La loi n° 7579, adoptée le 7 mai 2026 et publiée au Journal Officiel daté du 22 mai 2026, a apporté des modifications profondes aux articles 35, 37 et 70 de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK). Dans ce guide, nous examinons la version intégrale de chaque article avant (ancienne) et après (nouvelle) la modification, entre guillemets, ainsi que la disposition légale l’ayant modifiée et son impact sur l’application.
Titre: Loi portant modification de la loi sur le registre foncier, de certaines lois et du décret-loi n° 375
Loi n°: 7579 • Date d’adoption: 7 mai 2026
Journal Officiel: 22 mai 2026, Numéro: 33261
Entrée en vigueur: 22 mai 2026 (L’intégralité des articles 3, 4 et 5 concernant la loi sur la copropriété est entrée en vigueur à la date de publication)
Articles modifiés de la KMK: art. 35/1-(d), art. 37, art. 70
1. Cadre général: Qu’a modifié la loi n° 7579?
La loi n° 7579 est une loi omnibus qui réglemente 14 lois distinctes, y compris la loi sur l’aménagement du territoire, la loi sur le contrôle des constructions, la loi sur les coopératives, la loi sur le cadastre et la loi sur le registre foncier. En ce qui concerne le droit de la copropriété, elle a eu un impact direct sur trois points:
| Modification | Article pertinent du KMK | Incidence sommaire |
|---|---|---|
| Loi n° 7579, art. 3 | KMK art. 35/1-(d) | Le pouvoir du gérant de collecter des avances de manière indéfinie/fragmentée a été limité en subordonnant la collecte des avances à l’approbation du projet de gestion. |
| Loi n° 7579, art. 4 | KMK art. 37 | Le pouvoir d’approuver le projet de gestion a été conféré à l’assemblée générale des copropriétaires ; le mécanisme « devient définitif si aucune objection n’est soulevée dans les 7 jours » a été supprimé ; un projet de gestion temporaire et un plafond pour le taux de réévaluation (YDO) ont été introduits. |
| Loi n° 7579, art. 5 | KMK art. 70 | La majorité nécessaire de 4/5 (quatre cinquièmes) pour la modification du plan de gestion a été réduite à une majorité de 2/3 (deux tiers) ; il a été stipulé que les dispositions contraires du plan de gestion ne seraient pas applicables. |
2. KMK art. 35/1-(d) – Pouvoir du gérant de collecter des avances
L’article 35 du KMK est l’article qui énumère les tâches du syndic. L’alinéa (d) régit le pouvoir du syndic de collecter des avances auprès des copropriétaires. L’expression « collecte d’avances » dans cet alinéa a été modifiée par l’article 3 de la loi n° 7579.
Disposition modificatrice (Loi n° 7579, art. 3)
Article modificatif
« ARTICLE 3- L’expression ‘la collecte d’une somme d’argent appropriée à titre d’avance et, si cette avance est dépensée, la collecte d’une nouvelle avance pour les travaux restants’ figurant à l’alinéa (d) du premier paragraphe de l’article 35 de la loi n° 634 sur la propriété par étages, datée du 23/6/1965, a été modifiée par l’expression ‘la collecte de l’avance jusqu’à l’approbation du projet d’exploitation’. »
Ancienne version de l’alinéa (d)
Ancien texte
« d) La collecte, auprès des copropriétaires, au moment indiqué dans le règlement de copropriété ou, à défaut, au cours du premier mois de chaque année civile, d’une somme d’argent appropriée à titre d’avance pour les affaires de gestion générale de l’immeuble, les travaux d’entretien tels que la conservation, la réparation, le nettoyage, ainsi que l’exploitation des ascenseurs, du chauffage central, de l’air chaud et froid, et l’assurance, et, si cette avance est dépensée, la collecte d’une nouvelle avance pour les travaux restants; »
Nouvelle version de l’alinéa (d)
Nouveau texte
« d) la perception auprès des copropriétaires, au moment indiqué dans le plan de gestion pour les affaires de gestion générale de l’immeuble, les travaux d’entretien tels que la protection, la réparation, le nettoyage, l’exploitation des ascenseurs et du chauffage central, la ventilation chaude et froide et l’assurance, ou, si aucun moment n’est indiqué, au cours du premier mois de chaque année civile, des avances jusqu’à l’approbation du projet de gestion; »
Impact sur l’application
Dans l’ancienne réglementation, le syndic pouvait percevoir des « avances supplémentaires pour les travaux restants » sans aucune approbation supérieure une fois l’avance initiale épuisée; ce qui, en pratique, ouvrait la voie à une perception d’avances non contrôlée et illimitée. Avec la nouvelle réglementation, le pouvoir de percevoir des avances est subordonné à l’approbation du projet de gestion. Le syndic ne pourra percevoir des avances que jusqu’à l’approbation du projet de gestion; après l’approbation du projet, la perception se basera sur les postes du projet. Cette modification doit être lue conjointement avec la modification de l’article 37 ci-dessous.
