من أكثر المآزق شيوعًا في إدارة الشقق أو المجمعات السكنية هو عدم القدرة على الوصول إلى المدير، وما يترتب على ذلك من عدم قدرة مجلس ملاك العقارات على الاجتماع. قد يكون المدير قد ترك منصبه، أو لم يبلغ عن عنوانه، أو لا يستجيب لطلبات الاجتماع من قبل ملاك العقارات. في هذه الحالة، يتوقف المبنى إداريًا؛ ولا يمكن تحصيل المصاريف المشتركة، ولا يمكن اتخاذ قرارات عاجلة، وينشأ فراغ في المسؤولية.

الخبر السار هو أن قانون ملكية العقارات رقم 634 (KMK) يقدم خارطة طريق واضحة لحل هذا الانسداد. في هذه المقالة؛ يتناول مكتب 2M للمحاماة، في ضوء التشريعات الحالية والقرارات القضائية، التزام المدير بالإبلاغ عن معلومات الاتصال الخاصة به، وإجراءات عقد اجتماع لملاك العقارات بأنفسهم عندما يتجنب المدير ذلك، وطرق تحديد العنوان والإخطار، وعملية تعيين مدير عبر محكمة الصلح المدنية كحل أخير.

1. التزام المدير بالإبلاغ عن معلومات الاتصال الخاصة به والغرامة الإدارية

وفقًا لـ المادة 34 من قانون ملكية العقارات رقم 634، فإن شفافية معلومات الاتصال الخاصة بالمدير هي إلزام قانوني. بموجب نص المادة، يجب تعليق اسم المدير ولقبه وعنوان عمله ومنزله، بجانب باب العقار الرئيسي أو في مكان مرئي عند المدخل، في إطار بشكل إلزامي (الدائرة 21 المدنية بالمحكمة العليا – 2018/2496 – 2019/2633 – 08.04.2019).

هذا الالتزام ليس تعسفيًا، بل هو قاعدة نظام عام قابلة للتدقيق. لأنه يعتمد على هذه المعلومات أن يعرف مالك العقار من أي عنوان سيتصل بالمدير، وإلى أين سيوجه دعواه وإخطاراته.

في حال عدم الوفاء بالالتزام، وبناءً على طلب مالك الطابق المعني، يمكن فرض غرامة إدارية على المدير أو على كل عضو من أعضاء مجلس الإدارة (الدائرة المدنية السادسة بمحكمة النقض – 2022/3890 – 2023/3698 – 07.11.2023). يتم إصدار العقوبة من قبل محكمة الصلح المدنية في مكان وجود العقار الرئيسي، بناءً على الطلب.

تفصيل مهم: في العقارات الرئيسية التي تحتوي على ثمانية أقسام مستقلة أو أكثر، يعتبر تعيين المدير إلزامياً بموجب القانون بالفعل. وبالتالي، لا يمكن التهرب من هذا الالتزام بالقول “لا يوجد مدير”؛ فإذا لم يكن هناك مدير، يجب تعيين واحد، وإذا كان هناك، فيجب الإعلان عن معلومات هويته وعنوانه.

2. إجراءات عقد اجتماع مالكي الطوابق وامتناع المدير

تم تنظيم الإجراءات المتعلقة بعقد اجتماع مجلس ملاك الطوابق في المادة 29 من قانون الملكية المشتركة (KMK).

إجراءات الاجتماع الاستثنائي: في حال ظهور سبب مهم؛ وبناءً على طلب المدير، أو المدقق، أو ثلث (1/3) مالكي الطوابق، يمكن عقد اجتماع بإرسال دعوة موقعة أو خطاب مسجل إلى جميع الملاك قبل خمسة عشر (15) يومًا على الأقل من تاريخ الاجتماع، مع ذكر سبب الاجتماع. تبدأ هذه المدة من تاريخ وصول الدعوة (الإبلاغ) إلى مالك الطابق.

