1. NOTE D’INFORMATION LÉGISLATIVE
Conformément à l’article 24 de la loi n° 634 sur la propriété par étages (KMK) ; des établissements tels qu’hôpitaux, dispensaires, cliniques, polycliniques, laboratoires pharmaceutiques ne peuvent être établis dans une section indépendante d’une propriété immobilière collective enregistrée comme résidence, bureau ou lieu de commerce ; les accords des copropriétaires contraires à cette disposition sont nuls et non avenus. Cependant, les cabinets médicaux qui ne sont pas de la nature d’un dispensaire, d’une clinique ou d’une polyclinique sont exclus de cette disposition. Un point important est que si le cabinet médical acquiert la nature de « clinique » ou de « polyclinique » avec des éléments tels que plusieurs spécialités ou une unité d’hospitalisation, son ouverture dans des locaux résidentiels est absolument interdite, même avec l’autorisation des copropriétaires, conformément à l’article 24/1 du KMK. Conformément à l’article 28 du KMK, le plan de gestion est une disposition contractuelle qui réglemente le mode de gestion et d’utilisation et lie tous les copropriétaires. Conformément à l’article 13 du Règlement sur les établissements de santé privés pour le diagnostic et le traitement ambulatoire, la conformité au KMK est contrôlée lors de la phase d’autorisation administrative.
2. CADRE JURIDIQUE GÉNÉRAL ET EXCEPTION DES CABINETS MÉDICAUX
Il est constaté que les décisions de justice établissent une distinction concernant l’ouverture de cabinets médicaux dans des résidences. Conformément à l’article 24/1 du KMK, les cabinets médicaux ne sont pas répertoriés parmi les établissements absolument interdits comme les hôpitaux et les cliniques, et sont exclus de cette interdiction. Comme indiqué dans la décision du 4ème Chambre du Conseil d’État datée du 13.02.2025, portant les numéros 2023/9323 E. – 2025/1050 K., les cabinets médicaux qui ne sont pas de la nature d’un dispensaire, d’une clinique ou d’une polyclinique ne font pas partie des établissements dont l’établissement est interdit dans des sections indépendantes à caractère résidentiel.
Comme souligné dans la décision de l’Assemblée Générale de la Cour de Cassation, Chambre Civile, datée du 21.12.2005, numérotée 2005/695 E. – 2005/759 K., dans la pratique établie, l’ouverture d’un cabinet médical dans une unité indépendante à usage résidentiel n’est pas considérée comme un « lieu de travail » au sens de l’article 24/2 de la loi sur la copropriété (KMK) et, par conséquent, l’existence d’une décision prise à l’unanimité par tous les copropriétaires n’est en principe pas requise.
3. CARACTÈRE OBLIGATOIRE DES RESTRICTIONS DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Bien que l’ouverture d’un cabinet médical ne soit pas légalement soumise à une interdiction absolue, les dispositions du règlement de copropriété sont contraignantes pour tous les copropriétaires, conformément à l’article 28 de la loi sur la copropriété (KMK). Selon la décision de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, datée du 26.01.2006, numérotée 2005/11244 E. – 2006/234 K., si le règlement de copropriété contient une disposition stipulant que les logements ne peuvent être utilisés qu’à des fins résidentielles et non à d’autres fins, une décision unanime des copropriétaires (ou une modification du règlement de copropriété) est obligatoire pour l’ouverture d’un cabinet médical.
De même, dans la décision de la 18e Chambre Civile de la Cour de Cassation, datée du 27.04.2009, numérotée 2008/12276 E. – 2009/4336 K., s’il existe une clause dans le règlement de copropriété stipulant que « l’unité ne peut être utilisée en dehors des caractéristiques spécifiées dans le registre foncier, sauf décision unanime du conseil des copropriétaires », l’unanimité est requise pour l’utilisation d’une unité résidentielle comme cabinet médical. La décision de la 35e Chambre Civile de la Cour d’Appel Régionale d’Istanbul, datée du 05.07.2017, numérotée 2017/1191 E. – 2017/1196 K., a également confirmé que l’interdiction explicite de l’utilisation d’un cabinet médical dans le règlement de copropriété n’est pas contraire à la loi et que cette interdiction doit être respectée.
