ترك المقاول مكاناً لمكيف الهواء داخل الشرفة؛ لكن عندما يعمل الجهاز تصبح الشرفة كأنها فرن، ويدخل الهواء الساخن إلى المطبخ ولا تستطيعون استخدام الشرفة إطلاقاً في الصيف. تريدون نقل الوحدة الخارجية إلى خارج الشرفة، إلى واجهة المبنى. لكن المدير يحسم الأمر بجملة واحدة: “الواجهة الخارجية جزء مشترك، ولا يجوز ذلك.” في هذا المقال نتناول تباعاً أي جزء من جواب المدير صحيح وأي جزء ناقص، وكيف يمكن نقل الوحدة الخارجية بصورة قانونية في ضوء قانون الملكية الطابقية رقم 634 واجتهادات محكمة النقض، وما الخطوات الواجب اتباعها إذا قاومت الإدارة الطلب.

المحتويات

1. أين يمكن تركيب الوحدة الخارجية للمكيف؟ وما الحد الذي يرسمه القانون؟

كل النزاع حول المكيف في مبنى خاضع للملكية الطابقية ينحصر في سؤال واحد: هل يبقى الجهاز داخل حدود وحدتكم المستقلة، أم يتجاوز هذه الحدود وينتقل إلى جزء مشترك؟ إذا كان الجواب “داخلها” فلا تحتاجون إلى إذن من أحد. أما إذا كان الجواب “خارجها” فتدخل حيز التطبيق قواعد الأغلبية المشددة المتعلقة بالأجزاء المشتركة في القانون رقم 634.

تطبّق محكمة النقض هذا التمييز على النهج نفسه منذ عقود. وحتى إذا لم يكن الجهاز مبيناً في المشروع المعماري المعتمد للعقار الرئيسي، يُسمح لمالك الوحدة بوضع مكيف منزلي عند نافذة وحدته المستقلة أو في الجزء الداخلي من شرفته بشرط ألا يسبب إزعاجاً للجيران. أما تركيب الجهاز خارج حديد الشرفة أو خارج الدرابزين أو مباشرة على جدار المبنى فيُعد تدخلاً في جزء مشترك ويُحكم بإزالته.

2. هل داخل الشرفة جزء مستقل وخارجها جزء مشترك؟

عند تعداد الأجزاء المشتركة، تعتبر المادة 4 من قانون الملكية الطابقية رقم 634 الأساسات والجدران الرئيسية والجسور والأعمدة والجدران القصية المكوِّنة للنظام الإنشائي والعناصر الأخرى التابعة لها أجزاءً مشتركة صراحة. كما تتضمن المادة حكماً عاماً مؤداه أن الأماكن الأخرى غير المعددة، متى كانت ضرورية للاستعمال أو الحماية أو الانتفاع المشترك، تعد أيضاً من الأجزاء المشتركة.

وعند قراءة هذين الأساسين معاً تكون النتيجة واضحة: حتى لو كان حق استعمال الشرفة لكم، فإن الجدار الخارجي وسطح الواجهة المحيطين بالشرفة لا يخصانكم وحدكم بل يخصان جميع ملاك الوحدات. الحيز بين أرضية الشرفة وحاجزها داخل نطاق استعمالكم؛ أما ما وراء الحاجز ولو بمقدار بسيط فهو جزء من الغلاف المشترك للمبنى. وفي التطبيق العملي تنشأ الغالبية الكبرى من الدعاوى تحديداً من هذا الفارق الصغير.

هل تتغير النتيجة إذا كان المبنى جديداً وأُنشئ ضمن مشروع تحول حضري؟

لا تتغير. تجديد المبنى في نطاق القانون رقم 6306 لا يمنح حق تركيب الأجهزة بحرية على الواجهة الخارجية؛ إلا أن المشروع المعماري المسلّم ومرفقات الرخصة وشهادة إذن استعمال البناء تكون عادة أسهل في الحصول عليها في هذه المباني، ولذلك يصبح إثبات ما إذا كان المشروع قد خصص مكاناً لوحدة المكيف أسهل. وهذا قد يسرّع حسم النزاع لمصلحتكم. ولمعلومات تفصيلية حول عملية التحول الحضري ووثائق التسليم يمكنكم مراجعة صفحة خدمات التحول الحضري لدينا .

