Avec la popularisation de la vie en résidence, le concept de « site sécurisé » est devenu un critère de choix essentiel pour les propriétaires et les locataires. Cependant, dans les cas de vol survenus malgré les précautions prises, la responsabilité juridique de l’administration de la résidence est une question qui doit être examinée avec rigueur à la lumière des décisions judiciaires. Cette étude analyse la responsabilité en matière d’indemnisation matérielle et morale des administrations de résidences, les discussions sur les tribunaux compétents et la répartition des fautes dans des cas concrets.

1. Base Juridique et Missions de la Direction

La responsabilité de l’administration de la résidence trouve son fondement dans la loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK). Comme souligné dans la décision du 2ème Tribunal de Commerce de Première Instance de Bakırköy en date du 30.10.2025, n° 2025/940 E. 2025/1016  K., en vertu de l’article 35/b du KMK, la prise des mesures nécessaires à la protection, à l’entretien et à la réparation de l’immeuble principal fait partie des missions essentielles du gestionnaire. L’article 38 de la même loi stipule que le gestionnaire est responsable envers les copropriétaires comme un  « mandataire » .

2. Responsabilité en matière d’indemnisation matérielle et détermination de la faute

Les décisions judiciaires indiquent que pour que l’administration de la résidence puisse être tenue responsable d’une indemnisation matérielle en cas de vol, il doit y avoir une « faute de service » ou un « défaut de surveillance » .

Défaillance de sécurité et insuffisance de personnel : Dans la décision n° 2018/464 E., 2019/381 K. du 10.04.2019 du 5ème Tribunal de commerce de première instance d’Istanbul, la gestion du site, qui employait 6 personnes au lieu des 15 agents de sécurité alloués par le Gouvernorat et qui n’avait pas effectué d’analyse des risques, a été jugée responsable à 45 %. De même, dans l’arrêt n° 2023/1488 E., 2023/3615 K. du 11.12.2023 de la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation, la responsabilité solidaire de la direction a été confirmée en raison de l’insuffisance de personnel et de l’absence de tenue des registres de véhicules.

Obligation de surveillance : Même si la gestion du site fait appel à une entreprise externe pour les services de sécurité, elle est tenue de surveiller les activités de cette entreprise. Dans la décision n° 2019/10 E., 2022/544 K. du 24.05.2022 du 4ème Tribunal de commerce de première instance de Bakırköy, la gestion du site, qui n’avait pas suffisamment surveillé la société de sécurité, a été jugée subsidiairement responsable à 20 % et condamnée à des dommages et intérêts.

Impact du Règlement de copropriété : Dans certaines décisions, l’absence de disposition spécifique dans le règlement de copropriété peut limiter la responsabilité. Dans la décision n° 2015/12877 E., 2015/13450 K. du 01.10.2015 de la 18ème Chambre civile de la Cour de Cassation, la décision d’indemnisation du tribunal local a été annulée au motif que le règlement de copropriété ne prévoyait pas de responsabilité en cas de vol.

3. Responsabilité pour dommages moraux : Droits de la personnalité vs. Préjudice matériel

Dans les demandes de dommages et intérêts moraux, la pratique judiciaire présente deux approches différentes :

L’avis en faveur de l’acceptation : Dans la décision de la 13e Chambre Civile de la Cour de Cassation, datée du 30.01.2020, numérotée 2016/29373 E., 2020/706  K., il a été indiqué que les conditions de dommages et intérêts moraux pourraient être réunies pour la raison que « l’intégrité psychologique de la personne dont la maison a été cambriolée a été altérée et sa vie privée a été violée » . L’arrêt de confirmation de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, daté du 10.02.2022, numéroté 2022/207 E., 2022/881  K., soutient également la responsabilité de l’administration du site en matière de dommages et intérêts moraux.

L’avis en faveur du rejet : En revanche, dans la décision de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, datée du 11.12.2023, numérotée 2023/1488 E., 2023/3615  K., il a été souligné que le vol est un préjudice patrimonial et que les préjudices purement patrimoniaux n’exigent pas de dommages et intérêts moraux, rejetant ainsi les demandes dans ce sens.

