1. التشريعات القانونية المتعلقة بالبناء والمنشآت في المناطق المشتركة 

بناء مسبح في الموقع لاحقًا: هل يتطلب إجماعًا، أم أن أغلبية 4/5 كافية؟ وفقًا للفقرة الثانية من المادة 19 من القانون رقم 634 الخاص بملكية الشقق (KMK)، لا يجوز لأحد مالكي الشقق، دون الحصول على موافقة خطية من أربعة أخماس (4/5) من جميع مالكي الشقق، القيام بأي إنشاءات أو إصلاحات أو منشآت في الأماكن المشتركة للعقار الرئيسي. كما أكدت قرارات الدائرة القانونية الثامنة عشرة والدائرة القانونية الخامسة في محكمة النقض، فإن بناء مسبح في الحديقة، وهي منطقة مشتركة، يندرج ضمن هذا النطاق ويتطلب عادةً موافقة خطية من أغلبية أربعة أخماس. علاوة على ذلك، تُلزم الفقرة الأولى من المادة 19 من قانون ملكية الشقق (KMK) مالكي الشقق بـ الحفاظ بعناية على الحالة المعمارية والجمالية والمتانة للعقار الرئيسي بشكل دقيق.

2. تعديل المشروع للمسبح وشرط موافقة جميع مالكي الشقق

 وقد ذكرت قرارات محكمة الاستئناف أن نسب الموافقة قد تختلف بناءً على طبيعة المنشأة المزمع إنشاؤها. وعلى وجه الخصوص، بالنسبة للمباني والمنشآت التي تتطلب تعديل المشروع، أو التي قد تشكل مخالفة للوائح التخطيط، أو تهدف إلى كسب مساحة مغلقة، فإن أغلبية 4/5 وحدها قد لا تكون كافية، وقد تتطلب موافقة جميع مالكي الطوابق (بالإجماع) وموافقة البلدية على التعديل. في قرارات الدائرة العشرين للقانون المدني بمحكمة الاستئناف (2019/3894 E.) والدائرة الثامنة عشرة للقانون المدني (2014/17211 E.K)، قُضي بأن موافقة جميع مالكي الطوابق ضرورية لإضفاء الشرعية على المسبح أو ترخيصه عن طريق تعديل المشروع، وأن القرارات المتخذة بأغلبية 4/5 في مثل هذه الحالات ستُعتبر باطلة.

3. قانون الجوار والأنشطة المزعجة 

وفقًا للمادة 18 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، يلتزم مالكو الطوابق بعدم إزعاج بعضهم البعض عند استخدام أقسامهم المستقلة والأماكن المشتركة، وباستخدام حقوقهم بشكل متبادل ضمن قواعد النزاهة. ووفقًا لقرارات الدائرة الثامنة عشرة للقانون المدني بمحكمة الاستئناف (2013/6217 E.) والدائرة الخامسة للقانون المدني (2022/4265 E.)، حتى لو تم توفير أغلبية أربعة أخماس، يجب أن تكون المنشأة المزمع إنشاؤها:

لا تتعارض مع لوائح التخطيط العمراني،

لا تمنع مالكي الطوابق الآخرين من استخدام أقسامهم المستقلة،

لا تكون ذات طبيعة مزعجة لمالكي الطوابق.

4. المسارات القانونية الممكنة

 في ضوء قرارات القضاء، يمكن اتباع المسارات التالية لمواجهة بناء مسبح يتعارض مع المشروع أو يزعج الهدوء:

إلغاء قرار مجلس ملاك العقار: إذا تم اتخاذ قرار من المجلس ببناء مسبح، فيمكن رفع دعوى إلغاء في محكمة الصلح المدنية على أساس أن هذا القرار لا يحظى بالأغلبية المؤهلة التي يتطلبها القانون (4/5 أو الإجماع حسب الحالة).

دعوى منع التدخل وإعادة الحال إلى ما كان عليه: إذا كان هناك تدخل في المنطقة المشتركة بدون موافقة أو بما يتعارض مع المشروع، يمكن رفع دعوى في محكمة الصلح المدنية للمطالبة بوقف البناء، ومنع التدخل، وإعادة المنطقة إلى حالتها الأصلية وفقًا للمشروع.