3. ما الحق الذي يمنحكم إياه المكان الذي تركه المقاول للمكيف في الشرفة؟

هذه من أكثر النقاط التي يجري إغفالها في الملف. مجرد ترك المقاول “جيباً للمكيف” داخل الشرفة لا ينشئ بذاته مركزاً قانونياً. والعبرة بكيفية ظهور هذا المكان في المستندات. وهناك أربعة احتمالات:

• قد يكون مبيناً في المشروع المعماري المعتمد. وهذا أقوى الاحتمالات: فإذا كان المشروع قد خصص ذلك المكان لوحدة المكيف، فلا يستطيع المدير منعكم من استخدامه، كما أن نقل الجهاز إلى الخارج سيشكل مخالفة للمشروع.
• قد يكون جزءاً مخصصاً للوحدة المستقلة. في هذه الحالة يكون حق الاستعمال لكم، لكنه لا يمنحكم سلطة نقل الجهاز إلى الواجهة المشتركة.
• قد يكون مجرد تطبيق فعلي على أرض الواقع. أي أن المقاول ترك فراغاً غير موجود في المشروع. وفي هذه الحالة يكون الاستعمال الحالي نفسه مخالفاً للمشروع، ولا تنفع حجة “نحن خارج المشروع أصلاً”.
• قد يكون منظماً بصورة خاصة في خطة الإدارة. إذا كانت خطة الإدارة تحدد أماكن تركيب المكيفات، فلهذا الحكم قوة تعاقدية ويلزم الجميع.

لذلك فإن الخطوة الأولى ليست رفع دعوى أو تقديم عريضة، بل جمع المستندات: المشروع المعماري المعتمد وواجهاته، رخصة البناء ومرفقاتها، شهادة إذن استعمال البناء، وخطة الإدارة. وكل رأي يصدر قبل الاطلاع على هذه الوثائق الأربع يظل قائماً على التخمين.

4. لماذا يلزم الحصول على موافقة خطية بنسبة 4/5 لنقل الوحدة إلى الواجهة الخارجية؟

الأساس هو الفقرة الثانية من المادة 19 من القانون رقم 634 بصيغتها المعدلة بالقانون رقم 5711. وتنص على أنه لا يجوز لأحد ملاك الوحدات إجراء أعمال بناء أو إصلاح أو إنشاء تجهيزات في الأجزاء المشتركة من العقار الرئيسي، أو طلاء الواجهة بلون مختلف، من دون الموافقة الخطية لأربعة أخماس جميع ملاك الوحدات. أما الفقرة الأولى من المادة فتُلزم ملاك الوحدات بالمحافظة بعناية على الحالة المعمارية للعقار الرئيسي وجماله ومتانته.

وتركيب الوحدة الخارجية للمكيف على الواجهة يعني في الوقت نفسه إنشاء تجهيز و إحداث تغيير في مظهر الواجهة ، ولذلك يدخل في نطاق هذه الفقرة. وفي التطبيق العملي يتكرر خطآن في الحساب كثيراً:

• الاعتقاد بأن المطلوب هو 4/5 من الحاضرين في الاجتماع. النسبة لا تُحسب على أساس الحاضرين في الاجتماع، بل على أساس جميع ملاك الوحدات . ففي مجمع يضم 60 وحدة مستقلة يكون العدد المطلوب 48؛ وإذا حضر الاجتماع 30 شخصاً فإن موافقة 24 منهم لا تحقق الشرط.
• الاعتقاد بأن الموافقة الشفهية كافية. القانون يشترط “الموافقة الخطية”. ورفع اليد في الاجتماع يثير مشكلة في الإثبات ما لم يُثبت في سجل قرارات موقّع أو في موافقات خطية مستقلة.

ولا يلغي الحكم الخاص المذكور نص المادة 30 الذي ينظم النصاب العام لمجلس ملاك الوحدات، أي الاجتماع بأكثر من النصف عدداً وحصةً في الأرض واتخاذ القرار بالأغلبية. ولا يستبعده. وبالتالي فإن القول “اتخذنا القرار بالأغلبية في الجمعية العامة” لا يكفي لإنشاء تجهيز في جزء مشترك. وقد تناولنا بالتفصيل حدود التغييرات الممكنة في الأجزاء المشتركة في مقالنا “هل يمكن إجراء تغييرات في الأجزاء المشتركة للمبنى؟” الذي يتناول هذا الموضوع في إطاره العام.

