مقدمة: التوازن بين دين المستحقات للمستأجر وحماية البيانات الشخصية

في قانون الملكية المشتركة، غالبًا ما يشكل تحصيل المصاريف المشتركة (المستحقات) موضوع نزاع بين إدارات المواقع، وملاك الوحدات، والمستأجرين. في هذه العملية، تُعد مسألة ما إذا كانت مشاركة معلومات دين المستحقات غير المسدد للمستأجر من قبل إدارة الموقع مع المالك (مالك الوحدة) تشكل انتهاكًا بموجب القانون رقم 6698 لحماية البيانات الشخصية (KVKK)، أمرًا بالغ الأهمية لتحديد الحدود بين حق الملكية وخصوصية البيانات. يُشكل مجلس حماية البيانات الشخصية (مجلس KVKK) واجتهادات محكمة الاستئناف العليا الأساس القانوني لهذه المشاركة ضمن مبادئ “المسؤولية التضامنية” و”إقامة حق”.

1. النهج الأساسي لمجلس KVKK: تحليل القرار رقم 2020/755

يقدم قرار مجلس حماية البيانات الشخصية رقم 2020/755 بتاريخ 29.09.2020، التقييم الأكثر واقعية وإلزامًا حول هذا الموضوع. في القضية موضوع القرار، ادعى مستأجر أن إبلاغ إدارة الموقع المالك بمعلومات دين المستحقات دون موافقته يشكل انتهاكًا لقانون KVKK.

وقد توصل المجلس في دراسته إلى الاستنتاجات الأساسية التالية:

المسؤولية التضامنية: وفقًا للمادة 22 من قانون الملكية المشتركة رقم 634 (KMK)؛ يتحمل أيضًا المسؤولية بشكل مشترك وتضامني المستفيدون بشكل دائم من القسم المستقل بناءً على عقد إيجار أو سبب آخر، وذلك عن دين المصاريف المشتركة والسلف المستحقة على مالك الوحدة.

المصلحة القانونية: لدى المالك مصلحة مباشرة في معرفة ما إذا كان مستأجره قد دفع مستحقاته أم لا، وذلك من حيث مسؤوليته الشخصية ومصلحة إدارة المجمع في تحصيل ديونها.

سبب الشرعية القانونية: وقد قرر المجلس أن هذه المشاركة تندرج ضمن “ضرورة معالجة البيانات من أجل تأسيس حق أو ممارسته أو حمايته” وفقًا للمادة 5، الفقرة (2)، البند (هـ) من قانون حماية البيانات الشخصية (KVKK)، وبالتالي قرر عدم اتخاذ أي إجراء بخصوص الشكوى.

2. المادة 22 من قانون ملكية الطوابق ومبدأ المسؤولية التضامنية

تُعد المادة 22 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، التي تشكل الأساس الرئيسي لقرار مجلس حماية البيانات الشخصية (KVKK)، محل تأكيد مستمر في قرارات محكمة النقض. وتفصّل سوابق محكمة النقض، التي تُعتبر مصدراً ثانوياً، هذه “المسؤولية المتسلسلة” بين المالك والمستأجر على النحو التالي:

نطاق المسؤولية: كما ورد في قرار الدائرة الحقوقية 20 بمحكمة النقض بتاريخ 16.10.2017، برقم أساس 2017/4360 وقرار 2017/7767، فإن المستفيدين الدائمين من الجزء المستقل (المستأجرين) مسؤولون عن المصاريف المشتركة مع مالك الطابق. ويتيح هذا الوضع للمدير إمكانية رفع دعوى قضائية ضد الطرفين لتحصيل المستحقات.

القيود على مبلغ الإيجار: في قرار محكمة الاستئناف العليا، الدائرة القانونية الثامنة عشرة، بتاريخ 21.06.2011، برقم 2011/3632 أساس و 2011/7507  قرار، تم التذكير بأن المسؤولية التضامنية للمستأجر “محدودة بمقدار الإيجار الذي يلتزم بدفعه” وأن الدفع الذي يقوم به سيخصم من دين الإيجار.

شرط الاستخدام: في قرار محكمة الاستئناف العليا، الدائرة القانونية العشرون، بتاريخ 09.11.2017، برقم 2017/7160 أساس و 2017/9135  قرار، تم التأكيد على أن الشخص الذي يستخدم الجزء المستقل فعلياً (المستأجر أو الشريك) يمكن أن يُحمّل مسؤولية كامل الدين وفقاً للمادة 22 من قانون ملكية الشقق (KMK).

