Table des matières

1. Règle fondamentale : le partage en nature doit être examiné avant la vente

En vertu de l’article 698 du Code civil turc n° 4721, sauf obligation de maintenir la copropriété indivise, chaque indivisaire peut demander le partage du bien. Le droit de demander le partage peut être limité par un acte juridique pour une durée maximale de dix ans ; pour les immeubles, les conventions relatives au maintien de la copropriété doivent respecter la forme officielle et peuvent être annotées au registre foncier. En outre, le partage ne peut être demandé à un moment inopportun.

La méthode de partage est régie par l’article 699 du Code civil turc. La disposition prévoit trois niveaux et leur ordre est déterminant :

• Le partage s’effectue par partage en nature du bien ou par sa vente de gré à gré ou aux enchères, suivie du partage du prix.
• À défaut d’accord sur le mode de partage, à la demande de l’un des indivisaires, le juge ordonne le partage matériel du bien ; si les lots ne sont pas de valeur équivalente, il assure l’égalisation en ajoutant une somme d’argent au lot de moindre valeur.
• Si la demande de division n’est pas compatible avec les circonstances et, notamment, si le bien ne peut être divisé sans subir une perte de valeur importante, il est ordonné la vente aux enchères. La vente aux enchères limitée aux seuls indivisaires est toutefois subordonnée au consentement de tous les indivisaires.

Dans ce cadre, la vente n’est pas une solution automatique à laquelle il serait possible de recourir sans examiner la possibilité d’un partage en nature. L’erreur la plus fréquente en pratique consiste à penser que le fait pour le demandeur de solliciter, dans sa requête, la « dissolution de l’indivision par voie de vente » conduit directement le tribunal à ordonner la vente. La jurisprudence de la Cour de cassation affirme le contraire.

2. L’action est bilatérale : le défendeur peut également demander le partage en nature

Les actions en dissolution de l’indivision présentent une particularité procédurale : elles sont bilatérales et produisent des effets similaires à l’égard des parties. Dans son arrêt du 07.11.2024, E. 2024/3822, K. 2024/4998, la 7e chambre civile de la Cour de cassation a défini ces actions comme des procédures bilatérales, produisant des conséquences similaires pour les parties et permettant de mettre fin à la propriété collective portant sur des biens détenus en copropriété ou en main commune afin de passer à la propriété individuelle.

Dans son arrêt du 14.01.2020, E. 2016/12703, K. 2020/373, la 14e chambre civile de la Cour de cassation a également souligné que, dans ces actions, le défendeur dispose des mêmes droits que le demandeur. La conséquence pratique est la suivante : lorsque le défendeur demande le partage en nature dans son mémoire en réponse, le tribunal est tenu d’examiner cette demande. La demande de vente formée par le demandeur ne prive pas d’effet la demande de partage en nature du défendeur.

Dans son arrêt du 04.04.2024, E. 2024/1198, K. 2024/1998, la 7e chambre civile de la Cour de cassation a formulé le principe ainsi : lorsque l’une des parties demande la dissolution de l’indivision par partage en nature et que ce mode de partage est possible, la règle est de mettre fin à l’indivision par partage en nature.

3. Six éléments que le tribunal doit examiner d’office

La possibilité d’un partage en nature ne se limite pas aux allégations formulées par les parties dans leurs écritures. Selon une formule constamment reprise par la jurisprudence de la Cour de cassation, le tribunal doit examiner les éléments suivants :

Ces six critères sont repris presque dans les mêmes termes dans l’arrêt de l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation du 22.09.2021, E. 2018/161, K. 2021/1063, ainsi que dans de nombreux arrêts des 5e, 7e et 14e chambres civiles. En matière de perte de valeur importante, la règle est claire : si la division entraîne une diminution substantielle de la valeur de l’immeuble, le partage en nature ne peut être ordonné.

4. Comment l’examen du partage en nature est-il effectué étape par étape ?

Une appréciation abstraite d’un expert ne suffit pas. Dans son arrêt du 22.09.2021, E. 2018/161, K. 2021/1063, l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation a indiqué que la procédure consiste d’abord à obtenir et examiner les derniers registres fonciers de l’immeuble et, le cas échéant, ses plans cadastraux, puis à effectuer une inspection sur place afin de vérifier leur concordance avec le bien et l’existence d’éventuelles corrections à apporter, avant de statuer.