5. هل تكفي نسبة 4/5 دائماً، أم توجد حالات تتطلب الإجماع؟

هذا هو القسم الأكثر أهمية والأكثر إغفالاً في المقال. وقد قررت الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض أن نسبة الأربعة أخماس الواردة في المادة 19/2 ليست صلاحية غير محدودة .

والمعيار الذي اعتمدته الهيئة العامة المدنية في قرارها المؤرخ 18.01.2022، رقم الأساس E. 2017/(20)5-1996 ورقم القرار K. 2022/5، هو أن أغلبية الأربعة أخماس مقررة للأعمال التي لا تتطلب تغييراً جوهرياً في المشروع من الإصلاحات والتعديلات البسيطة. فإذا كان العمل المراد تنفيذه يتطلب تغييراً جوهرياً في المشروع المعتمد، فإن النصاب المطلوب ليس 4/5 بل الإجماع. كما أكد القرار ذاته أن موافقة الأربعة أخماس لا تنتج أثراً إلا بشرط “ألا تكون مخالفة للمشروع المعتمد ولتشريعات البناء”.

وفي الاتجاه نفسه، قررت الهيئة العامة المدنية في قرارها المؤرخ 22.09.2020، رقم الأساس E. 2019/(18)20-235 ورقم القرار K. 2020/646، أن أي تغيير يتطلب مشروع تعديل يستلزم موافقة جميع الملاك، وأنه لا يجوز إجبار المالك الممتنع عن الموافقة، ولا يُعد امتناعه إساءة لاستعمال الحق، كما لا يجوز للقاضي أن يحل محل إرادته. وفي تلك القضية لم تُعتبر موافقة 148 مالكاً من أصل 169 كافية.

6. ماذا يفيدكم قانوناً إذا تعذر استخدام الشرفة بسبب الحرارة؟

تلزم المادة 18 من القانون رقم 634 ملاك الوحدات، عند استعمال وحداتهم المستقلة وملحقاتها والأجزاء المشتركة، باحترام قواعد حسن النية، وبوجه خاص عدم إزعاج بعضهم بعضاً، وعدم الاعتداء على حقوق الغير، والالتزام بأحكام خطة الإدارة.

إن جعل الهواء الساخن المنبعث من الوحدة الخارجية الشرفة غير قابلة للاستعمال ورفعه حرارة المطبخ بشكل مفرط يُعد بقدر ما يمكن إثباته بتقرير فني مشكلة استعمال يجب أخذها على محمل الجد. لكن يجب بناء المعادلة القانونية بصورة صحيحة:

• هذا الإزعاج لا يمنحكم حق التدخل منفردين في الجزء المشترك. أي إنه لا يجوز لكم تعليق الوحدة على الواجهة لمجرد القول إن “شرفتي غير قابلة للاستعمال”.
• وفي المقابل، يشكل هذا الإزعاج سبباً مشروعاً للمطالبة بإدراج الموضوع على جدول أعمال الإدارة ويجعل الرفض التعسفي لطلبكم أمراً يصعب الدفاع عنه قانوناً.
• وكلما زاد عدد الملاك الذين يعانون المشكلة نفسها، خرجت المسألة من كونها “طلباً شخصياً لفرد واحد” وأصبحت عيباً فنياً يجب حله على مستوى المجمع كله . وهذا يزيد بصورة واضحة من فرص اتخاذ قرار مناسب في المجلس.

7. هل يستطيع المدير منح الإذن منفرداً أو رفضه منفرداً؟

مركز المدير ذو جانبين، وغالباً ما يجري الخلط بينهما في التطبيق.

لا يستطيع المدير منح الإذن

سلطة الإذن بإنشاء تجهيز في جزء مشترك تعود إلى مجلس ملاك الوحدات. ولا يملك المدير منح الإذن من تلقاء نفسه في مسألة تدخل ضمن اختصاص المجلس. ولذلك فإن الدفاع القائل “المدير أعطاني إذناً شفهياً” لا يحميكم في دعوى إعادة الحال إلى ما كان عليه. وتنص المادة 32 من القانون رقم 634 صراحة على أن العقار الرئيسي يُدار وفقاً للقرارات التي يتخذها مجلس ملاك الوحدات استناداً إلى العقد وخطة الإدارة وأحكام القانون.