3. Article 37 de la LSC – Projet de gestion et projet de gestion provisoire
La partie la plus complète de la modification se trouve à l’article 37. Avec l’article 4 de la loi n° 7579; (i) le premier alinéa a été réécrit, (ii) le paragraphe (c) du deuxième alinéa a été modifié, (iii) une addition a été faite à la première phrase du troisième alinéa, (iv) la deuxième phrase du troisième alinéa (mécanisme d’objection de 7 jours – finalisation) a été abrogée et (v) un nouvel alinéa (plafond YDO) a été ajouté à l’article.
Disposition modificative (Article 4 de la loi n° 7579)
Article modificatif
« ARTICLE 4 – Le premier alinéa de l’article 37 et le paragraphe (c) du deuxième alinéa de la loi n° 634 ont été modifiés comme suit, et à la première phrase du troisième alinéa, après l’expression ‘est notifié’, l’expression ‘et une décision est prise par l’assemblée générale concernant son acceptation telle quelle ou modifiée dans un délai de trois mois au plus tard’ a été ajoutée, sa deuxième phrase a été abrogée et l’alinéa suivant a été ajouté à l’article. »
« Le projet de gestion est approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires. S’il n’y a pas de projet de gestion approuvé par l’assemblée des copropriétaires, le gestionnaire élabore sans délai un projet de gestion provisoire jusqu’à son approbation par l’assemblée des copropriétaires, au plus tard dans les trois mois. »
« c) Le montant de l’avance que chaque copropriétaire doit verser conformément aux principes de l’article 20 ; »
Texte intégral ancien (avant modification) de l’article 37
Ancien texte
« Article 37 — (Modifié: 13/4/1983 – art. 12 de la loi 2814) S’il n’y a pas de projet de gestion approuvé par l’assemblée des copropriétaires, le gestionnaire établit sans délai un projet de gestion. »
Ce projet doit notamment contenir :
a) Les montants estimatifs des revenus et des dépenses pour la gestion annuelle de l’immeuble principal ;
b) La part estimative de chaque copropriétaire dans l’ensemble des dépenses, conformément aux principes de l’article 20 de la présente loi ;
c) Le montant de l’avance que chaque copropriétaire doit verser pour couvrir les dépenses estimatives et les autres dépenses possibles, conformément aux principes de l’article 20 ;
Sont indiqués. Ce projet est notifié aux copropriétaires ou aux occupants réels des parties indépendantes, contre leur signature ou par lettre recommandée. Si le projet est contesté dans les sept jours suivant la notification, la situation est examinée par l’assemblée des copropriétaires et une décision est prise concernant le projet, et un nouveau projet est préparé si nécessaire.
Les projets d’exploitation finalisés ou les décisions de l’assemblée des copropriétaires concernant les dépenses d’exploitation sont considérés comme faisant partie des documents mentionnés à l’article 68, paragraphe 1, de la loi sur l’exécution forcée et la faillite. »
La nouvelle version de l’article 37 (après modification)
Nouveau texte
« Article 37 – Le projet d’exploitation est approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires. S’il n’existe pas de projet d’exploitation accepté par le conseil des copropriétaires, le gestionnaire établit sans délai un projet d’exploitation provisoire jusqu’à son approbation par le conseil des copropriétaires dans un délai de trois mois au plus tard.
