إذا كنت تقيم في مبنى لسنوات، على سبيل المثال في الطابق العلوي، دون أن يكون اسمك مسجلاً في سند الملكية، فهل يحق لك الاستفادة من التحول الحضري والتصويت؟ نتناول القيمة القانونية للاستخدام الفعلي، وحقوق المستأجر والحائز، وسبل إضفاء الطابع الرسمي على الوضع.

في التحول الحضري، إحدى أكثر الفئات ضعفاً هم الأشخاص الذين يقيمون فعلياً في مبنى ولكن لا يظهر اسمهم في سند الملكية: فرد من العائلة يستخدم الطابق العلوي كشقة منفصلة، أو ابن المالك، أو المستأجر. السؤال المتكرر هو: “أنا أعيش هنا منذ سنوات، فهل يحق لي أن أكون مالكاً في التحول الحضري وهل يمكنني التصويت؟” لنوضح الإجابة والخلفية القانونية لذلك.

الاستخدام الفعلي، في التحول الحضري، لا يمنح مباشرة حق الملكية أو حق التصويت. صلاحية اتخاذ القرار والحصة من المبنى الجديد تعود فقط للمالكين المسجلين في سند الملكية (أصحاب حصص الأرض). ومع ذلك، إذا كنت مستأجراً، قد تكون لديك بعض الحقوق المنفصلة مثل دعم الإيجار/النقل.

لماذا لا يكفي الاستخدام الفعلي؟ شرط الشكل الرسمي

في القانون التركي، لا تُكتسب ملكية العقار ولا تُنقل إلا بشكل رسمي في سند الملكية وفقاً للمادة 706 من القانون المدني التركي. دون تقسيم (مشاركة) رسمي، لا يمكن فصل ملكية الحصص عن العقار الرئيسي بالاستخدام الفعلي. بغض النظر عن مدة إقامتك، فإن التقسيم/الاستخدام غير المسجل في سند الملكية لا يمنحك صفة المالك أو الشريك. أما “المشاركة” و”حق الملكية” في التحول الحضري فيتم تعريفهما تحديداً بناءً على حصص الأرض وفقاً للمادة 6/1 من القانون رقم 6306.

من هو صاحب الحق، ومن يحق له التصويت؟

تتم عملية اتخاذ القرار والمشاركة بين مالكي الأجزاء المستقلة في سند الملكية، وبنسبة حصصهم في الأرض. لا يمكن لفرد من العائلة أو مستأجر يستخدم الجزء العلوي من السطح كشقة منفصلة فعليًا أن يجلس على طاولة التحول بصفة “صاحب حق”؛ يبقى وضع هؤلاء الأشخاص في إطار علاقتهم الشخصية مع المالك (مثل الإيجار، أو الإعارة للاستخدام، إلخ). وبالمثل، فإن تحديد المبنى الخطر يتم بواسطة مالك حصة الأرض وليس بواسطة الشخص الذي يستخدمه فعليًا.

إذن، أليس لي أي حق؟ (المستأجر والحائز)

إذا كنت مستأجرًا: في نطاق القانون رقم 6306، يمكن توفير دعم الإيجار/النقل للمستأجرين الذين يثبتون إقامتهم الفعلية في المبنى الخطر. بالإضافة إلى ذلك، في المبنى المعاد بناؤه، قد تظهر بعض حقوقك مثل أولوية الإيجار في إطار القانون التركي للالتزامات. للتفاصيل، راجع مقالنا عن حقوق المستأجر والمالك في المباني الخطرة.

إذا كنت فردًا من العائلة / حائزًا: تحدد العلاقة بينك وبين قريبك المالك (مثل إعارة الاستخدام، قانون الأسرة، توقع الميراث المحتمل) وضعك القانوني؛ ويتم التعامل مع هذا في عملية التحول عبر المالك وعلى أساس العلاقة الشخصية.

وثيقة تخصيص سند الملكية والحالات الخاصة

إذا كان الاستخدام الفعلي يستند إلى وثيقة تخصيص سند ملكية، فإن هذه الوثيقة، حتى لو لم توفر تسجيل ملكية نهائيًا، قد تنشئ حقًا شخصيًا معينًا وحماية للحيازة؛ في التحول الحضري، يجب تقييم هذه الوثائق بشكل ملموس. قد توجد أيضًا أحكام خاصة لبعض الحالات ضمن نطاق قانون الأكواخ/رقم 775. هذه الاستثناءات خاصة بالملف ولا يمكن تعميمها.

ماذا يجب أن تفعل؟ إضفاء الطابع الرسمي على الوضع

قم بعكس الوضع في السجل العقاري مع المالك. إذا كنت تريد أن يكون الجزء الذي تستخدمه فعليًا ملكًا لك حقًا، فإن السبيل الوحيد هو النقل/التسجيل الرسمي في السجل العقاري (بيع، هبة، تقسيم). الاستخدام الفعلي لا يحل محل ذلك.