ولا يستطيع المدير الرفض إلى أجل غير مسمى

من مهام المدير المنصوص عليها في المادة 35 اتخاذ التدابير اللازمة لاستعمال العقار الرئيسي وفق غايته وحمايته وصيانته وإصلاحه. وتمنحه هذه المهمة صلاحية منع التركيبات غير المرخصة، لكنها لا تمنحه صلاحية رفض نهائي ومنفرد لطلب يجب عرضه على المجلس. ووفقاً للمادة 38 يكون المدير مسؤولاً تجاه ملاك الوحدات كما لو كان وكيلاً. وعدم إحالة الوكيل إلى موكله مسألة تدخل في اختصاص الموكل يُعد مخالفاً لعلاقة الوكالة.

وقد شرحنا إجراءات الدعوة الواجب اتباعها إذا لم يدرج المدير طلبكم الخطي على جدول الأعمال في مقالنا “إذا لم يوجه المدير دعوة للاجتماع، فهل يستطيع ملاك الوحدات توجيه الدعوة؟” كما تناولنا المركز القانوني للمدير ومسؤوليته بالتفصيل في مقالنا “هل يستطيع مدير المبنى منح توكيل لمحامٍ؟” وإذا أثيرت مسألة تغيير الإدارة، فسيرشدكم مقالنا عن تغيير مدير المجمع .

8. أي مجلس يملك سلطة اتخاذ القرار في مجمع مكوّن من مبنيين؟

حتى لو كان القرار معقولاً من حيث المضمون، فإن صدوره عن المجلس غير المختص قد يؤدي إلى إبطاله لعدم الاختصاص. ولذلك يجب تحديد الجهة المختصة بدقة قبل اتخاذ القرار.

وفقاً للمادة 69 من القانون رقم 634، يُدار كل مبنى من المباني الواقعة ضمن نطاق البناء الجماعي، فيما يتعلق بمشكلاته الخاصة والأجزاء المشتركة التي تخص ذلك المبنى وحده، من قبل مجلس ملاك الوحدات في ذلك المبنى، والمكوّن من ملاك الوحدات المستقلة فيه. أما المادة 70 فتنظم وجود خطة إدارة واحدة تشمل البناء الجماعي كله وتلزم جميع ملاك الوحدات.

يُحدد ما إذا كان مجمعكم يتمتع فعلاً بصفة البناء الجماعي من خلال فحص سجلات الطابو وخطة الإدارة. كما يجب الانتباه إلى أن المحكمة المختصة قد تختلف في بعض الحالات التي لم تُحوّل فيها حقوق الارتفاق الطابقي بعد إلى ملكية طابقية كاملة.

9. ما الذي غيّره القانون رقم 7579 المؤرخ 22 مايو 2026 في هذا الموضوع؟

أدخل القانون رقم 7579 المتعلق بتعديل قانون الطابو وبعض القوانين والمرسوم بقانون رقم 375، والمنشور في الجريدة الرسمية رقم 33261 بتاريخ 22 مايو 2026، تعديلات أيضاً على قانون الملكية الطابقية. ومن المهم قراءة هذه التعديلات بصورة صحيحة في نزاعات المكيفات، لأنها ولّدت توقعاً خاطئاً في التطبيق.

10. هل تكفي موافقة ملاك الوحدات أم يلزم أيضاً إذن البلدية؟

هذان الإذنان لا يحل أحدهما محل الآخر، وهذه من أكثر النقاط التي تؤدي إلى خسارة الملفات.

• الموافقة بنسبة 4/5 المأخوذة من ملاك الوحداتلا تغني عن الموافقات الفنية وموافقات البناء المطلوب الحصول عليها من البلدية.
• كما أن الرأي الفني بالمطابقة الصادر عن البلدية لا يغني عن الموافقة الخطية للملاك التي يشترطها قانون الملكية الطابقية في الأجزاء المشتركة.

تنص المادة 30 من قانون البناء رقم 3194 على التحقق من مطابقة البناء للرخصة ومرفقاتها وعدم وجود مانع فني لاستعماله. ولذلك يجب الاستفسار خطياً عما إذا كان تركيب الوحدة على الواجهة الخارجية يتطلب مشروع تعديل أو رخصة أو موافقة إدارية أخرى من وحدة التنظيم العمراني ومراقبة البناء في البلدية المختصة. ولا تكفي المعلومة الشفهية؛ فوجود رأي إداري خطي لديكم في دعوى لاحقة يثبت حسن نيتكم وبذل العناية المطلوبة.