En pratique, l’examen doit comprendre les étapes suivantes :

1. Les registres fonciers à jour, les plans cadastraux et les données cadastrales sont versés au dossier.
2. La superficie, la nature, les limites, l’usage de fait et l’existence éventuelle de constructions sont déterminés par une inspection sur place.
3. Le nombre de parts et d’indivisaires ainsi que la possibilité d’attribuer à chacun une surface ou une unité indépendante sont évalués.
4. Un projet de division parcellaire (partage) est établi par un expert technique.
5. La conformité du projet à la législation d’urbanisme est demandée à l’autorité administrative compétente.
6. S’il s’agit d’une terre agricole, les restrictions de division et de superficie minimale prévues par la loi n° 5403 sont également examinées.
7. Il est déterminé si la division entraînerait une perte de valeur importante.
8. Si le partage en nature est impossible, ses motifs doivent être exposés de manière claire et vérifiable avant de passer à la vente.

Une vente peut-elle être ordonnée si l’expert indique que le partage est possible ?

Non. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la 7e chambre civile de la Cour de cassation du 06.03.2023, E. 2022/7441, K. 2023/1303, le rapport de l’expert technique indiquait qu’après les cessions nécessaires pour la voirie, le parc et l’aire de jeux, de nouvelles parcelles constructibles seraient créées dans les zones résidentielles et qu’elles pourraient être réparties entre les propriétaires inscrits au registre foncier proportionnellement à la valeur de leurs parts. Malgré cela, le tribunal avait ordonné la vente au motif qu’un indivisaire y insistait et qu’il n’était pas approprié de procéder à la division sans l’accord des autres. La décision a été cassée.

L’inverse est également vrai : lorsque le nombre d’indivisaires est très élevé et que les parts ne se prêtent pas au partage, la vente devient inévitable. Dans son arrêt du 07.11.2024, E. 2024/3822, K. 2024/4998, la 7e chambre civile de la Cour de cassation a conclu que, compte tenu du nombre de parts et d’indivisaires dans la parcelle, un partage en nature était impossible et que l’indivision pouvait être dissoute par voie de vente.

5. Conditions de division parcellaire au regard de la loi sur l’urbanisme (art. 15)

Depuis la modification introduite par la loi n° 7181 du 4/7/2019, l’article 15 de la loi sur l’urbanisme n° 3194 impose une condition préalable stricte à la division parcellaire dans les zones planifiées. Selon cette disposition, dans les zones couvertes par un plan d’urbanisme, un plan de lotissement doit en principe être établi en priorité conformément au plan d’application ; les opérations de division et de réunion de parcelles ne peuvent être effectuées que dans les zones où le plan de lotissement a été enregistré. Dans ces zones, la division ou la réunion doit également être conforme aux plans d’urbanisme et à la législation d’urbanisme.

Dans une action en dissolution de l’indivision, cette règle signifie que la demande de division d’une parcelle située dans une zone d’urbanisme dont le plan de lotissement n’a pas été enregistré est rejetée d’emblée, de sorte que le partage en nature devient juridiquement impossible. Il existe toutefois les exceptions énumérées par la loi : les investissements publics ou zones appartenant au domaine public, les zones urbanisées où l’application d’un plan de lotissement est impossible, les zones couvertes par un plan de protection et les parties restantes d’îlots urbains dont la majeure partie a déjà été constituée conformément au plan d’application ne sont pas soumises aux conditions des premier et deuxième alinéas.

En outre, selon la dernière partie de l’article, lorsque les façades des parcelles ne sont pas définies dans les plans d’urbanisme, les largeurs minimales de façade et les superficies minimales des divisions sont déterminées conformément au règlement ; hors des zones couvertes par un plan d’urbanisme, les divisions inférieures aux superficies prévues par les règlements ne sont pas autorisées. Le fait que l’immeuble se situe à l’intérieur ou à l’extérieur d’une zone planifiée influe donc directement sur le résultat de l’examen du partage en nature.