4. Question du Tribunal Compétent

La juridiction compétente pour connaître du litige varie en fonction des parties au procès et de la nature de la demande :

Tribunal de Paix Civil : Le Tribunal de Paix Civil est compétent dans les affaires de dommages et intérêts matériels nées de l’application de la loi sur la copropriété (KMK) entre le propriétaire et l’administration de la copropriété (20e Chambre Civile de la Cour de Cassation, 13.05.2019, 2019/2225 E., 2019/3377  K.).

Tribunal de Première Instance Civile: (Source Secondaire) Dans la décision n° 2021/13573 E. et 2022/1424  K. du 07.02.2022 de la 5e Chambre Civile de la Cour de Cassation ; il a été précisé que les affaires de dommages-intérêts moraux intentées au motif de la négligence de sécurité de la part de l’administration du site ne découlent pas de l’application de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK), et qu’en conséquence, le Tribunal de Première Instance Civile est compétent. De plus, dans les sites où la gestion de la copropriété n’a pas été mise en place, le Tribunal de Première Instance Civile est compétent conformément aux dispositions générales (20e Ch. Civ. de la Cour de Cassation, 17.04.2017, 2017/3285 E. ).

Tribunal de la Consommation: Dans les affaires intentées au motif que le service est « défectueux », les Tribunaux de la Consommation peuvent également être saisis (3e Ch. Civ. de la Cour de Cassation, 26.11.2024, 2024/3361 E. ).

5. Exemples Concrets et Faute Concurrentielle

Porte/Fenêtre Laissée Ouverte: Dans la décision du 26.11.2024 de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation, une faute concurrentielle à hauteur de 10% a été imputée au résident de l’appartement qui n’avait pas verrouillé sa porte lors d’un cambriolage.

Dissimulation de Bijoux: Dans la décision n° 2014/18 E., 2015/1754  K. du 01.07.2015 de l’Assemblée Générale des Chambres Civiles de la Cour de Cassation, il a été jugé que le fait de cacher des bijoux à la maison (sous la base du lit) dans un site où une haute sécurité est promise ne peut être imputé comme faute au demandeur, et que cela ne constitue pas une « faute concurrentielle ».

Vol de parking : Dans sa décision n° 2013/8847 E. 2013/12812 K. du 03.07.2013 de la 4ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, il a été jugé que la direction de la résidence, qui n’a pas remédié à la défaillance de la barrière et n’a pas effectué de contrôle d’entrée-sortie, est responsable du véhicule volé dans le parking.

6. Sources Secondaires et Contexte Supplémentaire

Les décisions de nature secondaire éclairent la dimension procédurale des litiges :

20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (2015/10354 E. ): Elle indique que dans les cas de vols survenus dans le parking d’une résidence, s’il n’y a pas de transaction directe avec un consommateur entre les parties, le litige doit être jugé devant le Tribunal Civil de Première Instance conformément aux dispositions relatives au délit.

12ème Tribunal de Commerce de Première Instance d’Istanbul (2023/852 E. ): Il confirme que le fait que la direction de la résidence n’ait pas pris de « mesures de protection » telles que l’entretien des systèmes d’extinction d’incendie relève de la compétence du Tribunal de Paix Civil en vertu de l’article 35/b de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK).

4ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (2019/120 E. ): Elle discute du fait que la responsabilité de la société de sécurité découle du contrat, mais que des conditions spéciales telles que le « caractère souvenir » des biens volés peuvent être recherchées pour les dommages moraux.

En conclusion ; la direction du site est tenue, conformément aux dispositions de la Loi sur la copropriété (KMK) et aux règles du mandat, d’assurer la sécurité du site et de superviser le service de sécurité. En cas de violation de cette obligation, la responsabilité pour dommages matériels est largement acceptée ; la responsabilité pour dommages moraux peut être évaluée différemment par les tribunaux selon la nature de l’incident et si les droits de la personnalité ont été violés ou non. Lors de la désignation du tribunal compétent, il peut être nécessaire de distinguer les demandes de dommages matériels et moraux.

Questions Fréquemment Posées

Sitemde Hırsızlık Oldu, Yönetimden Tazminat Alabilir miyim?

