1. Réglementation légale concernant la construction et l’installation d’équipements dans les espaces communs 

Construction ultérieure d’une piscine sur le site : L’unanimité est-elle requise, ou une majorité des 4/5 est-elle suffisante ? Conformément au deuxième alinéa de l’article 19 de la loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK), l’un des copropriétaires ne peut effectuer de construction, de réparation ou d’installation dans les parties communes de l’immeuble principal sans le consentement écrit des quatre cinquièmes (4/5) de tous les copropriétaires. Comme souligné dans les décisions de la 18e Chambre civile et de la 5e Chambre civile de la Cour de cassation, la construction d’une piscine dans le jardin, qui est un espace commun, est évaluée dans ce cadre et, en règle générale, nécessite le consentement écrit d’une majorité des quatre cinquièmes. En outre, le premier alinéa de l’article 19 de la KMK impose aux copropriétaires l’obligation de protéger méticuleusement l’état architectural, la beauté et la solidité de l’immeuble principal.

2. Modification du projet pour la piscine et exigence du consentement de tous les copropriétaires

 Dans les décisions de la Cour de cassation, il a été précisé que les taux de consentement peuvent varier en fonction de la nature de l’installation à construire. En particulier, pour les constructions et installations nécessitant une modification de projet, pouvant constituer une violation de la réglementation d’urbanisme ou visant à gagner de l’espace clos, une majorité des 4/5 peut ne pas être suffisante, et le consentement de tous les copropriétaires (à l’unanimité) ainsi que l’approbation de la modification par la municipalité peuvent être nécessaires. Dans ses décisions, la 20e Chambre Civile de la Cour de cassation (2019/3894 E.) et la 18e Chambre Civile (2014/17211 E.K) ont statué que le consentement de tous les copropriétaires est obligatoire pour légaliser une piscine ou l’autoriser via une modification de projet, et que les décisions prises à la majorité des 4/5 seraient considérées comme invalides dans de tels cas.

3. Droit de Voisinage et Activités Gênantes 

Conformément à l’article 18 du Code de la Propriété par Étages (KMK), les copropriétaires sont tenus de ne pas se gêner mutuellement lorsqu’ils utilisent leurs parties privatives et les parties communes, et d’exercer leurs droits réciproquement selon les règles de bonne foi. Selon les décisions de la 18e Chambre Civile (2013/6217 E.) et de la 5e Chambre Civile (2022/4265 E.) de la Cour de cassation, même si une majorité des quatre cinquièmes est obtenue, l’installation à réaliser doit :

Ne pas être contraire à la réglementation d’urbanisme,

Ne pas empêcher les autres copropriétaires d’utiliser leurs parties privatives,

Ne pas être de nature à gêner les copropriétaires.

4. Voies de Recours Légales

 À la lumière des décisions judiciaires, les voies suivantes peuvent être suivies contre une construction de piscine non conforme au projet ou perturbatrice :

Annulation de la décision de l’assemblée des copropriétaires : Si une décision de l’assemblée a été prise concernant la construction d’une piscine, une action en annulation peut être intentée devant le tribunal civil de paix au motif que cette décision ne dispose pas de la majorité qualifiée requise par la loi (4/5 ou unanimité, selon le cas).

Action en cessation de l’ingérence et en remise en état : S’il y a une ingérence non consentie ou non conforme au projet dans une zone commune, une action peut être intentée devant le tribunal civil de paix pour demander l’arrêt de la construction, la prévention de l’ingérence et la remise en état de la zone conformément au projet.

Recours administratif et action en annulation : Une objection peut être soumise à la municipalité au stade de l’approbation du projet ou du permis. Si les projets de modification approuvés par la municipalité n’incluent pas le consentement de tous les copropriétaires, il est possible d’intenter une action en annulation de cet acte administratif devant le tribunal administratif.

Conclusion : L’application d’un projet datant de 30 ans nécessite aujourd’hui le consentement actuel des copropriétaires et la conformité à la législation d’urbanisme. Des plaintes telles que la dégradation visuelle, le bruit et les odeurs peuvent être invoquées comme « nuisance » en vertu de l’article 18 du Code de la copropriété pour demander l’arrêt du projet ou sa remise en état.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Les litiges concernant la construction de piscines sur le site ou dans les parties communes ne sont pas de simples questions de gestion pouvant être résolues uniquement par un calcul majoritaire ; ce sont des problèmes juridiques complexes qui nécessitent une évaluation conjointe des dispositions du droit de la copropriété, du droit de l’urbanisme, du droit du voisinage et du droit administratif. Une décision prise par une procédure incorrecte ou un consentement incomplet peut entraîner des pertes de droits difficiles à réparer à des stades ultérieurs.

Le soutien d’un avocat expert est particulièrement nécessaire dans de tels litiges pour les raisons suivantes :

Détermination du taux de consentement exact : Dans le cas concret, il est nécessaire de procéder à une évaluation technique, à la lumière de la jurisprudence de la Cour de cassation, pour déterminer si une majorité des 4/5 est suffisante ou si l’unanimité est requise en raison d’une modification du projet. Les décisions prises avec une mauvaise majorité comportent un risque de nullité absolue.

Examen du projet et du permis : La question de savoir si les permis ou les approbations de modification obtenus auprès de la municipalité incluent le consentement de tous les copropriétaires et s’ils sont conformes à la législation d’urbanisme ne peut être établie que par un examen juridique et technique.

Détermination correcte du type de litige et du tribunal compétent : L’annulation d’une décision du conseil des copropriétaires, la cessation d’une ingérence, le rétablissement de la situation antérieure, l’action en annulation administrative ou les demandes d’indemnisation ; le choix de laquelle (ou desquelles) doit être intentée revêt une importance stratégique. Un mauvais choix de type de litige ou de tribunal compétent peut entraîner le rejet de l’affaire pour des raisons de procédure.

Preuve des allégations de trouble et de droit de voisinage : La question de savoir si des éléments tels que le bruit, les odeurs, la dégradation visuelle et la perte de valeur sont légalement considérés comme un « trouble » et comment les prouver, nécessite une maîtrise de la jurisprudence de la Cour de cassation et de la Cour constitutionnelle.

Prévention des pertes de droits : Le non-respect des délais, la présentation de preuves incomplètes ou le suivi d’une voie juridique erronée peuvent entraîner la perte totale du droit d’action en justice des copropriétaires.

En conclusion ; dans les litiges relatifs aux parties communes, comme la construction d’une piscine sur un site, il est impératif d’obtenir un soutien professionnel d’un avocat expérimenté dans le domaine du droit de la copropriété, tant au stade du conseil juridique préventif que pendant le processus judiciaire, afin de prévenir la perte de droits et de gérer efficacement le processus.

Dans ce type de litiges, l’évaluation et la représentation juridiques effectuées par le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, expérimenté dans les affaires de copropriété et de gestion de site, garantiront que le processus est mené conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation et de manière axée sur les résultats.