1. بدء إجراءات الإخلاء بسبب التقصير في السداد والجهة المختصة بالطلب

تبدأ عملية الإخلاء بسبب التقصير في السداد من قبل الدائن (المؤجر) بتقديم طلب إلى مديرية التنفيذ المختصة (دائرة التنفيذ). تُجرى هذه العملية في إطار المادة 269 والأحكام اللاحقة لقانون التنفيذ والإفلاس (İİK) والمادة 315 من قانون الالتزامات التركي (TBK). لبدء الإجراءات، يجب على الدائن تقديم طلب كتابي إلى دائرة التنفيذ وهو “طلب تنفيذ”.

2. محتوى طلب التنفيذ والمسائل الواجب كتابتها

في طلب التنفيذ المقدم إلى دائرة التنفيذ (مثال 1)، تم تفصيل الحقول التي يجب على الدائن ملؤها، وخاصة مسألة “ماذا يكتب وأين” في قرارات المحاكم على النحو التالي:

طريقة وطلب التنفيذ (العمود 9): في طلب التنفيذ، يجب ذكر طلب الدائن بوضوح. وفقًا لقرارات محكمة النقض، يجب في القسم ذي الصلة من طلب التنفيذ (عادةً العمود 9 الذي يحتوي على طرق التنفيذ) عدم كتابة “الحجز” فقط، بل يجب كتابة عبارة “الحجز والإخلاء” بوضوح. إذا لم يتضمن طلب التنفيذ طلب “إخلاء” صريحًا، فلا يمكن طلب الإخلاء لاحقًا من محكمة التنفيذ وترفض الدعوى.

بنود المستحقات: في طلب التنفيذ، يجب أن يتم تحديد مبلغ إيجار المطالب به، والأشهر التي تخصه (على سبيل المثال؛ “أجرة أشهر مايو ويونيو ويوليو من عام 2015”)، والفوائد المستحقة بشكل واضح.

وثيقة الإثبات: يجب إرفاق تاريخ عقد الإيجار (تاريخ البدء) ومعلومات العقد المكتوب، إن وجدت، بطلب المتابعة وتحديدها.

3. إصدار أمر الدفع (النموذج 13) وإخطاره

يعد نوع ومحتوى المستند الذي سترسله دائرة التنفيذ إلى المدين (المستأجر) بناءً على طلب المتابعة أمرًا حيويًا لصلاحية عملية الإخلاء:

وجوب النموذج 13: يجب أن يكون أمر الدفع الذي سيرسل إلى المدين هو أمر الدفع رقم “النموذج 13” الخاص بالإيجارات العادية وإيجارات الحصاد. أكدت قرارات محكمة النقض أن إرسال أمر الدفع “النموذج 7″، وهو مسار الحجز العام في دعاوى الإخلاء، لن يترتب عليه أي نتائج قانونية من حيث الإخلاء وسيتسبب في رفض الدعوى.

الإنذارات الواجب كتابتها في أمر الدفع: من الضروري كتابة الأمور التالية بوضوح في أمر الدفع:

مدة السداد: في إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة، يجب ذكر أنه تم منح المدين مهلة سداد قدرها 30 يومًا (60 يومًا في إيجارات المحاصيل، و10 أيام في غيرها).

إنذار الفسخ والإخلاء: يجب الإنذار بأنه إذا لم يتم سداد الدين خلال المدة المحددة، فسيتم فسخ عقد الإيجار وسيطلب الإخلاء من محكمة التنفيذ.

مدة الاعتراض: يجب الإشارة إلى أنه يمكن للمدين الاعتراض خلال 7 أيام من تاريخ التبليغ.

الإبلاغ: يجب إبلاغ أمر الدفع للمدين وفق الأصول. لا تبدأ المهل ولا يحدث التقصير دون تبليغ أو بتبليغ غير صحيح.

4. حدوث حالة التعثر وفترات الانتظار

لرفع دعوى إخلاء بسبب التعثر، يجب انتظار انقضاء المهل القانونية:

انتظار مهلة 30 يومًا: لا يمكن رفع دعوى إخلاء قبل انقضاء مهلة السداد القانونية البالغة 30 يومًا، والتي تبدأ من تاريخ تبليغ أمر الدفع للمدين. تنص قرارات محكمة النقض على ضرورة رفض الدعاوى المرفوعة قبل انقضاء هذه المدة بحجة “عدم استيفاء شروط التعثر”.