نقطة حيوية في الممارسة: لا يكفي تعليق دعوة الاجتماع الاستثنائي على مدخل المبنى أو لوحة الإعلانات فقط. الشرط الشكلي الذي يتطلبه القانون هو إما ورقة دعوة مقابل توقيع أو رسالة مسجلة مع إشعار بالاستلام. عدم الالتزام بهذا الشكل يمنح المالك الذي لم يحضر الاجتماع الحق في طلب إلغاء جميع القرارات المتخذة أمام محكمة الصلح المدنية. أي أن دعوة غير نظامية يمكن أن تبطل جهود أشهر من العمل.

ماذا يحدث إذا امتنع المدير؟ في حال امتناع المدير عن أداء واجبه أو عقد اجتماع، يمكن لأصحاب الوحدات التصرف بأنفسهم. قضت محكمة النقض بأنه في حال قيام أصحاب الوحدات بجمع تواقيع بنسبة 1/3 وتوفير الشروط اللازمة لعقد اجتماع استثنائي، وامتناع الإدارة عن عقده، يمكن لأصحاب الوحدات تنظيم الاجتماع وعقده بأنفسهم (محكمة النقض، الدائرة المدنية العشرون – 2017/1901 – 2017/6393 – 11.07.2017).

المسار التتابعي الذي يمكن اتباعه عادة هو: أولاً، تقديم طلب كتابي إلى الإدارة وطلب عقد اجتماع؛ إذا لم يتم التوصل إلى نتيجة، فعقد الاجتماع شخصيًا من خلال توجيه دعوة رسمية بتوقيع ثلث أصحاب الوحدات؛ وإذا تعذر تطبيق ذلك أيضًا، فطلب تدخل القاضي.

3. تحديد العنوان وإجراءات الإبلاغ

في الحالات التي لا يُعرف فيها عنوان المدير أو أحد أصحاب الوحدات، يتم اللجوء إلى السجلات الرسمية وطرق البحث.

ذكرت محكمة الاستئناف العليا أنه في الحالات التي لا يمكن فيها تحديد المدير، يجب تحديد هويته من خلال تحقيق الشرطة، وأنه يمكن إجراء الإخطارات بتحديد عناوين جميع مالكي الوحدات المسجلة في نظام MERNİS (الدائرة المدنية الحادية والعشرون لمحكمة الاستئناف العليا – 2018/6344 – 2019/6015 – 10.10.2019).

المادة الإضافية 1 من قانون الإخطارات: في حالة عدم إبلاغ صاحب الوحدة المستقلة (أو المدير) عن عنوان، تُسلم الإخطارات إلى الساكن الفعلي لتلك الوحدة المستقلة. إذا لم يكن هناك ساكن فعلي في الوحدة المستقلة، يعتبر نموذج الإخطار المعلق على لوحة الإعلانات في مدخل المبنى كأنه قد تم تسليمه للشخص المعني (المحكمة الدستورية – 20/3/2014).

الشرط الحاسم هنا هو: طريقة لوحة الإعلانات، تكون صالحة فقط إذا تم التأكد مسبقًا من عدم وجود ساكن فعلي في الوحدة المستقلة. استخدام لوحة الإعلانات مباشرة دون إجراء هذا التأكد، يجعل الإخطار باطلًا (الدائرة المدنية الثانية عشرة لمحكمة الاستئناف العليا – 2012/3846 – 2012/19285 – 05.06.2012).

4. تعيين مدير عن طريق محكمة الصلح المدنية

إذا لم يتمكن مالكو الوحدات من الاتفاق في إدارة العقار الرئيسي، أو لم يتمكنوا من الاجتماع وتعيين مدير، أو إذا أصبحت الإدارة غير قادرة على العمل، فيمكن اللجوء إلى القضاء وفقًا للفقرة السادسة من المادة 34 من قانون الملكية المشتركة (KMK).

بناءً على طلب أحد مالكي الوحدات، يمكن لمحكمة الصلح المدنية الموجودة في مكان العقار تعيين مدير للعقار (المحكمة الدستورية – 19/11/2015). المدير المعين من قبل المحكمة، يمتلك نفس الصلاحيات التي يتمتع بها المدير المعين من قبل مالكي الوحدات وهو مسؤول أمام مالكي الوحدات؛ وتُغطى أتعابه من المصاريف المشتركة.

