المحتويات

1. القاعدة الأساسية: تُبحث القسمة العينية قبل البيع

وفقاً للمادة 698 من القانون المدني التركي رقم 4721، يجوز لكل شريك طلب قسمة المال ما لم يكن ملتزماً باستمرار الملكية الشائعة. ويمكن تقييد حق طلب القسمة بموجب تصرف قانوني لمدة لا تتجاوز عشر سنوات؛ أما الاتفاقات المتعلقة باستمرار الملكية الشائعة في العقارات فتخضع للشكل الرسمي ويمكن التأشير بها في السجل العقاري. كما لا يجوز طلب القسمة في وقت غير ملائم.

أما طريقة إجراء القسمة فقد نظمتها المادة 699 من TMK. ويتكون الحكم من ثلاث درجات، وترتيبها حاسم:

• تتم القسمة إما عن طريق القسمة العينية أو ببيع المال بالمساومة أو بالمزاد وتقسيم الثمن.
• إذا تعذر الاتفاق على طريقة القسمة، جاز للقاضي بناءً على طلب أحد الشركاء أن يحكم بتقسيم المال عيناً وتوزيعه؛ وإذا لم تتعادل قيم الأجزاء، تُضاف مبالغ نقدية إلى الجزء الأقل قيمة لتحقيق التسوية.
• إذا لم يكن طلب التقسيم مناسباً للظروف والأحوال، ولا سيما إذا تعذر تقسيم المال دون أن يتعرض لانخفاض مهم في قيمته، فيُحكم بـ البيع بالمزاد العلني. أما إجراء المزاد بين الشركاء فقط فيتوقف على موافقة جميع الشركاء.

بناءً على هذا النظام، لا يُعد البيع وسيلة تلقائية يمكن اللجوء إليها دون بحث إمكان القسمة العينية. ومن أكثر الأخطاء شيوعاً في التطبيق الاعتقاد بأن مطالبة المدعي في عريضته بـ”إزالة الشيوع بطريق البيع” تُلزم المحكمة بالانتقال مباشرة إلى البيع. إلا أن قضاء محكمة النقض يقول بعكس ذلك.

2. الدعوى ذات طبيعة ثنائية: للمدعى عليه أيضاً طلب القسمة العينية

لدعاوى إزالة الشيوع طبيعة إجرائية خاصة؛ فهي دعاوى ثنائية وتنتج آثاراً متشابهة بالنسبة إلى الطرفين. وقد عرّفت الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض هذه الطبيعة في قرارها المؤرخ 07.11.2024 رقم E. 2024/3822، K. 2024/4998 بأنها دعاوى تنهي علاقة الملكية المشتركة بين الشركاء في الأموال الخاضعة للملكية الشائعة أو الملكية المشتركة بالإجماع، وتتيح الانتقال إلى الملكية الفردية، وهي دعاوى ثنائية تُحدث نتائج مماثلة للطرفين.

كما أكدت الدائرة المدنية الرابعة عشرة بمحكمة النقض في قرارها المؤرخ 14.01.2020 رقم E. 2016/12703، K. 2020/373 أن المدعى عليه يتمتع في هذه الدعاوى بالحقوق نفسها التي يتمتع بها المدعي. والنتيجة العملية هي: إذا طلب المدعى عليه القسمة العينية في لائحة جوابه، وجب على المحكمة بحث هذا الطلب. ولا يؤدي طلب المدعي البيع إلى إبطال طلب المدعى عليه القسمة العينية.

وقد صيغ المبدأ في قرار الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض المؤرخ 04.04.2024 رقم E. 2024/1198، K. 2024/1998 على النحو الآتي: إذا طلب أحد الأطراف إزالة الشيوع بطريق القسمة العينية وكان من الممكن إنهاء الشيوع بهذه الطريقة، فإن الأصل هو إزالة الشيوع بالقسمة العينية.

3. ستة عناصر تبحثها المحكمة من تلقاء نفسها

إن تحديد ما إذا كانت القسمة العينية ممكنة ليس بحثاً يقتصر على ادعاءات الأطراف في لوائحهم. ووفق الصيغة المستقرة المتكررة في اجتهادات محكمة النقض، يجب على المحكمة بحث العناصر الآتية:

يتكرر هذا المعيار السداسي بصياغات متقاربة جداً في قرار الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض المؤرخ 22.09.2021 رقم E. 2018/161، K. 2021/1063، وفي العديد من قرارات الدوائر المدنية الخامسة والسابعة والرابعة عشرة. أما من حيث الانخفاض الجوهري في القيمة فالقانون واضح: إذا كان تقسيم العقار سيؤدي إلى انخفاض مهم في قيمته فلا يجوز الحكم بتقسيمه عيناً وتوزيعه.