6. Autorisation administrative : conseil municipal exécutif et conseil administratif provincial (art. 16)

En vertu de l’article 16 de la loi sur l’urbanisme n° 3194, la conformité à la loi et aux règlements des opérations de réunion ou de division, d’office ou sur demande, des immeubles situés dans les limites municipales et les zones adjacentes, ainsi que de la constitution ou de la radiation de servitudes sur ces biens, est approuvée par les conseils exécutifs municipaux ou les conseils administratifs provinciaux. La procédure d’approbation doit être achevée au plus tard dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la demande par la municipalité ou le gouvernorat, puis notifiée au registre foncier dans un délai de 15 jours aux fins d’inscription ou de radiation. Le bureau du registre foncier doit achever l’opération dans un délai d’un mois.

La jurisprudence de la Cour de cassation indique clairement la marche à suivre. Dans l’arrêt de l’Assemblée générale des chambres civiles du 22.09.2021, E. 2018/161, K. 2021/1063, il est précisé qu’en cas de partage matériel, un projet de division doit être établi par un expert technique et, sur la base de ce projet, il faut demander si le partage est possible conformément à la loi sur l’urbanisme et à son règlement : à la municipalité, sur décision du conseil exécutif municipal, si l’immeuble se trouve dans les limites municipales ou adjacentes ; à l’administration provinciale spéciale s’il se situe hors de ces limites. La même procédure est reprise dans de nombreux arrêts des 5e, 7e et 14e chambres civiles.

L’ordre des opérations est important : d’abord le projet, ensuite l’approbation. Il ne suffit pas que le tribunal adresse à l’administration une question abstraite du type « cet immeuble peut-il être divisé ? ». Un projet concret de partage, que l’administration puisse effectivement évaluer, doit être soumis. Une décision de vente fondée sur un avis négatif obtenu sans projet peut être considérée comme reposant sur un examen insuffisant.

7. Que se passe-t-il si l’autorité d’approbation rend un avis négatif ?

Les règles d’urbanisme relèvent de l’ordre public. L’arrêt précité de l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation le souligne expressément et indique que, si l’autorité d’approbation rend un avis négatif et qu’une demande de vente existe, la dissolution de l’indivision par voie de vente doit être ordonnée. Le même résultat est repris dans les décisions des 5e, 7e et 14e chambres civiles.

À ce stade, deux moyens de défense restent ouverts aux indivisaires. Premièrement, il faut vérifier si le projet présenté est réellement applicable ; un rejet portant sur un projet erroné ou incomplet démontre l’insuffisance du projet, non l’impossibilité du partage. Deuxièmement, il faut examiner si le motif de rejet de l’administration repose effectivement sur la législation. En cas de rejet non motivé, la possibilité d’un recours devant la juridiction administrative doit également être envisagée.

8. Limite d’indivisibilité des terres agricoles (loi n° 5403, art. 8)

Si l’immeuble est une terre agricole, une division techniquement possible au regard de l’urbanisme peut néanmoins être juridiquement interdite. En vertu de l’article 8 de la loi n° 5403 relative à la protection des sols et à l’utilisation des terres, la superficie agricole minimale est fixée par le ministère et les terres agricoles atteignant cette superficie minimale acquièrent le caractère de biens indivisibles.

Ces valeurs constituent des seuils minimaux ; le ministère peut les augmenter selon les conditions du moment. La loi prévoit également que les terres agricoles ne peuvent être divisées ni fractionnées en parts en dessous des superficies fixées par le ministère et que, sauf lors de la vente de biens du Trésor, le nombre de parts et d’indivisaires ne peut être augmenté. En outre, l’annexe (1) de la loi n° 5403 fixe, pour les provinces et districts, des superficies agricoles permettant un revenu suffisant ; les terres agricoles ne peuvent pas davantage être divisées en dessous de ces superficies.

Dans son arrêt du 24.11.2025, E. 2025/3868, K. 2025/4964, la 7e chambre civile de la Cour de cassation a censuré une décision de partage en nature rendue sans tenir compte du fait que, compte tenu de la superficie du bien agricole et des proportions de parts, celui-ci ne pouvait être divisé en dessous de la superficie agricole minimale. Cette limitation peut donc jouer non seulement contre la partie qui demande la vente, mais également contre un tribunal qui ordonne le partage en nature.

