1. Нормативно-правовая база и правовое основание

 Вопрос об открытии офисов дипломированными бухгалтерами-финансистами (SMMM) и присяжными бухгалтерами-финансистами (YMM) в жилых помещениях регулируется пунктом, добавленным к статье 45 Закона № 3568 «О дипломированных бухгалтерах-финансистах и присяжных бухгалтерах-финансистах» Законом № 6460 от 30.04.2013. Согласно этому императивному положению:

В независимых секциях, зарегистрированных как «жилые помещения» в земельной книге согласно Закону № 634 «О кондоминиумах» (KMK), деятельность SMMM или YMM может осуществляться без таких условий, как разрешение владельцев квартир, согласие или единогласие.

Указанное правовое регулирование делает недействительными положения в плане управления зданием, противоречащие ему, такие как «не может использоваться не для жилых целей».

Эта льгота ограничивается только офисной деятельностью и не разрешает использовать недвижимость в качестве торгового магазина или производственного цеха. Кроме того, профессионал обязан не беспокоить соседей в соответствии со ст. 18 Закона о кондоминиумах (KMK).

2. Конституционный контроль и характер регулирования

 Конституционный суд отклонил иск о неконституционности положения об этом исключении, добавленного в статью 45 Закона № 3568. В решении Конституционного суда от 04.06.2014, № 2014/75 (основание) и № 2014/102 (решение) было подчеркнуто, что деятельность SMMM (сертифицированных бухгалтеров-консультантов) и YMM (присяжных бухгалтеров-ревизоров) носит характер государственной услуги, эти офисы имеют характер «интеллектуального труда», и поэтому разрешение на их открытие в жилых помещениях, отличающееся от других коммерческих предприятий, не противоречит принципу равенства.

3. Анализ практики в свете судебных решений

A. Разрешение собственников и препятствие в плане управления Современная судебная практика признает, что специальное положение Закона № 3568 превалирует над общими положениями Закона о кондоминиумах.

В решении 20-й Гражданской палаты Кассационного суда от 26.02.2019, № 2017/9992 (основание) и № 2019/1283 (решение) было четко указано, что при использовании независимых секций, зарегистрированных как жилые помещения, для деятельности SMMM и YMM не требуется разрешение собственников, и положения плана управления, противоречащие этому, не могут применяться.

В решении 2-й Палаты Государственного совета от 20.04.2021, № 2021/5821 (основание) и № 2021/1364 (решение) было подтверждено, что для адвокатских бюро и бухгалтерских бюро, подпадающих под действие Закона № 3568, не требуется согласие собственников, что является исключением из запрета на нежилую деятельность в жилых помещениях. Аналогичный подход прослеживается и в решении 2-й Палаты Государственного совета от 12.04.2023, № 2021/3867 (основание) и № 2023/2010 (решение).

B. Условия использования и ограничения Верховный суд предусмотрел определенные критерии, чтобы это исключение не использовалось не по назначению.

Верховный суд, 18-я Палата по гражданским делам, решение от 20.07.2010, № 2010/4788 по существу и № 2010/11178 по решению указал, что использование бухгалтерской конторы должно быть в форме «использования одной независимой секции, являющейся офисом, лицом, работающим самостоятельно, максимум с одним сотрудником». В том же решении было постановлено, что это исключение не может быть применено, если бухгалтерская контора и страховая компания осуществляют деятельность одновременно.

Верховный суд, 18-я Палата по гражданским делам, решение от 06.06.2012, № 2012/5732 по существу и № 2012/7142 по решению аналогично подчеркнул, что использование не должно превышать характера «офиса» и количество сотрудников должно быть ограничено.

C. Историческое развитие и временные положения До постоянного законодательного изменения в 2013 году, эти виды деятельности были разрешены временными статьями, добавленными к Закону о кондоминиумах (KMK) Законом № 6111.