3. تقييم مشاركة البيانات ضمن نطاق “حماية الحق” (تحليل المصادر الثانوية)

لا يقتصر تبادل بيانات المستأجر على ديون رسوم الصيانة فحسب، بل يتمتع بنطاق واسع من التطبيق في نقطة متابعة المستحقات وتنفيذ الإجراءات القانونية.

تحصيل المستحقات ومعالجة البيانات: في قرار مجلس حماية البيانات الشخصية (KVKK) بتاريخ 07.07.2022 ورقم 2022/655، تم التأكيد على أن حقيقة قابلية المطالبة بالدين هي بحد ذاتها سبب لمعالجة البيانات، وأن معالجة معلومات الاتصال بهدف حماية حق الدائن تتوافق مع القانون ضمن نطاق المادة 5/2(هـ) من قانون حماية البيانات الشخصية (KVKK).

نقل الأصول والمتابعة: في قرار مجلس حماية البيانات الشخصية (KVKK) بتاريخ 27.04.2021 ورقم 2021/424، تم تأكيد أن نقل البيانات لغرض تحصيل المستحقات ضروري لـ “إرساء حق وحمايته”. يتطابق هذا الوضع بشكل مماثل مع إبلاغ إدارة الموقع للمالك المشترك عند متابعة مستحقاته.

استثناء النشاط القضائي: في قرار مجلس حماية البيانات الشخصية (KVKK) بتاريخ 27.01.2020 ورقم 2020/59، تم اعتبار تقديم البيانات كدليل للمحكمة أو معالجتها لغرض البحث عن الحقوق، استثناءً يتعلق بالنشاط القضائي ضمن نطاق المادة 28/1(د) من قانون حماية البيانات الشخصية.

4. قرارات المحكمة العليا الأخرى الهامة بشأن المسؤولية التضامنية

تعزز القرارات التالية أساس “المسؤولية التضامنية” التي تبرر مشاركة معلومات مستحقات الإيجار للمستأجر مع صاحب العقار:

المحكمة العليا، الدائرة المدنية الخامسة، 07.05.2024، أساس رقم 2024/3682، قرار رقم 2024/5534: أكدت أن الأشخاص الذين يستخدمون الوحدة المستقلة بشكل مستمر (مثل الزوج، المستأجر، إلخ) مسؤولون بشكل مشترك وتضامني عن الدين.

الهيئة العامة للمحكمة العليا، 26.01.1994، أساس رقم 1993/666، قرار رقم 1994/3: قبلت مبدأ مسؤولية المستأجر، مشيرة إلى ضرورة تفسير المادة 22 من قانون الملكية المشتركة (KMK) بشكل واسع، وإلا سينشأ خطر تعطل الخدمات المشتركة.

الدائرة الثامنة عشرة للقانون بمحكمة الاستئناف العليا، 06.04.2016، القرار رقم 2015/9305 أساس، 2016/5763 حكم: أكدت على المسؤولية التضامنية للمستأجرين عن مصاريف الرسوم، المحدودة بمبلغ الإيجار، وأن هذه العلاقة هي مسؤولية قانونية مستقلة عن العلاقة الداخلية بين المالك والمستأجر.

النتيجة والتقييم

في ضوء قرار مجلس حماية البيانات الشخصية رقم 2020/755  والعديد من اجتهادات محكمة الاستئناف العليا التي تدعم هذا القرار؛ فإن مشاركة معلومات دين الرسوم المستحقة على المستأجر مع المالك لا تُعتبر انتهاكًا لقانون حماية البيانات الشخصية (KVKK).

الأسباب الأساسية لهذه المشروعية هي كالتالي:

الأساس القانوني: مسؤولية المالك والمستأجر المشتركة (التضامنية) عن الدين وفقًا للمادة 22 من قانون ملكية الطوابق (KMK).

شرط معالجة البيانات: أن تكون المشاركة ضرورية لـ “إنشاء حق أو ممارسته أو حمايته” (مثل تخلص المالك من الدين أو تحصيل إدارة المجمع لمستحقاتها) وفقًا للمادة 5/2(هـ) من قانون حماية البيانات الشخصية (KVKK).

المصلحة المشروعة: المصلحة القانونية والمالية للمالك في متابعة حالة سداد بند دين هو المسؤول عنه أصلاً (الرسوم).

ومع ذلك، يجب ألا يُنسى أنه في حال تجاوزت هذه المشاركة الغرض منها (على سبيل المثال، إعلان معلومات الدين لجميع سكان المجمع)، قد ينشأ خطر انتهاك في إطار مبادئ تقليل البيانات والتناسب. القرارات القضائية الحالية تعتبر المشاركة مشروعة بشرط أن تبقى المعلومة مباشرة بين الأطراف المعنية (الإدارة – المالك – المستأجر).