المستندات الواجب جمعها

• المشروع المعماري المعتمد ورسومات الواجهات
• رخصة البناء ومرفقاتها
• شهادة إذن استعمال البناء (الإسكان)
• الرسومات التي تبين الأماكن المخصصة للوحدات الخارجية للمكيفات في المشروع
• خطة إدارة المجمع والمبنى
• جميع القرارات السابقة الصادرة عن مجلس ملاك الوحدات
• المشروع الفني الذي سيُعد لتركيب الوحدة على الواجهة
• تقرير فني يبين أثر التركيب على النظام الإنشائي والعزل الحراري والمائي وكسوة الواجهة

11. ماذا تقول محكمة النقض في دعاوى الوحدات الخارجية للمكيفات؟

اتسم تطبيق محكمة النقض في هذا المجال بدرجة لافتة من الاستقرار عبر السنين. ويلخص الجدول الآتي أهم القرارات التي ترسم الإطار القانوني للمسألة.

ملاحظة: جُمعت بيانات القرارات من النصوص المنشورة في المصادر المفتوحة. ويوصى قبل استخدامها في عريضة أو منشور بالتحقق من النص الكامل والمحدث للقرار المعني عبر نظام UYAP للقرارات السابقة.

12. ماذا يحدث إذا ركبتها من دون إذن؟

كلفة نهج “لن يلاحظ أحد” قد تكون أعلى بكثير من ثمن الجهاز نفسه. وفي حال التركيب من دون إذن قد تواجهون النتائج الآتية:

• دعوى منع التدخل وإعادة الحال إلى ما كان عليه. يجوز لأي مالك من ملاك الوحدات أو للإدارة المخولة رفع الدعوى أمام محكمة الصلح الحقوقية.
• إزالة الجهاز وإعادة الواجهة إلى حالتها السابقة. يجوز للمحكمة منح مهلة معقولة لتنفيذ ذلك؛ وإذا لم يُنفذ خلال المهلة، يتم التنفيذ بطريق الإجراء الجبري.
• مصاريف التقاضي وأتعاب المحاماة. وبوصفكم الطرف الخاسر في الدعوى قد تُلزمون أيضاً بأتعاب محامي الطرف الآخر.
• المسؤولية عن الأضرار التي تلحق بالواجهة. بموجب الفقرة الأخيرة من المادة 19 يكون كل مالك مسؤولاً عن الضرر الذي يلحقه بخطئه بالعقار الرئيسي أو بالوحدات المستقلة الأخرى. ويدخل في ذلك ثقب العزل الحراري أو إفساد العزل المائي أو إتلاف كسوة الواجهة.
• المشكلات الناشئة عن تصريف مياه التكثف إلى الخارج. قد يشكل إزعاج ملاك الطوابق السفلية أو الغير عنواناً مستقلاً لنزاع آخر.

باختصار، التركيب من دون إذن يعني شراء خطر قانوني دائم مقابل راحة مؤقتة. وقد تناولنا أيضاً نقاش النصاب ونتائج التركيب غير المرخص في مقالنا “ما نسبة الأصوات اللازمة لتركيب محرك المكيف على الواجهة الخارجية للمبنى؟” ونوصي بقراءته أيضاً.

13. ماذا يجب أن تفعلوا خطوة بخطوة إذا منعت الإدارة ذلك؟

المراحل الخمس الآتية هي الترتيب الذي يرفع احتمال الوصول إلى نتيجة ويقوي موقفكم إذا اضطررتم لاحقاً إلى رفع دعوى.

المرحلة الأولى: طلب خطي متعدد التوقيعات

لا تقدموا الطلب منفردين، بل وقّعوه مع الملاك الآخرين الذين يعانون المشكلة نفسها. ويجب أن يبيّن النص بوضوح: لماذا المكان الحالي داخل الشرفة غير صالح للاستعمال؛ الحرارة المفرطة وتعذر استخدام الشرفة؛ أثر ذلك على المطبخ ومساحات المعيشة؛ طلب حل موحد وجمالي لنقل الوحدات الخارجية إلى الواجهة؛ طلب إجراء معاينة فنية؛ وطلب إدراج الموضوع على جدول أعمال المجلس المختص.

