السند القانوني: المادة 3/1 من القانون رقم 6306 | المادة 7/3 من لائحة التطبيق

تم إعداد تقرير مبنى الخطر الخاص بكم، ولكن حدث خطأ ما: كان التقرير خاطئًا، تم رفض الاعتراض، ثم حدث ضرر جسيم في المبنى أو تم إجراء تعزيز ورفع القيد. الآن تريدون إجراء كشف مرة أخرى — ولكن يوجد تقرير سابق. هل هذا ممكن؟ القانون رقم 6306 ولائحة التطبيق، نصا على أنه لا يجوز إصدار سوى تقرير واحد لتحديد المبنى الخطر لكل مبنى كقاعدة عامة. لكن هذه القاعدة ليست مطلقة: فقد نصت المادة 7/3 من اللائحة على ثلاثة استثناءات منفصلة. تتناول هذه المقالة بالتفصيل مبدأ التقرير الواحد، واستثناءاته، ودور النظام الإلكتروني في هذه العملية، وكيفية حذف سجل المبنى وفقًا للتشريعات الحديثة لعام 2026. (م. ق. 3/1 — م. ل. 7/3)

القاعدة الأساسية: تقرير واحد لكل مبنى

حددت المادة 7/3 من لائحة التطبيق بوضوح المبدأ الأساسي: باستثناء الحالات الاستثنائية، لا يمكن إصدار سوى تقرير واحد لتحديد المبنى الخطير لكل مبنى. (المادة 7/3 من اللائحة)

يخدم أساس هذا الحكم أغراضًا متعددة. أولاً، يضمن سلامة العملية: قد يؤدي إصدار أكثر من تقرير للمبنى نفسه إلى نتائج متضاربة ويخلق عدم يقين قانوني بشأن التقرير الذي يجب اعتماده. ثانيًا، يمنع التلاعب: يتم منع المالك من محاولة الحصول على نتيجة مختلفة بالتقدم بطلب إلى مؤسسة مرخصة أخرى إذا لم يكن راضيًا عن نتيجة التحديد. ثالثًا، ينظم الإجراءات الإدارية: تقوم مديريات السجل العقاري، ومديريات التحول الحضري، والمؤسسات المرخصة بالتعامل بناءً على تقرير واحد للمبنى نفسه.

النتيجة العملية لهذا الحكم مهمة للغاية: بعد إعداد تقرير تحديد لمبنى وتقديمه إلى الإدارة، لا يمكن إعداد تقرير جديد للمبنى نفسه ما لم تحدث حالات استثنائية، ويظهر سجل المبنى تقريرًا واحدًا فقط في النظام الإلكتروني.

التزام المؤسسات المرخصة بالتحقق

لتطبيق مبدأ التقرير الواحد، فرضت اللائحة التزامًا نشطًا على المؤسسات المرخصة: يجب على المؤسسات والجهات المرخصة، عند استلام طلب تحديد مبنى خطير، التحقق مما إذا كان قد تم إعداد تقرير تحديد مبنى خطير لهذا المبنى من قبل عبر نظام البرمجيات الإلكتروني. (المادة 7/3 من اللائحة)

هذا التحقق إلزامي لكل من المؤسسات الخاصة المرخصة والإدارة. إذا ظهر سجل سابق في النظام ولم تتحقق إحدى الاستثناءات الثلاثة، فلا يمكن إعداد تقرير جديد ولا يمكن إنشاء سجل للمبنى. بفضل آلية الرقابة هذه، أصبح مبدأ التقرير الواحد قابلاً للتطبيق عمليًا.

ثلاثة استثناءات يمكن بموجبها إعداد التقرير الثاني

نظمت المادة 7/3 من اللائحة التنفيذية ثلاث حالات لا ينطبق فيها مبدأ التقرير الواحد، وذلك بموجب مبدأ العدد المحدود (numerus clausus). لا يُقبل أي استثناء خارج هذه الحالات الثلاث. (لائحة م 7/3)

الاستثناء الأول: ضرورة إعادة التحديد بناءً على اعتراض أو قرار قضائي

إذا كان المبنى قد صُنّف في التقرير الأول على أنه “لا يشكل خطرًا”؛ ولكن إذا تطلب الأمر إجراء فحص فني مرة أخرى نتيجة لاعتراض أو قرار محكمة، فيمكن إعداد تقرير جديد. أو قد تكون الحالة معكوسة تمامًا: إذا صُنّف المبنى في التقرير الأول على أنه “محفوف بالمخاطر”، وتم تحديد ضرورة إعادة فحص التقرير بناءً على اعتراض من قبل اللجنة الفنية أو بقرار قضائي، فيمكن إعداد تقرير ثانٍ. (لائحة م 7/3)