4. كيف يُجرى بحث القسمة العينية خطوة بخطوة؟

لا يكفي تقييم خبير بصورة مجردة لاستيفاء هذا البحث. وقد بيّنت الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض في قرارها المؤرخ 22.09.2021 رقم E. 2018/161، K. 2021/1063 الإجراء على النحو الآتي: تُجلب أولاً أحدث سجلات العقار ومخططاته المساحية إن وجدت وتُفحص، ثم يُجرى كشف على العقار لتحديد مدى مطابقة هذه السجلات للعقار وما إذا كانت هناك أوضاع تحتاج إلى تصحيح، وبعد ذلك يُتخذ القرار.

في التطبيق، يجب أن يشمل البحث المراحل الآتية:

1. تُجلب سجلات الطابو الحالية والمخططات وبيانات السجل العقاري والمساحة.
2. تُحدد المساحة والطبيعة والحدود والاستعمال الفعلي وما إذا كان يوجد بناء على العقار عن طريق الكشف.
3. يُقيَّم عدد الحصص والشركاء، وما إذا كان يمكن تخصيص مساحة أو قسم مستقل لكل شريك.
4. يُطلب من خبير فني إعداد مشروع إفراز (قسمة).
5. يُطلب من الجهة الإدارية المختصة بيان مدى توافق المشروع مع تشريعات الإعمار.
6. إذا كان العقار أرضاً زراعية، تُبحث أيضاً قيود التجزئة والحد الأدنى للمساحة الواردة في القانون رقم 5403.
7. يُحدد ما إذا كان التقسيم سيؤدي إلى انخفاض مهم في القيمة.
8. إذا تعذرت القسمة العينية، يُنتقل إلى البيع بعد بيان أسباب التعذر بصورة واضحة قابلة للرقابة.

هل يجوز الحكم بالبيع إذا قرر الخبير أن القسمة ممكنة؟

لا. في القضية موضوع قرار الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض المؤرخ 06.03.2023 رقم E. 2022/7441، K. 2023/1303، ورد في تقرير الخبير الفني أنه بعد الاقتطاعات المخصصة للطريق والحديقة العامة وملعب الأطفال ستتكون قطع تنظيمية جديدة في أجزاء مناطق السكن الحضري، وأنه يمكن تقسيم هذه القطع بين مالكي السجلات العقارية بنسبة قيم حصصهم. ومع ذلك حكمت المحكمة بالبيع استناداً إلى إصرار أحد الشركاء على البيع وعدم ملاءمة الإفراز من دون موافقة بقية أصحاب الحصص؛ فتم نقض القرار.

والعكس صحيح أيضاً: عندما يكون عدد الشركاء كبيراً جداً ولا تكون الحصص صالحة للقسمة يصبح البيع أمراً لا مفر منه. وقد خلصت الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض في قرارها المؤرخ 07.11.2024 رقم E. 2024/3822، K. 2024/4998 إلى تعذر القسمة العينية في قطعة يكثر فيها أصحاب الحصص بالنظر إلى وضع الحصص والشركاء، وإمكان إزالة الشيوع بطريق البيع.

5. شروط الإفراز وفق قانون الإعمار (م. 15)

وضعت المادة 15 من قانون الإعمار رقم 3194، بعد تعديلها بالقانون رقم 7181 المؤرخ 4/7/2019، شرطاً مسبقاً صارماً للإفراز في المناطق المخططة. ووفق الحكم، يكون الأصل في المناطق التي يوجد فيها مخطط تنظيمي إعداد مخطط التجزئة أولاً بما يتوافق مع مخطط التنفيذ، ولا يجوز إجراء معاملات الإفراز والدمج إلا في المناطق التي تم تسجيل مخطط التجزئة فيها. كما يجب أن يكون الإفراز أو الدمج الذي سيُجرى في الأماكن المسجل فيها مخطط التجزئة متوافقاً مع المخططات التنظيمية وتشريعات الإعمار.