4. EXIGENCE D’UNANIMITÉ DES COPROPRIÉTAIRES ET ANNULATION DE LICENCE
Dans certaines décisions judiciaires, le consentement unanime des copropriétaires est directement requis comme condition pour l’ouverture d’un cabinet:
2ème Chambre du Conseil d’État (28.02.2023, 2022/3857 E. – 2023/784 K.): a jugé légal le refus d’une demande de licence pour l’ouverture d’un cabinet dentaire au motif que le consentement unanime des copropriétaires n’avait pas été donné.
4ème Chambre du Conseil d’État (17.12.2024, 2024/633 E. – 2024/7495 K.): a décidé d’annuler la licence pour l’ouverture d’un cabinet dentaire dans un appartement enregistré comme habitation au cadastre, faute de décision unanime des copropriétaires.
18ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (27.10.2014, 2014/16155 E. – 2014/14774 K.): a statué que le cabinet a la nature d’un lieu de travail et ne peut être ouvert dans une section résidentielle sans le consentement unanime de tous les copropriétaires, conformément à l’article 24/2 de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK).
5. DISTINCTION ENTRE CLINIQUE ET POLYCLINIQUE
Si la portée d’un cabinet s’élargit pour acquérir le statut de clinique ou de polyclinique, cette situation tombe sous le coup de l’interdiction absolue conformément à l’article 24/1 de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK). Dans sa décision du 21.10.2010, n° 2010/8338 E. – 2010/13558 K., la 18ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a souligné que si une section indépendante est utilisée comme « clinique », cette utilisation n’est pas possible même avec une décision unanime des copropriétaires, et qu’elle doit être reconvertie en usage résidentiel. La décision du 17.01.2018, n° 2017/1150 E. – 2018/222 K. de la 20ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a également confirmé qu’une polyclinique ne peut être établie dans une section résidentielle.
6. SOURCES SECONDAIRES ET CONTEXTE SUPPLÉMENTAIRE
Les décisions agissant comme sources secondaires contiennent les points supplémentaires suivants concernant la question:
4ème Chambre du Conseil d’État (20.03.2025, 2024/860 E. – 2025/1889 9 K.): Tout en décrivant le cadre général de l’art. 24 de la Loi sur la Propriété par Étages (KMK), elle a précisé que les cabinets de consultation sont couverts par l’exception légale, à condition de ne pas avoir le caractère d’une clinique, mais que l’exigence d’unanimité persistait pour les activités commerciales telles que les supermarchés.
Cour Constitutionnelle (17/7/2014): Elle a noté que la réglementation liant l’utilisation des résidences comme lieux de travail (bureaux/commerces) à l’approbation des copropriétaires, conformément à l’article 24 du KMK, ne violait pas le droit de propriété, et qu’une exception claire était prévue par la loi pour les cabinets de consultation.
5ème Chambre civile de la Cour de Cassation (26.03.2024, 2024/842 E. – 2024/3733 K.): Dans un litige concernant un cabinet dentaire, elle a rendu une décision procédurale en raison de l’objet du litige devenu sans objet ; mais a signalé que les parties avaient développé des arguments basés sur l’article 24 du KMK et les restrictions du règlement de copropriété.
CONCLUSION ET ANALYSE Pour que les médecins puissent ouvrir un cabinet de consultation dans des résidences :
Le lieu à ouvrir ne doit pas être une « clinique » ou une « polyclinique », mais avoir la nature d’un « cabinet de consultation » indépendant (KMK art. 24/1),
L’absence de disposition interdisant l’utilisation des résidences comme cabinets de consultation dans le Règlement de Copropriété de l’immeuble (KMK art. 28),
Si, dans le règlement de copropriété, il existe une disposition restrictive du type « utilisé uniquement comme habitation » ou « une décision à l’unanimité est requise », le consentement unanime de tous les copropriétaires est requis.
S’il n’y a pas de disposition interdisant dans le plan de gestion, selon certaines jurisprudences de la Cour de cassation, les cabinets médicaux peuvent être ouverts sans qu’un accord unanime soit requis, car ils n’entrent pas dans la définition de « lieu de travail » de l’article 24/2 du KMK ; cependant, les décisions actuelles du Conseil d’État exigent fréquemment le consentement des copropriétaires au stade de la licence administrative.