طريقة التبليغ لا تقل أهمية عن مضمون الطلب. قدموا الطلب برسالة مسجلة بعلم الوصول أو عن طريق كاتب العدل أو مقابل إيصال استلام. فعبارة “قلنا للمدير” لا قيمة إثباتية لها.

المرحلة الثانية: الحصول على تقرير فني

احصلوا على تقرير من مهندس ميكانيكي مستقل أو مهندس مدني أو خبير فني مخول. فهذا التقرير ينقل النقاش من كونه “نزوة جار” إلى أرضية ضرورة فنية. وقد فصلنا محتواه في القسم التالي.

المرحلة الثالثة: قرار المجلس المختص

اطلبوا من مجلس ملاك وحدات المبنى أو مجلس ملاك البناء الجماعي مناقشة الطلب. وانتبهوا إلى أصول الدعوة للاجتماع وجدول الأعمال؛ فالأخطاء الإجرائية قد تؤدي إلى إبطال القرار. وللتفاصيل يمكنكم مراجعة مقالنا عن إبطال الجمعية العامة غير النظامية والقرارات الصادرة عنها .

المرحلة الرابعة: الموافقات الخطية والموافقة الإدارية

اجمعوا الموافقة الخطية المطلوبة بنسبة أربعة أخماس واستحصلوا على الموافقات التي تطلبها البلدية. وجمع الموافقات في نموذج موحد يتضمن رقم الوحدة المستقلة واسم المالك والتاريخ والتوقيع يمنع النزاع لاحقاً حول عدد الموافقين.

المرحلة الخامسة: اللجوء إلى القضاء

إذا لم تفصل الإدارة في الطلب، أو رفضته من دون اختصاص، أو كان قرار المجلس مخالفاً للقانون أو لخطة الإدارة، فيمكن اللجوء وفق المادة 33 من القانون رقم 634 إلى محكمة الصلح الحقوقية في مكان العقار. وتنظم المادة حق مالك الوحدة المتضرر بسبب عدم الوفاء بالالتزامات في طلب تدخل القاضي.

14. ماذا يجب أن يتضمن التقرير الفني؟

التقرير الفني الضعيف قد يمنح الطرف الآخر مادة يستخدمها ضدكم بدلاً من تقوية الملف. ويجب أن يغطي التقرير جميع العناوين الآتية:

• ما إذا كان المكان الحالي داخل الشرفة مناسباً من حيث قدرة الجهاز وشروط التركيب التي يحددها المصنع
• الأثر القابل للقياس للهواء الساخن الخارج من الوحدة الخارجية على درجة حرارة الشرفة والمطبخ
• أثر الموقع الحالي على كفاءة الجهاز واستهلاك الطاقة
• الموقع الجديد المقترح على الواجهة الخارجية والمبرر الفني لهذا الموقع
• قيم الضوضاء والاهتزاز وأثرها على الوحدات المستقلة المجاورة
• الأضرار المحتملة للواجهة والعزل الحراري والعزل المائي والتدابير التي ستُتخذ لمنعها
• كيفية إنشاء خط تصريف مياه التكثف
• اقتراح حل قياسي قابل للتطبيق والتكرار على جميع الشقق
• تفاصيل التركيب الآمن، وحساب حمولة الحامل، وإمكان الوصول لأعمال الصيانة

15. ما العناوين التي يجب أن ترد حتماً في قرار المجلس؟

أكثر الأخطاء شيوعاً في التطبيق أن يتخذ المجلس قراراً من جملة واحدة بصيغة “السماح بتركيب المكيف على الواجهة الخارجية”. فمثل هذا القرار قد يؤدي خلال بضع سنوات إلى واجهة مليئة بوحدات غير متناسقة وأنابيب متدلية، وينشئ نزاعاً جديداً. لذلك يجب أن يحدد القرار ما يلي:

• الموقع الدقيق للتركيب (الطابق، المحور، المنسوب)
• الحد الأقصى المسموح لأبعاد الجهاز وقدرته
• نوع المنصة أو الحامل ولونه
• إلزامية استخدام لوحة إخفاء أو قفص للحفاظ على مظهر الواجهة
• مكان وطريقة توصيل خط التصريف
• مسار أنابيب الكهرباء والغاز ووضعها داخل قناة
• الحد الأقصى لمستوى الضوضاء والقيود على ساعات التشغيل
• الجهة التي تتحمل مسؤولية الصيانة والإصلاح والأضرار
• الجهة التي تتحمل كلفة التركيب
• الجزاء الذي يطبق إذا تم التركيب بالمخالفة للقرار

