Base Légale : Loi n° 6306 Article 3/1 | Règlement d’Application Article 7/2a

Si vous vous demandez si votre bâtiment est résistant aux tremblements de terre ou si vous avez reçu une notification pour une évaluation de structure à risque, ce guide est fait pour vous. L’évaluation de structure à risque n’est pas une simple étude technique ; c’est une procédure administrative critique qui affecte directement votre droit de propriété, votre garantie de logement et toutes les procédures juridiques ultérieures. Dans cet article, nous abordons, dans le cadre de l’article 3 de la Loi n° 6306 et de l’article 7 du Règlement d’Application, qui peut faire réaliser l’évaluation, comment elle est effectuée, à qui appartiennent les coûts et les points pratiques à considérer, avec des informations actualisées pour 2026. (Art. L. 3 — Art. R. 7)

Qu’est-ce qu’une Structure à Risque ?

Selon l’article 2 de la Loi n° 6306, une structure à risque est une structure, située dans ou hors d’une zone à risque, qui a atteint la fin de sa durée de vie économique ou dont il est scientifiquement et techniquement prouvé qu’elle présente un risque d’effondrement ou de dommages graves. (Art. L. 2/d — Art. R. 3/g)

En pratique, les bâtiments considérés comme des structures à risque présentent généralement les caractéristiques suivantes :

Avoir été construit en contradiction avec la réglementation sismique actuelle

Présence de dommages graves ou de pourriture dans les colonnes porteuses, les poutres ou les voiles

Qualité insuffisante du béton (faible résistance à la compression)

Intégrité structurelle compromise en raison d’un ferraillage insuffisant ou de la corrosion

Avoir achevé sa durée de vie économique

Important : Tout bâtiment ancien n’est pas automatiquement considéré comme une structure à risque. L’année de construction du bâtiment n’est pas le seul facteur déterminant ; une expertise technique est obligatoire. (Art. 7/1 du R.)

Qui peut réaliser le diagnostic ? Organismes habilités

L’autorité de détection des structures à risque est accordée à un nombre limité d’institutions et d’organisations. Les rapports préparés par des personnes ou des entreprises non agréées sont juridiquement invalides, et ne peuvent entraîner l’apposition d’une mention au registre foncier ni le lancement du processus de démolition. (Art. 3/1 de la L. — Art. 6/1 du R.)

Conformément à la Loi et au Règlement, les institutions et organisations habilitées à réaliser des diagnostics de structures à risque sont les suivantes :

1. Présidence de la Transformation Urbaine : Elle peut réaliser ou faire réaliser des diagnostics d’office lorsque cela est jugé nécessaire. (Art. 3/1 de la L. — Art. 7/2b du R.)

2. Administration (Municipalités et Administrations Provinciales Spéciales) : Les municipalités sont compétentes à l’intérieur des limites municipales et des zones contiguës, les administrations provinciales spéciales à l’extérieur, et les municipalités métropolitaines dans les grandes villes. (Art. 2/b de la L. — Art. 6/1 du R.)

3. Institutions et organisations agréées par la Présidence :

Institutions et organismes publics

Universités

Sociétés dont au moins 40 % du capital est détenu par des institutions et organismes publics

Organisations non gouvernementales opérant dans le domaine de l’ingénierie sismique et de la protection contre les tremblements de terre

Organisations de contrôle des bâtiments et laboratoires ayant obtenu un permis du Ministère conformément à la Loi n° 4708.

Institutions et organisations d’ingénierie civile, géologique et géophysique ayant enregistré leur bureau conformément à la Loi TMMOB n° 6235 (Règlement, Art. 6/1)

Avertissement critique : Les ingénieurs individuels, les municipalités, les universités ou les chambres professionnelles ne peuvent effectuer la détection de structures à risque que s’ils sont licenciés par la Présidence. Toute détection effectuée sans licence est juridiquement invalide. Avant de faire effectuer une détection, assurez-vous de vérifier la licence de l’organisation auprès de la Présidence sur www.kentseldonusum.gov.tr. (Règlement, Art. 6/1)

Qui peut faire effectuer la détection ? Droit de candidature

Le droit d’initier la détection d’une structure à risque est accordé en priorité au propriétaire de la structure. Les locataires ou autres ayants droit n’ont pas le pouvoir de faire cette demande seuls. (Loi, Art. 3/1 — Règlement, Art. 7/2a)

Par le propriétaire ou le représentant légal

Les citoyens peuvent faire effectuer la détection de structures à risque de leurs bâtiments, aux frais des propriétaires, sur demande de l’un des propriétaires ou de son représentant légal, auprès d’institutions et d’organisations agréées par la Présidence. Il n’est pas obligatoire que tous les propriétaires du bâtiment fassent la demande simultanément ; la demande d’un seul propriétaire est suffisante. (Loi, Art. 3/1 — Règlement, Art. 7/2a)

La personne qui fera la demande varie en fonction de la situation du titre de propriété :

Dans les structures où une servitude d’étage ou une copropriété a été établie : Le propriétaire de l’unité indépendante concernée fait la demande.

