1. Cadre Réglementaire et Base Juridique

 La possibilité pour les Experts-comptables agréés (SMMM) et les Experts-comptables certifiés (YMM) d’ouvrir des bureaux dans des résidences a été réglementée par le paragraphe ajouté à l’article 45 de la loi n° 3568 sur l’expertise comptable agréée et certifiée, par la loi n° 6460 du 30/4/2013. Conformément à cette disposition impérative:

Conformément à la loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK), dans les sections indépendantes enregistrées comme « résidence » au cadastre, des activités d’SMMM ou de YMM peuvent être exercées sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’autorisation, le consentement ou l’unanimité des propriétaires d’étages.

La réglementation légale en question annule les dispositions contraires du règlement de copropriété de l’immeuble, telles que « ne peut être utilisé à des fins autres que résidentielles ».

Cette exemption est limitée uniquement aux activités de bureau/cabinet et n’autorise pas l’utilisation du bien comme magasin commercial ou atelier de fabrication. De plus, le professionnel, conformément à l’article 18 du KMK, est tenu de ne pas déranger les voisins.

2. Contrôle Constitutionnel et Nature de la Réglementation

 La Cour Constitutionnelle a rejeté l’allégation d’inconstitutionnalité de cette disposition d’exemption ajoutée à l’article 45 de la loi n° 3568. Dans l’arrêt de la Cour Constitutionnelle du 04/06/2014, portant les références 2014/75 (dossier) et 2014/102 (décision), il a été souligné que les activités des Experts-comptables certifiés (SMMM) et des Experts-comptables assermentés (YMM) ont le caractère d’un service public, que ces bureaux relèvent du caractère de « travail intellectuel » et qu’autoriser leur ouverture dans des résidences, en les distinguant des autres entreprises commerciales, n’est pas contraire au principe d’égalité.

3. Analyse de l’application à la lumière des décisions judiciaires

A. Consentement des copropriétaires et obstacle du règlement de copropriété La pratique judiciaire actuelle admet que la réglementation spéciale de la loi n° 3568 prime sur les dispositions générales de la loi sur la copropriété (KMK).

Dans sa décision du 26.02.2019, référence 2017/9992 (dossier) et 2019/1283 (décision), la 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a clairement stipulé qu’il n’est pas nécessaire de rechercher le consentement des copropriétaires pour l’utilisation des parties indépendantes enregistrées comme résidences pour les activités des Experts-comptables certifiés (SMMM) et des Experts-comptables assermentés (YMM), et que les dispositions contraires figurant dans le règlement de copropriété ne peuvent être appliquées.

Dans sa décision du 20.04.2021, référence 2021/5821 (dossier) et 2021/1364 (décision), la 2ème Chambre du Conseil d’État a confirmé que le consentement des copropriétaires n’est pas requis pour les cabinets d’avocats et les bureaux de comptabilité relevant de la loi n° 3568, à titre d’exception à l’interdiction d’activités non résidentielles dans les sections qualifiées de résidentielles. Une approche similaire est également observée dans la décision de la 2ème Chambre du Conseil d’État du 12.04.2023, référence 2021/3867 (dossier) et 2023/2010 (décision).

B. Conditions et Limites d’Utilisation La Cour de cassation a établi certains critères pour éviter l’abus de cette exemption.

Dans son arrêt du 20.07.2010, numéros de dossier 2010/4788 et de décision 2010/11178, la 18e Chambre civile de la Cour de cassation a stipulé que l’utilisation d’un cabinet comptable devait se faire « dans le cadre d’une seule section indépendante, utilisée comme bureau par une personne travaillant de manière indépendante avec au maximum un employé ». Le même arrêt a statué que cette exemption ne pouvait pas être appliquée si un cabinet comptable et une compagnie d’assurance exerçaient leurs activités simultanément.

De même, dans son arrêt du 06.06.2012, numéros de dossier 2012/5732 et de décision 2012/7142, la 18e Chambre civile de la Cour de cassation a souligné que l’utilisation ne devait pas dépasser le caractère de « bureau » et que le nombre d’employés devait être limité.

C. Évolution Historique et Réglementations Provisoires Avant la modification légale permanente de 2013, ces activités étaient autorisées par des articles temporaires ajoutés à la Loi sur la Propriété par Étages (KMK) avec la Loi n° 6111.

