La sanction la plus sévère du droit de la copropriété est la déchéance du droit de propriété sur sa partie privative pour un copropriétaire qui perturbe constamment et de manière intolérable la vie commune. Ce n’est pas une mesure à laquelle on recourt facilement ; elle intervient en dernier recours lorsque les autres mesures n’ont pas donné de résultats. L’intolérabilité du copropriétaire et le transfert (éviction) de la partie privative sont spécialement réglementés par la loi n° 634 sur la copropriété (KMK). Dans cet article, nous abordons le sujet en détail.

Quand peut-on demander le transfert de la partie privative ?

L’article 25 de la KMK dispose que si l’un des copropriétaires, en ne remplissant pas ses dettes et obligations, adopte des comportements qui deviennent intolérables pour les autres copropriétaires, le transfert du droit de propriété de ce copropriétaire sur sa partie privative aux autres copropriétaires peut être demandé par voie de justice.

La loi énumère certains comportements à titre d’exemple d’intolérabilité : ne pas s’acquitter obstinément de ses obligations envers les copropriétaires, perturber continuellement et gravement la vie commune, répéter les mêmes infractions malgré des avertissements répétés. Pour le texte légal, vous pouvez consulter la page de la loi n° 634 sur la copropriété sur mevzuat.gov.tr.

Conditions de l’action en transfert

Pour que cette sanction sévère puisse être appliquée, certaines conditions doivent être remplies cumulativement. Il est requis que l’état d’intolérabilité présente un caractère de continuité, qu’une mise en demeure ait été préalablement adressée au copropriétaire, et que malgré cela, le comportement persiste. L’action en justice peut être intentée sur décision de l’assemblée des copropriétaires et avec la majorité prévue par la loi. Si le tribunal estime que les conditions sont remplies, il peut décider du transfert de la partie indépendante aux autres copropriétaires, sur la base de sa valeur à cette date.

Situation concernant les locataires ou occupants

Si la personne rendant la situation intolérable n’est pas le propriétaire mais un locataire ou un occupant à un autre titre, le processus est différent ; dans ce cas, les dispositions relatives à l’expulsion, les clauses contractuelles pertinentes et les réglementations de la Loi sur la copropriété (KMK) concernant le droit d’occupation entrent en jeu. Dans tous les cas, la documentation des infractions et le processus de mise en demeure conforme aux règles sont d’une importance capitale.

Foire Aux Questions (FAQ)

Le logement d’un copropriétaire peut-il lui être retiré ? Oui, mais dans des cas très exceptionnels. Conformément à l’article 25 de la Loi sur la copropriété (KMK), le transfert de la partie indépendante d’un copropriétaire dont le comportement est devenu intolérable aux autres propriétaires peut être demandé par voie judiciaire.

Quelles sont les conditions requises pour une action en transfert ? La continuité de l’état d’intolérabilité, l’envoi préalable d’une mise en demeure et la persistance des infractions malgré celle-ci, ainsi qu’une décision de l’assemblée.

Le non-paiement des charges est-il à lui seul un motif de transfert ? Le non-paiement des charges est en soi un sujet d’exécution forcée et d’action en justice ; cependant, pour un transfert, il est requis que la violation persistante des obligations atteigne un niveau d’intolérabilité.

Si une décision de transfert est rendue, le propriétaire reçoit-il son argent ? Oui. La partie indépendante est transférée à sa valeur à cette date ; le propriétaire reçoit ce montant.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Le transfert d’une section indépendante est le procès le plus lourd et le plus technique du droit de la copropriété ; aucun résultat ne peut être obtenu sans la preuve de la condition d’intolérabilité, un processus de mise en demeure conforme et la prise correcte de la décision du conseil.

En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, nous sommes à vos côtés dans les litiges de copropriété, non seulement au stade du procès, mais aussi dès le début du processus qui a donné lieu au litige. Nos principaux services sont :

Dans le cadre du conseil en copropriété d’immeubles à Istanbul, la mise en place légale des processus d’intolérabilité et de mise en demeure,

Avant le procès de transfert, la préparation des avis de convocation et d’invitation à la réunion extraordinaire du conseil des copropriétaires,

Préparation des convocations aux réunions de copropriété et des procès-verbaux de réunion ; la rédaction conforme aux procédures des projets de procès-verbaux de réunions ordinaires et extraordinaires,

La conduite des réunions et des votes conformément à la loi sur la copropriété (KMK), la prise de décisions conforme aux procédures et le calcul correct des quorums,

Le transfert de la section indépendante en raison d’intolérabilité, le suivi et la représentation dans les procès de mise en demeure et d’expulsion.

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