Ce projet doit notamment indiquer :
a) Les montants estimés des recettes et des dépenses pour la gestion annuelle de l’immeuble principal ;
b) Le montant estimé revenant à chaque copropriétaire pour toutes les dépenses, conformément aux principes de l’article 20 de la présente loi ;
c) Le montant de l’avance que chaque copropriétaire doit verser conformément aux principes de l’article 20 ;
Est indiqué. Ce projet est notifié aux copropriétaires ou aux occupants réels des parties privatives, contre signature ou par lettre recommandée et une décision est prise lors de l’assemblée générale pour son acceptation tel quel ou modifié dans un délai de trois mois au plus tard.
(L’ancienne 2ème phrase – objection/finalisation de 7 jours – a été abrogée.)Les projets d’exploitation finalisés ou les décisions de l’assemblée des copropriétaires concernant les dépenses d’exploitation sont considérés comme faisant partie des documents mentionnés à l’article 68, paragraphe 1, de la loi sur l’exécution forcée et la faillite.
(Paragraphe additionnel 🙂 S’il existe un projet de gestion en cours, le montant prévu pour le projet de gestion temporaire est déterminé chaque année, à compter du début de l’année civile, sur la base du montant du projet de gestion en vigueur, sans dépasser le taux de réévaluation fixé et annoncé pour l’année précédente conformément aux dispositions de l’article 298 bis de la loi de procédure fiscale n° 213 du 4/1/1961, et est soumis à l’assemblée des copropriétaires selon la procédure définie ci-dessus. »
Comparaison paragraphe par paragraphe
| Sujet | Ancienne situation | Nouvelle situation |
|---|---|---|
| Autorité d’approbation | Le projet préparé par l’administrateur devenait définitif de lui-même s’il n’était pas contesté. | Le projet d’exploitation est approuvé lors de l’assemblée générale des propriétaires d’étages. |
| Mécanisme de finalisation | Le projet devenait définitif s’il n’était pas contesté dans les 7 jours suivant la notification. | La clause de contestation-finalisation de 7 jours a été abrogée. Le projet est approuvé tel quel/modifié par l’assemblée générale au plus tard dans les 3 mois. |
| Projet d’exploitation temporaire | Il n’existait pas de concept clair de « projet d’exploitation temporaire ». | S’il n’y a pas de projet approuvé, l’administrateur élabore sans délai un projet d’exploitation temporaire; ce projet est soumis à l’approbation de l’assemblée générale au plus tard dans les 3 mois. |
| Plafond d’augmentation des avances | Il n’y avait pas de limite supérieure légale. | S’il existe un projet en cours, le montant du projet temporaire ne peut pas dépasser le taux de réévaluation (YDO) du montant de l’année précédente. |
| Alinéa (c) | « Pour couvrir les dépenses estimées et autres dépenses probables, chaque propriétaire d’étage… » | « Le montant de l’avance que chaque propriétaire d’étage doit verser conformément aux principes de l’article 20; » (simplifié) |
Note d’application (en matière d’exécution forcée) : La disposition selon laquelle les « projets de gestion finalisés ou les décisions de l’assemblée des copropriétaires concernant les dépenses de gestion » sont considérés comme des documents de l’article 68/1 du Code des Procédures d’Exécution (İİK) a été maintenue. Cependant, la base de la finalisation n’est plus « l’absence d’opposition dans les 7 jours », mais l’approbation de l’assemblée générale. Cela affecte directement la nature du document de base dans les procédures d’exécution forcée engagées pour le recouvrement des charges et dans les actions en levée d’opposition : il est devenu essentiel pour les administrations de disposer d’un projet de gestion / d’une décision du conseil approuvé(e) par l’assemblée générale.
Fonctionnement du plafond du taux de réévaluation (YDO)
Le nouveau paragraphe introduit un plafond applicable uniquement « s’il existe un projet de gestion actuel ». Si le projet existant s’avère insuffisant, le gestionnaire ne peut pas fixer le montant du projet de gestion provisoire qu’il préparera à un taux supérieur au taux de réévaluation annoncé pour l’année précédente en vertu de l’article 298 bis du Code des Procédures Fiscales (VUK), par rapport au montant du projet en vigueur. Ce projet provisoire est également soumis à l’approbation de l’assemblée générale dans un délai de trois mois au plus tard. En pratique, cela signifie que les augmentations intermédiaires fixées unilatéralement par le gestionnaire sont limitées par le YDO ; et que le projet de gestion principal (permanent) est déterminé directement par la volonté de l’assemblée générale.