Evet, site yönetiminin « hizmet kusuru » veya « denetim eksikliği » nedeniyle maddi tazminat talebinde bulunabilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35/b ve 38. maddelerin saklanması yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve sitenin harcanmasını sağlamakla sağlanır. Güvenlik personelinin yetersiz olması, kameraların çalışmaması, giriş-çıkış kayıtlarının tutulmaması veya bariyer arızalarının giderilmemesi gibi yönetim kusurlu sayılır. Yargıtay kararlarında site yönetimleri %20 ile %45 arasında kusur oranlarıyla tazminata mahkûm edilmiştir. Ancak kapısını kilitleyen daire sakininin %10 oranında müterafik kusurun yüklenebileceği de unutulmamalıdır.

Hırsızlık Sonrası Manevi Tazminat Davası Açabilir miyim?

Manevi tazminat konusunda yargılama pratiği ikiye bölünür.
Kabil tarafındaki görüşe göre (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2020/706 K.), evde hırsız giren kişinin ruhsal bütünlüğü bozulduğu ve özel hayata müdahale edilmediği için manevi tazminat koşulları oluşabilir.
Kırmızı taraftaki görüşe göre (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/3615 K.), yazılan tuzun bir malvarlığı zararından manevi tazminat alabilir. Manevi tazminatın arttırılması için kişilik haklarının ihlal edilmesinin somut delillerle (psikolojik rapor, yaşanan travmanın etkileri vb.) ortaya çıkarılması büyük önem taşır.

Site Yönetimine Karşılık Verilecek Tazminat Davası Hangi Mahkemede Görülür?

Görevli mahkeme, talebin onaylandığına göre üç ayrı ayrıdır. Kat maliki ile site yönetimi arasındaki KMK’nin doğan
maddi tazminat davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Güvenlik ihlali iddiasıyla açılan
manevi tazminat davaları ile toplu yapı yönetimine geçilmeyen sitelerdeki davalar Asliye Hukuk Mahkemesi’nde , hizmetin ayıplı olduğu iddiasıyla açılan davalar ise
Tüketici Mahkemesi’nde görülebiliyor. Yanlış mahkemeye yapılan başvuru, davanın görev tazminatı ve ciddi hak kayıplarına yol açabileceği için davanın açılmasından önce mutlaka uzman bir avukattan görüş alınması tavsiye edilir.

Pourquoi le soutien d’un avocat expert est-il nécessaire ?

Les litiges en dommages et intérêts découlant d’incidents de régulation interne des sites sont des dossiers complexes, nécessitant une analyse conjointe de la Loi sur la copropriété, du Code des obligations, de la Loi sur la protection du consommateur et de la jurisprudence de la Cour de cassation. La détermination précise de la faute du défendeur, l’établissement de la part de responsabilité, la construction juridique rigoureuse des éléments de preuve face à une défense de faute concurrente, et les fondements juridiques des fautes en matière de dommages moraux, sont des facteurs cruciaux qui influencent directement le cours du procès et la défense contre la faute.

Le Cabinet d’avocats 2M Hukuk , fort de nombreuses années d’expérience dans le domaine du droit de la copropriété et des litiges de gestion de site, fournit un soutien juridique aux copropriétaires et propriétaires lésés. Notre cabinet, avec son équipe d’avocats spécialisés en copropriété à Istanbul , offre des services professionnels à toutes les étapes, de l’évaluation des dommages après la facturation aux options de litige. En tant qu’avocats de Tuzla , avocats de Kurtköy , avocats de Pendik et avocats de Kartal , nous offrons des services de représentation efficaces dans les litiges survenant dans les sites sécurisés de la rive asiatique d’Istanbul.

De plus, dans le cadre de l’investissement du site ; des services sont offerts, tels que la préparation de plans de gestion pour les administrations de résidences, l’audit des contrats des entreprises de sécurité, l’évaluation des rapports d’analyse des risques et le conseil juridique en cas de litiges potentiels. Assurer une collaboration avec un avocat expert pour protéger les droits des résidents et garantir que les administrations respectent pleinement la législation en vigueur permet de prévenir la perte de temps et de droits.

En cas de vol ou si vous souhaitez minimiser votre responsabilité en tant qu’administration de résidence, vous pouvez élaborer une stratégie juridique spécifique au cas d’espèce en contactant le cabinet d’avocats 2M Hukuk.