisé.

Si la constatation n’est pas effectuée dans les six mois, l’enregistrement de la structure est supprimé d’office par la Présidence, sans délai. Cette règle agit comme un mécanisme de nettoyage automatique contre les blocages administratifs.

L’importance pratique de la suppression d’un enregistrement est la suivante : Lorsqu’un enregistrement de bâtiment est supprimé, le statut de « remplissage » du principe du rapport unique pour ce bâtiment est considéré comme annulé. Après la suppression, une nouvelle demande peut être faite pour créer un nouvel enregistrement de bâtiment et initier un processus de détection. Cette situation n’est pas techniquement une « seconde détection » ; c’est un nouveau processus de première détection initié après la suppression de l’enregistrement.

Nouvelle Détection Après Renforcement : Un Cas Particulier

Si, après l’inscription de la note de bâtiment à risque au registre foncier, le propriétaire a choisi la voie du renforcement, a achevé le renforcement et que la note a été levée, le fait que le bâtiment redevienne à risque à l’avenir peut être considéré comme relevant de la troisième exception. Dans ce cas, un nouveau rapport de détection peut être établi, à condition qu’il y ait un nouvel événement concret et qu’il n’y ait pas d’intervention intentionnelle. (Art. 7/3)

La deuxième détection effectuée après l’achèvement du renforcement et la levée de la note est techniquement considérée comme la première détection après la date à laquelle le bâtiment a été « remis à zéro » ; par conséquent, la présence d’aucune des trois conditions d’exception n’est requise. En effet, le bâtiment dont la note a été levée n’a plus le statut de bâtiment à risque, et la nouvelle détection est initiée comme un nouveau processus.

Tentatives de contourner le principe du rapport unique et leurs conséquences juridiques

Dans la pratique, on observe que certains propriétaires, insatisfaits du résultat de la première détection, tentent d’obtenir un deuxième rapport en s’adressant à une autre institution agréée. Ces tentatives restent sans succès pour plusieurs raisons.

Si l’organisme agréé constate l’existence d’un enregistrement précédent dans le système électronique, un nouvel enregistrement ne peut être créé ; par conséquent, le second rapport ne trouvera techniquement aucun enregistrement dans le système. Un organisme agréé qui établit un second rapport en violation du système risque de perdre sa licence ministérielle ; l’annulation de la licence est alors directement mise à l’ordre du jour comme sanction administrative. (Art. 6 du R.)

Si, pour quelque raison que ce soit, un second rapport parvient à l’administration, la Direction refusera de traiter le nouveau rapport, en se basant sur l’enregistrement précédent. La jurisprudence est également constante à cet égard : le Conseil d’État et les tribunaux administratifs ne reconnaissent pas la validité juridique des seconds rapports établis en violation du principe du rapport unique.

Relation entre le principe du rapport unique et le droit de propriété

Du point de vue du droit de propriété, garanti par l’article 35 de la Constitution, le principe du rapport unique nécessite une évaluation distincte. La Cour constitutionnelle a rendu des décisions de principe sur cette question dans le cadre de recours individuels : elle a accepté que le principe du rapport unique ne viole pas le droit de propriété, à condition que les voies de recours et d’objection contre la détermination d’une structure à risque restent ouvertes. Dans ce contexte, si le propriétaire n’est pas satisfait du premier rapport, trois voies s’offrent à lui : l’objection administrative (délai de 15 jours), la voie judiciaire (délai de 30 jours pour l’action en justice) et l’alternative de renforcement. (Art. 3/1 de la C. – Art. 7/5 du R.)

L’utilisation efficace de ces trois voies constitue la base fondamentale pour concilier le principe du rapport unique avec la garantie constitutionnelle de la propriété.

Impact de la modification de 2026 sur le principe du rapport unique

La modification du Règlement publiée au Journal officiel daté du 4 février 2026 et numéroté 33158 a apporté des mises à jour concernant les formulaires de détection des structures à risque, les mécanismes de notification et les modèles de rapports techniques. (Art. 7 du R. – JO. 04.02.2026/33158)

Il n’y a pas eu de modification substantielle au paragraphe 7/3 régissant le principe du rapport unique ; les trois exceptions restent valables de la même manière. Cependant, la standardisation des rapports techniques introduite par la modification facilite la détection des rapports erronés ou contraires à la réalité et permet ainsi une utilisation plus efficace de la deuxième exception.

Questions Fréquemment Posées

Le rapport a conclu qu’il n’y avait pas de risque, mais je pense que la structure est réellement risquée, puis-je le faire refaire ?

Le simple fait de ne pas être satisfait du résultat n’est pas une raison suffisante pour un second rapport. Cependant, trois voies sont possibles dans ce cas : vous pouvez demander l’évaluation de la commission technique par le biais d’un recours administratif ; vous pouvez saisir la justice ; ou vous pouvez déposer une plainte auprès de la Direction s’il existe des faits concrets indiquant que le rapport a été établi de manière contraire à la réalité.

Des dommages sont survenus à mon bâtiment après le tremblement de terre, l’ancien rapport « sans risque » est-il toujours valide ?

Le tremblement de terre peut être considéré comme « un événement concret affectant la situation de risque de la structure » dans le cadre de la troisième exception. Dans ce cas, vous pouvez déposer une demande écrite auprès de la Direction pour qu’une nouvelle évaluation soit effectuée. Pour que votre demande soit acceptée, il suffit de documenter les dommages et de démontrer qu’il n’y a pas eu d’intervention intentionnelle.