Dans son arrêt du 11.05.2011, numéros de dossier 2011/209 et de décision 2011/292, l’Assemblée générale des chambres civiles de la Cour de cassation a déclaré que la réglementation temporaire introduite par la Loi n° 6111 devait être prise en compte dans les affaires en cours.

Dans son arrêt du 19.06.2012, numéros de dossier 2012/5917 et de décision 2012/7555, la 18e Chambre civile de la Cour de cassation a annulé la décision du tribunal local de retour à la résidence, au motif qu’il n’avait pas évalué les nouvelles réglementations introduites par la Loi n° 6111.

4. Sources Secondaires et Principes Généraux (Informations Secondaires) 

Les points suivants ont été considérés comme une source secondaire pour comprendre le régime général visé à l’article 24 de la Loi sur la propriété par étages (KMK) et la raison pour laquelle ces professions sont exemptées, même s’ils ne se concentrent pas directement sur l’exemption des experts-comptables agréés (SMMM) et des commissaires aux comptes agréés (YMM):

Règle Générale (Unanimité): Pour qu’un lieu enregistré comme résidence au cadastre puisse être utilisé comme lieu de travail (pension, laboratoire, salon de beauté, etc.), la décision unanime de tous les copropriétaires est requise (Cour de cassation, 18e Ch. Civ., N° de dossier 2014/3671, N° de décision 2014/9200  ; Cour de cassation, 18e Ch. Civ., N° de dossier 2014/16155, N° de décision 2014/14774).

Caractère Obligatoire du Règlement de Copropriété: Selon l’article 28 de la Loi sur la propriété par étages (KMK), le règlement de copropriété a valeur contractuelle. Cependant, pour les experts-comptables agréés (SMMM) et les commissaires aux comptes agréés (YMM), l’article 45 de la Loi n° 3568 constitue une exception impérative qui prévaut sur cette règle générale. Pour les autres groupes professionnels (entrepreneur, agent immobilier, agence d’assurance, etc.), l’unanimité ou l’autorisation du règlement de copropriété reste obligatoire (Cour de cassation, 18e Ch. Civ., N° de dossier 2016/486, N° de décision 2016/2923  ; Cour de cassation, 18e Ch. Civ., N° de dossier 2014/8579, N° de décision 2014/12982).

Conclusion: Les experts-comptables agréés (SMMM) et les commissaires aux comptes agréés (YMM) peuvent, conformément à l’article 45/6 de la Loi n° 3568, ouvrir des bureaux dans des unités indépendantes enregistrées comme résidences au cadastre, sans nécessiter l’autorisation des copropriétaires et sans tenir compte des dispositions restrictives du règlement de copropriété. Ce droit est une exemption légale impérative confirmée par la Cour Constitutionnelle et les hautes instances judiciaires. Cependant, il était une obligation légale que l’activité reste dans les limites d’un « bureau/étude » et qu’elle respecte le droit de voisinager.

Note de Législation concernant l’Activité des Bureaux des Experts-Comptables Agréés (SMMM) et des Commissaires aux Comptes Agréés (YMM) dans les Résidences

1. Base légale :

Loi n° 3568, Article 45 (Paragraphe additionnel : 30/4/2013-6460/9) : « Conformément à la loi n° 634 du 23/6/1965 sur la copropriété, les activités de conseil financier indépendant ou de conseil financier assermenté peuvent être exercées dans les parties indépendantes de l’immeuble principal désignées comme logements, sans nécessiter l’autorisation des copropriétaires ou des conditions similaires. À cet égard, les dispositions contraires du règlement de copropriété ne s’appliquent pas. »

2. Effet et application du règlement :

Condition d’autorisation : Il n’est pas nécessaire d’obtenir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires à l’unanimité ou à la majorité pour ouvrir un bureau de conseil financier dans des biens immobiliers enregistrés comme « logement » (résidence) au cadastre.

Obstacle du règlement de copropriété : Même si le règlement de copropriété de l’immeuble contient une disposition telle que « les parties indépendantes sont utilisées uniquement comme logement, aucun lieu de travail ne peut être ouvert », cette interdiction ne s’applique pas aux SMMM (comptables agréés indépendants) et YMM (experts-comptables certifiés) en vertu de la disposition impérative de la loi n° 3568.