En cas de titres de propriété de terrain avec parts (où la servitude de construction n’a pas été établie) : Le propriétaire de la part de terrain qui est le propriétaire de la structure physiquement présente sur le terrain fait la demande.

Si la structure appartient à une personne différente du propriétaire du terrain et est indiquée dans le registre foncier : La partie ayant une annotation en sa faveur fait effectuer la détermination. (Règ. Art. 7/2a)

D’office par la Présidence ou l’Administration

La Présidence/l’Administration peut effectuer d’office la détermination des structures à risque, ou elle peut demander aux propriétaires ou à leurs représentants légaux de le faire en leur accordant un délai. Si les propriétaires ne font pas effectuer la détermination dans le délai imparti, les déterminations sont effectuées ou faites effectuer par la Présidence ou l’Administration. (Loi Art. 3/1 — Règ. Art. 7/2b)

Dans ce cas, les frais sont toujours à la charge des propriétaires ; la Présidence ou l’Administration poursuit et recouvre les frais engagés auprès des propriétaires, proportionnellement à leurs parts, conformément à la Loi n° 6183. (Règ. Art. 7/2b)

Conséquences de l’obstruction à la détermination

En cas d’obstruction à la détermination d’une structure à risque ; si la Présidence/l’Administration le demande, la détermination est effectuée ou faite effectuer d’office en ouvrant ou en faisant ouvrir les portes/zones fermées par les forces de l’ordre suffisantes, sur la base d’une autorisation écrite délivrée par l’autorité administrative civile. Une plainte pénale est également déposée auprès du Bureau du Procureur de la République contre ceux qui entravent la détermination, conformément aux dispositions pertinentes du Code pénal turc. (Loi Art. 3/1 — Règ. Art. 7/2c)

À quelles structures la détermination des structures à risque ne s’applique-t-elle pas ?

Le règlement a également clairement défini les structures exclues du champ d’application de la détermination. Les structures suivantes ne peuvent pas faire l’objet d’une détermination de structure à risque : (Règ. Art. 7/1)

Structures en construction et non encore habitées

Bâtiments abandonnés ou dont l’intégrité structurelle est compromise du point de vue statique pour une autre raison

La constatation s’applique uniquement aux bâtiments présentant les caractéristiques suivantes : pouvant être utilisés indépendamment, couverts, accessibles aux personnes ; bâtiments utilisés à des fins de résidence, de travail, de divertissement, de repos ou de culte, ainsi que les bâtiments servant à protéger les animaux et les biens. (Art. 7/1 du R.)

Comment fonctionne le processus de constatation, étape par étape ?

1ère Étape : Demande auprès de l’organisme agréé

Le propriétaire ou son représentant légal dépose une demande auprès d’un organisme agréé par la Présidence. La demande de constatation est faite via le système de logiciel électronique. Les documents suivants sont généralement requis pour la demande : (Art. 7/2a du R.)

Photocopie de la carte d’identité

Acte de propriété (registre foncier actuel avec charges)

Relevé cadastral de toutes les sections indépendantes

Déclaration immobilière (bâtiment)

Document de numérotage (constatation d’adresse)

Document attestant l’absence de permis de construire ou de projet de renforcement

2ème Étape : Examen technique sur site

Après la demande, l’organisme agréé se rend sur le site pour effectuer un examen technique. Dans le cadre de cet examen, les opérations suivantes sont réalisées :

Observation du système porteur de la structure

Prélèvement de carottes (échantillons cylindriques) de béton et mesure de la résistance à la compression

Détection de l’armature (épaisseur des barres d’acier et état de corrosion)

Travaux de relevé (mesure de structure)

Analyse supplémentaire si une étude de sol est nécessaire

La détermination est effectuée conformément aux Principes Relatifs à la Détermination des Bâtiments à Risque figurant à l’Annexe 2 du Règlement, et au moyen du programme logiciel électronique développé par la Présidence. (Art. 7/1 du R.)