إذا أردتم أن يكون الحل دائماً، فأفضل طريق هو إدراج هذه القواعد في خطة الإدارة. وقد سهّل القانون رقم 7579 هذا الطريق بوضوح مقارنة بالسابق بعد خفض النصاب في المادة 70 إلى الثلثين. أما فيما يتعلق بتوزيع مصروفات الأجزاء المشتركة، فستفيدكم مقالاتنا عن توزيع حصة المصروفات المشتركة و توزيع نفقات العزل الحراري للواجهة الخارجية .

16. ما أكثر 7 أخطاء شيوعاً في هذه العملية؟

17. الأسئلة الشائعة

هل أحتاج إلى إذن الجيران لوضع المكيف داخل شرفتي؟

لا. وفق التطبيق المستقر لمحكمة النقض، لا تشترط الموافقة إذا وُضع الجهاز عند نافذة وحدتكم المستقلة أو في الجزء الداخلي من شرفتكم. والشرط الوحيد هو عدم إزعاج الجيران بسبب الضوضاء أو الاهتزاز أو تقاطر المياه ونحو ذلك.

هل يستطيع المدير منفرداً السماح بتركيب مكيف على الواجهة الخارجية؟

لا يستطيع. إنشاء تجهيز في الجزء المشترك من اختصاص مجلس ملاك الوحدات. والتركيب استناداً إلى إذن صادر من المدير لا يحميكم في دعوى قد تُرفع لاحقاً.

ماذا أفعل إذا لم يدرج المدير طلبي على جدول أعمال المجلس إطلاقاً؟

ابدؤوا بطلب خطي قابل للتبليغ. وإذا لم تحصلوا على نتيجة يمكنكم تشغيل إجراءات الدعوة إلى الاجتماع؛ وإذا تعطل ذلك أيضاً، يمكنكم في نطاق المادة 33 من القانون رقم 634 طلب تدخل القاضي من محكمة الصلح الحقوقية.

في مجمع يضم 60 شقة، كم شخصاً يلزم أن يوافق خطياً؟

نسبة الأربعة أخماس تعادل موافقة ملاك 48 وحدة مستقلة. ولا يُحسب هذا العدد على أساس الحاضرين في الاجتماع، بل على أساس جميع ملاك الوحدات.

بعد تعديل 2026 انخفضت النسبة إلى الثلثين؛ أفلا تكفي 2/3 للمكيف أيضاً؟

لا. التخفيض الذي جاء به القانون رقم 7579 يتعلق بنصاب تعديل خطة الإدارة الوارد في المادة 70. أما نسبة الأربعة أخماس في المادة 19 التي تنظم البناء والإصلاح وإنشاء التجهيزات في الأجزاء المشتركة فلم تتغير.

معظم جيراني يعانون المشكلة نفسها؛ هل يسهل ذلك الأمر؟

نعم، بصورة واضحة. كلما أثرت المشكلة في عدد أكبر من الوحدات المستقلة، أصبح جمع الموافقات الخطية المطلوبة أسهل، وتحولت المسألة من “طلب شخصي” إلى مشكلة فنية مشتركة للمجمع. وإعداد مشروع واجهة موحد وقياسي يحمل فرصة نجاح أعلى بكثير من الطلبات الفردية المتفرقة.

ركبت الجهاز بلا إذن ورفع جاري دعوى. ماذا يحدث؟

في تطبيق محكمة النقض يُحكم في مثل هذه الملفات بإزالة الوحدة وإعادة الواجهة إلى حالتها المطابقة للمشروع المعماري. وقد تمنح المحكمة مهلة معقولة لذلك؛ فإذا لم ينفذ الحكم خلال المهلة يُنفذ جبراً. كما قد تُحمّلون مصاريف التقاضي وأتعاب محامي الطرف الآخر.