طبيعة الدعوى: إن عدم إمكانية عقد اجتماع بسبب تعذر الوصول إلى المدير أو عدم معرفة عنوانه، يعد مؤشراً على توقف إدارة المبنى إدارياً. في هذه الحالة، يجب رفع دعوى تعيين مدير “دون خصومة”، ويجب أن تهدف العملية إلى سد فراغ إداري (الدائرة 18 المدنية لمحكمة الاستئناف العليا – 2014/21117 – 2014/19005 – 25.12.2014).

أهمية السجلات الرسمية: لا يمكن للمحكمة أن تستنتج “عدم وجود عائق في الإدارة” بناءً على إفادات الأطراف فقط. في حال عدم توفر دفاتر القرارات أو عدم وجود وثيقة رسمية بشأن انتخاب المدير، يجب اللجوء إلى تعيين مدير من قبل المحكمة (الدائرة 18 المدنية لمحكمة الاستئناف العليا – 2011/1649 – 2011/1911 – 15.02.2011).

الاتجاه العملي: في بعض الحالات، قد تفضل المحاكم، بدلاً من تعيين مدير مباشر، تعيين ممثل بصلاحيات محدودة تقتصر على عقد الجمعية العمومية غير العادية وإدارة الاجتماع. المبدأ الأساسي هنا هو أن الإرادة تتجلى في مجلس ملاك العقار؛ وتدخل القاضي يقتصر فقط على ضمان عقد الاجتماع.

5. ملاحظات اجتهادية يجب الانتباه إليها

الفراغ الإداري وتدخل المحكمة: عدم إمكانية عقد اجتماع بسبب تعذر الوصول إلى المدير أو عدم معرفة عنوانه، يشير إلى توقف إدارة المبنى ويفتح الطريق أمام دعوى تعيين مدير “دون خصومة” (الدائرة 18 المدنية لمحكمة الاستئناف العليا – 2014/21117 – 2014/19005).

فترات التقاضي (دعوى الإلغاء): إذا تم عقد اجتماع غير قانوني وتم انتخاب مدير لأنه تعذر الوصول إلى المدير، فمن الأهمية بمكان رفع دعوى قضائية لإلغاء هذا القرار خلال الفترات القانونية المنصوص عليها في المادة 33 من قانون ملكية الطوابق (KMK) (شهر / 6 أشهر) (الهيئة العامة للقانون – 2019/34 – 2022/654 – 17.05.2022). هذه الفترات تسقط الحق؛ إذا تم تفويتها، قد يصبح القرار غير القانوني ساري المفعول.

الأسئلة المتكررة (SSS)

ماذا يحدث إذا لم يعلق المدير اسمه وعنوانه في المبنى؟ بناءً على طلب أحد مالكي الوحدات، يمكن لمحكمة الصلح المدنية في مكان العقار الرئيسي أن تفرض غرامة إدارية على المدير أو كل عضو من أعضاء مجلس الإدارة (المادة 34 من قانون ملكية الطوابق).

المدير لا يدعو إلى اجتماع؛ هل يمكن لمالكي الوحدات عقد اجتماع بأنفسهم؟ نعم. يمكن لثلث (1/3) مالكي الوحدات عقد اجتماع استثنائي بأنفسهم عن طريق إرسال دعوة إلى جميع المالكين مقابل توقيع أو بخطاب مسجل موصى عليه، قبل 15 يومًا على الأقل من تاريخ الاجتماع (المادة 29 من قانون ملكية الطوابق؛ المحكمة العليا، الدائرة العشرون – 2017/1901 – 2017/6393).

هل يكفي تعليق إعلان الاجتماع عند مدخل المبنى فقط؟ لا. الشرط الشكلي الذي يطلبه القانون في الاجتماع الاستثنائي هو خطاب دعوة مقابل توقيع أو خطاب مسجل موصى عليه مع إشعار بالاستلام. الإعلان المعلق على اللوحة فقط لا يحقق هذا الشرط وقد يؤدي إلى إلغاء الاجتماع.