للاطلاع على القرار الصادر عن هيئة حماية البيانات الشخصية بخصوص هذا الشأن، انظر

الأسئلة المتكررة

Site Yönetimi Kiracının Aidat Borcunu Ev Sahibine Söylerse KVKK İhlali Olur mu?

Hayır, her somut olayın şartları ayrıca değerlendirilmekle birlikte, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 gereği kiracı ve kat maliki ortak giderlerden müteselsilen sorumlu olduğundan, aidat borcunun tahsili amacıyla malik ile paylaşım çoğu durumda hukuka uygun kabul edilmektedir.

Kiracı Aidat Ödemezse Site Yönetimi Doğrudan Ev Sahibine İcra Takibi Başlatabilir mi?

Evet. Kat maliki ortak giderlerden asli sorumlu olduğundan, site yönetimi kiracıya gitmeden doğrudan kat malikine karşı icra takibi başlatabilir; malik daha sonra kiracıya rücu edebilir.

Site Yönetimi Aidat Borcunu WhatsApp Grubunda veya Panoda Paylaşırsa KVKK Cezası Doğar mı?

Evet, borç bilgisinin ilgisiz üçüncü kişilerle, site WhatsApp gruplarında, ilan panolarında veya toplu mesajlarla paylaşılması veri minimizasyonu ve ölçülülük ilkelerine aykırılık oluşturabilir ve KVKK ile tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.

لماذا يعد دعم المحامي الخبير ضروريًا؟

تتكون إدارة الموقع، وهي التعاون بين مالك الوحدة والمستأجر؛ من مجال قانوني مرن للغاية يضمن دراسة أحكام قانون ملكية الوحدات السكنية، وقانون حماية البيانات الشخصية، وقانون الالتزامات التركي، والقانون المدني التركي بشكل متكامل. إن التفسير المتناسق لقرارات مجلس حماية البيانات الشخصية واجتهادات المحكمة العليا، خاصة تحديد انتهاك مشاركة البيانات، ومدة مبدأ تقليل البيانات، وتحديد النطاق الصحيح للمسؤولية التضامنية، يعد أمرًا صعبًا للغاية بدون استشارة قانونية مهنية.

يقدم مكتب 2M للمحاماة ، بأقسامه المتخصصة في قانون ملكية الوحدات السكنية، والامتثال لقانون حماية البيانات الشخصية (KVKK)، وإدارة المواقع، دعمًا قانونيًا مفصلًا لإدارات المواقع ومالكي الوحدات والأفراد، وذلك بفضل خبرته التي تمتد لسنوات عديدة. يقدم طاقم محاميي قانون ملكية الوحدات السكنية في إسطنبول لدينا خدمات واسعة النطاق، بدءًا من دعاوى تحصيل المساعدة وشكاوى انتهاكات قانون حماية البيانات الشخصية، وصولًا إلى إعداد خطة الإدارة وعقود الإيجار.

بصفتنا محامي توزلا، ومحامي بنديك، ومحامي كورتكوي، ومحامي كارتال، يمكننا توفير إمكانية الدعم الموقعي لإدارات المجمعات السكنية وملاك الوحدات في المناطق ذات التجمعات السكنية الكثيفة في الجانب الأناضولي. ضمن نطاق خدمة استثمار المجمعات السكنية الخاصة بنا؛ يتم ضمان استخدام تحصيل المساهمات بما يتوافق مع القانون، ويتم عرض جرد لمعالجة البيانات ضمن نطاق قانون حماية البيانات الشخصية (KVKK)، وإعداد نص الإفصاح ووثائق الموافقة الصريحة، وتحديث خطط الإدارة، وتقديم دعم تقني لتطوير استراتيجيات دفاعية ضد مشكلات الانفصال المهني المحتملة.

يجب ألا ننسى أن الغرامات الإدارية المحتملة من مجلس قانون حماية البيانات الشخصية (KVKK) يمكن أن تصل إلى مبالغ طائلة. لحماية حقوقكم، سواء كان ذلك لضمان امتثال إدارة مجمعكم السكني للوائح القانونية بالكامل، أو في حال تمت مشاركة معلوماتكم الشخصية بشكل غير قانوني، يمكنكم صياغة استراتيجية قانونية خاصة بالحالة المحددة للتوصل إلى حل مع مكتب محاماة 2M Hukuk.