“لقد قمت بتجديد المطبخ، لن أدفع الإيجار هذا الشهر” أو “سأخصم تكلفة الدهان من الإيجار”، هذه العبارات هي من أكثر مصادر نزاعات الإيجار شيوعًا. هل يمكن للمستأجر خصم تكاليف التعديلات التي أجراها في العقار المؤجر من قيمة الإيجار من طرف واحد؟ هل يمكن للمالك الذي لديه تعهد إخلاء الحصول على الإخلاء بالاعتماد على وثيقة يغيب عنها جزء التاريخ؟ في هذا المقال، ندرس مشكلة التجديدات غير المصرح بها والخصم، وصلاحية تعهد الإخلاء، وعملية الإخلاء بسبب التخلف عن السداد في ضوء قرارات المحكمة العليا الحديثة وأحكام قانون الالتزامات التركي (TBK).

هل يمكن للمستأجر خصم تكاليف التجديد من الإيجار من طرف واحد؟

إجابة قصيرة: لا. وفقًا للمادة 321 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، لا يجوز للمستأجر إجراء تجديدات أو تغييرات في العقار المؤجر إلا بموافقة المؤجر الخطية. التجديدات التي تتم بدون إذن كتابي تشكل انتهاكًا لواجب الاستخدام بعناية ووفقًا للعقد، المنصوص عليه في المادة 316 من قانون الالتزامات التركي (TBK).

الأهم من ذلك، دين الإيجار ومطالبة التجديد هما علاقتان مستقلتان عن بعضهما البعض. لا يمكن للمستأجر دفع الإيجار ناقصًا من طرف واحد بحجة “لقد قمت بمصروفات”. إذا لم يكن هناك نص صريح في العقد ينص على خصم تكاليف التجديد من الإيجار، أو اتفاق كتابي بين الطرفين بهذا الشأن، فلا يحق للمستأجر الخصم من طرف واحد. أي سلوك مخالف يعرض المستأجر للتخلف عن السداد وقد يشكل سببًا للإخلاء.

وفي مرحلة متابعة التنفيذ، يكون الوضع أوضح: إذا أراد المستأجر مقاصة تكلفة الإصلاح الذي قام به مع دين الإيجار، فعليه إثبات أنه قام بهذا الإصلاح بموافقة المؤجر، وذلك بالوثائق المنصوص عليها في المادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس (مستند منظم/مصادق عليه من كاتب العدل أو إقرار المؤجر). لا تُعتبر الفاتورة أو الشهود أو المراسلات العادية كافية للمقاصة في هذه المرحلة.

استثناءات: العيوب، الإذن الكتابي، و”التبني”

هناك بعض الاستثناءات للقاعدة ويجب التمييز بينها بشكل صحيح:

المصروفات الإلزامية الناشئة عن العيب (المادة 306 من قانون الالتزامات التركي): إذا كان هناك عيب في العقار المؤجر يعيق استخدامه بشكل كبير (على سبيل المثال، عطل خطير في التمديدات الصحية، تسرب المياه) ولم يقم المؤجر بإصلاحه خلال المدة المعقولة المحددة؛ يمكن للمستأجر إصلاح العيب على حساب المؤجر وخصم التكلفة من بدل الإيجار. هذا استثناء ذو نطاق ضيق ومشروط؛ ولا يشمل كل التعديلات.

المصروفات المفيدة/الضرورية التي تتم بموافقة كتابية: في التجديدات والتغييرات التي تتم بموافقة المؤجر الكتابية، ما لم يكن هناك اتفاق كتابي ينص على خلاف ذلك، لا يجوز للمؤجر طلب إعادة العقار إلى حالته الأصلية.

استرداد المصاريف المفيدة والضرورية (العمل بدون وكالة): وفقًا لممارسات محكمة النقض، يمكن للمستأجر أن يطلب استرداد تكلفة النفقات المفيدة والضرورية التي قام بها على العقار المؤجر، والتي وافق عليها المؤجر، وذلك بموجب أحكام العمل بدون وكالة المنصوص عليها في المادة 526 وما يليها من قانون الالتزامات التركي (TBK). ومع ذلك، يتم تقديم هذا الطلب، كقاعدة عامة، بعد انتهاء عقد الإيجار وإخلاء العقار، وعن طريق رفع دعوى قضائية؛ وليس طريقًا للمقاصة من جانب واحد أثناء استمرار الإيجار (انظر: الدائرة المدنية الثالثة لمحكمة النقض، قرار رقم 2017/7043 أساس، 2019/3365 قرار).

الموافقة الضمنية: إذا وافق المؤجر على التحسينات التي تمت بدون إذن بعد الإخلاء دون المطالبة بإعادتها إلى حالتها الأصلية، فقد تثار مسألة الإثراء بلا سبب / العمل بدون وكالة فيما يتعلق بالتحسينات المفيدة والضرورية. ولكن، لا تُعتبر النفقات الفاخرة، والإضافات التي يمكن فكها ونقلها، والتحسينات غير المعتمدة ضمن هذا النطاق (انظر: الدائرة المدنية الثالثة لمحكمة النقض، قرار رقم 2022/6869 أساس، 2022/9652 قرار). أي أن مجرد القول “لقد جملت المنزل” لا يكفي بحد ذاته.