لا يمكننا الوصول إلى عنوان المدير أو أحد مالكي الوحدات، كيف نقوم بالتبليغ؟ يمكن تحديد العنوان من خلال تحقيقات الشرطة وسجلات MERNİS. إذا كان هناك ساكن فعلي في القسم المستقل، يتم التبليغ إليه؛ إذا تم تحديد عدم وجود ساكن فعلي مسبقًا، يعتبر الإشعار المعلق على لوحة الإعلانات تبليغًا نموذجيًا (المادة 1 الإضافية من قانون التبليغات).

ماذا يمكن فعله إذا لم يتفق مالكو الوحدات المستقلة على المدير على الإطلاق؟ يمكن لأحد مالكي الوحدات المستقلة التقدم بطلب إلى محكمة الصلح المدنية في مكان العقار لتعيين مدير (أو ممثل يقتصر دوره على إدارة الاجتماع) عن طريق المحكمة (المادة 34/6 من قانون ملكية الوحدات المستقلة).

هل تعيين مدير إلزامي في المباني التي تحتوي على أقل من 8 شقق؟ ليس إلزاميًا بموجب القانون؛ ولكن قد يكون قد تم فرضه بموجب خطة الإدارة. في المباني التي تحتوي على 8 وحدات مستقلة أو أكثر، يكون تعيين المدير إلزاميًا في جميع الأحوال.

ما هي المدة المتاحة لنا لإلغاء المدير المنتخب في اجتماع غير نظامي؟ يجب رفع دعوى إلغاء في محكمة الصلح المدنية ضمن المهل المحددة في المادة 33 من قانون ملكية الوحدات المستقلة (عادة شهر واحد / 6 أشهر). إذا فات الأجل، قد يصبح القرار ساري المفعول.

لماذا يعتبر دعم المحامي الخبير ضروريًا؟

على الرغم من أن عدم القدرة على التواصل مع المدير أو وجود فراغ إداري قد يبدو مشكلة “تواصل” بسيطة للوهلة الأولى، إلا أن العملية القانونية حساسة للغاية للشروط الشكلية. قد يؤدي الحساب الخاطئ لفترة الدعوة البالغة 15 يومًا، أو جمع أقل من ثلث تواقيع الأغلبية، أو تعليق الإخطار على لوحة الإعلانات دون إجراء بحث MERNİS/الشرطة، أو تفويت المواعيد النهائية البالغة شهر واحد / 6 أشهر المذكورة في المادة 33 من قانون ملكية الوحدات المستقلة؛ إلى إبطال جهود استمرت لأشهر وإلغاء القرارات المتخذة.

تختلف الخطوات الصحيحة التي يجب اتخاذها في مثل هذه النزاعات بناءً على الحالة المحددة، ومحتوى خطة الإدارة، وعدد الوحدات المستقلة. يجب ضمان تنظيم دعوة الجمعية العمومية غير العادية وفقًا للإجراءات، وصياغة دعوى تعيين المدير بشكل صحيح، وتنفيذ إجراءات التبليغ بدقة، ورفع دعوى الإلغاء في الوقت المناسب عند الضرورة، وذلك بتوجيه من محامٍ ذي خبرة في هذا المجال.

مكتب 2M القانوني للمحاماة، هو مكتب محاماة أسسته المحامية مريم غوناي، ويقع مقره في توزلا بالجانب الأناضولي من إسطنبول، ويقدم خدماته لمناطق بنديك، كارتال، مالتيبي، وكذلك جبزي/كوجالي. يقدم المكتب استشارات شاملة ومتابعة للقضايا في مجالات قانون ملكية الطوابق وإدارة الشقق/المجمعات السكنية، والتحول الحضري، والعقارات، وخلافات الرسوم/الإدارة؛ بما في ذلك قضايا تعيين المدير، وإلغاء قرارات مجلس ملاك الشقق، وإجراءات الجمعية العمومية غير العادية، ونزاعات التبليغ على وجه الخصوص.

إذا كنتم تعانون في شقتكم أو مجمعكم السكني من عدم إمكانية الوصول إلى المدير، أو عدم إمكانية عقد اجتماع، أو فراغ إداري، فننصحكم بالحصول على دعم محامٍ خبير قبل التعرض لخسارة الحقوق.