4. Article 70 de la loi sur la propriété par étages (KMK) – Quorum pour la modification du règlement de copropriété (4/5 → 2/3)
L’article 70 de la KMK régit la nature du règlement de copropriété et la procédure de sa modification. Avec l’article 5 de la loi n° 7579, les expressions « quatre cinquièmes » dans les premier et deuxième paragraphes de l’article ont été remplacées par « deux tiers » et un nouveau paragraphe a été ajouté à l’article.
Disposition modificatrice (Loi n° 7579, article 5)
Article modifiant
« ARTICLE 5 – Dans les premier et deuxième paragraphes de l’article 70 de la loi n° 634, les expressions ‘quatre cinquièmes’ ont été modifiées en ‘deux tiers’ et le paragraphe suivant a été ajouté à l’article : ‘Les dispositions des plans de gestion contraires au présent article ne sont pas applicables.’«
Ancienne version de la disposition pertinente
Ancien texte
« Le plan de gestion est une disposition contractuelle liant tous les copropriétaires. Pour modifier le plan de gestion, le vote des quatre cinquièmes de tous les copropriétaires est requis. Le droit des copropriétaires de saisir le tribunal conformément à l’article 33 est réservé. (…) »
Nouvelle version de la disposition pertinente
Nouveau texte
« Le plan de gestion est une disposition contractuelle liant tous les copropriétaires. Pour modifier le plan de gestion, le vote des deux tiers de tous les copropriétaires est requis. Le droit des copropriétaires de saisir le tribunal conformément à l’article 33 est réservé. (…) »
(Paragraphe ajouté 🙂 Les dispositions des plans de gestion contraires au présent article ne sont pas applicables.«
Note de diligence : Conformément à la disposition légale modificative, l’expression « quatre cinquièmes » a été remplacée par « deux tiers » à deux endroits, car elle figurait à la fois au premier et au deuxième alinéa de l’article. Il est recommandé de vérifier le texte intégral consolidé de l’art. 70 via mevzuat.gov.tr avant de publier l’article.
| Sujet | Ancienne version | Nouvelle version |
|---|---|---|
| Quorum de modification | Vote des 4/5 (quatre cinquièmes) de tous les copropriétaires | Vote des 2/3 (deux tiers) de tous les copropriétaires |
| Clause contraire du règlement de copropriété | Les dispositions de quorum plus strictes du règlement de copropriété pouvaient être appliquées. | « Les dispositions des règlements de copropriété contraires au présent article ne sont pas applicables. » → Même si le règlement indique 4/5, le taux légal de 2/3 est appliqué. |
Impact sur l’application (notamment les ensembles immobiliers)
Dans les ensembles immobiliers composés de centaines/milliers de sections indépendantes, atteindre une majorité de 4/5 était pratiquement impossible, ce qui bloquait l’actualisation des plans de gestion. Le ratio de 2/3 facilite considérablement les modifications du plan de gestion. Grâce à la règle selon laquelle « les dispositions contraires ne seront pas appliquées », même si une condition de majorité de 4/5 est stipulée dans le plan de gestion existant, le ratio légal de 2/3 sera désormais pris en compte. Dans les processus menés par l’intermédiaire du conseil des représentants de l’ensemble immobilier, ce ratio est calculé sur la base du nombre de sections indépendantes représentées.
5. Entrée en vigueur et période de transition
La Loi n° 7579 est entrée en vigueur le 22 mai 2026 (à la date de publication) en ce qui concerne ses dispositions relatives au KMK. Bien que certains articles de la Loi (par exemple, la disposition ajoutée à la Loi n° 4708 concernant les études de sol et de fondation et le premier alinéa de l’article 24 de la Loi) entreront en vigueur le 31 décembre 2026, les modifications des articles 35, 37 et 70 du KMK sont applicables à compter du 22 mai 2026.
Les lois ne sont, en règle générale, pas rétroactives : les décisions d’assemblée générale prises régulièrement et les projets d’exploitation définitifs avant le 22 mai 2026 conservent leur validité. Cependant, les approbations de projets d’exploitation, les projets d’exploitation provisoires et les modifications du plan de gestion effectuées après cette date sont soumis aux nouvelles dispositions.