9. Terres agricoles transmises par succession (loi n° 5403, art. 8/C)

Lorsque le litige porte sur une terre agricole transmise par succession, le cadre change entièrement. Le choix ne se limite plus à « partage en nature ou vente ». En vertu de l’article 8/C de la loi n° 5403, les héritiers peuvent choisir l’une des quatre solutions suivantes pour la propriété des terres agricoles de la succession :

• Transfert à un héritier ou, si les seuils de superficie agricole permettant un revenu suffisant sont respectés, à plusieurs héritiers,
• Transfert à une communauté familiale de biens ou à une communauté familiale de biens avec participation aux bénéfices constituée conformément aux articles 373 et suivants du Code civil turc,
• Transfert à une société à responsabilité limitée constituée conformément au Code de commerce turc, dont tous les héritiers sont associés proportionnellement à leurs parts successorales,
• Transfert de la propriété à des tiers.

À défaut d’accord entre les héritiers, chacun peut saisir le tribunal civil de paix. Le juge ordonne alors le transfert, à la valeur du revenu agricole, à l’héritier apte déterminé en tenant compte de ses capacités et de sa situation personnelles. S’il existe plusieurs héritiers aptes, la priorité revient à celui qui tire de ces terres l’essentiel de ses moyens de subsistance ; à défaut, le transfert est effectué au profit de l’héritier apte offrant le prix le plus élevé. S’il n’existe aucun héritier apte, le transfert est effectué au profit de l’héritier offrant le prix le plus élevé. Si aucun héritier ne demande l’attribution de la terre, le juge ordonne la vente et le produit est réparti selon les parts successorales.

L’article prévoit également un mécanisme d’égalisation sur vingt ans : si, dans les vingt ans suivant le transfert, tout ou partie de la terre prend de la valeur en raison d’un usage non agricole, sa valeur monétaire à la date du transfert est recalculée en fonction de la date de l’autorisation et la différence est versée par l’héritier attributaire aux autres héritiers au prorata de leurs parts. Cette règle constitue une garantie importante pour les autres héritiers lorsque le transfert à l’héritier apte a été effectué à faible valeur.

10. Modification de 2026 : interdiction d’acquisition imposée aux coopératives

Par l’article 23 de la loi n° 7584, adoptée le 11/6/2026 et publiée au Journal officiel n° 33286 du 20 juin 2026, un nouvel alinéa a été ajouté à l’article 8 de la loi n° 5403. Selon cette disposition, les coopératives soumises à la loi n° 1163 sur les coopératives ne peuvent, dans les zones dont le caractère agricole doit être préservé par les plans d’urbanisme aux échelles 1/5000 et 1/1000, ni dans les zones situées hors de ces plans mais soumises à la loi n° 5403, acquérir la propriété ni des droits réels limités. La seule exception concerne les acquisitions, soumises à l’autorisation du ministère, des coopératives exerçant une activité agricole.

Cette règle ne modifie ni les superficies agricoles minimales ni les dispositions relatives à l’indivisibilité ; elle produit toutefois deux effets dans les actions en dissolution de l’indivision. Premièrement, lorsqu’une coopérative figure parmi les indivisaires, il faut examiner séparément s’il est juridiquement possible de lui attribuer un lot dans le cadre d’un partage en nature. Deuxièmement, lorsque l’acquisition repose sur le transfert de parts de coopérative plutôt que sur un titre foncier, le fondement des prétentions relatives à la qualité d’indivisaire peut devenir contestable.

11. En présence d’un bâtiment : option de constitution de la propriété par étages

Lorsqu’un immeuble comporte une construction achevée ou des unités indépendantes, l’examen du partage en nature ne se limite pas à déterminer si le terrain peut être physiquement divisé. En vertu de l’article 10 de la loi n° 634 sur la propriété par étages, dans les actions en dissolution de l’indivision portant sur un immeuble susceptible d’être soumis à la propriété par étages, si l’un des héritiers ou copropriétaires demande que le partage soit réalisé par la constitution de la propriété par étages et l’attribution des unités indépendantes, le juge peut décider, sur la base des documents prévus à l’article 12, de convertir la propriété de l’immeuble en propriété par étages et d’attribuer séparément les unités indépendantes aux copropriétaires en procédant à l’égalisation des parts.