ويقابل هذا التنظيم في دعوى إزالة الشيوع ما يلي: يُرفض طلب الإفراز من البداية إذا كانت قطعة التنظيم لم يُسجل لها مخطط تجزئة، وبذلك تصبح القسمة العينية متعذرة قانوناً. ومع ذلك توجد استثناءات منصوص عليها في المادة. فلا تُشترط أحكام الفقرتين الأولى والثانية في الاستثمارات العامة أو المناطق المملوكة للجهات العامة، والمناطق المبنية التي يتعذر فيها تطبيق مخطط التجزئة، والمناطق ذات مخطط حماية، والأجزاء المتبقية من الجزر التنظيمية التي تشكل معظمها بما يتفق مع مخطط التنفيذ.

كما أنه وفق الجزء الأخير من المادة، تُحدد الحدود الدنيا لواجهات القطع ومساحاتها في الأماكن التي لم تُحدد فيها واجهات القطع في المخططات التنظيمية وفقاً للأسس الواردة في اللوائح؛ أما المناطق الواقعة خارج المخططات التنظيمية فلا يُسمح فيها بإفرازات أصغر من المقادير المحددة في لوائحها. ولذلك فإن كون العقار داخل المخطط التنظيمي أو خارجه يؤثر مباشرة في نتيجة بحث القسمة العينية.

6. الموافقة الإدارية: اللجنة البلدية ومجلس إدارة الولاية (م. 16)

وفقاً للمادة 16 من قانون الإعمار رقم 3194، يُعتمد من اللجنة البلدية أو مجلس إدارة الولاية مدى توافق دمج أو إفراز العقارات الواقعة داخل حدود البلدية والمناطق المجاورة لها، سواء من تلقاء الإدارة أو بناءً على طلب، وكذلك إنشاء أو شطب حقوق الارتفاق عليها، مع أحكام القانون واللوائح. ويجب حسم معاملة الموافقة خلال مدة أقصاها 30 يوماً من تاريخ وصول الطلب إلى البلدية أو الولاية، وإبلاغ دائرة الطابو خلال 15 يوماً لإجراء التسجيل أو الشطب. كما يتعين على دائرة الطابو إتمام المعاملة خلال شهر.

المسار الواجب اتباعه في قضاء محكمة النقض واضح. فقد ذكرت الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض في قرارها المؤرخ 22.09.2021 رقم E. 2018/161، K. 2021/1063 أنه في حالة القسمة العينية يجب تكليف خبير فني بإعداد مشروع إفراز، ثم الاستفسار استناداً إلى هذا المشروع عما إذا كانت القسمة ممكنة وفق قانون الإعمار ولائحته؛ فإذا كان العقار داخل حدود البلدية أو المنطقة المجاورة يُطلب قرار اللجنة البلدية ويُستفسر من البلدية، وإذا كان خارجها يُستفسر من الإدارة الخاصة للولاية. وقد تكرر الإجراء نفسه في العديد من قرارات الدوائر المدنية الخامسة والسابعة والرابعة عشرة.

الترتيب هنا مهم: المشروع أولاً، ثم الموافقة. ولا يكفي أن توجه المحكمة إلى الإدارة كتاباً مجرداً بصيغة “هل يمكن تقسيم هذا العقار؟”؛ بل يجب تقديم مشروع قسمة محدد يمكن للإدارة تقييمه. وقد يُعد الحكم بالبيع استناداً إلى رد سلبي صدر من دون وجود مشروع بحثاً ناقصاً.

7. ماذا يحدث إذا صدر رد سلبي من جهة الموافقة؟

تتعلق أحكام الإعمار بالنظام العام. وقد أكدت الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض هذا الأمر صراحة في القرار المذكور، وقررت أنه إذا ورد رد سلبي من جهة الموافقة وكان هناك طلب بذلك، فيتعين الحكم بإزالة الشيوع بطريق البيع. وقد تكرر الاستنتاج نفسه في قرارات الدوائر المدنية الخامسة والسابعة والرابعة عشرة.

في هذه المرحلة يبقى للشركاء مساران للدفاع. الأول هو ما إذا كان المشروع المقدم قابلاً للتطبيق فعلاً؛ فالرفض الصادر بشأن مشروع أُعد بصورة خاطئة أو ناقصة لا يثبت استحالة القسمة، بل يثبت قصور المشروع. والثاني هو ما إذا كان سبب الرفض الصادر عن الإدارة يستند إلى التشريع. وإذا رفضت الإدارة من دون تسبيب، فيمكن أيضاً تقييم اللجوء إلى القضاء الإداري ضد هذا القرار.