لكي ينطبق هذا الاستثناء، يجب أن يكون هناك إما اعتراض إداري تم تقديمه عبر القنوات الرسمية أو قرار قضائي. لا تندرج محاولة المالك إعداد تقرير جديد لمجرد عدم رضاه عن النتيجة دون اللجوء إلى عملية الاعتراض ضمن نطاق هذا الاستثناء. إذا قضت اللجنة الفنية أثناء فحص الاعتراض بضرورة إعادة إعداد التقرير، تقوم المؤسسة المرخصة بإعداد التقرير الجديد وتقديمه إلى المديرية؛ وهذا الإجراء لا يخالف مبدأ التقرير الواحد. (ق. م 3/1 — ل. م 7/5، 10/7)

في الممارسة العملية، يظهر هذا الاستثناء غالبًا في السيناريوهين التاليين: بناءً على الاعتراض، تقرر اللجنة الفنية أن التقرير الأول يحتوي على أوجه قصور وتأمر بتصحيحه؛ أو تصدر المحكمة قرارًا بوقف التنفيذ وإلغائه، وتأمر الإدارة بإعادة اتخاذ الإجراء.

الاستثناء الثاني: اكتشاف أن التقرير أُعِدَّ بشكل مخالف للحقيقة

إذا تبين لاحقًا أن التقرير الأول قد تم إعداده بشكل مخالف للحقيقة، سواء كان ذلك عمدًا أو بسبب إهمال جسيم، فيمكن إعداد تقرير جديد. (المادة 7/3 من اللائحة)

يرتبط هذا الاستثناء بشرط بالغ الخطورة. لا يُعتبر الخطأ الفني البحت أو الاختلاف في التفسير “مخالفة للحقيقة”. لم تحدد اللائحة بشكل ملموس الحالات التي يغطيها هذا النطاق؛ إلا أن الاجتهاد القضائي أظهر أن مخالفة الحقيقة يجب أن تستند إلى حقيقة موضوعية قابلة للإثبات. من الأمثلة على هذه الحالات: إظهار عينات اللب (الكور) وكأنها أُخذت بينما لم تُؤخذ فعليًا؛ استخدام صور مزيفة أو قيم قياس لا تعكس الحالة الحقيقية للمبنى؛ إنتاج نتائج دون إجراء أي تقييم للنظام الإنشائي على الإطلاق؛ استخدام بيانات مبنى آخر.

يجب أن تظهر مخالفة الحقيقة أثناء تفتيش الوزارة أو مراجعة الشكاوى أو في المرحلة القضائية. ويجب على المالك الذي يطلب تقريرًا جديدًا بناءً على هذا السبب أن يثبت مخالفة الحقيقة بوقائع ملموسة، وإذا أمكن، بأدلة وثائقية. قد يتم أيضًا تطبيق عقوبات إدارية على المؤسسة المرخصة، وقد يتم إلغاء الترخيص إذا لزم الأمر. (المادة 3/1 من القانون — المادة 6 من اللائحة)

الاستثناء الثالث: وقوع حادث ملموس بخلاف التدخل المتعمد

يمكن إجراء تحديد جديد في حال وقوع حادث ملموس قد يؤثر على حالة المخاطر للمبنى، ولكن لا ينجم عن قصد المالك. (المادة 7/3 من اللائحة)

حددت اللائحة هذا الوضع بعنصرين: أن يكون الحادث ملموسًا ويؤثر على حالة المخاطر للمبنى؛ وأن ينجم هذا الحادث عن حدث موضوعي وليس عن تدخل متعمد.

الأحداث التي يمكن اعتبارها مشمولة بهذا الاستثناء هي: ظهور أضرار جديدة في المبنى نتيجة كوارث طبيعية أو أحداث غير متوقعة مثل الزلازل أو العواصف أو الفيضانات أو الحرائق أو الانهيارات؛ ظهور أضرار جديدة لاحقًا في المبنى على الرغم من إجراء تدعيم للمبنى بعد الكشف الأولي ورفع قيد المبنى الخطر؛ وعوامل خارجية مثل حادث بناء يؤثر على النظام الإنشائي للمبنى أو انهيار أرضي.