الاعتراض الإداري ودعوى الإلغاء: يمكن الاعتراض على البلدية في مرحلة الموافقة على المشروع أو الترخيص. في حال عدم تضمن مشاريع التعديل الموافق عليها من البلدية موافقة جميع ملاك العقار، فمن الممكن رفع دعوى في المحكمة الإدارية لإلغاء هذا الإجراء الإداري.

الخلاصة: يتطلب تطبيق مشروع يعود إلى 30 عامًا مضت حاليًا موافقة مالكي العقارات الحاليين وامتثاله للتشريعات العمرانية. يمكن تقديم شكاوى مثل التدهور البصري والضوضاء والرائحة باعتبارها “إزعاجًا” ضمن نطاق المادة 18 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، والمطالبة بوقف المشروع أو إعادته إلى حالته الأصلية.

لماذا تعتبر مساعدة المحامي المتخصص ضرورية؟

النزاعات مثل بناء مسبح في الموقع أو المناطق المشتركة، ليست مجرد مسائل إدارية بسيطة يمكن حلها بـ حساب الأغلبية فقط؛ بل هي مشكلات قانونية متعددة الطبقات تتطلب تقييمًا مشتركًا لأحكام قانون ملكية الطوابق، وقانون التخطيط العمراني، وقانون الجوار، والقانون الإداري. إن قرارًا اتخذ بطريقة خاطئة أو موافقة غير كاملة يمكن أن يؤدي إلى خسائر في الحقوق يصعب تعويضها في المراحل اللاحقة.

في مثل هذه النزاعات، تكون مساعدة المحامي المتخصص ضرورية بشكل خاص للأسباب التالية:

تحديد نسبة الموافقة الصحيحة: يتطلب تحديد ما إذا كانت أغلبية 4/5 كافية في الحالة المحددة، أم أن الإجماع مطلوب بسبب تعديل المشروع، تقييمًا فنيًا في ضوء سوابق محكمة الاستئناف العليا. القرارات المتخذة بأغلبية خاطئة تحمل خطر البطلان المطلق.

فحص المشروع والتراخيص: لا يمكن إثبات ما إذا كانت التراخيص أو الموافقات على التعديل المستلمة من البلدية تتضمن موافقة جميع مالكي الطوابق وتوافقها مع تشريعات التخطيط العمراني إلا من خلال فحص قانوني وفني.

التحديد الصحيح لنوع الدعوى والمحكمة المختصة: إن تحديد أي من دعاوى إلغاء قرار مجلس مالكي الطوابق، أو منع التدخل، أو إعادة الوضع إلى ما كان عليه، أو دعوى الإلغاء الإداري، أو مطالبات التعويض (أو أي منها معًا) سيتم رفعها، له أهمية استراتيجية. قد يؤدي اختيار نوع الدعوى الخاطئ أو المحكمة غير المختصة إلى رفض الدعوى شكليًا.

إثبات دعاوى قانون الجوار والإزعاج: يتطلب تحديد ما إذا كانت مسائل مثل الضوضاء والرائحة والتدهور البصري وفقدان القيمة تعتبر “إزعاجًا” قانونيًا وكيفية إثباتها، إتقان سوابق محكمة الاستئناف العليا والمحكمة الدستورية.

منع فقدان الحقوق: قد يؤدي تفويت المواعيد، أو تقديم أدلة ناقصة، أو اتباع مسار قانوني خاطئ، إلى فقدان مالكي الطوابق لحقهم في رفع الدعوى بشكل كامل.

نتيجة لذلك؛ في النزاعات المتعلقة بالمناطق المشتركة مثل بناء مسبح في الموقع، سواء في مرحلة الاستشارة القانونية الوقائية أو في سير الدعوى، الحصول على دعم مهني من محامٍ ذي خبرة في مجال قانون ملكية الطوابق المشتركة، أمر ضروري لمنع فقدان الحقوق وإدارة العملية بفعالية.

في مثل هذه النزاعات، سيضمن التقييم القانوني والتمثيل الذي يقدمه مكتب المحاماة 2M Hukuk، ذو الخبرة في القضايا المتعلقة بملكية الطوابق وإدارة المواقع، سير العملية بما يتفق مع اجتهادات محكمة النقض وأن تكون موجهة نحو النتائج.