8. حدود عدم قابلية الأراضي الزراعية للتجزئة (5403 م. 8)

إذا كان العقار أرضاً زراعية، فقد يتعذر قانوناً تنفيذ تقسيم يبدو ممكناً من الناحية الفنية والتنظيمية. ووفقاً للمادة 8 من قانون حماية التربة واستعمال الأراضي رقم 5403، تحدد الوزارة الحد الأدنى لمساحة الأرض الزراعية، وتكتسب الأراضي الزراعية التي تبلغ هذا الحد الأدنى صفة مال غير قابل للتجزئة.

هذه القيم تمثل الحدود الدنيا؛ ويجوز للوزارة زيادتها وفقاً لظروف اليوم. كما ينص القانون على أنه لا يجوز إفراز الأراضي الزراعية إلى مساحات تقل عن المقادير التي تحددها الوزارة، ولا تجزئتها إلى حصص، ولا زيادة عدد الحصص أو الشركاء فيها باستثناء معاملات بيع عقارات الخزانة. كذلك توجد في القائمة رقم (1) الملحقة بالقانون رقم 5403 مساحات الأراضي الزراعية الكافية لتحقيق دخل كافٍ المحددة بحسب الولايات والأقضية؛ ولا يجوز إفراز الأراضي الزراعية أو تقسيمها إلى مساحات تقل أيضاً عن هذه الحدود.

في قرار الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض المؤرخ 24.11.2025 رقم E. 2025/3868، K. 2025/4964، اعتُبر غير صحيح الحكم بالقسمة العينية من دون مراعاة أن مساحة العقار ذي الصفة الزراعية ونسب الحصص فيه لا تسمح بتقسيمه إلى ما دون الحد الأدنى لمساحة الأرض الزراعية، ولذلك نُقض الحكم. أي إن هذا القيد قد يعمل ليس فقط ضد الطرف الذي يطلب البيع، بل أيضاً ضد المحكمة التي تقضي بالقسمة العينية.

9. الأراضي الزراعية المنتقلة بطريق الإرث (5403 م. 8/C)

إذا كان النزاع متعلقاً بأرض زراعية انتقلت بطريق الإرث، فإن الصورة تتغير تماماً. ففي هذه الحالة لا يقتصر الخيار على “القسمة العينية أم البيع”. ووفقاً للمادة 8/C من القانون رقم 5403، يجوز للورثة الاتفاق على أحد أربعة طرق بشأن ملكية الأرض الزراعية الداخلة في التركة:

• نقلها إلى وارث واحد، أو إلى أكثر من وارث إذا استوفوا معاً مساحة الأرض الزراعية الكافية لتحقيق الدخل،
• نقلها إلى شركة أموال عائلية أو شركة أموال عائلية بالمشاركة في الأرباح يؤسسها الورثة وفقاً للمادة 373 وما بعدها من TMK،
• نقلها إلى شركة محدودة يؤسسها الورثة وفق أحكام قانون التجارة التركي، ويكون جميعهم مساهمين فيها بنسبة حصصهم الإرثية،
• نقل الملكية إلى أشخاص من الغير.

إذا لم يتفق الورثة، جاز لكل منهم رفع دعوى أمام محكمة الصلح المدنية. وفي هذه الحالة يحكم القاضي بنقل الأرض بالقيمة الزراعية للدخل إلى الوارث المؤهل الذي يُحدد مع مراعاة قدراته الشخصية وظروفه. وإذا وجد أكثر من وارث مؤهل، تكون الأولوية للوارث الذي يؤمّن الحد الأدنى لمعيشته من هذه الأراضي؛ وإن لم يوجد، تُنقل إلى صاحب أعلى عرض بين الورثة المؤهلين. وإذا لم يوجد وارث مؤهل، تُنقل إلى من يقدم أعلى عرض بين الورثة. وإذا لم يطلب أي وارث نقل الأرض إليه، يحكم القاضي بالبيع وتوزع حصيلة البيع بحسب نسب الحصص.