Dans son arrêt du 03.10.2025, E. 2025/3023, K. 2025/4013, la 7e chambre civile de la Cour de cassation a exprimé très clairement ce principe : la demande de partage en nature comprend également la demande de constitution de la propriété par étages. Une décision rendue sans examen de cette question a été cassée pour insuffisance d’instruction. Dans le même arrêt, la Cour a également critiqué le fait d’avoir ordonné la vente en se fondant uniquement sur un rapport d’expertise concluant à l’impossibilité du partage en nature.

Pour constituer la propriété par étages, les principaux documents exigés par l’article 12 de la loi sont le projet architectural approuvé par les institutions publiques compétentes et transmis électroniquement au registre foncier, le permis d’occupation et le règlement de copropriété signé par les propriétaires. Le projet architectural doit clairement indiquer les dimensions des unités indépendantes, les quotes-parts de terrain proportionnelles à leur valeur calculée selon leur emplacement et leur superficie, ainsi que les surfaces construites. Pour une analyse détaillée des quotes-parts de terrain et des parties communes, consultez nos articles Peut-on apporter des modifications aux parties communes d’un immeuble ? et Comment répartir les charges communes d’un immeuble ou d’une résidence ?.

12. Une non-conformité au projet empêche-t-elle la constitution de la propriété par étages ?

En pratique, de nombreux bâtiments ne sont pas entièrement conformes à leur projet. L’erreur fréquemment commise par les tribunaux consiste alors à conclure immédiatement que « la propriété par étages ne peut être constituée » et à passer directement à la vente. Cette approche a été rejetée par la 14e chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 18.02.2021, E. 2017/4362, K. 2021/1018.

Selon cet arrêt, lorsqu’il existe des irrégularités entre l’état réel d’un bâtiment achevé et son projet approuvé, ou d’autres lacunes faisant obstacle à la constitution de la propriété par étages, telles qu’une construction conforme à l’urbanisme mais réalisée sans projet, il ne faut pas conclure immédiatement à l’impossibilité de constituer la propriété par étages ; si ces lacunes peuvent être corrigées et mises en conformité avec les conditions légales, elles doivent être régularisées par la partie qui demande la constitution de la propriété par étages. Le même arrêt précise que, si l’un des copropriétaires formule cette demande à n’importe quel stade de la procédure, les documents visés à l’article 12 doivent également être complétés.

En revanche, lorsque l’examen de la propriété par étages a été régulièrement effectué conformément à un arrêt de cassation antérieur et qu’il a été constaté que le partage est impossible, la décision de vente est considérée comme fondée. Dans ses arrêts du 21.09.2023, E. 2023/1479, K. 2023/7635, et du 11.10.2023, E. 2023/3212, K. 2023/8802, la 5e chambre civile de la Cour de cassation a confirmé des décisions de vente rendues après détermination du nombre d’unités indépendantes, examen de la compatibilité du nombre de parts et d’indivisaires avec le partage en nature et étude de la possibilité de constituer la propriété par étages.

13. Les deux limites du pouvoir du juge

Lorsqu’il statue en faveur d’un partage en nature, le pouvoir d’appréciation du juge n’est pas illimité. La jurisprudence de la Cour de cassation énonce clairement deux interdictions.

Interdiction de laisser une partie du bien en indivision

À défaut de consentement des indivisaires, une partie de l’immeuble ne peut être laissée en copropriété indivise. Ce principe figure dans l’arrêt de la 5e chambre civile de la Cour de cassation du 06.11.2023, E. 2023/5106, K. 2023/10403, ainsi que dans l’arrêt de la 7e chambre civile du 07.10.2024, E. 2024/2822, K. 2024/4331. Autrement dit, une solution consistant à « diviser une partie et laisser le reste en commun » n’est pas possible sans le consentement exprès de tous les indivisaires.