ما المحكمة المختصة في هذه الدعاوى؟

كقاعدة، تختص محكمة الصلح الحقوقية في مكان العقار بالمنازعات الناشئة عن قانون الملكية الطابقية. لكن في بعض الحالات التي لم تُنشأ فيها الملكية الطابقية بعد وكان الموجود مجرد ارتفاق طابقي، قد يُعتبر الاختصاص لمحكمة البداية الحقوقية؛ لذلك يجب فحص وضع الطابو قبل رفع الدعوى.

18. لماذا ينبغي الاستعانة بمحامٍ ذي خبرة في قانون الملكية الطابقية في هذا الملف؟

قد تبدو ملفات الوحدات الخارجية للمكيفات من الخارج مجرد نزاع بسيط بين الجيران. لكن الوصول إلى نتيجة صحيحة يتطلب قراءة عدة مجالات فنية وقانونية مستقلة في الوقت نفسه:

• قراءة المشروع المعماري المعتمد. معرفة ما إذا كانت رسومات الواجهة قد خصصت مكاناً لوحدة المكيف قد تحدد مصير الملف.
• تحديد النصاب الصحيح. يجب تقييم ما إذا كانت طبيعة العمل تتطلب 4/5 أو الإجماع في ضوء اجتهادات الهيئة العامة المدنية. والقرار المتخذ بنصاب خاطئ قد يهدر جميع التوقيعات التي جُمعت.
• تحديد الجهة المختصة. يُحسم توزيع الاختصاص بين مجلس المبنى ومجلس ممثلي البناء الجماعي ومجلس ملاك وحدات البناء الجماعي بالرجوع إلى سجل الطابو وخطة الإدارة.
• حماية الإجراءات. قد يؤدي خطأ إجرائي في الدعوة أو جدول الأعمال أو النصاب أو قيد سجل القرارات إلى إبطال طلب يكون محقاً في أصله.
• صياغة الطلب بصورة صحيحة. ما الذي سيُطلب تحديداً من محكمة الصلح الحقوقية هو من أكثر الخيارات حسماً في ربح الملف أو خسارته.

يعد مكتب 2M Hukuk للمحاماة قانون الملكية الطابقية أحد مجالات تخصصه الأساسية، ويقدم من مقره في توزلا خدمات لإدارات المجمعات والمباني ولملاك الوحدات في بنديك وكارتال ومالتيبه وغبزة وعموم قوجه إيلي في منازعات الأجزاء المشتركة، ودعاوى إبطال قرارات المجالس، ومنع التدخل، وإعادة الحال إلى ما كان عليه.

مقالاتنا ذات الصلة

• ما نسبة الأصوات اللازمة لتركيب محرك المكيف على الواجهة الخارجية للمبنى؟
• هل يمكن إجراء تغييرات في الأجزاء المشتركة للمبنى؟
• كيف يُطعن في قرار مجلس ملاك الوحدات ويُطلب إبطاله؟
• كيف تُبطل الجمعية العامة غير النظامية لملاك الوحدات والقرارات الصادرة عنها؟
• إذا لم يوجه المدير دعوة للاجتماع، فهل يستطيع ملاك الوحدات توجيه الدعوة؟
• تغيير مدير المجمع وتعيين مدير جديد
• هل يستطيع مدير المبنى منح توكيل لمحامٍ؟
• هل تعليق إعلان على الواجهة الخارجية للمبنى قانوني؟
• هل يحتاج المحل التجاري إلى موافقة ملاك الوحدات لتعليق لافتة على واجهة المبنى؟
• كيف توزع نفقات إصلاح السطح والعزل الحراري للواجهة الخارجية؟
• كيف توزع حصة المصروفات المشتركة في المباني والمجمعات؟
• هل يلزم الإجماع لإنشاء مسبح في المجمع؟
• هل يمكن تأجير الملجأ أو المخزن أو شقة البواب؟

المصادر والتشريعات

• قانون الملكية الطابقية رقم 634 — المواد 4، 18، 19، 28، 30، 32، 33، 34، 35، 38، 69، 70
• قانون البناء رقم 3194 — المواد 30، 31، 32
• القانون رقم 7579 بشأن تعديل قانون الطابو وبعض القوانين والمرسوم بقانون رقم 375 (الجريدة الرسمية: 22.05.2026، العدد 33261) — المواد 3، 4، 5
• قرارات الهيئة العامة المدنية لمحكمة النقض والدوائر الخاصة — مبينة في الجدول الوارد في القسم 11