وتتضمن المادة أيضاً آلية تسوية لمدة عشرين سنة: فإذا ارتفعت قيمة الأرض كلياً أو جزئياً بسبب استعمال غير زراعي خلال عشرين سنة من تاريخ النقل، يعاد احتساب قيمتها النقدية وقت النقل وفقاً لتاريخ الترخيص، ويدفع الوارث الذي انتقلت إليه الأرض الفرق إلى بقية الورثة بنسبة حصصهم. ويشكل هذا الحكم ضمانة مهمة لبقية الورثة في الملفات التي جرى فيها نقل الأرض إلى الوارث المؤهل بقيمة منخفضة.

10. تعديل 2026: حظر التملك المفروض على التعاونيات

بموجب المادة 23 من القانون رقم 7584، الذي أُقر بتاريخ 11/6/2026 ونُشر في الجريدة الرسمية رقم 33286 بتاريخ 20 يونيو 2026، أُضيفت فقرة جديدة إلى المادة 8 من القانون رقم 5403. وبموجبها، لا يجوز للتعاونيات الخاضعة لقانون التعاونيات رقم 1163 أن تكتسب على العقارات الواقعة في المناطق التي يتعين الحفاظ على صفتها الزراعية في مخططات الإعمار بمقياسي 1/5000 و1/1000، أو في المناطق الواقعة خارج هذه المخططات والخاضعة للقانون رقم 5403، حق الملكية أو الحقوق العينية المحدودة. والاستثناء الوحيد هو اكتساب التعاونيات التي تمارس نشاطاً زراعياً، شريطة الحصول على إذن الوزارة.

لا يغير هذا التنظيم حدود المساحة الزراعية الدنيا ولا أحكام عدم القابلية للتجزئة، إلا أنه يؤدي إلى نتيجتين في دعاوى إزالة الشيوع. أولاً، إذا كان بين الشركاء تعاونية، فيجب بحث ما إذا كان تخصيص حصة لها في القسمة العينية ممكناً قانوناً. وثانياً، قد يصبح أساس ادعاءات الشراكة محل نقاش بالنسبة إلى الاكتسابات القائمة على نقل حصة تعاونية بدلاً من تسجيل الملكية في الطابو.

11. إذا كان على العقار مبنى: خيار إنشاء الملكية الطابقية

إذا كان على العقار بناء مكتمل أو أقسام مستقلة، فلا يقتصر بحث القسمة العينية على ما إذا كان يمكن تقسيم الأرض مادياً. ووفقاً للمادة 10 من قانون الملكية الطابقية رقم 634، إذا طلب أحد الورثة أو المالكين المشتركين في دعوى إزالة الشيوع المتعلقة بعقار صالح للخضوع للملكية الطابقية أن تتم القسمة بإنشاء الملكية الطابقية وتخصيص الأقسام المستقلة، جاز للقاضي أن يحكم بتحويل ملكية العقار إلى ملكية طابقية استناداً إلى المستندات المذكورة في المادة 12، وبأن تُخصص الأقسام المستقلة للشركاء كل على حدة بعد إجراء التسوية بين الحصص.

وقد أوضحت الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض هذه النقطة بجلاء في قرارها المؤرخ 03.10.2025 رقم E. 2025/3023، K. 2025/4013: طلب القسمة العينية يتضمن أيضاً طلب إنشاء الملكية الطابقية. وقد نُقض الحكم بسبب نقص البحث لعدم إجراء تحقيق في هذا الموضوع. كما انتقد القرار نفسه الحكم بالبيع استناداً إلى تقرير خبير يفيد بعدم إمكان القسمة العينية للعقار.

المستندات الأساسية المطلوبة لإنشاء الملكية الطابقية وفق المادة 12 من KMK هي: المشروع المعماري المعتمد من الجهات والمؤسسات العامة المختصة والمُرسل إلكترونياً إلى مديرية الطابو، وشهادة إذن استعمال البناء، وخطة الإدارة الموقعة من المالكين. ويجب أن يوضح المشروع المعماري بجلاء حصص الأرض المتناسبة مع قيم الأقسام المستقلة المحسوبة بحسب مقاييسها ومواقعها ومساحاتها، وكذلك مساحات البناء. وللاطلاع على تقييم مفصل لمفهومي حصة الأرض والأماكن المشتركة، يمكنكم مراجعة مقالتينا هل يمكن إجراء تعديلات في الأماكن المشتركة للمبنى؟ وكيف تُوزع نفقات الأماكن المشتركة في العمارة/المجمع السكني؟.

