Quel est le montant de la garantie de l’entrepreneur dans la transformation urbaine, et sur quel montant est-elle calculée ? Les taux de garantie actuels et la méthode de calcul pour les zones à risque, les zones de réserve et les parcelles à risque.

Le montant de la garantie à fournir par l’entrepreneur dans le cadre de la transformation urbaine varie en fonction du type et de l’ampleur du projet. Il n’y a pas de réponse unique à la question « Quel est le montant de la garantie ? », car des taux différents s’appliquent aux zones à risque, aux zones de construction de réserve et aux parcelles contenant des bâtiments à risque. De plus, les taux ont été mis à jour avec des modifications apportées en 2024 et 2026. Dans cet article, nous examinons en détail sur quel montant et avec quels taux la garantie est calculée.

Sur quel montant la garantie est-elle calculée ?

La base de calcul de la garantie est le « coût approximatif de construction de l’ouvrage« . Autrement dit, la garantie n’est pas calculée sur la valeur de vente des appartements ou le prix du terrain, mais sur le coût approximatif de construction de l’ouvrage. Dans les zones à risque, ce calcul est effectué sur la surface de construction qui sera déterminée selon le plan d’urbanisme existant ou proposé (Règlement d’application art. 13/9-a). Le coût approximatif de construction de l’ouvrage est calculé en se basant sur les coûts unitaires approximatifs de construction publiés chaque année par le Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique.

Taux de garantie pour les parcelles contenant des bâtiments à risque : 6 %

Le type de transformation le plus courant est la démolition et la reconstruction d’un bâtiment à risque situé sur une seule parcelle. Dans ce cas, l’entrepreneur chargé des travaux de construction est tenu de fournir à l’Administration une garantie équivalant à 6% du coût estimé de la construction avant l’obtention du permis de construire (Règlement d’application art. 13/9-c). Ce taux a été déterminé par la modification publiée au Journal Officiel du 13/12/2024 et numéroté 32751 ; le taux précédemment appliqué a été réduit à 6%.

Par exemple, dans un projet dont le coût estimé de construction est de 20 000 000 TL, le montant de la garantie est calculé à 1 200 000 TL, soit 6% de ce coût. Ce montant est déposé par l’entrepreneur au service comptable de la municipalité concernée avant l’obtention du permis de construire (Règlement d’application art. 13/9-d). Concernant la manière dont les choix de garantie et d’assurance se forment selon le modèle de financement, l’article quel modèle est le plus avantageux dans la transformation urbaine peut être consulté.

Taux progressif dans les zones à risque et les zones de construction de réserve

Dans les zones à risque et les zones de construction de réserve, ce n’est pas un taux fixe de 6% qui s’applique, mais un taux progressif décroissant en fonction de la superficie de la construction. Ainsi, pour la partie de la superficie de construction allant jusqu’à 50 000 m², la garantie est calculée sur la base de 10% du coût estimé de la construction, 8% pour la tranche de 50 000 à 75 000 m², 6% pour la tranche de 75 000 à 100 000 m² et 4% pour la partie supérieure à 100 000 m² (Règlement d’application art. 13/9-a et b). Cette structure progressive a été conçue pour prévoir une charge proportionnelle dans les projets de grande envergure.

La signification pratique de cette différence est importante : Alors qu’une transformation d’immeuble ordinaire (parcelle à risque) est garantie à un taux fixe de 6%, le taux progressif s’applique aux grands projets situés dans de vastes zones déclarées zones à risque ou zones de construction de réserve.

Les garanties antérieures à 2024 peuvent-elles être révisées ?

Selon la disposition temporaire ajoutée par la modification publiée au Journal Officiel daté du 04/02/2026 et numéroté 33158, les garanties fournies dans le cadre des permis de construire délivrés à partir du 01/01/2024 peuvent être révisées à un taux de 6% à la demande de l’entrepreneur de construction (Règlement d’Application Article Temporaire 5). Ainsi, les entrepreneurs qui ont fourni des garanties à un taux plus élevé depuis le début de 2024 peuvent demander à bénéficier du taux réduit. Pour toutes les étapes du processus, les étapes du processus de transformation urbaine peuvent être examinées. Pour les coûts unitaires approximatifs de construction actuels, le Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique et le Système d’Information Législative doivent être suivis.

Foire Aux Questions (FAQ)

Sur quel montant la garantie de l’entrepreneur est-elle calculée ? La garantie est calculée sur le coût estimé approximatif de la construction ; la valeur de vente de l’appartement ou le prix du terrain n’est pas pris en compte (Règlement d’Application art. 13/9-a).

Quel est le taux de garantie pour un bâtiment à risque ? Dans les parcelles où se trouvent des bâtiments à risque, la garantie est de 6 % du coût estimé approximatif de la construction (Règlement d’Application art. 13/9-c).

Pourquoi la garantie peut-elle être plus élevée dans une zone à risque ? Dans les zones à risque et les zones de réserve de construction, un taux progressif est appliqué, allant de 10 % à 4 % selon la taille de la zone, et non un taux fixe de 6 % (Règlement d’Application art. 13/9-a et b).

La garantie fournie précédemment peut-elle être réduite ? Les garanties figurant dans les permis délivrés à partir du 01/01/2024 peuvent être révisées selon un taux de 6% à la demande de l’entrepreneur (Article provisoire 5 du Règlement d’application).

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Le calcul correct du montant de la garantie est important tant pour l’entrepreneur que pour le propriétaire. Une garantie calculée sur une base ou un taux erroné peut entraîner des litiges administratifs et bloquer le processus à l’avenir. La transformation urbaine est un processus multicouche à l’intersection du droit administratif, du droit immobilier et du droit des contrats, où même une seule erreur de procédure peut entraîner d’importantes pertes de droits. C’est pourquoi il est primordial que le calcul de la garantie et le processus juridique soient menés avec un avocat spécialisé dans le domaine.

Cabinet d’Avocats 2M Hukuk (Av. Meryem Günay) En tant que tel, nous fournissons des services dans toute la Turquie, et particulièrement à Istanbul, où la transformation urbaine est la plus intense ; dans les districts de transformation prioritaires d’Istanbul que sont Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe et Küçükçekmece, ainsi que dans les régions de Gebze et Darıca à Kocaeli. En tant qu’avocat spécialisé dans la transformation urbaine à Istanbul et avocat spécialisé dans la transformation urbaine à Tuzla, nous offrons un soutien juridique aux propriétaires de droits et aux entrepreneurs pour le calcul des garanties et les processus administratifs.