Генеральная ассамблея Верховного суда по гражданским делам, решение от 11.05.2011, № 2011/209 по существу и № 2011/292 по решению указала, что временное положение, введенное Законом № 6111, должно быть учтено в текущих делах.

Верховный суд, 18-я Палата по гражданским делам, решение от 19.06.2012, № 2012/5917 по существу и № 2012/7555 по решению отменила решение местного суда о возвращении в жилое помещение на том основании, что он не оценил новые положения, введенные Законом № 6111.

4. Вторичные источники и общие принципы (вторичная информация) 

Следующие моменты, хотя и не фокусируются напрямую на освобождении SMMM/YMM, были рассмотрены как второстепенный источник для понимания общего режима в рамках статьи 24 Закона о кондоминиумах (KMK) и причин, по которым эти профессии были исключены:

Общее правило (Единогласие): Для использования помещения, зарегистрированного в кадастре как жилое, в качестве рабочего места (пансионат, лаборатория, салон красоты и т. д.) требуется единогласное решение всех собственников этажей (18-я Палата Верховного суда, 2014/3671 E., 2014/9200  K.; 18-я Палата Верховного суда, 2014/16155 E., 2014/14774  K.).

Обязательность Плана управления: Согласно статье 28 Закона о кондоминиумах (KMK), план управления имеет силу договора. Однако для SMMM и YMM статья 45 Закона № 3568 является императивным исключением, превосходящим это общее правило. Для других профессиональных групп (подрядчики, риэлторы, страховые агенты и т. д.) по-прежнему обязательно единогласное согласие или разрешение согласно плану управления (18-я Палата Верховного суда, 2016/486 E., 2016/2923  K.; 18-я Палата Верховного суда, 2014/8579 E., 2014/12982  K.).

Вывод: SMMM и YMM, в соответствии со статьей 45/6 Закона № 3568, могут открывать офисы в отдельных помещениях, зарегистрированных в кадастре как жилые, без получения разрешения от собственников этажей и независимо от запретительных положений в плане управления. Это право является императивным законодательным исключением, подтвержденным Конституционным судом и высшими судебными органами. Однако пребывание деятельности в пределах «бюро/конторы» и соблюдение права соседства является юридической обязанностью.

Записка о законодательстве относительно деятельности офисов SMMM и YMM в жилых помещениях

1. Правовое основание:

Закон № 3568, Статья 45 (Дополнительный абзац: 30/4/2013-6460/9 ст.): «В соответствии с Законом о кондоминиумах № 634 от 23/6/1965 года, в отдельных частях основного недвижимого имущества, обозначенных как жилые помещения, может осуществляться деятельность независимых финансовых консультантов-бухгалтеров или присяжных финансовых консультантов-бухгалтеров без необходимости получения разрешения собственников квартир и без аналогичных условий. В этом отношении положения плана управления, противоречащие этому, не применяются.»

2. Влияние регулирования и применение:

Требование разрешения: Для открытия офиса финансового консультанта в объектах недвижимости, зарегистрированных в кадастре как «жилые помещения», не требуется получать разрешение большинства или единогласного решения совета собственников квартир.

Препятствие в плане управления: Даже если в плане управления зданием имеется положение «независимые секции используются только как жилые помещения, нельзя открывать рабочие места», в соответствии с императивным положением Закона № 3568, этот запрет не применяется к SMMM и YMM.

Сфера применения: Это исключение действует только для профессионалов, подпадающих под действие Закона № 3568 (SMMM и YMM), и для адвокатов, подпадающих под действие Закона № 1136. Для других профессиональных групп (инженеры, архитекторы, штаб-квартиры компаний и т. д.) по-прежнему требуется единогласное решение или разрешение по плану управления в соответствии со статьей 24 Закона о кондоминиумах.

Часто задаваемые вопросы

Mali müşavirler tapuda mesken kayıtlı bir dairede kat maliklerinden izin almadan ofis açabilir mi?