12. هل يتعذر إنشاء الملكية الطابقية عند وجود مخالفة للمشروع؟

في التطبيق، لا تتوافق غالبية المباني تماماً مع مشروعها. والخطأ الشائع الذي تقع فيه المحاكم في هذه الحالة هو الانتقال مباشرة إلى البيع على أساس أن “إنشاء الملكية الطابقية غير ممكن”. وقد رفضت الدائرة المدنية الرابعة عشرة بمحكمة النقض هذا النهج في قرارها المؤرخ 18.02.2021 رقم E. 2017/4362، K. 2021/1018.

وفقاً للقرار، إذا وجدت نواقص تعوق إنشاء الملكية الطابقية، مثل وجود مخالفات بين الوضع الفعلي للبناء المكتمل والمشروع المعتمد أو كون البناء مطابقاً للتنظيم العمراني لكنه أُنشئ من دون مشروع، فلا ينبغي الاستنتاج فوراً أن إنشاء الملكية الطابقية غير ممكن؛ فإذا كان من الممكن إزالة هذه النواقص وجعل الوضع متوافقاً مع الشروط القانونية، فيجب إلزام الطرف الذي يطلب إنشاء الملكية الطابقية باستكمالها. كما ورد في القرار نفسه أنه إذا طرح أحد المالكين المشتركين هذا الطلب في أي مرحلة من مراحل المحاكمة، فيتعين أيضاً استكمال المستندات المنصوص عليها في المادة 12.

أما إذا أُجري بحث الملكية الطابقية على النحو الواجب تنفيذاً لحكم النقض وتبين أن القسمة غير ممكنة، فيُعد قرار البيع سليماً. وفي قراري الدائرة المدنية الخامسة بمحكمة النقض المؤرخين 21.09.2023 رقم E. 2023/1479، K. 2023/7635 و11.10.2023 رقم E. 2023/3212، K. 2023/8802، أُقرت أحكام البيع الصادرة بعد الالتزام بقرارات النقض السابقة، وتحديد عدد الأقسام المستقلة، وبحث مدى ملاءمة عدد الحصص والشركاء للقسمة العينية وإمكان إنشاء الملكية الطابقية.

13. حدّان لسلطة القاضي

سلطة القاضي التقديرية عند الحكم بالقسمة العينية ليست مطلقة. وقد حددت قرارات محكمة النقض حظرين صريحين.

حظر إبقاء جزء على الشيوع

إذا لم يوافق الشركاء، فلا يجوز إبقاء جزء من العقار مملوكاً على الشيوع. وقد ورد هذا المبدأ في قرار الدائرة المدنية الخامسة بمحكمة النقض المؤرخ 06.11.2023 رقم E. 2023/5106، K. 2023/10403، وفي قرار الدائرة المدنية السابعة المؤرخ 07.10.2024 رقم E. 2024/2822، K. 2024/4331. أي إنه لا يجوز اعتماد حل من نوع “يُقسم جزء ويبقى الجزء الآخر مشتركاً” ما لم يوافق جميع الشركاء صراحة.

حظر تخصيص العقارات من تلقاء المحكمة

في الملفات التي تتعلق بأكثر من عقار، لا يجوز للقاضي، ما لم يوجد اتفاق بين الشركاء، أن يقرر من تلقاء نفسه قسمة العقارات عيناً بتخصيص بعض العقارات لبعض الشركاء والباقي لشركاء آخرين. وقد تكرر هذا المبدأ في القرارات المذكورة وفي قرار الدائرة المدنية الرابعة عشرة بمحكمة النقض المؤرخ 04.12.2017 رقم E. 2015/18432، K. 2017/9022.

14. الاختصاص، الصلاحية وإجراءات البيع

وفقاً للمادة 4/1-b من قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 6100، تختص محكمة الصلح المدنية بالدعاوى المتعلقة بقسمة الأموال أو الحقوق المنقولة وغير المنقولة وإزالة الشيوع، بصرف النظر عن قيمة موضوع الدعوى أو مقداره. وتكون المحكمة المختصة مكانياً هي محكمة موقع العقار، وهذا الاختصاص قطعي.