3e Étape : Élaboration et Soumission du Rapport à l’Administration

Une fois la détermination complétée, l’organisme agréé établit un Rapport de Détermination des Bâtiments à Risque et l’envoie à la Direction de la Transformation Urbaine ou à la municipalité, si la délégation de pouvoir a été faite, via le système logiciel électronique. Il est obligatoire que le rapport contienne l’adresse et le code du bâtiment concerné par la détermination, tels qu’enregistrés dans la Base de Données Nationale des Adresses. (Art. 7/4 du R.)

4e Étape : Examen du Rapport et Inscription au Cadastre

La Direction ou la municipalité examine le rapport. Si des lacunes sont identifiées, le rapport est renvoyé à l’organisme agréé pour correction. S’il n’y a pas de lacunes, une notification est faite au bureau du cadastre dans un délai de 10 jours ouvrables au plus tard et la mention « bâtiment à risque » est inscrite dans la section des déclarations du registre foncier. (Art. 3/2 de la L. — Art. 7/4 du R.)

5e Étape : Notification au Propriétaire

Le procès-verbal contenant les informations relatives à la détermination est effectué par trois canaux simultanément : (Art. 3/2 de la L. — Art. 7/4 du R.)

Le procès-verbal est personnellement affiché sur la structure

Les propriétaires sont informés via la Porte de l’e-Gouvernement

Il est affiché pendant 15 jours au bureau du muhtar

Le dernier jour de l’affichage du mukhtar, tous les titulaires de droits réels et personnels sont réputés avoir été notifiés. Les structures sont également annoncées sur le site internet de la Présidence pendant 15 jours. À partir de cette date, un délai de recours de 15 jours commence à courir. (Art. 7/4-5 du R.)

Principe d’un seul rapport par structure

L’article 7/3 du Règlement dispose qu’un seul rapport de détection de structure à risque peut être établi pour chaque structure. Les exceptions sont les suivantes : (Art. 7/3 du R.)

S’il est nécessaire de rédiger un nouveau rapport suite à une objection ou à une décision de justice

S’il est établi que le rapport a été rédigé de manière non conforme à la réalité

Si un événement concret s’est produit, autre qu’une intervention délibérée susceptible d’affecter l’état de risque de la structure

Les organisations agréées doivent vérifier, via le système logiciel électronique, si un rapport a déjà été établi pour cette structure avant de créer un enregistrement de structure. (Art. 7/3 du R.)

Attention : Si la détection n’est pas effectuée dans les 2 mois suivant la création de l’enregistrement de la structure, sur demande de l’un des propriétaires, ou si elle n’est pas effectuée dans les 6 mois, l’enregistrement est supprimé d’office du système électronique par la Présidence. (Art. 7/3 du R.)

À qui incombent les frais de détection ?

Les frais de détection des structures à risque sont à la charge des propriétaires. En cas de détection de structure à risque et de procédures de démolition effectuées par la Présidence ou l’Administration, les propriétaires sont responsables des frais de détection au prorata de leurs parts. (Art. 3/1 de la L. — Art. 7/2b du R.)

Les frais sont notifiés par la Présidence ou l’Administration et le paiement doit être effectué dans un délai de 1 mois suivant la notification. Les frais non payés à temps sont poursuivis et recouvrés conformément aux dispositions de la Loi n° 6183. (Art. D. 7/2b)

Frais de constatation pour l’année 2026 (Estimés)

Les frais de constatation des bâtiments à risque varient en fonction de la taille du bâtiment, du nombre d’étages et de la méthode appliquée. Les fourchettes de prix estimées, basées sur les prix du marché, sont les suivantes :

Remarque : Ces chiffres sont sujets à variation en fonction des conditions du marché. Pour un prix définitif, il est recommandé d’obtenir des devis auprès de plusieurs organismes agréés. Consultez l’adresse www.kentseldonusum.gov.tr pour la liste des prix unitaires du Ministère. (Art. D. 7/2b)

Résultats du rapport : Risqué ou Non risqué ?

Une fois l’examen technique terminé, l’un des deux résultats est obtenu :

Non risqué : La structure n’est pas identifiée comme étant à risque ; aucune annotation n’est ajoutée au registre foncier et le processus prend fin.