Evet, açabilir. 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanunu’nun 45. maddesine 2013 yılında (6460 sayılı Kanun) eklenen fıkra ile bu hak emredici bir yasal güvenceye kavuşturulmuştur. Buna göre SMMM ve YMM’ler, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde kat maliklerinin izni, muvafakati veya oybirliği aranmaksızın faaliyette bulunabilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi de 2019 tarihli kararında bu hakkı açıkça teyit etmiştir. Yönetim planında «mesken harici kullanılamaz» gibi bir hüküm bulunsa dahi söz konusu yasak SMMM ve YMM’ler için uygulanmaz.

Yönetim planında «sadece mesken olarak kullanılır» yazıyorsa ne olur? Bu yasak mali müşavirleri de bağlar mı?

Hayır, bağlamaz. 3568 sayılı Kanun’un 45. maddesi, KMK’nın genel hükümlerine ve yönetim planı kısıtlamalarına üstün gelen emredici bir istisna niteliğindedir. Danıştay 2. Dairesi’nin 2021 ve 2023 tarihli kararlarında da konut vasıflı bağımsız bölümlerde SMMM ve YMM faaliyetleri için kat maliklerinin rızasının aranmayacağı teyit edilmiştir. Anayasa Mahkemesi de 2014 tarihli kararında bu muafiyeti anayasaya aykırı bulmamış; mali müşavirlik faaliyetlerinin kamu hizmeti niteliği ve fikri emek karakteri taşıdığını vurgulayarak diğer ticari faaliyetlerden ayrı tutulmasının eşitlik ilkesine aykırı olmadığına hükmetmiştir.

Bu muafiyetin sınırları nelerdir? Her türlü faaliyeti kapsıyor mu?

Hayır, muafiyetin önemli sınırları bulunmaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre faaliyet; tek bir bağımsız bölümde, bağımsız çalışan bir kişinin en fazla bir elemanıyla birlikte yürütülen yazıhane niteliğini aşmamalıdır. Muhasebe bürosuyla eş zamanlı olarak sigorta acentesi gibi farklı bir ticari faaliyetin sürdürülmesi durumunda bu muafiyetten yararlanılamaz. Bunun yanı sıra KMK’nın 18. maddesi uyarınca meslek mensupları komşuları rahatsız etmeme yükümlülüğü altındadır; yoğun müşteri trafiği, gürültü veya huzur bozucu eylemler gerekçesiyle müdahale talep edilebilir. Ayrıca bu muafiyet yalnızca SMMM, YMM ve avukatlar için geçerli olup mühendis, mimar veya şirket merkezi gibi diğer kullanımlar için KMK kapsamında oybirliği şartı geçerliliğini korumaktadır. İstanbul avukat ve Tuzla avukat olarak hizmet veren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi’nin kat mülkiyeti uzmanı avukatları, muafiyetin sınırlarına ilişkin uyuşmazlıklarda da etkin hukuki destek sunmaktadır.

Почему необходима поддержка эксперта-адвоката?

Хотя открытие офиса SMMM или YMM в жилом помещении является законным правом, его правильное и безопасное использование требует совместной оценки объема законного освобождения, положений плана управления, сохранения деятельности в рамках офиса и обязанностей по соседскому праву. Необоснованные возражения правления, иски о выселении, поданные другими собственниками квартир, или препятствия в процессах лицензирования муниципалитетом могут превратиться в трудноразрешимые проблемы без экспертной юридической поддержки. Адвокаты юридической фирмы 2M Hukuk, специализирующиеся на кондоминиумах и работающие как адвокаты в Стамбуле и Тузле, оказывают эффективную юридическую поддержку SMMM и YMM в анализе плана управления, процессах собраний собственников квартир и возможных исках о выселении. Чтобы избежать потери прав, очень важно получить консультацию у эксперта-адвоката в начале процесса.