إذا تقرر اللجوء إلى البيع، تطبق المادة 322/2 من HMK: ففي الحالات التي يلزم فيها البيع لإجراء القسمة أو إزالة الشيوع، يعين القاضي موظفاً لإجراء البيع، ويتم بيع المنقولات والعقارات وفق أحكام قانون التنفيذ والإفلاس. غير أن هذا الحكم ينظم كيفية تنفيذ البيع ولا يلغي وجوب بحث إمكان القسمة العينية وفق المادة 699 من TMK قبل الانتقال إلى البيع.

كما لا يجوز إجراء المزاد بين الشركاء فقط إلا بموافقة جميع الشركاء. واعتراض شريك واحد يؤدي إلى إجراء البيع في مزاد علني مفتوح للجميع. وهذا فارق مهم من حيث استراتيجية الشركاء الراغبين في الاحتفاظ بالعقار.

15. الوضع من حيث شركة التركة والملكية المشتركة بالإجماع

إذا كان العقار خاضعاً للملكية المشتركة بالإجماع، فتسري مبادئ مشابهة. ووفقاً للمادة 642 من TMK، يجوز لكل وارث، ما لم يكن ملزماً بموجب اتفاق أو القانون باستمرار الشركة، أن يطلب في أي وقت قسمة التركة، وأن يطلب من محكمة الصلح الحكم بقسمة أموال معينة من التركة عيناً أو، عند التعذر، بطريق البيع.

وتنص بقية المادة على أن القاضي يراعي كامل التركة وكل مال فيها، وإذا أمكن يقسمها بتخصيص كل عقار بالكامل إلى وارث واحد؛ وتُعالج الفروق بين قيم العقارات المخصصة للورثة بدفع مبالغ نقدية لتحقيق التسوية بين الحصص الإرثية. وإذا كانت القسمة الفورية ستؤدي إلى انخفاض مهم في قيمة المال أو التركة، جاز لقاضي الصلح بناءً على طلب أحد الورثة أن يقرر تأجيل القسمة.

تسري الأحكام المتعلقة بالملكية الشائعة أيضاً على قسمة الملكية المشتركة بالإجماع ما لم يوجد نص مخالف. أما وضع الأشخاص الذين لا يظهرون شركاء في الطابو ولكنهم يستعملون العقار فعلياً فهو موضوع مستقل؛ فمجرد الاستعمال الفعلي لا يفصل الملكية عن العقار الأصلي ما لم توجد قسمة رسمية. وقد تناولنا انعكاس هذا التمييز في سياق التحول الحضري في مقالنا لمن يعود حق التحول الحضري في الشقة ذات الجزء الواقع في علية السطح؟.

16. سبعة أوجه نقص تُنشئ خطر النقض

1. الاستناد في قرار البيع فقط إلى طلب أحد الشركاء البيع.
2. عدم الحصول على مشروع إفراز من خبير فني رغم وجود طلب بالقسمة العينية.
3. عدم الحصول على رأي اللجنة البلدية أو مجلس إدارة الولاية / الإدارة الخاصة للولاية.
4. عدم بحث الأرض الزراعية من حيث حدود المساحة الدنيا والمساحة الكافية لتحقيق الدخل الواردة في القانون رقم 5403.
5. عدم بحث خيار إنشاء الملكية الطابقية رغم وجود بناء على العقار.
6. عدم اشتمال تقرير الخبير على مسائل انخفاض القيمة والتسوية.
7. عدم إحضار المخطط التنظيمي وبيانات التجزئة والطابو والمساحة بصورتها الحالية.

جدول موجز

17. الأسئلة الشائعة

الشريك الآخر يريد البيع وأنا لا أريد. هل يمكنني منع البيع؟

لا يمكنك منعه مباشرة، لكن يمكنك طلب القسمة العينية وإلزام المحكمة بإجراء البحث في هذا الاتجاه. ولأن هذه الدعاوى ثنائية، فإن طلب المدعى عليه القسمة العينية يؤخذ في الاعتبار بقدر طلب المدعي البيع. فإذا كانت القسمة ممكنة فنياً وقانوناً، فالأصل هو القسمة العينية.

إذا قال الخبير “القسمة العينية غير ممكنة”، فهل انتهت الدعوى؟

لا. إذا كان التقرير لا يتضمن رأي جهات التنظيم العمراني أو لا يراعي قيود الأراضي الزراعية عند الاقتضاء، فقد لا يكون كافياً وحده. كما يجب بحث خيار إنشاء الملكية الطابقية بصورة مستقلة في العقارات التي يوجد عليها بناء؛ والحكم الصادر من دون هذا البحث يحمل خطر النقض.