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Les modifications apportées par la Loi n° 7579 entraînent des conséquences qui se reflètent directement dans la pratique, telles que l’assujettissement du projet d’exploitation à l’approbation de l’assemblée générale, le plafond YDO dans le projet d’exploitation provisoire et la réduction du quorum du plan de gestion à 2/3. Dans ces processus :
• La préparation des ordres du jour des assemblées générales et des projets d’exploitation conformément au nouvel art. 37,
• La vérification de la conformité de l’augmentation des coûts dans le projet d’exploitation temporaire au seuil du Taux de Réévaluation,
• Le suivi de l’exécution et la levée de l’opposition pour le recouvrement des créances de cotisations/charges communes avec le document justificatif approprié,
• L’exécution légale des modifications du règlement de copropriété selon la majorité des 2/3,
est important pour réduire le risque d’erreur juridique.
Pour un soutien juridique dans les litiges de copropriété et de gestion de résidence/immeuble dans les régions de Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe sur la rive anatolienne d’Istanbul et de Gebze, Darıca sur la ligne de Kocaeli, vous pouvez contacter le Cabinet d’avocats 2M Hukuk. Contact →
6. Questions Fréquemment Posées
Quelle est la loi de 2026 qui a modifié la loi sur la copropriété ?
C’est la Loi n° 7579 modifiant la Loi sur le Cadastre et certaines autres Lois ainsi que le Décret-loi n° 375. Elle a été adoptée le 7 mai 2026, publiée au Journal officiel n° 33261 du 22 mai 2026 et est entrée en vigueur. Elle a modifié les articles 35, 37 et 70 de la Loi sur la copropriété. Comment le projet d’exploitation devient-il définitif désormais ? La règle de « l’objection dans les 7 jours » est-elle toujours en vigueur ?
Non. Le mécanisme selon lequel « le projet devient définitif si aucune objection n’est soulevée dans les sept jours suivant la notification » figurant au troisième paragraphe de l’article 37 a été abrogé. Dans la nouvelle réglementation, le projet de gestion est approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires ; s’il n’y a pas de projet approuvé, le syndic établit un projet de gestion provisoire, et ce projet est approuvé tel quel ou modifié par l’assemblée générale dans un délai maximum de trois mois. Le syndic peut-il augmenter les charges à sa guise dans le projet de gestion provisoire ?
Non. S’il existe un projet de gestion en cours, le montant du projet de gestion provisoire ne peut excéder le taux de réévaluation (YDO) annoncé conformément à l’article 298 révisé du VUK pour l’année précédente, par rapport au coût du projet en vigueur. De plus, ce projet provisoire doit être soumis à l’approbation de l’assemblée générale dans un délai maximum de trois mois. Quelle majorité est désormais requise pour modifier le règlement de copropriété ?
La majorité requise pour modifier le règlement de copropriété a été réduite de quatre cinquièmes (4/5) à deux tiers (2/3) de tous les copropriétaires. De plus, les dispositions des règlements de copropriété contraires à cet article ne seront pas appliquées, et même si la condition des 4/5 est inscrite dans le règlement, le taux légal de 2/3 sera pris en compte. Quand ces modifications sont-elles entrées en vigueur ?
Les modifications des articles 35, 37 et 70 concernant la Loi sur la Propriété par Étages (KMK) sont en vigueur à compter du 22 mai 2026 (date de publication au Journal Officiel). Les décisions concernant les charges/projets de gestion prises avant le 22 mai 2026 sont-elles devenues invalides ?
Non. Les lois, en règle générale, n’ont pas d’effet rétroactif. Les décisions d’assemblée générale et les projets de gestion définitifs adoptés en bonne et due forme avant cette date conservent leur validité ; les nouvelles dispositions s’appliquent aux opérations postérieures à cette date.
Avertissement légal : Ce contenu est à titre d’information générale ; il ne constitue pas un avis juridique ou une relation avocat-client concernant un litige spécifique. Les textes des articles sont basés sur le texte consolidé de la Loi n° 634, avec la Loi n° 7579 publiée au Journal Officiel daté du 22 mai 2026 et numéroté 33261. Il est recommandé de solliciter l’aide d’un avocat pour votre dossier spécifique, en se basant sur la législation et la jurisprudence actuelles. Pour le texte intégral consolidé : mevzuat.gov.tr (Loi n° 634).
