Introduction : La dette de charges du locataire et l’équilibre de la protection des données personnelles
Dans le droit de la copropriété, la perception des charges communes (cotisations) est fréquemment une source de litige entre les administrations de sites, les copropriétaires et les locataires. Dans ce processus, la question de savoir si la divulgation par l’administration du site de l’information concernant la dette de charges impayée du locataire au propriétaire (copropriétaire) constitue une violation au regard de la loi n° 6698 sur la protection des données personnelles (KVKK) est critique pour la détermination de la limite entre le droit de propriété et la confidentialité des données. Le Conseil de protection des données personnelles (Conseil KVKK) et la jurisprudence de la Cour de cassation définissent le fondement juridique de ce partage dans le cadre des principes de « responsabilité solidaire » et « établissement d’un droit ».
1. Approche Fondamentale du Conseil KVKK : Analyse de la Décision n° 2020/755
La décision n° 2020/755 du 29.09.2020 du Conseil de protection des données personnelles fournit l’évaluation la plus concrète et contraignante sur ce sujet. Dans l’affaire objet de la décision, un locataire a affirmé que la transmission de l’information concernant sa dette de charges au propriétaire par l’administration du site sans son consentement constituait une violation de la KVKK.
Le Conseil a fait les constatations fondamentales suivantes lors de son examen :
Responsabilité Solidaire : Conformément à l’article 22 de la loi n° 634 sur la copropriété (KMK) ; les personnes qui bénéficient de manière continue d’une section autonome en vertu d’un contrat de location ou pour toute autre raison sont également mconjointement et solidairement responsables.
Intérêt légitime : Le propriétaire a un intérêt direct à savoir si son locataire a payé ou non ses charges, tant en raison de sa propre responsabilité que de l’intérêt de la direction de la copropriété à recouvrer ses créances.
Motif de légalité : Le Conseil a jugé que ce partage de données relevait de l’article 5, paragraphe 2, point e) de la KVKK (Loi sur la protection des données personnelles), selon lequel « « le traitement est nécessaire à la constatation, à l’exercice ou à la défense d’un droit » », et a décidé qu’aucune action n’était requise concernant la plainte.
2. Article 22 de la loi sur la copropriété et principe de la responsabilité solidaire
L’article 22 de la loi sur la copropriété (KMK), qui constitue la base fondamentale de la décision du Conseil de la KVKK, est également constamment souligné dans les décisions de la Cour de cassation. La jurisprudence de la Cour de cassation, considérée comme une source secondaire, détaille cette « responsabilité en chaîne » entre le propriétaire et le locataire comme suit :
Portée de la responsabilité : Comme indiqué dans la décision n° 2017/4360 E. et 2017/7767 K. du 16.10.2017 de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation, les occupants permanents d’une partie indépendante (locataires) sont responsables des charges communes solidairement avec le propriétaire. Cette situation permet au syndic d’engager des poursuites contre les deux parties pour recouvrer les créances.
Limitation par le montant du loyer : Dans la décision n° 2011/3632 E. et 2011/7507 K. du 21.06.2011 de la 18e Chambre civile de la Cour de cassation, il a été rappelé que la responsabilité solidaire du locataire est « limitée au montant du loyer qu’il est tenu de payer » et que le paiement effectué sera déduit de la dette de loyer.
Condition d’utilisation : Dans la décision n° 2017/7160 E. et 2017/9135 K. du 09.11.2017 de la 20e Chambre civile de la Cour de cassation, il a été souligné que la personne utilisant effectivement l’unité indépendante (locataire ou copropriétaire) peut être tenue responsable de l’intégralité de la dette, conformément à l’article 22 de la loi sur la propriété par étages (KMK).
3. Évaluation du partage des données dans le cadre de la « Protection des droits » (Analyse de sources secondaires)
Le partage des données du locataire ne se limite pas à la dette de charges, mais a un large champ d’application en matière de recouvrement de créances et de gestion des procédures légales.
Recouvrement de créances et traitement des données : Dans la décision n° 2022/655 du 07.07.2022 du Conseil du KVKK, il a été indiqué que le fait que la dette soit exigible constitue à lui seul un motif de traitement de données, et que le traitement des informations de contact dans le but de protéger les droits du créancier est légal en vertu de l’article 5/2(e) de la KVKK.
Transfert d’actifs et suivi : Dans sa décision n° 2021/424 du 27.04.2021, le Comité KVKK, a confirmé que le transfert de données aux fins de recouvrement de créances est « nécessaire à l’établissement et à la protection d’un droit » . Cette situation est analogiquement cohérente avec l’information du copropriétaire par la gestion du site lors du suivi des créances de charges.