حصتي صغيرة؛ هل سأحصل على جزء في القسمة العينية؟

إذا لم تتعادل قيم الأجزاء المقسمة مع الحصص، يمكن تحقيق التسوية بإضافة مبلغ نقدي إلى الجزء الأقل قيمة. غير أنه إذا كانت المساحة التي ستؤول إليك أقل من الحد الأدنى للإفراز أو، في الأراضي الزراعية، من الحد الأدنى القانوني، فقد تكون القسمة العينية غير ممكنة.

أرضنا الزراعية متعددة الشركاء؛ هل يمكن لأحد الورثة أخذ الأرض؟

في الأراضي الزراعية المنتقلة بطريق الإرث، تنشئ المادة 8/C من القانون رقم 5403 نظاماً خاصاً. وإذا لم يتفق الورثة، جاز للقاضي أن يحكم بنقل الأرض إلى الوارث المؤهل بالقيمة الزراعية للدخل. وإذا وجد أكثر من وارث مؤهل، تكون الأولوية لمن يؤمن الحد الأدنى لمعيشته من هذه الأراضي. وإذا لم يطلب أحد النقل إليه، يُحكم بالبيع.

البناء مخالف للمشروع؛ هل يجوز الحكم بالبيع بحجة تعذر إنشاء الملكية الطابقية؟

لا، إذا كانت النواقص قابلة للإزالة. فوفق قضاء محكمة النقض، لا يُستنتج مباشرة تعذر إنشاء الملكية الطابقية في حالات وجود اختلافات بين الوضع الفعلي والمشروع المعتمد أو البناء من دون مشروع؛ بل يجب تمكين الطرف الطالب من استكمال النواقص.

هل يمكن تقسيم جزء من العقار وترك الباقي مشتركاً؟

لا، ما لم يوافق جميع الشركاء. وقد قررت محكمة النقض بوضوح أنه إذا لم يرضَ الشركاء فلا يجوز إبقاء جزء من العقار مملوكاً على الشيوع.

إذا صدر قرار بالبيع، هل يمكنني شراء العقار؟

يمكن للشركاء أيضاً المشاركة في المزاد العلني. أما قصر البيع على الشركاء وحدهم فلا يكون ممكناً إلا بموافقة جميع الشركاء؛ فإذا اعترض شريك واحد يُجرى البيع بصورة مفتوحة للجميع.

أمام أي محكمة تُرفع الدعوى؟

أمام محكمة الصلح المدنية بصرف النظر عن القيمة أو المقدار. والمحكمة المختصة مكانياً هي محكمة موقع العقار، وهذا الاختصاص قطعي.

18. لماذا تهم الإدارة الصحيحة للإجراءات في هذه الملفات؟

تبدو دعاوى إزالة الشيوع بسيطة من الخارج، إلا أن نتائجها قد تكون غير قابلة للتراجع. فعندما يصبح قرار البيع نهائياً يخرج العقار من ملكية أصحابه، وقد تنتقل أرض أو بناية بقيت في العائلة لسنوات إلى أشخاص من الغير في المزاد العلني. لذلك فإن طرح طلب القسمة العينية أو إنشاء الملكية الطابقية في الوقت المناسب، وبالتكييف القانوني الصحيح، ومدعوماً بأساس فني أمر حاسم.

في معظم الملفات تكون مرحلة الخبرة هي النقطة الحرجة. فإذا لم يتضمن التقرير رأي جهة التنظيم العمراني، أو لم يقيّم حدود الأراضي الزراعية، أو لم يتناول خيار الملكية الطابقية إطلاقاً، فيجب الاعتراض عليه في الميعاد وبأسباب فنية. والتقرير الذي لا يُعترض عليه قد يُتخذ أساساً للحكم، وغالباً ما يتعذر تدارك هذا النقص في مرحلة الاستئناف.

مقالاتنا ذات الصلة

• لمن يعود حق التحول الحضري في الشقة ذات الجزء الواقع في علية السطح؟ هل العبرة بحصة الأرض أم بالاستعمال الفعلي؟
• هل يمكن إجراء تعديلات في الأماكن المشتركة للمبنى؟
• كيف تُوزع حصة النفقات المشتركة في العمارة/المجمع السكني؟