إذا كنت مستأجرًا، فجهز دعمك ومستنداتك. الفواتير والسجلات التي توثق الإقامة ذات أهمية حاسمة عند التقدم بطلب للحصول على دعم الإيجار/النقل.

ضع ترتيبًا كتابيًا للاستخدام العائلي. حتى بين أفراد الأسرة، يمنع اتفاق موثق قبل التحول النزاعات التي قد تنشأ في المستقبل.

احمِ حقوق المالك أيضًا. نظرًا لأن حقوق المستخدم الفعلي مرتبطة بحقوق المالك، يجب متابعة حصة الأرض وحسن النية وعمليات التقسيم باسم المالك أيضًا.

    أسئلة مكررة

    أعيش في الطابق العلوي (البنتهاوس) منذ سنوات ولكن اسمي ليس في السجل العقاري؛ هل سأكون صاحب حق في التحول الحضري؟ هل يمكنني التصويت لأنني أستخدمه فعليًا؟

    لا. تُتخذ قرارات التحول الحضري بأغلبية بسيطة من المساهمين بنسبة حصة الأرض (6306 م.6/1). الشخص الذي ليس مالكًا في السجل العقاري لا يمكنه المشاركة في هذا التصويت؛ ويبقى وضعه ضمن إطار العلاقة الشخصية بينه وبين المالك.

    أنا مستأجر؛ أليس لدي أي حقوق؟

    على الرغم من أن المستأجر ليس لديه حق التدخل في عملية اتخاذ القرار، يمكن تقديم دعم الإيجار/النقل للمستأجرين الذين يوثقون إقامتهم الفعلية في المبنى المحفوف بالمخاطر وقد تظهر حقوق مثل الأولوية في التأجير في المبنى المعاد بناؤه بموجب قانون الالتزامات التركي.

    لدي وثيقة تخصيص سند ملكية؛ هل هذا مفيد؟

    على الرغم من أن وثيقة تخصيص سند الملكية لا توفر تسجيل ملكية نهائي، إلا أنها قد تنشئ حقًا شخصيًا معينًا وحماية للحيازة. في التحول الحضري، يجب تقييم هذه الوثائق بناءً على كل حالة على حدة؛ ولا يمكن استنتاج قاعدة عامة.

    كيف يمكنني حقًا الحصول على القسم الذي أستخدمه فعليًا باسمي؟

    الطريقة الوحيدة هي إجراء عملية نقل ملكية رسمية (بيع، هبة أو تقسيم) في السجل العقاري بينك وبين المالك. إكمال هذا التسجيل قبل بدء التحول هو الطريقة الأكثر أمانًا لمنع فقدان الحقوق.

    دعم الخبراء في ملفات الطوابق العلوية والشقق الدوبلكس

    الشقق ذات الأدوار العلوية (الدوبلكس) هي نوع الوحدات المستقلة التي تسبب أكبر قدر من فقدان الحقوق والنزاعات في التحول الحضري: حيث تتداخل عدم توافق حصة الأرض والقيمة، والتقسيم الفعلي، وفروق الشرفية (حقوق الامتياز)، ومخالفات البناء في ملف واحد. بصفتنا مكتب المحاماة 2M Hukuk، ندير العملية من البداية إلى النهاية، بدءًا من تحليل سند الملكية والمشروع وصولًا إلى بروتوكول التقسيم، ومن قضايا تصحيح حصة الأرض والشرفية إلى تقنين مخالفات البناء.

    توزلا بنديك كارتال مالتيبي جبزي داريجا تشايروفا كوجالي

    قبل اتخاذ قرار التحول، أي قبل تجاوز المرحلة الأكثر أهمية التي ستحمي حقوقكم، يمكنكم التواصل معنا عبر صفحة الاستشارات العمرانية الخاصة بنا.

    المصادر والمحتوى ذو الصلة

    مصادر رسمية / أولية

    القانون رقم 6306 ولائحته التنفيذية (النص الحالي، 04.02.2026) — mevzuat.gov.tr

    قانون ملكية الطوابق رقم 634؛ قانون التخطيط العمراني رقم 3194؛ القانون المدني التركي رقم 4721 — mevzuat.gov.tr

    لائحة تخطيط المناطق المنظمة (م.40 الأسقف؛ التعاريف) — mevzuat.gov.tr / resmigazete.gov.tr

    لقرارات محكمة النقض المشار إليها: UYAP أحكام السوابق القضائية / البحث عن قرارات محكمة النقض (يوصى بالتأكيد قبل النشر).

    2M قانون — مقالات ذات صلة