Portée : Cette exemption est valable uniquement pour les professionnels (SMMM et YMM) relevant de la loi n° 3568 et les avocats relevant de la loi n° 1136. Pour les autres groupes professionnels (ingénieurs, architectes, sièges sociaux d’entreprise, etc.), l’unanimité ou l’autorisation du règlement de copropriété est toujours requise conformément à l’article 24 de la loi sur la copropriété (KMK).

Questions Fréquemment Posées

Mali müşavirler tapuda mesken kayıtlı bir dairede kat maliklerinden izin almadan ofis açabilir mi?

Evet, açabilir. 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanunu’nun 45. maddesine 2013 yılında (6460 sayılı Kanun) eklenen fıkra ile bu hak emredici bir yasal güvenceye kavuşturulmuştur. Buna göre SMMM ve YMM’ler, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde kat maliklerinin izni, muvafakati veya oybirliği aranmaksızın faaliyette bulunabilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi de 2019 tarihli kararında bu hakkı açıkça teyit etmiştir. Yönetim planında « mesken harici kullanılamaz » gibi bir hüküm bulunsa dahi söz konusu yasak SMMM ve YMM’ler için uygulanmaz.

Yönetim planında « sadece mesken olarak kullanılır » yazıyorsa ne olur? Bu yasak mali müşavirleri de bağlar mı?

Hayır, bağlamaz. 3568 sayılı Kanun’un 45. maddesi, KMK’nın genel hükümlerine ve yönetim planı kısıtlamalarına üstün gelen emredici bir istisna niteliğindedir. Danıştay 2. Dairesi’nin 2021 ve 2023 tarihli kararlarında da konut vasıflı bağımsız bölümlerde SMMM ve YMM faaliyetleri için kat maliklerinin rızasının aranmayacağı teyit edilmiştir. Anayasa Mahkemesi de 2014 tarihli kararında bu muafiyeti anayasaya aykırı bulmamış; mali müşavirlik faaliyetlerinin kamu hizmeti niteliği ve fikri emek karakteri taşıdığını vurgulayarak diğer ticari faaliyetlerden ayrı tutulmasının eşitlik ilkesine aykırı olmadığına hükmetmiştir.

Bu muafiyetin sınırları nelerdir? Her türlü faaliyeti kapsıyor mu?

Hayır, muafiyetin önemli sınırları bulunmaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre faaliyet; tek bir bağımsız bölümde, bağımsız çalışan bir kişinin en fazla bir elemanıyla birlikte yürütülen yazıhane niteliğini aşmamalıdır. Muhasebe bürosuyla eş zamanlı olarak sigorta acentesi gibi farklı bir ticari faaliyetin sürdürülmesi durumunda bu muafiyetten yararlanılamaz. Bunun yanı sıra KMK’nın 18. maddesi uyarınca meslek mensupları komşuları rahatsız etmeme yükümlülüğü altındadır; yoğun müşteri trafiği, gürültü veya huzur bozucu eylemler gerekçesiyle müdahale talep edilebilir. Ayrıca bu muafiyet yalnızca SMMM, YMM ve avukatlar için geçerli olup mühendis, mimar veya şirket merkezi gibi diğer kullanımlar için KMK kapsamında oybirliği şartı geçerliliğini korumaktadır. İstanbul avukat ve Tuzla avukat olarak hizmet veren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi’nin kat mülkiyeti uzmanı avukatları, muafiyetin sınırlarına ilişkin uyuşmazlıklarda da etkin hukuki destek sunmaktadır.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?

Bien qu’ouvrir un bureau de SMMM ou de YMM dans une résidence soit un droit légal, l’exercice correct et sûr de ce droit nécessite une évaluation conjointe de l’étendue de l’exemption légale, des dispositions du règlement de copropriété, du maintien de l’activité dans les limites d’un bureau et des obligations du droit du voisinage. Les objections injustes du conseil d’administration, les actions en expulsion intentées par d’autres copropriétaires ou les obstacles dans les processus de licence municipale, peuvent se transformer en problèmes difficiles à surmonter sans un soutien juridique spécialisé. Les avocats spécialisés en copropriété du cabinet d’avocats 2M Hukuk, opérant à Istanbul et Tuzla, offrent un soutien juridique efficace aux SMMM et YMM dans l’analyse des règlements de copropriété, les procédures du conseil des copropriétaires et les éventuelles actions en expulsion. Il est d’une grande importance de consulter un avocat spécialisé au début du processus afin d’éviter toute perte de droits.