أما تعبير “التدخل المتعمد” فيشمل تدخل المالك أو الطرف الثالث بهدف تغيير حالة الخطر في المبنى عن علم وإرادة. الحالات مثل إضعاف بعض أعمدة المبنى عمدًا، أو هدم الجدران الحاملة، أو القيام بعمل متعمد لإلحاق ضرر جزئي بالمبنى، هي خارج هذا النطاق. وقد هدف المشرع إلى منع إساءة استخدام عملية المبنى المحفوف بالمخاطر عن طريق استبعاد التدخل المتعمد من الاستثناء.

مسح سجل المبنى من النظام الإلكتروني: فترتان منفصلتان

حكم اللائحة، الذي يرتبط بمبدأ التقرير الواحد ولكنه ينظم مسألة مختلفة، يتعلق بحذف سجل المبنى. بعد إنشاء سجل المبنى عبر نظام البرمجيات الإلكتروني: (المادة 7/3 من اللائحة)

إذا لم يتم الكشف خلال شهرين، يتم حذف سجل المبنى من النظام الإلكتروني بناءً على طلب المالك. تسمح هذه القاعدة للمالك بإعادة تعيين النظام في الحالات التي تتعثر فيها العملية ولا يمكن إحراز تقدم.

أما إذا لم يتم الكشف خلال ستة أشهر، فيتم حذف سجل المبنى تلقائيًا من قبل الرئاسة دون انتظار. تعمل هذه القاعدة كآلية تنظيف تلقائية ضد العوائق الإدارية.

الأهمية العملية لحذف السجل هي كالتالي: عند حذف سجل المبنى، يُعتبر مبدأ التقرير الواحد لحالة “إشغال” ذلك المبنى قد ألغي. بعد عملية الحذف، يمكن تقديم طلب جديد لإنشاء سجل مبنى جديد وبدء عملية الكشف. هذا الوضع ليس تقنيًا “كشفًا ثانيًا”؛ بل هو عملية كشف أولية جديدة تبدأ بعد حذف السجل.

إعادة الكشف بعد التعزيز: حالة خاصة

بعد تسجيل قيد المبنى الخطر في السجل العقاري، إذا اختار المالك طريق التعزيز، وأكمل التعزيز، ورُفع القيد، فإن عودة المبنى إلى حالة الخطر في فترة لاحقة يمكن اعتبارها ضمن الاستثناء الثالث. في هذه الحالة، يمكن إعداد تقرير كشف جديد طالما توفرت شروط وجود حادثة مادية جديدة وعدم وجود تدخل متعمد. (م. ل. 7/3)

الكشف الثاني الذي يتم بعد اكتمال التعزيز ورفع القيد، يعتبر تقنيًا الكشف الأول بعد تاريخ “إعادة تعيين” المبنى؛ لذلك، لا يُبحث عن وجود أي من شروط الاستثناءات الثلاثة. لأن المبنى الذي رُفع عنه القيد لم يعد في حالة مبنى خطر، ويتم بدء الكشف الجديد كعملية جديدة.

محاولات تجاوز مبدأ التقرير الواحد ونتائجها القانونية

في التطبيق العملي، يُلاحظ أن بعض الملاك، لعدم رضاهم عن نتيجة الكشف الأول، يحاولون الحصول على تقرير ثانٍ من خلال التقدم إلى مؤسسة مرخصة أخرى. هذه المحاولات تبقى بلا جدوى لعدة أسباب.

في حال رأت المؤسسة المرخصة سجلاً سابقاً في النظام الإلكتروني، فلا يمكن إنشاء سجل جديد؛ وبالتالي، لا يمكن للتقرير الثاني العثور على سجل في النظام من الناحية الفنية. المؤسسة المرخصة التي تعد تقريراً ثانياً بما يخالف النظام، تواجه خطر فقدان ترخيص الوزارة؛ ويصبح إلغاء الترخيص إجراءً إدارياً مطروحاً بشكل مباشر. (م. ل. 6)

في حال وصول التقرير الثاني إلى الإدارة لأي سبب، ترفض المديرية معالجة التقرير الجديد مستندةً إلى السجل السابق. كما أن السوابق القضائية متوافقة في هذا الشأن: لا يعتبر مجلس الدولة والمحاكم الإدارية التقارير الثانية التي تصدر بشكل مخالف لمبدأ التقرير الواحد ذات صلاحية قانونية.