باختصار: قد يكون للمستأجر حق المطالبة بمصاريف مفيدة/ضرورية؛ لكن هذا لا يمنحه الحق في مقاصة الإيجار من جانب واحد. يتم حساب المطالبة عن طريق دعوى قضائية بعد الإخلاء وبواسطة فحص الخبراء (بعد خصم نسبة الاستهلاك، وعلى أساس السعر السائد في تاريخ الإنشاء).

الدفع الناقص يؤدي إلى التخلف، والتخلف سبب للإخلاء

تُعتبر مبالغ الإيجار التي يدفعها المستأجر ناقصة تحت مسمى “خصم التجديد” بمثابة تخلف عن السداد، ما لم يتم إثباتها بوثيقة صالحة ضمن نطاق المادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس (İİK). عملية الإخلاء بسبب التخلف عن السداد تسير على النحو التالي:

إجراءات الإخلاء بدون حكم (نموذج رقم: 13): يبدأ المؤجر إجراءات المتابعة بطلب مستحقات الإيجار المتراكمة والإخلاء بسبب التخلف عن السداد معًا (المادة 315 من قانون الالتزامات التركي).

مهلة السداد لمدة 30 يومًا: إذا لم يتم سداد كامل الدين خلال فترة الـ 30 يومًا الممنوحة للمستأجر اعتبارًا من تاريخ تبليغ أمر الدفع، يقع المستأجر في التخلف عن السداد. لا يمكن الحديث عن تخلف عن السداد قبل انتهاء هذه المدة.

رفع الاعتراض والإخلاء: إذا لم يتم السداد خلال المدة المحددة، يطلب المؤجر من محكمة التنفيذ خلال مدته القانونية رفع الاعتراض والإخلاء. يُرفض دفاع المستأجر “احتساب التعديلات” إذا لم يتم إثباته بوثائق المادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس.

طريقة بديلة: تعهد الإخلاء

إذا كان المؤجر يمتلك تعهد إخلاء صالحًا، فيمكن تحقيق الإخلاء بالاعتماد على هذه الوثيقة بصرف النظر عن عملية التخلف عن السداد. وفقًا لـ المادة 352/1 من قانون الالتزامات التركي، إذا لم يقم المستأجر، بعد تسليم العقار المؤجر، بإخلائه في تاريخ معين على الرغم من التزامه بذلك كتابةً؛ يمكن للمؤجر، بدءًا من ذلك التاريخ، خلال شهر واحد أن يبدأ إجراءات التنفيذ أو يرفع دعوى إخلاء.

الشروط الأساسية التي يجب مراعاتها للصلاحية:

يجب أن يتم تحريره بعد تسليم العين المؤجرة: لا يعتبر تعهد الإخلاء المأخوذ في نفس تاريخ عقد الإيجار ساريًا، لأنه يعتبر غير مستند إلى إرادة حرة وفقًا لقرار توحيد الاجتهادات. أما التعهد المأخوذ بعد إقامة علاقة الإيجار، فيعتبر نتاج الإرادة الحرة للمستأجر. عبارات مثل “أنا حاليًا مستأجر” تشكل قرينة على أن التعهد قد تم تقديمه أثناء علاقة الإيجار.

يجب أن يكون هناك تاريخ إخلاء واضح: يشترط وجود تاريخ إخلاء محدد (أو قابل للتحديد) باليوم/الشهر/السنة. إذا كان تاريخ الإخلاء غير محدد، فإن التعهد لا يرتب أثرًا.

يجب أن يوجد توقيع المستأجر: إذا كان هناك أكثر من مستأجر، يلزم توقيع كل منهم.

هل يعتبر تعهد الإخلاء الذي يكون جزء التاريخ فيه فارغًا ساريًا؟ وفقًا للسوابق القضائية المستقرة لمحكمة النقض، إذا وقع المستأجر على ورقة بيضاء/تعهد غير مؤرخ، فإنه يتحمل نتيجة هذا التصرف كقاعدة عامة؛ ويقع عبء إثبات ادعاء أن الوثيقة تم ملؤها بشكل مخالف للاتفاق بـدليل كتابي بنفس القوة على عاتق المستأجر. في الواقع، أكد قرار الهيئة العامة القانونية لمحكمة النقض بتاريخ 28.09.2021، رقم أساس 2017/975، ورقم قرار 2021/1108؛ على أن التعهد الموقع بتاريخ فارغ والذي تم استكماله لاحقًا لا يمكن اعتباره باطلًا لهذا السبب، وأن ادعاء ملء التعهد بشكل مخالف للاتفاق يجب أن يثبته المستأجر. كما أن استمرار المستأجر في دفع الإيجار لا يبطل التعهد بمفرده.