حالة الاعتراض: إذا لم يعترض المدين خلال 7 أيام ولم يسدد خلال 30 يومًا، يصبح التنفيذ نهائيًا ويقع التعثر. أما إذا اعترض المدين خلال المدة المحددة، يتوقف التنفيذ؛ وفي هذه الحالة، يتعين على الدائن أن يتقدم إلى محكمة التنفيذ ويطلب رفع الاعتراض والإخلاء.

5. رفع دعوى في محكمة التنفيذ

بعد استيفاء شروط التعثر (طلب الإخلاء في طلب التنفيذ، تبليغ النموذج 13، انقضاء مهلة 30 يومًا وعدم السداد)، يكون الإجراء كالتالي:

المحكمة المختصة: يجب على الدائن التقدم إلى محكمة التنفيذ القانونية.

مهلة رفع الدعوى: وفقًا للمادة 269/أ من قانون التنفيذ والإفلاس، يجب طلب الإخلاء خلال ستة أشهر التي تلي تاريخ انتهاء مدة الإنذار (30 يومًا).

الطلب: في عريضة الدعوى، يجب ذكر أن المدين قد وقع في التعثر وطلب إخلاء العقار المؤجر (ورفع الاعتراض إن وجد). تصدر المحكمة قرار الإخلاء بعد التحقق من وجود الشروط المسبقة (دين الإيجار، طلب الإخلاء في التنفيذ، التبليغ الصحيح، عدم السداد في الوقت المحدد).

باختصار؛ تبدأ العملية بتقديم طلب متابعة إلى مديرية التنفيذ يتضمن بوضوح طلب “الإخلاء” ومكتوبًا عليه “الحجز والإخلاء”، وتستمر بإرسال أمر دفع نموذجي رقم 13 للمدين مع مهلة دفع 30 يومًا، وتنتهي برفع دعوى قضائية في محكمة التنفيذ خلال 6 أشهر من انتهاء المدة في حال عدم السداد. اقتراح مقال .

أهمية متابعة العملية من قبل محامٍ خبير

عملية الإخلاء بسبب التخلف عن السداد؛ هي إجراء تقني للغاية ويرتبط ارتباطًا وثيقًا بالمتطلبات الشكلية، ويتطلب التطبيق المشترك لقانون التنفيذ والإفلاس، وقانون الالتزامات التركي، وتشريعات التبليغ ذات الصلة. وكما هو منصوص عليه بوضوح في قرارات محكمة النقض؛

عدم كتابة عبارة “الحجز والإخلاء” في طلب المتابعة،

إرسال أمر دفع خاطئ للمدين (عدم إرسال النموذج 13 الإلزامي بدلاً من النموذج 7)،

إجراء التبليغ بشكل غير قانوني،

عدم انتظار مهلة الدفع البالغة 30 يومًا،

تجاوز مدة رفع الدعوى البالغة 6 أشهر،

كتابة فترات الإيجار بشكل خاطئ أو ناقص

حتى الأخطاء التي تبدو صغيرة مثل هذه تؤدي إلى رفض طلب الإخلاء وقد تتسبب في بدء العملية بالكامل من جديد.

خاصة في مناطق إسطنبول ذات الكثافة المرورية المعقدة للإخطارات، مثل توزلا، بنديك، كارتال، مالتبه، كاديكوي، أتاشهير، عمرانية، سلطان بيلي، وكذلك في أماكن مثل جبزي وديلوفاسي، تتقدم فترات الإخطار ومزاعم التواطؤ من جانب المستأجرين وعمليات الاعتراض بشكل أكثر حساسية. لذلك، فإن إدارة العملية بدون أخطاء تحمل أهمية حاسمة.

في هذا الإطار، فإن عملية الإخلاء بسبب التخلف عن السداد يجب أن تتضمن:

اختيار مسار المتابعة الصحيح،

إجراء الإخطارات وفقًا للإجراءات،

عدم تفويت المواعيد النهائية،

تقديم طلب المحكمة التنفيذية في الوقت المناسب ضد اعتراض المدين،

إعداد العرائض والطلبات وفقًا لسوابق محكمة النقض

لذلك يجب إدارتها بواسطة محامٍ خبير.

في هذا المجال، يمتلك مكتب 2M للمحاماة ومقره توزلا، خبرة عملية قوية في قضايا الإخلاء بسبب التخلف عن السداد، ومستحقات الإيجار، والمتابعة التنفيذية، وإزالة الاعتراضات، ودعاوى الإخلاء؛ ويقدم لعملائه خدمات احترافية وسريعة وموجهة نحو الحلول طوال العملية، سواء في إيجارات المساكن أو أماكن العمل المسقوفة.