Interdiction d’attribution d’office des immeubles

Dans les dossiers portant sur plusieurs immeubles, à défaut d’accord entre les indivisaires, le juge ne peut décider d’office d’attribuer certains immeubles à certains d’entre eux et les autres immeubles aux autres indivisaires au titre d’un partage en nature. Ce principe est également repris dans les décisions précitées ainsi que dans l’arrêt de la 14e chambre civile de la Cour de cassation du 04.12.2017, E. 2015/18432, K. 2017/9022.

14. Compétence matérielle, compétence territoriale et procédure de vente

En vertu de l’article 4/1-b du Code de procédure civile n° 6100, les actions relatives au partage des biens meubles et immeubles ou des droits, ainsi qu’à la dissolution de l’indivision, relèvent, quelle que soit la valeur de l’objet du litige, de la compétence du tribunal civil de paix. Le tribunal territorialement compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble et cette compétence est exclusive.

Lorsque la vente est ordonnée, l’article 322/2 du Code de procédure civile s’applique : dans les cas où une vente est nécessaire aux fins du partage et de la dissolution de l’indivision, le juge désigne un officier chargé de la vente ; la vente des biens meubles et immeubles est effectuée conformément aux dispositions de la loi sur l’exécution forcée et la faillite. Cette règle organise toutefois le déroulement de la vente ; elle ne supprime pas l’obligation d’examiner, avant la vente, la possibilité d’un partage en nature au titre de l’article 699 du Code civil turc.

En outre, une vente aux enchères limitée aux indivisaires n’est possible qu’avec le consentement de tous les indivisaires. L’opposition d’un seul indivisaire entraîne une vente aux enchères ouverte au public. Cette distinction est importante pour la stratégie des indivisaires qui souhaitent conserver l’immeuble.

15. Situation au regard de la communauté successorale et de la propriété en main commune

Si l’immeuble relève de la propriété en main commune, des principes similaires s’appliquent. En vertu de l’article 642 du Code civil turc, chacun des héritiers peut demander à tout moment le partage de la succession, sauf obligation de maintenir la communauté en vertu d’un contrat ou de la loi, et peut demander au tribunal civil de paix d’ordonner l’attribution en nature de certains biens de la succession ou, si cela est impossible, leur vente.

L’article prévoit ensuite que le juge, en tenant compte de l’ensemble de la succession et de chacun des biens qui la composent, procède si possible au partage en attribuant l’intégralité de chaque immeuble à un héritier ; les différences de valeur entre les immeubles attribués aux héritiers sont compensées par le versement de sommes d’argent afin d’assurer l’égalisation des parts successorales. En outre, si un partage immédiat devait réduire sensiblement la valeur d’un bien ou de la succession, le juge de paix peut, à la demande de l’un des héritiers, décider de reporter le partage.

Les dispositions relatives à la copropriété indivise s’appliquent également, sauf règle contraire, au partage de la propriété en main commune. La situation des personnes qui utilisent effectivement un bien sans apparaître comme indivisaires au registre foncier constitue une question distincte ; en l’absence de partage officiel, l’usage de fait ne dissocie pas la propriété du bien principal. Nous avons examiné l’incidence de cette distinction dans le contexte de la transformation urbaine dans notre article À qui appartient le droit à la transformation urbaine pour un appartement avec pièce aménagée sous toiture ?.

16. Sept lacunes susceptibles d’entraîner la cassation

1. Fonder la décision de vente uniquement sur la demande de vente d’un seul indivisaire.
2. Ne pas faire établir de projet de division parcellaire par un expert technique malgré une demande de partage en nature.
3. Ne pas recueillir l’avis du conseil exécutif municipal ou du conseil administratif provincial / de l’administration provinciale spéciale.
4. Ne pas examiner la terre agricole au regard des superficies minimales et des superficies permettant un revenu suffisant prévues par la loi n° 5403.
5. Ne pas examiner la possibilité de constituer la propriété par étages alors qu’un bâtiment se trouve sur l’immeuble.
6. Le rapport d’expertise ne traite pas de la perte de valeur ni de l’égalisation.
7. Ne pas verser au dossier les données à jour relatives au plan d’urbanisme, au lotissement et au registre foncier/cadastre.