Risqué : Le bâtiment est enregistré comme « bâtiment à risque » au registre foncier. Cette mention est également valable vis-à-vis des tiers et devient visible lors des transactions de vente et de transfert du bien immobilier. À compter de la réception de la notification par les propriétaires, un délai d’opposition de 15 jours commence. Si aucune opposition n’est faite ou si l’opposition est rejetée, la décision devient définitive et le processus de démolition commence. (Art. L. 3/1-2 — Art. R. 7/4-5)

Comment faire opposition à la désignation d’un bâtiment à risque ?

Le propriétaire ou son représentant légal peut faire opposition au résultat de l’expertise, dans un délai de 15 jours à compter du dernier jour de l’affichage de l’annonce par le chef de quartier, par le biais d’une pétition, auprès de la Direction de la Transformation Urbaine ou, si l’autorité a été déléguée, auprès de la municipalité. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/5)

Important : Le droit d’opposition appartient uniquement au propriétaire du bâtiment et à son représentant légal. L’opposition d’un seul des propriétaires produit des effets pour l’ensemble du bâtiment ; il n’est pas obligatoire que les autres propriétaires participent à l’opposition. Les oppositions faites hors délai et celles des personnes qui ne sont pas propriétaires ne sont pas prises en compte. (Art. R. 7/5)

Les oppositions sont évaluées par un comité technique de 7 personnes composé de 4 membres du corps professoral universitaire et de 3 techniciens du Ministère/de la Présidence. Le comité examine tous les éléments techniques du rapport, indépendamment des motifs invoqués dans la requête d’opposition, et visite le bâtiment sur place si nécessaire. La décision du comité technique est définitive. (Art. L. 3/1 — Art. R. 9-10)

Option de Renforcement : Devez-vous Démolir ?

Même si la détermination d’une structure à risque est finalisée, la démolition n’est pas obligatoire. Le bâtiment peut être renforcé si les conditions suivantes sont remplies dans le délai accordé aux propriétaires : (Art. R. 8/7)

Faire constater par un organisme expert que le renforcement est techniquement possible

Obtention du consentement écrit des 4/5 des copropriétaires conformément à l’article 19/2 de la loi sur la copropriété

Préparation du projet de renforcement et obtention du permis

Achèvement des travaux de renforcement dans le délai spécifié sur le permis

Une fois le renforcement terminé, une demande est adressée à la Direction de la Transformation Urbaine pour lever la mention de structure à risque dans le registre foncier. (Art. R. 8/7)

Règle Spéciale pour les Structures classées Patrimoine Culturel

La détermination d’une structure à risque pour les bâtiments relevant de la loi n° 2863 sur la protection du patrimoine culturel et naturel ne peut être effectuée que sur demande des propriétaires de la structure. Une fois la détermination finalisée, une notification est faite au Conseil régional de protection du patrimoine culturel concerné, et l’application est définie selon la décision prise par le conseil. (Art. R. 7/8)

Interroger la Détermination de Structure à Risque depuis e-Devlet

Vous pouvez vérifier si votre bâtiment fait l’objet d’une détermination de structure à risque via le portail e-Devlet. Pour cela, vous pouvez accéder à la page pertinente en tapant « Détermination de Structure à Risque » dans la barre de recherche d’e-Devlet. De plus, vous pouvez accéder à la liste des organismes agréés et aux annonces de structures à risque dans votre région via le site web officiel de la Présidence de la Transformation Urbaine www.kentseldonusum.gov.tr.

Avertissements Pratiques : Erreurs Fréquentes Commises Pendant le Processus

Ne faites pas effectuer de constatations par des entreprises sans licence. Les rapports établis par des personnes ou des entreprises non agréées par le ministère sont totalement invalides. Cela entraîne à la fois une perte de droits et une perte de temps. (Art. R. 6/1)

Suivez attentivement les canaux de notification. La notification est réputée effectuée le dernier jour de l’affichage à la mairie (muhtar). Ne pas avoir vu la notification e-Devlet ne vous protège pas ; le délai de contestation de 15 jours commence à partir de cette date. (Art. L. 3/2 — Art. R. 7/4)

Ne manquez pas le délai de contestation. Le délai de contestation de 15 jours est préclusif. Les contestations faites après l’expiration de ce délai ne seront pas prises en compte. (Art. R. 7/5)

Payez les frais à temps. Si le délai de paiement d’un mois est dépassé pour les constatations faites par la Présidence ou l’Administration, des poursuites d’exécution peuvent être engagées en vertu de la loi n° 6183. (Art. R. 7/2b)

Connaissez le principe d’un seul rapport par structure. Il n’est pas possible de demander plus d’un rapport pour la même structure ; toutefois, un nouvel examen peut être demandé par voie de contestation. (Art. R. 7/3)