Exception d’activité judiciaire : Dans sa décision n° 2020/59 du 27.01.2020, le Comité KVKK, la présentation de données devant un tribunal à titre de preuve ou leur traitement aux fins de recours juridiques, a été considérée comme une exception relative à l’activité judiciaire dans le cadre de l’article 28/1(d) du KVKK.
4. Autres décisions importantes de la Cour de Cassation concernant la responsabilité solidaire
Les décisions suivantes renforcent le fondement de la « responsabilité solidaire » qui légitime le partage des informations sur les dettes de charges du locataire avec le propriétaire :
5ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, 07.05.2024, Dossier n° 2024/3682, Décision n° 2024/5534 : A confirmé que les personnes utilisant continuellement la section indépendante (conjoint, locataire, etc.) sont conjointement et solidairement responsables de la dette.
Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation, 26.01.1994, Dossier n° 1993/666, Décision n° 1994/3 : A accepté en principe la responsabilité du locataire, en déclarant que l’article 22 du KMK doit être interprété de manière large, car autrement il y aurait un risque de perturbation des services communs.
Cour de cassation, 18e Chambre civile, 06.04.2016, 2015/9305 E., 2016/5763 K. : Elle a accepté la responsabilité solidaire des locataires pour les frais de charges, limitée au montant du loyer, et a souligné que cette relation constitue une responsabilité légale indépendante de la relation interne entre le propriétaire et le locataire.
Conclusion et Évaluation
À la lumière de la décision n° 2020/755 du Conseil de Protection des Données Personnelles et de nombreuses jurisprudences de la Cour de cassation soutenant cette décision ; le partage d’informations sur les dettes de charges du locataire avec le propriétaire n’est pas considéré comme une violation du KVKK (Loi sur la protection des données personnelles).
Les principales raisons de cette conformité légale sont les suivantes :
Fondement Légal : La responsabilité conjointe et solidaire du propriétaire et du locataire pour la dette, conformément à l’article 22 de la loi sur la propriété par étages (KMK).
Condition de Traitement des Données : Que le partage soit nécessaire pour « l’établissement, l’exercice ou la protection d’un droit » (le propriétaire étant libéré de la dette ou la gestion du site recouvrant sa créance) conformément à l’article 5/2(e) du KVKK.
Intérêt Légitime : L’intérêt légal et financier du propriétaire à suivre l’état de paiement d’une dette (charges) pour laquelle il est le principal responsable.
Cependant, il ne faut pas oublier que si ce partage dépasse son objectif (par exemple, en annonçant l’information sur la dette à tous les résidents du site), un risque de violation peut survenir dans le cadre des principes de minimisation des données et de proportionnalité. Les décisions de justice actuelles estiment que le partage est légal à condition que l’information reste directement entre les parties concernées (gestion-propriétaire-locataire).
Pour la décision rendue par l’Autorité de protection des données personnelles à ce sujet, voir.
Questions Fréquemment Posées
Site Yönetimi Kiracının Aidat Borcunu Ev Sahibine Söylerse KVKK İhlali Olur mu?
Hayır, her somut olayın şartları ayrıca değerlendirilmekle birlikte, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 gereği kiracı ve kat maliki ortak giderlerden müteselsilen sorumlu olduğundan, aidat borcunun tahsili amacıyla malik ile paylaşım çoğu durumda hukuka uygun kabul edilmektedir.
Kiracı Aidat Ödemezse Site Yönetimi Doğrudan Ev Sahibine İcra Takibi Başlatabilir mi?
Evet. Kat maliki ortak giderlerden asli sorumlu olduğundan, site yönetimi kiracıya gitmeden doğrudan kat malikine karşı icra takibi başlatabilir; malik daha sonra kiracıya rücu edebilir.
Site Yönetimi Aidat Borcunu WhatsApp Grubunda veya Panoda Paylaşırsa KVKK Cezası Doğar mı?
Evet, borç bilgisinin ilgisiz üçüncü kişilerle, site WhatsApp gruplarında, ilan panolarında veya toplu mesajlarla paylaşılması veri minimizasyonu ve ölçülülük ilkelerine aykırılık oluşturabilir ve KVKK ile tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Les interactions entre la gestion du site, le copropriétaire et le locataire; se composent d’un domaine juridique très flexible qui permet l’examen conjoint des dispositions de la Loi sur la Propriété par Étages, de la Loi sur la Protection des Données Personnelles, du Code des Obligations Turc et du Code Civil Turc. L’interprétation cohérente des décisions du Conseil du KVKK et de la jurisprudence de la Cour de Cassation, en particulier la définition de la violation du partage de données, la durée du principe de minimisation des données et la détermination précise de l’étendue de la responsabilité solidaire, est extrêmement difficile sans un conseil juridique professionnel.
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