علاقة مبدأ التقرير الواحد بحق الملكية

يتطلب مبدأ التقرير الواحد تقييمًا منفصلاً من حيث حق الملكية المضمون في المادة 35 من الدستور. وقد أصدرت المحكمة الدستورية قرارات مبدئية بهذا الشأن في الطلبات الفردية: فقد قبلت المحكمة أن مبدأ التقرير الواحد لا ينتهك حق الملكية بشرط إبقاء طرق الاعتراض والطرق القضائية مفتوحة ضد تحديد المبنى المحفوف بالمخاطر. في هذا الإطار، هناك ثلاثة طرق يمكن للمالك اللجوء إليها في حال عدم رضاه عن التقرير الأول: اعتراض إداري (مدة 15 يومًا)، طريق قضائي (مدة دعوى 30 يومًا)، وبديل التعزيز. (م. ق. 3/1 — م. ل. 7/5)

إن الاستخدام الفعال لهذه الطرق الثلاثة، يشكل الأساس الرئيسي لجعل مبدأ التقرير الواحد متوافقاً مع الضمان الدستوري للملكية.

تأثير تعديل 2026 على مبدأ التقرير الواحد

إن تعديل اللائحة الذي نُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 فبراير 2026 وبالعدد 33158، قد أتى بتحديثات في مواضيع نماذج تحديد المباني المحفوفة بالمخاطر، وآليات الإخطار، وقوالب التقارير الفنية. (م. ل. 7 — ج. ر. 04.02.2026/33158)

لم يتم إجراء أي تغيير في جوهر الفقرة 7/3 التي تنظم مبدأ التقرير الواحد؛ ولا تزال الاستثناءات الثلاثة سارية بنفس الطريقة. ومع ذلك، فإن توحيد التقرير الفني الذي أحدثه التعديل، يسهل الكشف عن التقارير الخاطئة أو غير المطابقة للواقع، وبالتالي يمهد الطريق لاستخدام الاستثناء الثاني بشكل أكثر فعالية.

الأسئلة المتكررة

كانت نتيجة التقرير “غير محفوفة بالمخاطر” ولكني أعتقد أن الهيكل محفوف بالمخاطر حقًا، فهل يمكنني إجراؤه مرة أخرى؟

عدم الرضا عن النتيجة وحدها ليس سببًا كافيًا لتقرير ثانٍ. ولكن في هذه الحالة، هناك ثلاثة مسارات مفتوحة: يمكنك طلب تقييم اللجنة الفنية عن طريق الاستئناف الإداري؛ أو يمكنك اللجوء إلى القضاء؛ أو إذا كانت هناك حقائق ملموسة تشير إلى أن التقرير غير صحيح، فيمكنك تقديم شكوى إلى المديرية.

حدث ضرر لمبناي بعد الزلزال، فهل لا يزال التقرير القديم “غير المحفوف بالمخاطر” ساري المفعول؟

يمكن اعتبار الزلزال “حادثة ملموسة تؤثر على حالة خطر الهيكل” ضمن الاستثناء الثالث. في هذه الحالة، يمكنك تقديم طلب كتابي إلى المديرية لعمل تقييم جديد. لقبول طلبك، يكفي توثيق الضرر وإثبات عدم وجود تدخل متعمد.

لم تقم الشركة المرخصة بالتقييم خلال شهرين، فماذا أفعل؟

إذا لم يتم إجراء التقييم خلال شهرين بعد إنشاء سجل المبنى، يتم حذف السجل من النظام بناءً على طلب المالك. يمكنك إعادة التقديم واختيار مؤسسة مرخصة جديدة وبدء العملية من جديد. (م. ل. 7/3)

تم رفع التحفظ بعد تقرير التعزيز السابق. ماذا لو تبين لاحقًا أنه خطير مرة أخرى؟

في هذه الحالة، نظرًا لأن المبنى يتمتع قانونيًا بوضع “غير محفوف بالمخاطر”، يتم إجراء تحديد أولي جديد. وبما أن إجراءات التحديد السابق ورفع التحفظ قد اكتملت، فإن التحديد الجديد لهذا المبنى لا يخضع لمبدأ التقرير الواحد.

تنبيهات عملية

استخدم حق الاعتراض في الوقت المناسب. إذا لم تكن راضيًا عن نتيجة التقرير الأول، فاستغل فترة الاعتراض البالغة 15 يومًا بفعالية بدلاً من طلب تقرير ثانٍ بسبب مبدأ التقرير الواحد. قبول الهيئة الفنية للاعتراض يجعل من الممكن إصدار تقرير جديد في النظام. (المادة 7/5)

وثّق إذا كنت تعتقد أن التقرير غير صحيح. إذا كنت ستقدم هذا الادعاء إلى المديرية، فيجب عليك دعمه بحقائق ملموسة و، إن أمكن، برأي هندسي آخر.