L’entreprise agréée n’a pas effectué l’évaluation dans les deux mois, que puis-je faire ?

Si l’évaluation n’est pas effectuée dans les deux mois suivant la création de l’enregistrement du bâtiment, l’enregistrement est supprimé du système à la demande du propriétaire. Vous pouvez faire une nouvelle demande, choisir une nouvelle entité agréée et redémarrer le processus. (Art. 7/3 du règlement)

Le rapport précédent a été levé après le renforcement. Que se passe-t-il s’il s’avère à nouveau risqué par la suite ?

Dans ce cas, comme la structure a légalement le statut de « sans risque », il s’agit d’une nouvelle détermination initiale. Étant donné que les procédures de détermination précédente et de levée de la mention ont été achevées, la nouvelle détermination pour cette structure ne sera pas soumise au principe du rapport unique.

Conseils Pratiques

Exercez votre droit d’opposition à temps. Si vous n’êtes pas satisfait du résultat du premier rapport, utilisez efficacement la période d’opposition de 15 jours au lieu de demander un deuxième rapport en raison du principe du rapport unique. L’acceptation de l’objection par le comité technique permet l’établissement d’un nouveau rapport dans le système. (Art. 7/5 du règlement)

Si vous estimez que le rapport est contraire à la vérité, documentez-le. Si vous portez cette allégation devant la Direction, vous devez la soutenir par des faits concrets et, si possible, par un autre avis d’ingénierie.

En cas de catastrophe naturelle ou de dommage externe, documentez immédiatement. Enregistrez les changements de la structure après un tremblement de terre, une inondation ou un dommage externe avec des photographies. Ces documents constituent une base pour une nouvelle demande de constatation dans le cadre de la troisième exception.

Vérifiez votre enregistrement existant en effectuant une recherche dans le système électronique. Une interrogation via e-Devlet (gouvernement électronique) indique si un rapport a été précédemment établi pour votre bâtiment. De plus, l’organisme agréé est également tenu d’effectuer ce contrôle lors de la demande.

Vérifiez si l’enregistrement de la structure a été supprimé. Si vous demandez la suppression de l’enregistrement parce qu’aucune constatation n’a été faite dans un délai de deux mois, confirmez via le système électronique si l’opération de suppression a eu lieu. Faire une demande à un nouvel organisme agréé sans que l’enregistrement ne soit supprimé entraînera un blocage du système.

Pourquoi un soutien juridique spécialisé est-il nécessaire ?

Le principe du rapport unique et ses exceptions constituent l’un des détails juridiques les plus techniques du processus de transformation urbaine. En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, dans le cadre de nos services de conseil en transformation urbaine que nous offrons dans tout Istanbul, en particulier à Tuzla, nous observons ce qui suit :

Les propriétaires demandent souvent un deuxième organisme agréé, ignorant l’existence du principe du rapport unique ; cette tentative se heurte à un blocage systémique et un temps précieux est perdu. Un avocat spécialisé en transformation urbaine évalue à l’avance quelle exception peut être appliquée ou comment utiliser efficacement la voie de l’objection et du litige dans les cas où le premier rapport n’est pas satisfaisant.

Le processus de plainte concernant la non-conformité du rapport à la réalité, mené auprès de la Direction, la demande de sanction administrative concernant l’organisme agréé et les nouvelles demandes de constat qui en découlent, sont des procédures qui nécessitent une justification juridique et un soutien documentaire. En tant qu’avocat en transformation urbaine à Istanbul, nous assurons une représentation juridique efficace à chaque étape de ces processus.

La demande d’une nouvelle constatation au titre de la troisième exception après un tremblement de terre ou des dommages externes est également un processus qui doit être géré par une demande écrite à l’Administration et un ensemble de documents appropriés. Ce service que nous offrons dans le cadre du conseil en transformation urbaine est fourni dans tout Istanbul par l’intermédiaire du Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, qui opère en tant qu’avocat à Tuzla.

Conclusion

Conformément à l’article 3/1 de la loi n° 6306 et à l’article 7/3 du Règlement d’application, en principe, un seul rapport d’identification de bâtiment à risque peut être établi pour chaque bâtiment. Les entités agréées sont tenues de vérifier l’enregistrement précédent dans le système électronique lorsqu’elles reçoivent une nouvelle demande. Il n’existe que trois exceptions permettant l’établissement d’un deuxième rapport : la nécessité d’une nouvelle détermination suite à une objection ou à une décision de justice ; la constatation que le rapport a été établi en violation de la vérité ; et la survenance d’un événement concret affectant l’état de risque du bâtiment, en dehors d’une intervention délibérée. Si l’identification n’est pas effectuée dans les deux mois suivant la création de l’enregistrement du bâtiment, elle est supprimée à la demande du propriétaire ; si elle n’est pas effectuée dans les six mois, elle est supprimée d’office par la Présidence ; une nouvelle demande est possible après la suppression. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/3)

Cet article a été préparé sur la base de la loi n° 6306 (Art. 3/1), du Règlement d’application (Art. 7/3) et de la modification du Règlement publiée au Journal Officiel n° 33158 en date du 4 février 2026. Étant donné que chaque situation concrète peut différer, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en rénovation urbaine pour les procédures juridiques.