Questions Fréquemment Posées
Doktor, tapuda mesken olarak kayıtlı bir dairede muayenehane açabilir mi? Kat maliklerinin iznine ihtiyaç var mı?
Kural olarak evet, açılabilir — ancak bazı önemli koşullar mevcuttur. KMK’nın 24. maddesi poliklinik, klinik ve hastane gibi müesseseleri meskenlerde kesin olarak yasaklamış; ancak muayenehaneleri bu yasağın dışında tutmuştur. Danıştay 4. Dairesi’nin 2025 tarihli kararı da bu ayrımı teyit etmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihadına göre ise muayenehaneler « işyeri » sayılmadığından kural olarak kat maliklerinin oybirliği aranmaz. Bununla birlikte belirleyici olan yönetim planıdır: yönetim planında « sadece mesken olarak kullanılır » gibi bir hüküm bulunuyorsa tüm kat maliklerinin oybirliği zorunlu hale gelir. İstanbul avukat veya Tuzla avukat olarak görev yapan kat mülkiyeti uzmanı avukatlar, yönetim planı analizi yaparak doktorların hak kaybı yaşamadan süreci yönetmesine destek olmaktadır.
Yönetim planında yasak yoksa muayenehane ruhsatı kesin alınabilir mi? Danıştay ne diyor?
Yönetim planında açık bir yasak bulunmasa dahi idari ruhsat süreci ayrı bir risk barındırmaktadır. Danıştay 2. Dairesi (2023) ve Danıştay 4. Dairesi’nin 2024 tarihli kararlarında, kat maliklerinin oybirliği muvafakati bulunmadığı gerekçesiyle diş hekimliği muayenehanesi ruhsat taleplerinin reddedilmesi ve açılmış ruhsatların iptali hukuka uygun bulunmuştur. Yani Yargıtay içtihadı ile Danıştay’ın idari denetim yaklaşımı arasında önemli bir gerilim söz konusudur: mahkeme sürecinde oybirliği aranmayabilirken, belediye ruhsat aşamasında kat malikleri muvafakatnamesi talep edilebilmektedir.
Muayenehane ile poliklinik arasındaki fark neden bu kadar önemli? Sınırı kim belirler?
Bu iki kavram arasındaki fark, tamamen farklı hukuki sonuçlar doğurduğundan kritik önem taşır. Muayenehane, KMK’daki yasak kapsamı dışındayken poliklinik veya klinik vasfı taşıyan bir yer meskende hiçbir koşulda açılamaz; kat maliklerinin tamamı rıza gösterse dahi bu yasak aşılamaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, klinik olarak kullanılan bir yerin kat malikleri oybirliğiyle dahi mesken nitelikli bölümde faaliyette bulunamayacağına, tahliye ve eski hale getirme kararı verileceğine hükmetmiştir. Faaliyetin muayenehane mi yoksa poliklinik mi olduğu ise uzman doktor bilirkişi aracılığıyla tespit edilmektedir. Birden fazla uzmanlık dalı, yataklı ünite veya geniş kadro gibi unsurlar muayenehaneyi « poliklinik » sınırına taşıyabilir
Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé est-il nécessaire ?
Ouvrir un cabinet médical dans une résidence est un processus juridique complexe qui exige une lecture juste des équilibres délicats entre les dispositions du KMK, les restrictions du plan de gestion, la jurisprudence du Conseil d’État en matière de licences administratives et les décisions de la Cour de cassation. Une mauvaise étape — omettre le plan de gestion, mal évaluer la nature de l’activité ou ignorer le processus des copropriétaires — peut entraîner de graves conséquences telles que le refus ou l’annulation de la licence, ou une action en expulsion. Les avocats spécialisés en copropriété du cabinet d’avocats 2M Hukuk, exerçant à Istanbul et Tuzla, offrent un soutien juridique efficace aux médecins et aux copropriétaires pour l’examen du plan de gestion, les procédures du conseil des copropriétaires, les demandes de licence municipale et les éventuelles actions en expulsion. Obtenir l’avis d’un avocat spécialisé dès le début du processus est le moyen le plus sûr de prévenir des pertes de droits irréparables.