Empêcher la constatation constitue un délit. Entraver l’accès de l’équipe technique à la structure entraîne une plainte pénale en vertu du Code pénal turc (TCK), et l’administration a également le pouvoir d’entrer par la force avec l’aide des forces de l’ordre. (Art. L. 3/1 — Art. R. 7/2c)

Conclusion

Dans le cadre de l’article 3 de la loi n° 6306 et de l’article 7 du règlement d’application, la détermination d’une structure à risque est un processus multicouche, principalement laissée à l’initiative du propriétaire, mais où la Présidence et l’Administration peuvent également intervenir d’office si nécessaire. Seules les organisations agréées par le ministère peuvent effectuer la détection ; les coûts sont en principe à la charge des propriétaires. Il existe un droit de recours de 15 jours contre la décision de détection, et le recours est évalué par un comité technique de 7 personnes. Bien qu’une option de renforcement soit également disponible, elle nécessite le respect de certaines conditions techniques et légales. (Loi Art. 3/1 — R. Art. 7)

Gérer correctement le processus dès le début est d’une grande importance pour prévenir la perte de droits et se protéger contre les démolitions et les dépenses inutiles. Obtenir le soutien d’un conseiller juridique avant la détection ou pendant la phase de recours facilitera la bonne gestion de ce processus.

Cet article a été préparé sur la base de la loi n° 6306 (Art. 3/1) et du règlement d’application (Art. 7/2a), ainsi que des sources officielles et des données ouvertes de la Présidence de la Transformation Urbaine à partir d’avril 2026. Les frais de détection varient en fonction des conditions du marché, et il est recommandé de consulter www.kentseldonusum.gov.tr pour obtenir des informations à jour avant de postuler.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il essentiel ?

Le processus de recours contre la détection d’une structure à risque, bien qu’il puisse sembler au premier abord n’être qu’une question de pétition, est en réalité un processus extrêmement technique et juridique. Le problème le plus courant rencontré par les citoyens d’Istanbul, Tuzla et ses environs dans ce processus est que les recours sont faits avec des pétitions non motivées ou que le délai de 15 jours est manqué sans s’en rendre compte.

En tant que cabinet d’avocats 2M Hukuk, nous observons ce qui suit au cours du processus de conseil que nous fournissons dans le domaine du droit de la transformation urbaine à Istanbul en général, et à Tuzla en particulier :

C’est un processus qui requiert à la fois des connaissances techniques et juridiques. La pétition d’objection à soumettre à la commission technique doit combiner des questions d’ingénierie telles que la méthode de prélèvement d’échantillons de carottes, l’analyse du système porteur et la conformité à la réglementation avec un langage juridique. Un avocat spécialisé en transformation urbaine peut construire ce pont technico-juridique en travaillant en coordination avec des ingénieurs civils. (Art. 10/7 du Règlement)

La gestion du temps est critique. La période de 15 jours pour le recours administratif et la période de 30 jours pour le procès en annulation qui peut suivre sont des délais consécutifs et extrêmement courts. Un propriétaire recevant un avis de structure à risque à Tuzla ou dans tout autre district d’Istanbul doit consulter un avocat spécialisé en transformation urbaine sans perdre de temps durant ce processus.

Une action rapide est essentielle pour une décision de suspension de l’exécution. La demande de suspension de l’exécution (YD), qui doit être faite simultanément avec le procès en annulation, peut être rejetée par le tribunal si elle est irrégulière ou présentée tardivement. Cette situation ouvre la voie à la démolition du bâtiment pendant que l’affaire est en cours.

Il est également nécessaire de gérer stratégiquement le processus d’accord. Même si l’objection est infructueuse, le soutien d’un avocat spécialisé en transformation urbaine à Istanbul fait une grande différence pour bénéficier des droits tels que l’aide au loyer, le logement temporaire et l’aide à la construction dans les meilleures conditions avant la démolition. (Art. 5/1 de la Loi — Art. 16/1 du Règlement)

Notre Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, où nous opérons en tant qu’avocat de Tuzla, fournit des services concernant l’opposition aux bâtiments à risque, les recours en annulation, les demandes de suspension d’exécution et le conseil en transformation urbaine dans le cadre de la Loi n° 6306. En bénéficiant d’un conseil en transformation urbaine adéquat dès le début de votre processus, vous pouvez prévenir la perte de droits tant sur le plan technique que juridique.