Tableau récapitulatif

17. Questions fréquemment posées

L’autre indivisaire veut vendre, moi non. Puis-je empêcher la vente ?

Vous ne pouvez pas l’empêcher directement, mais vous pouvez demander le partage en nature et obliger ainsi le tribunal à procéder à cet examen. Ces actions étant bilatérales, la demande de partage en nature du défendeur est prise en considération au même titre que la demande de vente du demandeur. Si le partage est techniquement et juridiquement possible, le principe est le partage en nature.

L’expert a déclaré que « le partage en nature est impossible ». L’affaire est-elle terminée ?

Non. Si le rapport ne contient pas l’avis des autorités d’urbanisme ni, le cas échéant, l’examen des restrictions applicables aux terres agricoles, il peut être insuffisant à lui seul. En outre, lorsqu’un bâtiment existe sur l’immeuble, la possibilité de constituer la propriété par étages doit être examinée séparément ; une décision rendue sans cet examen présente un risque de cassation.

Ma part est faible ; recevrai-je un lot lors du partage en nature ?

Si les valeurs des lots issus de la division ne correspondent pas aux parts, l’égalisation est assurée par l’ajout d’une somme d’argent au lot de moindre valeur. Toutefois, si la superficie correspondant à votre part est inférieure à la superficie minimale de division ou au seuil légal applicable aux terres agricoles, le partage en nature peut être impossible.

Notre champ compte de nombreux indivisaires ; l’un des héritiers peut-il recevoir la terre ?

Pour les terres agricoles transmises par succession, l’article 8/C de la loi n° 5403 prévoit un régime spécial. À défaut d’accord entre les héritiers, le juge peut attribuer la terre à l’héritier apte à la valeur du revenu agricole. S’il existe plusieurs héritiers aptes, la priorité revient à celui qui tire de ces terres l’essentiel de ses moyens de subsistance. Si personne ne demande l’attribution, la vente est ordonnée.

Le bâtiment n’est pas conforme au projet ; peut-on ordonner la vente en affirmant que la propriété par étages ne peut pas être constituée ?

Non, si les irrégularités peuvent être corrigées. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, en présence de divergences entre l’état réel et le projet approuvé ou d’une construction réalisée sans projet, il ne faut pas conclure directement à l’impossibilité de constituer la propriété par étages ; les lacunes doivent être régularisées par la partie qui en demande la constitution.

Une partie de l’immeuble peut-elle être divisée et le reste laissé en indivision ?

Non, sauf consentement de tous les indivisaires. La Cour de cassation indique clairement qu’à défaut de consentement, une partie du bien ne peut être laissée en copropriété indivise.

Si la vente est ordonnée, puis-je acheter moi-même l’immeuble ?

Les indivisaires peuvent également participer aux enchères. Toutefois, une vente limitée aux seuls indivisaires n’est possible qu’avec le consentement de tous ; si l’un d’eux s’y oppose, la vente est ouverte au public.

Quel tribunal est compétent ?

Le tribunal civil de paix, quelle que soit la valeur du litige. Le tribunal territorialement compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble et cette compétence est exclusive.

18. Pourquoi est-il important de conduire correctement la procédure dans ces dossiers ?

Les actions en dissolution de l’indivision paraissent simples de l’extérieur, mais leurs conséquences peuvent être irréversibles. Une fois la décision de vente devenue définitive, l’immeuble quitte le patrimoine ; un champ ou un bâtiment conservé dans la famille depuis des années peut être acquis aux enchères par des tiers. C’est pourquoi il est déterminant que la demande de partage en nature ou de constitution de la propriété par étages soit présentée en temps utile, avec la qualification juridique correcte et un fondement technique.

Dans la plupart des dossiers, l’étape critique est l’expertise. Si le rapport ne contient pas l’avis de l’autorité d’urbanisme, n’examine pas les seuils applicables aux terres agricoles ou ne traite pas du tout de la possibilité de constituer la propriété par étages, il faut le contester dans le délai, avec des motifs techniques. Un rapport non contesté peut servir de fondement au jugement et il est souvent impossible de remédier à cette lacune au stade de l’appel.

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