تنبيه عملي: في التعهدات الكتابية العادية (غير الموثقة لدى كاتب العدل)، إذا اعترض المستأجر صراحة على تاريخ التحرير، فقد يتجاوز النزاع الصلاحيات الضيقة لمحكمة التنفيذ ويتطلب محاكمة. لذلك، فإن تنظيم التعهد بشكل صحيح من البداية وتوثيقه لدى كاتب العدل إن أمكن، يحمل أهمية كبيرة من حيث الإثبات.

خارطة طريق للمؤجر

جمع المستندات: يتم جمع عقد الإيجار، وإيصالات الدفع، وإذن/بروتوكول خطي (إن وجد)، وتعهد الإخلاء.

متابعة الإخلاء بلا حكم (نموذج 13): يُطلب دين الإيجار + الإخلاء بسبب التخلف عن السداد معًا.

متابعة فترة الـ 30 يومًا: إذا لم يدفع المستأجر، يصبح التخلف عن السداد نهائيًا.

الإخلاء في محكمة التنفيذ + رفع الاعتراض: إذا لم يتم إثبات دفاع المقاصة مقابل أعمال التجديد بمستندات المادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس، يُرفض.

بديل: المتابعة بناءً على تعهد: إذا كان هناك تعهد إخلاء سارٍ، يتم اللجوء إلى التنفيذ/الدعوى القضائية خلال شهر واحد من تاريخه.

الأسئلة المتكررة (FAQ)

1. هل يمكن للمستأجر خصم التجديدات التي قام بها من الإيجار؟ لا يمكنه الخصم من طرف واحد. دين الإيجار ومستحقات التجديد مستقلان. إذا لم يكن هناك نص صريح في العقد أو اتفاق مقاصة مكتوب، فإن الدفع الناقص يجعل المستأجر في حالة تخلف عن السداد.

2. هل يمكن إخلاء المستأجر الذي يقوم بتجديدات بدون إذن؟ التغييرات الجوهرية التي تتم بدون إذن كتابي تشكل مخالفة للمادة 316 من قانون الالتزامات التركي (TBK). يجوز للمؤجر أن يطلب إزالة المخالفة بإنذار خطي يمنح مهلة لا تقل عن 30 يومًا؛ وإلا، يمكنه اللجوء إلى الفسخ والإخلاء.

3. هل لا يمكن للمستأجر استرداد نفقاته على الإطلاق؟ يمكنه ذلك؛ ولكن كقاعدة عامة، ليس عن طريق مقاصة من طرف واحد أثناء استمرار الإيجار، بل عن طريق دعوى قضائية بعد الإخلاء. يمكن المطالبة بتكلفة التحسينات المفيدة والضرورية التي وافق عليها المؤجر، بعد خصم قيمة الاهتلاك.

4. هل إقرار الإخلاء الموقع بتاريخ فارغ صالح؟ وفقًا للسوابق القضائية المستقرة لمحكمة الاستئناف، هو صالح من حيث المبدأ؛ ويقع عبء إثبات أنه تم ملؤه خلافًا للاتفاق على عاتق المستأجر. في حال اعتراض المستأجر صراحة على تاريخ التحرير، قد يتطلب النزاع إجراء محاكمة.

5. هل تعهد الإخلاء المأخوذ في نفس يوم عقد الإيجار صالح؟ لا. يُعتبر التعهد المأخوذ في نفس تاريخ عقد الإيجار باطلاً لأنه يُعتبر غير قائم على الإرادة الحرة. يجب أن يؤخذ التعهد بعد تسليم العقار المؤجر.

لماذا يعتبر دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

تعد نزاعات التعديل والمقاصة والإخلاء مجالات فنية حيث يمكن لخطوة واحدة خاطئة (مثل اختيار نوع المتابعة الخاطئ، أو بند طلب ناقص، أو الاعتماد على تعهد إخلاء غير صالح) أن تعرقل العملية برمتها. إن نظام الأدلة الضيق للمادة 269/ج من قانون التنفيذ والإفلاس، والفروق الدقيقة بين المواد 321/316/306 من قانون الالتزامات التركي، وشروط صحة تعهد الإخلاء، تتطلب الخبرة ومتابعة السوابق القضائية الحديثة. من وجهة نظر المؤجر، تعتبر الإدارة الصحيحة لعملية التخلف عن السداد ذات أهمية حيوية، ومن وجهة نظر المستأجر، يعتبر تقديم دفاعات النفقات المفيدة وعيوب الإرادة (فساد الإرادة) بشكل صحيح أمرًا بالغ الأهمية.

يقدم مكتب 2M للقانون والمحاماة، الدعم القانوني للمؤجرين والمستأجرين في الجانب الآسيوي من إسطنبول وخط كوجالي؛ وخاصة في مدن توزلا، بنديك، كارتال، مالتبه، وجبزة، في قضايا قانون الإيجارات، نزاعات التعديلات غير المصرح بها، الإخلاء بناءً على تعهد بالإخلاء، الإخلاء بسبب التخلف عن السداد، وعمليات التنفيذ القضائي. لتجنب فقدان الحقوق، من المهم العمل مع محامٍ متخصص من مرحلة العقد وحتى الإخلاء.

مقالاتنا ذات الصلة

المصادر والروابط المفيدة