في حالة الكوارث الطبيعية أو الأضرار الخارجية، قم بالتوثيق فورًا. سجل التغييرات في المبنى بعد الزلزال أو الفيضان أو الأضرار الخارجية بالصور. تشكل هذه المستندات أساسًا لطلب تحديد جديد ضمن الاستثناء الثالث.

تحقق من سجلك الحالي بالبحث في النظام الإلكتروني. تُظهر الاستفسارات التي تتم عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet) ما إذا كان قد تم إصدار تقرير مسبق لمبناك. بالإضافة إلى ذلك، يتعين على المؤسسة المرخصة إجراء هذا الفحص أثناء التقديم.

تأكد مما إذا كان سجل المبنى قد تم حذفه. إذا كنت ستطلب حذف السجل لعدم إجراء تحديد خلال فترة الشهرين، فتأكد من النظام الإلكتروني ما إذا كانت عملية الحذف قد تمت. التقديم إلى مؤسسة مرخصة جديدة دون حذف السجل يؤدي إلى حظر النظام.

لماذا يعد دعم المحامي الخبير ضروريًا؟

يشكل مبدأ التقرير الواحد واستثناءاته أحد أدق التفاصيل القانونية الفنية لعملية التحول الحضري. بصفتنا مكتب محاماة 2M Hukuk، نلاحظ ما يلي خلال عملية الاستشارات في التحول الحضري التي نقدمها في جميع أنحاء إسطنبول، وخاصة في توزلا:

غالبًا ما يتقدم المالكون بطلب إلى مؤسسة مرخصة ثانية دون علمهم بوجود مبدأ التقرير الواحد، تصادف هذه المحاولة حجبًا نظاميًا ويتم إضاعة وقت ثمين. يقوم محامي التحول الحضري بتقييم مسبق لأي استثناء يمكن تطبيقه في الحالات التي لا يكون فيها التقرير الأول مرضيًا، أو كيفية استخدام طريق الاعتراض والتقاضي بفعالية.

إن عملية الشكوى بشأن عدم صحة التقرير لدى المديرية، وطلب العقوبة الإدارية بحق المؤسسة المرخصة، وما يليه من طلبات تحديد جديدة، هي إجراءات تتطلب سندًا قانونيًا ودعمًا وثائقيًا. بصفتنا محامي تحول حضري في إسطنبول، نقدم تمثيلاً قانونيًا فعالاً في كل مرحلة من هذه العمليات.

تقديم طلب تحديد جديد ضمن الاستثناء الثالث بعد زلزال أو ضرر خارجي هو أيضًا عملية يجب إدارتها بطلب خطي إلى الإدارة ومجموعة الوثائق الصحيحة. هذه الخدمة التي نقدمها ضمن نطاق الاستشارات في التحول الحضري، يتم تقديمها في جميع أنحاء إسطنبول عن طريق مكتب محاماة 2M Hukuk الذي يعمل بصفته محامي توزلا.

الخلاصة

وفقًا للمادة 3/1 من القانون رقم 6306 والمادة 7/3 من اللائحة التنفيذية، يمكن، كقاعدة عامة، إصدار تقرير واحد فقط لتحديد المبنى المحفوف بالمخاطر لكل مبنى. يجب على المؤسسات المرخصة، عند تلقي طلب جديد، التحقق من السجل السابق في النظام الإلكتروني. توجد ثلاث استثناءات فقط يمكن بموجبها إصدار تقرير ثانٍ: الحاجة إلى إعادة التحديد بناءً على اعتراض أو قرار قضائي؛ الكشف عن أن التقرير قد تم إعداده بشكل غير مطابق للحقيقة؛ ووقوع حادث ملموس يؤثر على حالة المخاطر للمبنى، بخلاف التدخل المتعمد. إذا لم يتم التحديد في غضون شهرين بعد إنشاء سجل المبنى، يتم حذفه بناءً على طلب المالك، وإذا لم يتم في غضون ستة أشهر، يتم حذفه تلقائيًا من قبل الرئاسة؛ وبعد الحذف، يمكن تقديم طلب جديد. (المادة 3/1 من القانون – المادة 7/3 من اللائحة)

تم إعداد هذا المقال بالاستناد إلى القانون رقم 6306 (المادة 3/1) واللائحة التنفيذية (المادة 7/3)، والتعديل اللائحي المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 فبراير 2026، العدد 33158. بما أن كل حالة ملموسة قد تختلف، فمن المستحسن الحصول على دعم من محامٍ متخصص في التحول الحضري في الإجراءات القانونية.